NOTA GROND- EN HUURPRIJZEN 2014/2015

Transcriptie

1 NOTA GROND- EN HUURPRIJZEN 2014/2015 Mei 2014

2 NOTA GROND- EN HUURPRIJZEN 2014/2015 INHOUD: 1. Inleiding 2 2. Status Nota grond- en huurprijzen 3 3. Geldigheidsduur grondprijzen 3 4. Uitgangspunten grondexploitatie Spelregels voor het bepalen van grondprijzen Prijspeil en indexeren Grondprijsontwikkeling Uitgangspunten grondprijsbeleid 5 5. Aansprakelijkheid 5 6. Grondprijzen algemeen 5 1

3 1. Inleiding Voor u ligt de Nota grond- en huurprijzen 2014/2015 van de gemeente Doetinchem. Jaarlijks stelt het college van burgemeester en wethouders de Nota grond- en huurprijzen vast. Hiermee worden de voor dat jaar voor de uitgifte, het verpachten en de verhuur van gronden te hanteren uitgangspunten en criteria vastgelegd. In afwijking van het vorenstaande geldt deze nota zowel voor de kalenderjaren 2014 als In de Nota grond- en huurprijzen 2013 is aangekondigd dat een onderzoek zal worden gestart naar de vanaf 2014 voor de verschillende marktsegmenten te hanteren grondprijzen. Dit onderzoek is in eigen beheer uitgevoerd. Hiervoor is onder andere gebruik gemaakt van door externe deskundigen aangeleverde marktinformatie. Uitgangspunt is dat de gemeente voor bouwgrond vraagt wat deze waard is: niet meer en niet minder. Bij de bepaling van de grondprijs wordt zoveel mogelijk met marktconforme grondprijzen gerekend, die objectief zijn bepaald, transparant en geschoond zijn van subsidies of premies. Onder de marktwaarde verkopen van bouwgrond heeft de schijn in zich van het ongeoorloofd verstrekken van staatssteun. Om deze reden kan de gemeente het zich niet permitteren bouwgrond onder de marktwaarde te verkopen. Aanbieden van bouwgrond tegen een hogere prijs dan de marktprijs zal leiden tot stagnatie in de afzet. Immers er zal geen bouwgrond verkocht worden omdat de grondprijs te hoog is waardoor potentiële kopers/gegadigden afhaken en/of kiezen voor de koop van een bestaand object. Uit vorenstaande blijkt dat het van groot belang is de grondprijzen marktconform vast te stellen. Vanaf het aanbreken van de crisis op de woningmarkt in 2008 zijn de prijzen voor bestaande woningen met gemiddeld circa 20% gedaald. Tot op heden heeft dit niet geleid tot bijstelling van de uitgifteprijzen van bouwgrond. De situatie op de woningmarkt, in combinatie met het teruglopen van de verkopen van bouwkavels, vormen aanleiding de grondprijzen tegen het licht te houden. Een van de conclusies is dat de uitgifteprijzen zoals die tot nu toe worden gehanteerd, niet meer aansluiten bij de ontwikkelingen in de markt. Daarenboven is in de Doetinchemse situatie sprake van een overaanbod aan plannen en van bestaande objecten. Dit ondanks de in de planvoorraad doorgevoerde saneringen. Dit betekent dat de gemeentelijke projecten concurreren met door marktpartijen te ontwikkelen locaties. Door het terugvallen van de vraag verloopt voor alle projecten de verkoop moeizaam. Voor het bepalen van de hoogte van de grondprijs wordt een functionele en marktconforme grondprijsbenadering gevolgd. De grondprijs wordt hiermee afhankelijk gesteld van de functie waarvoor een bepaald stuk grond door een afnemer wordt aangekocht. Uitgangspunt is verder dat de grondprijs marktconform wordt bepaald. Om tot een marktconforme benadering te komen worden de voor de verschillende functies te hanteren grondprijzen veelal genormeerd residueel berekend. Onderstaand is een tabel opgenomen waarin deze wijze van berekenen van de grondwaarde schematisch is weergegeven. Met het toepassen van deze rekenmethodiek ontvangt de gemeente een reële grondprijs. 2

