Woningbouw (projectmatig) vrije sector Methode: residuele grondwaarde in de vorm van een genormeerde grondquote over de VON-prijs.

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Inleiding Conform de kadernota Grondbeleid wordt een overzicht met tarieven voor de uitgifte van bouwrijpe grond opgesteld dat jaarlijks bij de begroting door de raad zal worden vastgesteld. Het college van Burgemeester en Wethouders is bevoegd gronden uit te geven conform de in dit tarievenoverzicht genoemde prijzen en voorwaarden die gelden voor het jaar Daarnaast is met de kadernota vastgesteld dat er criteria worden opgesteld die aangeven wanneer een afwijkende grondprijs gehanteerd kan of dient te worden. Deze criteria zullen in dit raadsvoorstel per bestemming worden genoemd. Indien een van deze criteria zich voordoet, zal de raad beslissingsbevoegd zijn. Een toevoeging ten opzichte van de tarievenlijst van vorig jaar is de huurprijs voor paardenweien. Met de vaststelling van de Uitvoeringsregeling groenstroken is bepaald dat voor de verhuur van paardenweien er een overzicht van tarieven wordt vastgesteld bij de begroting. Feitelijke informatie In de kadernota zijn per bestemming de methoden van grondprijsvaststelling bepaald, in deze uitvoeringsnota Grondprijzen 2012 zullen de grondprijzen worden genoemd en algemene voorwaarden die zullen gelden bij het doen van grondaanbiedingen. Voor de bepaling van de grondprijzen is globaal onderzocht wat omliggende gemeenten als grondprijs hanteren en wat landelijke trends en verwachtingen zijn in de ontwikkeling van grondprijzen. In principe zijn de gronduitgifteprijzen met 2,25% verhoogd ten opzichte van de prijzen van Dit percentage is bepaald op basis van een inschatting van toekomstige bouwkostenontwikkeling en residuele grondwaarden. De nieuwe prijzen zullen gelden voor nieuw te contracteren gebieden. Voor een deel van de (woning)bouwvoorraad zijn al contractuele afspraken gemaakt over grondprijzen. Woningbouw (projectmatig) vrije sector Methode: residuele grondwaarde in de vorm van een genormeerde grondquote over de VON-prijs. Uitwerking: de prijzen voor projectmatige vrije sector woningen worden per bouwplan residueel bepaald; van de VON-prijs of stichtingskosten worden de BTW, bouw- en bijkomende kosten afgehaald. Wat overblijft is de waarde van de grond; de prijs die de ontwikkelaar moet betalen voor bouwrijpe grond voor de bouw van zijn programma. In het volgende voorbeeld is zichtbaar hoe zo n berekening eruit ziet: VON-prijs excl. BTW bouw- en bijkomende kosten grondprijs grondquote (% van VON-prijs excl. BTW) 31% Vooraf wordt met de ontwikkelaar een bouwprogramma met bijbehorende prijsklassen overeengekomen op basis van onder andere de Nota Volkshuisvesting. Op grond hiervan wordt de grondprijs residueel uitonderhandeld en betaald bij levering van de bouwrijpe grond. Er dienen goede definities te worden gemaakt van de diverse prijzen en begrippen (VON-prijs, bouwkosten, 1

