Grondprijzenbrief 2016

Transcriptie

1 Grondprijzenbrief 2016 vooraf De economie heeft zich hersteld van de economische crisisjaren 2008 tot en met Er is weer sprake van groei, hoewel het niveau van voor de crisisjaren voorlopig niet wordt bereikt. De wereld van vastgoed en bouwnijverheid is veranderd. Veel bedrijven zijn helaas failliet gegaan. De overgebleven bedrijven moeten op een andere, meer vraaggerichte wijze gaan ontwikkelen. Prijzen werden door gebrek aan werk kunstmatig lager gehouden, nu de vraag herstelt moeten bedrijven door intelligentere bouwsystemen kostenbesparing doorvoeren. Geleidelijk zal daarnaast een (normale) prijsstijging als gevolg van hogere materiaalkosten ontstaan. De opbrengsten staan nog wel altijd onder druk. Vooral bij starters zijn de gewijzigde hypotheekregels een probleem. Het verplichte eigen vermogen, de verplichte aflossing en de maximale financieringsgrens werken daarbij beperkend. De lage hypotheekrente kan die problemen veelal niet wegnemen. Bij het middensegment is sprake van een inhaalslag, vooral vanwege uitgestelde woonwensen. Vooral de retail heeft het moeilijk. De consumenten hebben lange tijd weinig vertrouwen gehad en daardoor weinig uitgegeven. Nu dat vertrouwen terugkomt, nemen vooral de bestedingen via webshops en in de levensmiddelenbranche toe. Andere branches hebben het moeilijk. De leegstand neemt toe. De kantorenmarkt kent de grootste leegstand sinds jaren. De leegstand concentreert zich hoofdzakelijk in enkele grote kantoorpanden op de Goudse Poort. Deze panden zijn door de omvang moeilijk te verhuren en bepalend in de leegstandcijfers. Beleggers zoeken naar kansen en kijken daarbij vooral naar nieuwbouw kantoorpanden in opdracht van een huurder. algemeen In de bijlage Berekeningswijze Grondprijzen (onderdeel van de nota Grondbeleid) is per uitgifte de methode vastgelegd die geldt voor het berekenen van de. In de jaarlijkse grondprijzenbrief worden deze bedragen vastgesteld. De bedragen vormen de basisuitgangspunten bij onderhandelingen. In Gouda wordt de methode van residueel rekenen bij voorkeur gehanteerd. Deze methode geeft een marktconforme prijs waarbij rekening gehouden kan worden moet locatiespecifieke factoren. De rekenmethode is beschreven in de bijlage Berekeningswijze Grondprijzen. De gemeente hanteert hiervoor een in eigen beheer ontwikkeld en voor algemeen gebruik beschikbaar rekenmodel. Andere methodes zijn kostprijsmethode, comparatieve methode, grondquote en vaste. In alle vijf de gevallen wordt bij de prijsbepaling uitgegaan van: de levering van bouwrijpe grond; de grond is geschikt voor de beoogde bestemming qua bodemkwaliteit; de grond wordt niet in het gebruiksrecht beperkt (bv. erfdienstbaarheden); Uitgifte vindt bij voorkeur plaats via een niet-openbare tender met minimaal 3 partijen, waarbij de beste inschrijving wordt geselecteerd aan de hand van toetsingscriteria. De grondwaarde wordt daarbij voorzien van een residuele grondwaardeberekening ingediend. Vervolgens wordt er een grondquote bepaald aan de hand van de grondwaarde en de VON prijs / beleggingswaarde op het moment van inschrijving. Mocht bij uiteindelijke levering sprake zijn van een hogere gerealiseerde VON prijs / beleggingswaarde, dan stijgt de grondwaarde naar rato van de grondquote mee. De grondwaarde kan niet lager zijn dan eerder overeengekomen. Bij gronduitgifte zonder tender wordt voorafgaand aan het bereiken van overeenstemming een taxatie verricht naar marktconformiteit van het onderhandelingsresultaat. In Gouda geldt als minimale 170 euro per m2 BVO of perceel. Alle genoemde prijzen zijn exclusief belastingen (tenzij anders vermeld) en kosten koper. Bij overeenkomsten ( overig onroerend goed) brengt de gemeente voorafgaand aan de werkzaamheden 500 euro administratiekosten in rekening. Wanneer deze werkzaamheden daadwerkelijk leiden tot een verkoop en notariële levering, wordt 250 euro als korting in mindering gebracht op de verschuldigde. Bij overige ën overeenkomsten zijn maatwerk afspraken mogelijk. grondprijzenbrief 2016 pagina 1 van 5