4 Met het vaststellen van deze nota wordt uitvoering gegeven aan en aangesloten op de door de gemeenteraad gestelde beleidskaders. De in deze nota vastgestelde prijzen vormen tevens input voor de actualisatie van de grondexploitaties. De conclusies uit deze nota vormen input voor het opstellen van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) en vinden daarin hun uitwerking. Het MPG is een nieuw systeem van verantwoording van de grondexploitaties dat dit jaar wordt geïntroduceerd. Over de aanpassing van de grond- en huurprijzen heeft overleg plaatsgevonden met afdeling Fysieke Ontwikkeling/projectleiders en met team Accommodaties van de afdeling BUHA.. Hierna wordt per functie en categorie nader ingegaan op de gehanteerde methodiek en de gevolgen die het vorenstaande op de te hanteren grondprijzen heeft. 2. Status Nota grond- en huurprijzen 2014/2015 De nota grond- en huurprijzen is een openbaar stuk dat jaarlijks wordt vastgesteld. Met de nota en de bijbehorende tabel informeert het college de gemeenteraad en anderen steeds op transparante wijze over relevante marktontwikkelingen en het geldende grondprijsbeleid. Binnen de in deze nota gestelde kaders is de afd. Bedrijfsvoering, team Grondzaken, belast met de uitvoering van de nota en met het bepalen van de grondprijzen voor de betreffende uitgifte. Door voor alle projecten dezelfde uitgangspunten te hanteren wordt de werkwijze vereenvoudigd en kunnen fouten worden voorkomen. Bovendien geeft dit een zuiverder inzicht en betere mogelijkheid om onderlinge vergelijking tussen de verschillende plannen mogelijk te maken. Met het vaststellen van de grondprijzen worden de volgende doelen gediend: - efficiëntie : de beschikbaarheid van een basissystematiek om in projecten te kunnen inzetten - duidelijkheid : heldere afspraken over terminologie en definities, ook naar marktpartijen en belanghebbende burgers - eerlijkheid : vergelijkbare situaties gelijk behandelen - kwaliteit : voorkomen van fouten. De nota geeft op hoofdlijnen het kader aan waarbinnen grondprijsonderhandelingen plaatsvinden. Om flexibel te kunnen inspelen op (markt-)ontwikkelingen en specifieke omstandigheden kan het eventueel in uitzonderlijke gevallen nodig zijn om tussentijds bij te sturen i.c. maatwerk te leveren voor die specifieke ontwikkeling. Aanpassingen van de nota kunnen worden toegestaan bijvoorbeeld wanneer de ontwikkeling van een locatie een meerwaarde voor de stad oplevert die zonder een geringe prijsaanpassing niet gerealiseerd kan worden. 3. Geldigheidsduur grondprijzen Gebruikelijk is dat de Nota Grond- en huurprijzen per kalenderjaar wordt vastgesteld. Omdat vrijwel alle grondprijzen via de genormeerd residuele methode worden vastgesteld, volgen die automatisch de marktontwikkelingen. De bandbreedte van de prijsrange voor uitgifte van gronden voor bedrijventerrein wordt ruim genoeg geacht om marktontwikkelingen in de nabije toekomst op te vangen. Om die reden is er voor gekozen de geldigheidsduur van deze Nota te verlengen tot eind Uitsluitend de huur- en pachtprijzen worden jaarlijks tussentijds aangepast. De huurprijzen per 1 januari van elk kalenderjaar en de pachtprijzen per 1 juli van elk jaar. De in de nota genoemde prijzen zijn geldig met ingang van de datum van publicatie van de vaststelling door het college van burgemeester en wethouders. Per 1 januari 2016 worden de prijzen op grond van de marktontwikkelingen geactualiseerd. Bij extreme marktontwikkelingen wordt zo nodig tussentijds een prijsbijstelling voorgesteld. Hierbij blijft een marktconforme benadering het uitgangspunt. Eerder gemaakte afspraken en lopende onderhandelingen kunnen aanleiding vormen om van de vastgestelde grondprijzen af te wijken. Het moment van een grondaanbieding is bepalend voor de toe te passen prijs. Bij elke grondaanbieding wordt aangegeven hoe lang het aanbod geldig is. In principe is deze periode niet langer dan drie maanden. 3