2 bijkomende kosten, etc.), om te voorkomen dat enerzijds de gemeente grondopbrengsten misloopt en anderzijds de gewenste woonkwaliteit niet wordt gehaald. Een aanbieding is voor een afgesproken termijn geldig. In iedere aanbieding wordt gemeld, dat de definitieve grondprijs op het moment van de overdracht bepaald wordt en kan afwijken van de aanbieding, indien in de uitvoering sprake is van een grote afwijking ten opzichte van de gemaakte afspraken. De definitieve grondprijs is nooit lager dan de grondprijs uit de aanbieding. Aangezien ieder bouwplan een ander bouwprogramma kent met andere VON-prijzen, kavel- en woninggrootten en kwaliteitsniveaus, kan op voorhand geen grondprijs worden vastgesteld die algemeen toepasbaar is. Om toch inzicht te krijgen in de grondprijzen die zullen gelden, en om grondexploitaties te kunnen opstellen, worden indicatief grondprijzen bepaald. Deze grondprijzen zijn uitgedrukt als percentage van de VON-prijs exclusief BTW; de grondquote. Deze quote beweegt zich binnen bepaalde marges bij woningen met een standaard maat en kwaliteitsniveau. Zonder in het stadium van initiatieffase zicht te hebben op de bouw- en bijkomende kosten kan dan ook met behulp van de grondquote een grondprijs worden berekend ten behoeve van de grondexploitatieraming. Daarnaast dient de grondquote als toetsingsinstrument; om grondprijzen van marktpartijen te vergelijken wordt deze uitgedrukt als percentage van de VON-prijs exclusief BTW. Zodra overeenkomsten bindend zijn, wordt de raming vervangen door de werkelijk te realiseren grondprijzen. Zolang deze prijzen binnen de indicatieve marges liggen, of hoger zijn, is het college beslissingsbevoegd. De uitkomsten van de onderhandelingen liggen achteraf voor de raad vertrouwelijk ter inzage. Zodra de grondprijzen beneden de marges liggen, is de raad beslissingsbevoegd. Woningbouw en particuliere kavels voor sociale huur en koop Methode: vaste grondprijs per kavel of gestapelde eenheid. Uitwerking: type maximale grondprijs excl. BTW per maximale woonoppervlakte wooneenheid kaveloppervlakte meergezins sociaal n.v.t. eengezins sociaal De kavelgrootte of woninggrootte is in omvang gemaximeerd en bedraagt voor een eengezinswoning 150 m 2 kavel en voor een meergezinswoning 90 m 2 woonoppervlak. Genoemde grondprijzen bij sociale huurwoningen gelden alleen bij uitgifte aan of ten behoeve van een toegelaten instelling als bedoeld in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) voor woningen waarvan de maximale huursom per maand door het rijk wordt vastgesteld (per is dit maximaal 652). De genoemde grondprijzen bij sociale eengezinskoopwoningen gelden alleen als op de kavel een woning mogelijk is met een maximale woonoppervlakte van 90 m 2. Een dergelijke woninggrootte wordt geschikt geacht voor bijvoorbeeld starters; een doelgroep die met deze grondprijzen kan worden gestimuleerd een woning te kopen. De woonoppervlakte als criterium is in de plaats gekomen van een maximale VON-prijs die in de uitvoeringsnota van 2011 nog als criterium werd aangehouden. De woonoppervlakte is namelijk objectief te bepalen; het vaststellen van een VONprijs vergt bijvoorbeeld een taxatie. 2

3 Vrije sector woningbouw op particuliere kavels Methode: vaste prijs per m 2 met mogelijkheid van differentiatie. Uitwerking: minimaal 345 per m 2 exclusief BTW voor de eerste 1000 m 2. Voor het meerdere boven 1000 m 2 geldt een lagere grondprijs, aflopend van 300 tot 190 per m 2. In geval van bijzondere ligging (bijvoorbeeld kavels aan het water) kan het college een maximaal 15% hogere grondprijs hanteren. Kavels waar verhoogde duurzaamheidseisen gelden, zullen eenzelfde grondprijs kennen als standaard kavels. Ten eerste omdat de gemeente zelf al via andere wegen investeert in duurzaamheid, bijvoorbeeld in de openbare ruimte van bouwplannen. Ten tweede is de verwachting dat hogere duurzaamheidseisen geen negatieve invloed hebben op de grondprijs, immers, de woonlasten voor bewoners van een duurzame woning zijn gelijk of zelfs lager dan die van een traditionele woning. Conform de Kadernota Grondbeleid gelden genoemde prijzen ook voor uit te geven groenstroken, omdat hierdoor de bouwmogelijkheden op aanliggende percelen worden vergroot. Voorzieningen van algemeen belang (niet-commercieel) Hieronder vallen de volgende categorieën: huisvesting van een functie met een publiek karakter (openbaar en semi-openbaar, zoals scholen, wijkcentra, etc.); huisvesting van instellingen zonder winstoogmerk; huisvesting van gesubsidieerde instellingen; huisvesting van instellingen met een sociaal-maatschappelijk karakter. Zorg valt hier niet onder, aangezien de marktwerking in de zorgsector impliceert dat dit een commerciële activiteit is, waarmee uitgifte van gronden niet gesubsidieerd mag worden. Deze categorie valt onder de noemer kantoren en bedrijven voor zover het huisvesting van zorgaanbieder betreft, en onder de categorie projectmatige vrije sector woningbouw wanneer het een zorgwoning betreft. Methode: vaste grondprijs per m 2. Uitwerking: 133 per m 2 exclusief BTW. Criteria voor afwijking: indien meer dan 70% van de grond niet bebouwd wordt, kan er een lagere grondprijs worden gehanteerd. Dit is het geval bij bijvoorbeeld buitensportvoorzieningen of kinderboerderijen. 3

