Prijzen per Heusden Gilze en Dongen Alphen- Loon op Ooster- Waalwijk Oister- Zundert 2018 excl BTW Rijen Chaam zand hout wijk

Transcriptie

1 Bijlage Deze bijlage maakt deel uit van het raadsvoorstel grondprijzen Onderdeel van de grondprijzen per 2018 is onderzoek naar de marktconformiteit hiervan. Daartoe wordt belicht wat er in het boekjaar is verkocht om zo een inschatting te kunnen maken van de verwachte prijsontwikkeling van bouwrijpe grond voor vrije kavels voor woningbouw en bedrijfsterrein. Ook wordt gekeken naar de grondprijzen die in de regio worden gehanteerd en worden macro-economische indicatoren belicht. Met name de verwachting over de inflatie, bouwkostenontwikkeling, afzettempo en prijzen zijn direct dan wel indirect van invloed op de grondprijzen. Tot slot worden adviezen en onderzoeken naar de grondprijs voor specifieke functies of locaties betrokken bij de grondprijsontwikkeling.

2 Woningbouw Verkopen In 2017 zijn er een aantal percelen verkocht en/of is er een optieovereenkomst gesloten. Met name in Geerpark en De Grassen zijn deze verkopen gerealiseerd. In een aantal gevallen (ongeveer 25%) hebben de onderhandelingen niet geleid tot een uiteindelijke overeenkomst. De oorzaak van dit stranden van deze onderhandelingen is het niet kunnen voldoen aan de financiële verplichtingen. Betrokkenen hadden al investeringen gedaan (architect etc.), dus waren meer dan alleen geïnteresseerd. De grondprijzen en bouwkosten bleken hier toch hoger dan aanvankelijk geraamd door de geïnteresseerden. Over het algemeen werd er voor de vastgestelde grondprijs verkocht en is geen korting verleend. Vergelijk met regio Prijzen per Heusden Gilze en Dongen Alphen- Loon op Ooster- Waalwijk Oister- Zundert 2018 excl BTW Rijen Chaam zand hout wijk Sociale en ,- 190, ,- 180,- tot 15,5% van , ,- niet Huurwoningen ,- per m2 220,- p/m2 bouwkstn bekend Projectmatige Residueel Residueel 275,- 235,- tot 270,- tot 25,5% tot Residueel 325,- a Residueel bouw per m2 280,- p/m2 330,- p/m2 30,5% VON-pr. 450,- Particuliere 363,- 325,- 300,- 313,- 290,- tot + 340,- 270,- tot 350,- tot 200,- tot kavel 330,- p/m2 per m2 310,- p/m2 550,- p/m2 245 per m2 Bedrijven- 145,- tot 130,- 130,- tot 95,- tot 135,- tot + 140,- 140,- tot 135,- tot 128,- tot terrein 244,- p/m2 150,- p/m2 105,- p/m2 140,- p/m2 per m2 216,- p/m2 155,- p/m2 143 per m2 Alle bedragen zijn exclusief BTW Uit een vergelijking met omliggende gemeenten blijkt dat Heusden toch wel aan de bovenkant van de markt zit. De grondprijzen variëren sterk tussen de gemeenten onderling en lijken sterk afhankelijk van de aantrekkelijkheid van de locatie. In onze gemeente is er veel interesse voor de kavels in met name De Grassen. Ook in Geerpark aan de Mortelweg zijn alle kavels gereserveerd of verkocht. De belangstelling in kavels neemt iets toe. Er was minder belangstelling voor de grote kavels in Haarsteeg, maar door de mogelijkheid van verkleining zijn ook hier de kavels verkocht of in optie uitgegeven. De ligging van Vlijmen ten opzichte van s-hertogenbosch en de belangstelling voor de kavels in Vlijmen rechtvaardigt het verschil in prijs met gemeenten zoals Waalwijk. Het voorstel is dan ook om het prijsverschil tussen de locaties in onze gemeente te handhaven. Macro-economische indicatoren Inflatie In Nederland wordt in 2017 een stijging van de inflatie verwacht (consumentenprijsindex (CPI) 2017) van rond de 1,5%. Ook wordt gekeken naar de inflatie in de afgelopen tien jaar. Deze was gemiddeld per jaar ongeveer 1,7% (Centraal bureau voor de statistiek (CBS) 2017). Deze stijging is een indicatie dat ook de grondprijzen zullen stijgen.