5 4. Uitgangspunten grondexploitatie 4.1. Spelregels voor het bepalen van grondprijzen Voor de meest voorkomende functies zijn in de als bijlage bijgevoegde tabel voorstellen voor uitwerking van het grondprijzenbeleid opgenomen. Het is geen totaaloverzicht. Er zijn functies die te sporadisch voorkomen. Tevens kunnen situaties voorkomen die sterk afwijken en om een speciale aanpak vragen. Voor deze functies wordt een eigen en afwijkende grondprijs gehanteerd. Deze functies zijn niet meer in de tabel opgenomen. Voor alle in de tabel genoemde prijsniveaus wordt uitgegaan van de veronderstelling dat de grond in normale bouwrijpe staat wordt geleverd en dat er geen bijzondere belemmeringen zijn die het gebruiksrecht beperken Prijspeil en indexeren Voor het voeren van een goed en verantwoord grondprijzenbeleid is het noodzakelijk dat de in de grondprijzentabel genoemde prijzen periodiek worden geactualiseerd. Hiermee worden onder andere de volgende doelen gediend: - Bij het maken van afspraken over grondprijzen, is aandacht voor indexering van groot belang. Dit om de grondprijzen gelijk te laten oplopen met de algemene prijsontwikkelingen die zich in de economie voordoen (zgn. inflatiecorrectie); - Bij onderhandelingen, prijsafspraken, reservering van bouwgrond en dergelijke is een gestanddoeningstermijn voor de grondprijs van toepassing. Tot en met twaalf maanden na de reserveringsdatum wordt de grondprijs (en het eventuele canonpercentage bij uitgifte van grond in erfpacht) van de ten tijde van de reserveringsdatum geldende Nota grond- en huurprijzen gehanteerd. Ook al is de grondprijs hoger of lager dan op het moment van daadwerkelijke uitgifte zal gelden; - Voor verkoop van gronden geldt: De grondprijzen weergegeven in de tabel zijn de grondprijzen op prijspeil 1 januari Onder de huidige economische en marktomstandigheden is het niet voor de hand liggend en onwenselijk de uitgifteprijzen in de loop van het kalenderjaar te indexeren. De per 1 januari 2014 vastgestelde prijzen gelden dan ook voor de kalenderjaren 2014 en Per 1 januari 2016 worden de grondprijzen opnieuw vastgesteld. - Voor huur geldt: De huurprijzen zijn gerelateerd aan de verkoopprijzen. Over het algemeen zijn in huurcontracten bepalingen opgenomen waarin staat op welke wijze de huurprijs wordt verhoogd of geïndexeerd. Ingeval van indexatie wordt hiervoor veelal het door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) berekende consumentenprijs-indexcijfer (cpi) alle huishoudens aangehouden. 4.3.Grondprijsontwikkeling De afgelopen jaren zijn de grondprijzen niet aangepast. Gezien de situatie op de woningmarkt was een verhoging van de grondprijs hoe dan ook niet aan de orde. Maar ook een verlaging van de grondprijzen was niet noodzakelijk omdat er nog altijd kavels werden verkocht. Intussen is sprake van een stagnatie in de kavelverkoop en worden uit de markt steeds meer signalen ontvangen dat de hoogte van de grondprijs een belemmering is om een bouwkavel van de gemeente te kopen. Daarnaast is nog steeds sprake van een overaanbod aan plannen. Dit betekent dat de projecten van de gemeente niet alleen moeten concurreren met andere nieuwbouwlocaties, maar ook met woningen in de bestaande markt. Gemiddeld genomen staan in de markt voor bestaande woningen circa 700 objecten te koop. Kopers maken de afweging wat het hun kost om een kavel te kopen en daarop een woning te laten bouwen, afgezet tegen aankoop van een vergelijkbaar bestaand object. De keuze valt dan veelal op de laatste optie. Hieruit kan worden afgeleid dat de grondprijzen te hoog zijn en naar beneden moeten worden bijgesteld. De hoogte van de grondprijzen wordt vastgesteld op basis van een residuele rekenmethode. Dit houdt in dat op de vrij op naam prijs van een bestaande woning, na aftrek van BTW, winst en risico, de te ramen stichtingskosten (bouwkosten) in mindering worden gebracht. Wat overblijft, is de grondcomponent: de residuele grondwaarde. 4