2 woningbouw sociale huurwoningen Een woning waarbij sprake is van huurregulering, met een aanvangshuurprijs tot de liberalisatiegrens. Dit kunnen woningen van de corporatie of particuliere verhuurders zijn. De huurprijzen worden daarbij ingedeeld in drie ën: liberalisatiegrens, aftoppingsgrens en kwaliteitskortingsgrens (huurtoeslaggrens jongerenhuisvesting). 1-2 pers. 3 + huish. liberalisatiegrens 710,68 aftoppingsgrens 576,87 618,24 kwaliteitskortingsgrens 403,06 bron: circulaire Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, kenmerk MG In Gouda is onderscheid gemaakt tussen uitleglocaties (Middenwillens en Westergouwe) en inbreidingslocaties, waaronder de wijkontwikkeling. inbreiding Uitleglocaties EGW MGW EGW MGW liberalisatiegrens * * * Uitleglocaties: voor MGW en voor EGW (prijspeil januari 2006); te vermeerderd met een CPI index alle huishoudens tot prijspeil heden). Het genoemde bedrag benadert prijspeil januari Er kan een korting tot maximaal euro worden verstrekt op de per woning wanneer de aanvangshuur voor die sociale huurwoning lager is dan de aftoppingsgrens / kwaliteitskortingsgrens. Bij verkoop van gronden voor sociale huurwoningen wordt een suppletiebepaling opgenomen voor de duur van 25 jaar. Er is een suppletie op de koopsom verschuldigd (inclusief indexatie) in geval van hogere huren, gewijzigd gebruik en of verkoop van de grond en opstallen. Voor woningen gelegen in inbreidingslocaties worden in het algemeen maatwerkafspraken gemaakt via raamovereenkomsten. De hoogte van bedragen in deze maatwerkafspraken worden bepaald via de comparatieve methode. Bij ondergeschikte uitbreidingen en aanpassen aan bestaande complexen geldt de maatschappelijke grondwaarde van 170 euro per m2 BVO exclusief btw. geliberaliseerde huurwoningen Grondwaarde wordt bepaald via de methode van residueel rekenen. Voor huurwoningen boven de liberalisatiegrens geldt een minimum grondwaarde van 200 euro per m2 BVO. koopwoningen Voor koopwoningen gelden 2 ën: goedkope koop en overige koop. Bij beide ën wordt gerekend via de methode van residueel rekenen waarbij de voor overige koop nooit lager kan zijn dan 200 euro per m2 BVO. Bij goedkope koop geldt als minimum die van sociale huur. Bij goedkope koop (prijzen inclusief grond tot euro VON) bestaat de mogelijkheid tot gronduitgifte in erfpacht. grondprijzenbrief 2016 pagina 2 van 5

3 commercieel vastgoed kantoren Bij kantoren geldt de methode van residueel rekenen, met een minimum van 200 euro per m2 BVO. bedrijven Het belangrijkste bedrijventerrein is op dit moment het regionale bedrijventerrein Gouwe Park. Het bedrijvenschap Gouwe Park publiceert actuele uitgifteprijzen op Prijzen op het regionale bedrijventerrein Gouwe Park gelden wel als vergelijkingsmateriaal op andere bouwlocaties via de comparatieve methode. Bij bedrijven met een baliefunctie / publiekfunctie en bij zelfstandige kantoorruimte wordt de methode van residueel rekenen gehanteerd. De prijs is per m2 perceelsoppervlak tenzij het oppervlak uitgedrukt in BVO s groter is. Dan geldt de prijs per m2 BVO. Voor bedrijfsverzamelgebouwen geldt de comparatieve methode. Meer informatie over het regionale bedrijventerrein Gouwe Park is verkrijgbaar bij mevrouw Van Dijken - Bron op telefoonnummer of via Basis Toeslag ligging hoofdontsluiting Toeslag parkachtige zone Toeslag zichtzone 220 euro per m euro per m euro per m euro per m2 commercieel vastgoed winkels PDV / GDV Horeca commerciële parkeervoorziening residueel rekenen (geen negatieve grondwaarde) grondprijzenbrief 2016 pagina 3 van 5