3 Bouwkostenontwikkeling De bouwkosten bepalen bij de residuele waardemethode samen met de verkoopprijzen de grondwaarde. Als de bouwkosten meer stijgen dan de VON-prijs dan zal de grondwaarde dalen. Hieronder is voor twee situaties aangegeven wat het effect op de grondprijs is van een prijsstijging van de VON-prijs en van de bouwkosten bij een woningwaarde van basis VON-prijzen stijgen harder dan bouwkosten bouwkosten stijgen harder dan VON-prijzen inflatie effect inflatie effect VON-prijs % % btw bouwkosten % % residuele grondwaarde % % De verwachting is dat de bouwkosten ook in 2018 zullen stijgen evenals de VON-prijzen. Niet verwacht wordt dat de stijging van deze bouwkosten in absolute zin de stijging van de VON-prijs zullen overtreffen. VON-prijzen en afzet woningen De woningverkopen zijn vanaf 2014 aangetrokken en dit heeft een opwaartse druk op de verkoopprijzen gehad. De lage (hypotheek)rentestand is hiervan een van de oorzaken. De nieuwbouwproductie blijft achter op de vraag. De verwachting is dat deze trend zich doorzet. Volgens de vereniging van makelaars (NVM 2017, regio Waalwijk/Drunen en regio Den Bosch) neemt het aantal transacties toe, stijgt de transactieprijs zowel per woning als per m2 en is de verkooptijd in dagen afgenomen. Marktonderzoek Voor de voorgenomen verkoop van enkele projecten is extern advies ingewonnen. Hieruit blijkt dat de opgenomen grondprijzen een goede afspiegeling zijn van de marktcijfers. Voorstel grondprijs vrije kavels Gelet op de bouwkostenstijging (aanbestedingsindex: 2%) en stijging in de verkoopprijzen voor woningen (veiligheidshalve 2% gezien de ligging van Heusden ten opzichte van stedelijk gebied), is

4 een jaarlijkse stijging van de grondprijzen per 1 januari 2019 van 2% gerechtvaardigd. Als voorbeeld zou de volgende berekening kunnen worden gegeven. basis 2017 VON-prijs % btw bouwkosten % residuele grondwaarde %

5 Bedrijventerrein Huurniveaus en afzet bedrijventerreinen De markt voor bedrijventerreinen is volatiel. Ook betreft het een markt die, anders dan bij de woningmarkt, meer landelijk van aard is. Er zijn grote schommelingen in zowel het jaarlijkse aanbod als de jaarlijkse opname. Op basis van marktinformatie kan een aantal ontwikkelingen worden onderscheiden. De bedrijfsruimtemarktratio geeft de verhouding weer tussen het aanbod van bedrijfsruimte en de opname daarvan. Een hogere bedrijfsruimtemarktratio betekent een hogere opname. Hierna is een overzicht te zien van de regio Den Bosch. De bedrijfsruimtemarktratio is de afgelopen jaren dan ook fors toegenomen. Dit komt met name door de afname van het aanbod in de afgelopen jaren. Geconcludeerd zou kunnen worden dat bedrijfsruimte schaarser wordt. Bron : dynamis.nl Verkocht in 2017 In 2017 zijn er op de Heusdense bedrijventerreinen diverse grondverkopen geweest. Zowel op de Dillenburglocatie als op Het Hoog is de vraag in de eerste maanden van 2017 redelijk geweest. Op dit moment (november 2017) is het weer iets rustiger. Vergelijking met regio De tabel op pagina 1 (vergelijking met regio) laat zien dat Heusden aan de bovenkant van de prijzenmarkt zit. Wel heeft onze gemeente een uitstekende ligging (gelet op de ontsluiting richting A59 en vervolgens A2 en A17). Hierdoor is de gehanteerde prijs goed uit te leggen. Omliggende gemeenten verhogen echter al jaren de uitgifteprijs niet. Hoewel grondprijs niet het zwaarste argument is voor het vestigingsgedrag (dat is immers de uitstraling bedrijventerrein, ontsluiting etc.), moet ervoor worden gewaakt dat bedrijven ervoor kiezen om zich buiten de gemeentegrenzen van Heusden te vestigen.