6 Door grondprijzen op deze wijze te bepalen wordt aangesloten op de bestaande markt, zijn de te hanteren uitgifteprijzen meer concurrerend en prijst de gemeente zich niet uit de markt ten opzichte van grondprijzen in de regio. Voorts wordt hiermee de landelijke trend gevolgd die aangeeft dat als gevolg van de economische crisis en de crisis op de woningmarkt de prijzen van woningen vanaf 2008 sterk zijn gedaald. Een verlaging van de grondprijzen kan dan ook niet uitblijven. Overigens verwacht de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) voor 2014 voor de markt voor koopwoningen een stabilisatie van de prijzen en een toename van het aantal transacties. Ervaring bij andere gemeenten heeft uitgewezen dat verlagen van de grondprijs op voorhand geen enkele garantie geeft dat dan ook meer grond of bouwkavels worden verkocht. Hiervoor is niet alleen de prijs die voor de grond moet worden betaald van doorslaggevende betekenis. Op basis van een residuele berekening waarbij is uitgegaan van gemiddelden kavelgroottes, woonoppervlaktes en kwaliteit is de grondprijs voor uitgifte van vrije sector kavels voor particulier opdrachtgeverschap verlaagd van gemiddeld 300,- naar circa 250,- per m² (exclusief BTW). Dit betekent een verlaging met circa 16%. De exacte uitgifteprijs per m² wordt per project vastgesteld en is afhankelijk van de ligging van het project of van een individuele bouwkavel. Voor de nadere uitwerking van de nieuwe grondprijzen per project wordt verwezen naar het bijgevoegde overzicht: Nieuwe grondprijzen vrije sector kavels particulier opdrachtgeverschap. Voor bedrijventerreinen, kantorenlocaties, non-profit voorzieningen en recreatieve buitenvoorzieningen wordt het grondprijsniveau van vorig jaar overgenomen. Alle overige categorieën (bijvoorbeeld detailhandel, maatschappelijk met winstoogmerk) worden residueel bepaald. Jaarlijks wordt het grondprijzenbeleid geëvalueerd en indien nodig bijgesteld en opnieuw vastgesteld Uitgangspunten grondprijsbeleid In deze nota en de bijlage worden alle grondprijzen genoemd exclusief btw, exclusief overdrachtsbelasting en exclusief kosten koper, tenzij anders vermeld. In de op internet te publiceren bijlage worden de prijzen inclusief btw opgenomen, tenzij anders vermeld. Uitgangspunt bij grondverkoop is dat de grond bouwrijp wordt geleverd en dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming. In specifieke gevallen kan hiervan worden afgeweken. Eventueel kan ook worden overeengekomen dat een ontwikkelaar de grond zelf bouwrijp maakt. De kosten van het bouwrijp maken worden dan met de grondprijs verrekend. 5. Aansprakelijkheid Aan de inhoud van deze nota is uiterste zorg besteed. De gemeente aanvaardt echter geen enkele verantwoordelijkheid voor type-, druk- en zetfouten. Voor nadere informatie over de inhoud van de Nota grond- en huurprijzen en over grondprijzen voor bepaalde ontwikkelingen kan contact worden opgenomen met: - voor particuliere kaveluitgifte: afd. Bedrijfsvoering / grondzaken - voor bedrijven, kantoren en daarmee verwante zaken: afd. Wonen & Bedrijven / Economische zaken. 6. Grondprijzen algemeen Als basisuitgangspunt voor de uitgifte van gronden worden zoveel mogelijk marktconforme prijzen gehanteerd. Dit houdt in dat het onwenselijk is om voor een bepaalde functie of categorie voor de hele gemeente eenzelfde uitgifteprijs vast te stellen. De te hanteren prijs is sterk afhankelijk van de locatie en de kenmerken van een nieuwe functie. Hiervoor is ingegaan op en uitleg gegeven over het begrip marktconforme uitgifteprijzen. Onderstaand volgen de gangbare methoden van grondprijsberekening die daarvoor worden gehanteerd. Comparatieve methode De comparatieve methode is gebaseerd op de vergelijking van prijzen. Hierbij wordt gekeken naar de gehanteerde grondprijzen voor de desbetreffende functie of categorie in andere projecten en in andere gemeenten. De comparatieve methode is in het bijzonder toepasbaar op bestaande bouw die voor de huidige waarde moet worden gewaardeerd. Vergeleken wordt met recent verhandelde soortgelijke objecten. 5

7 Residuele methode De residuele grondwaardemethode is van toepassing op nieuw te ontwikkelen vastgoed. Deze methode gaat uit van het verschil tussen de verkoopwaarde van een kavel grond inclusief het daarop te realiseren vastgoed en de kosten om het vastgoed te kunnen realiseren. Het verschil is de grondwaarde. Anders gezegd: de grondprijs bedraagt het verschil tussen de (toekomstige) opbrengst van een object verminderd met de stichtingskosten, bestaande uit de bouw- en bijkomende kosten. De opbrengst kan bestaan uit de verkoopprijs (vrij op naam) of ingeval van huurwoningen de contante waarde van de te verwachten huuropbrengsten. Voorwaarde voor toepassing van deze methode is dat er duidelijkheid bestaat over de verkoopwaarde en de kosten om het vastgoed te realiseren. Grondquote benadering Bij de grondquote benadering wordt de grondprijs (excl. btw) uitgedrukt in een percentage van de vrij op naam -prijs van de onroerende zaak (ook excl. btw). Kostprijs methode Bij de kostprijsmethode is de grondprijs het bedrag dat minimaal moet worden gehaald om de grondexploitatie sluitend te laten zijn. De kostprijs zegt op zich niets over het feit of dit ook een prijs oplevert die in de praktijk wenselijk en/of hanteerbaar is. Deze methode wordt vaak gehanteerd bij de uitgifte van gronden voor de functie maatschappelijke voorzieningen. 6

8 7