4 maatschappelijke voorzieningen medisch Bij het bepalen van de grondprijzen wordt gebruikt gemaakt van het Jaarbeeld van Centrum Zorg en Bouw van TNO en de taxatiewijzer van het WOZ datacenter van de VNG. Aangezien de wereld van medisch vastgoed in voortdurende ontwikkeling is gelden de grondprijzen als referentiepunt bij de comparatieve methode. Genoemde bedragen zijn inclusief btw. De kengetallen voor grondkosten maken circa 8-14% deel uit van de totale investeringskosten (exclusief rente tijdens de bouw, inventariskosten en startkosten) voor de diverse sectoren. Uit dit grondkostenbudget moeten de kosten van notaris, overdrachtsbelasting, kadaster, eventuele sloop, bouw- en woonrijpmaken worden gedekt. Voor de regio Gouda geldt een toeslag van +10% tov het landelijk beeld. Voor overige zorgfuncties geldt een minimumgrondwaarde van 170 euro per m2 BVO, waarbij via de methode van residueel rekenen wordt gerekend. sport onbebouwd bebouwd (niet commercieel) bebouwd (commercieel) kostprijsmethode 170 euro per m2 BVO, educatie Grondprijs primair en voortgezet onderwijs beroepsonderwijs overig 170 euro per m2 BVO sociaal en cultureel Grondprijs niet commercieel commercieel 170 euro per m2 BVO, 1 bedragen zijn inclusief de regiotoeslag van 10% voor Gouda grondprijzenbrief 2016 pagina 4 van 5

5 overig onroerend goed snippergroen Bij verkoop van snippergroen geldt een van 170 euro per m2. De percelen mogen niet bebouwd worden (bouwwerken waarvoor een bouwvergunning is vereist) of gebruikt voor parkeren. In overeenkomsten wordt een suppletiebepaling opgenomen in het geval snippergroen wel bebouwd wordt. restpercelen Bij verkoop van restpercelen geldt maatwerk voor levering grond in huidige staat. Vrije kavels Residueel rekenen, waarbij als richtprijs voor kavels bouwrijpe staat 500 euro per m2 geldt. kabels en leidingen Verordening Precariobelasting nutsvoorziening Voor gebouwen of bouwwerken geldt een comparatieve methode bij het bepalen van de. Als minimum geldt een waarde van 200 euro per m2 BVO. Bij afzonderlijke opstalrechten ten behoeve van nutsvoorzieningen waar geen verkoop, verhuur of erfpacht mogelijk is, geldt een eenmalige vergoeding gebaseerd op de geldende grondwaarde vermenigvuldigd met 4,5% en een rekenfactor van 12,5. Zendmasten en netwerkinstallaties Per zendmast met een maximale hoogte van 25 meter: euro retributie per jaar Per 5 meter masthoogte: euro retributie per jaar Toeslag per extra provider: retributie per jaar Maximaal bebouwd oppervlak is 64 m2. Retributie wordt jaarlijks geïndexeerd conform de CPI index 2006=100 van het CBS. verhuur grond Bij de verhuurprijs is het gebruik van de grond bepalend. Daarbij wordt de bepaald conform de bijlage Berekeningswijze Grondprijzen en de Grondprijzenbrief. De huurwaarde is dan jaarlijks 7,5% van de bepaalde grondwaarde. De huurwaarde wordt periodiek geïndexeerd via CPI index alle huishoudens (2006 = 100) van het CBS. erfpacht De rekenrente voor grondexploitaties en erfpacht bedraagt 4,5%. Bij erfpacht wordt de nieuwe grondwaarde bepaald door de huidige grondwaarde te corrigeren via de CPI index alle huishoudens (2006 = 100) van het CBS. De canon wordt vervolgens berekend door de nieuwe grondwaarde te vermenigvuldigen met de geldende rekenrente. Bij verkoop van erfpachtgronden geldt als omrekenfactor 25 ten opzichte van een naar het prijspeil van verkoop geïndexeerde erfpachtcanon. meer informatie Gemeente Gouda Burgemeester Jamesplein 1 directie Ruimtelijk Ontwikkeling postbus 1086, 2800 BB GOUDA afdeling grondzaken, ontwikkeling en ondersteuning tel / [email protected] De grondprijzenbrief 2016 is door het college vastgesteld op 8 december grondprijzenbrief 2016 pagina 5 van 5