4 Kantoren en bedrijven Methode: comparatief per m 2 grond of per m 2 b.v.o. Uitwerking: afhankelijk van de ligging, bereikbaarheid, kavelgrootte en beschikbare faciliteiten zal de grondprijs tussen 136 en 233 per m 2 exclusief BTW liggen. Hierbij is de laagste grondprijs ten opzichte van 2011 verhoogd met de inflatie van 2,25%. De hoogste grondprijs is ten opzichte van 2011 niet veranderd. Voor de hogere prijzen van zichtlocaties is het prijsverschil ten opzichte van een gewone kavel soms aanzienlijk. Bedrijven zullen dan misschien geneigd zijn uit te wijken naar een goedkopere kavel binnen de gemeente Heusden of in de regio rondom Heusden. Hieronder volgt een voorbeeld van hoe de grondprijs voor een individuele kavel wordt bepaald. Factor Beoordeling Zichtlocatie Langs snelweg Langs provinciale / Nee, binnengebied ontsluitingsweg Efficiëntie kavelgrootte en Goed Enigszins afwijkend Restkavel afmeting Bereikbaarheid Uitstekend Goed Ver van snelweg / door stedelijk gebied Concept/thema, faciliteiten Ja Beperkt Nee Grondprijs Maximaal 233 gemiddeld Minimaal 136 Bij bedrijven wordt de m 2 -prijs berekend over de kaveloppervlakte. Bij kantorenlocaties wordt rekening gehouden met de Floor-Space-Index (FSI). Dit is de verhouding tussen het bruto vloeroppervlak (b.v.o.) en het terreinoppervlak. Bij een FSI gelijk aan 1 is het aantal m 2 b.v.o. gelijk aan het aantal m 2 van de totale kavel. Als het b.v.o. groter is dan de kavel (er zijn per definitie meer bouwlagen), dan is de FSI groter dan 1. Voor het bepalen van de grondprijs van een kavel geldt dat, indien de FSI groter of gelijk is aan 1, gerekend wordt met een prijs per m 2 b.v.o. Als de FSI kleiner is dan 1 wordt er gerekend met een prijs per m 2 terreinoppervlak. Indien nodig zal een onafhankelijke taxateur een bindende grondprijs bepalen. Criteria voor afwijking: als er buiten ruimtelijke ook sociaal-economische motieven spelen, kan een lagere grondprijs gehanteerd worden. Bijvoorbeeld het kunnen vestigen of behouden van een bedrijf met een substantieel aantal werknemers. Ook milieutechnische of veiligheidsaspecten zijn een argument om een lagere grondprijs te hanteren. Te denken valt aan een bedrijf dat volgens de eisen van deze tijd niet meer in binnenstedelijk gebied thuis hoort. Als verplaatsing binnen de gemeente alleen kan door een lagere grondprijs te hanteren dan zal de raad hierover dienen te besluiten. Er zal kortom in voorkomende gevallen een maatschappelijke kosten-batenanalyse worden uitgevoerd. Een derde argument voor afwijking op de grondprijs is als er een indirect financieel belang is voor de grondexploitatie; door de komst van een bedrijf is er sprake van een substantiële verhoging van de toeristenbelasting bijvoorbeeld. Of door een grondprijsverlaging wordt voorkomen dat langdurige rente- en onderhoudskosten op de exploitatie van de gemeente 4

5 drukken. De raad zal worden gevraagd de grondprijs te verlagen als dit tot gevolg heeft dat het totale financiële plaatje van een transactie gunstig is voor de gemeente. Huurprijs paardenweien Bij de verhuur van paardenweien is het uitgangspunt dat hier omwille van tijdelijkheid toe over wordt gegaan (conform de Kadernota grondbeleid). Daarnaast is er een aantal lopende contracten welke in het verleden zijn gesloten. Hierbij wordt een gemiddelde huurprijs gehanteerd van 400 per hectare. Deze huurprijs is niet marktconform. Vergelijkbare geliberaliseerde pachtgrond kost in de in de gemeente maximaal 840 per hectare en in de toekomst loopt deze nog verder op. Aangezien bij paardenweitjes geen sprake is van bedrijfsmatig gebruikte grond, wordt voorgesteld om een lagere huursom per jaar in rekening te brengen, namelijk 650 per hectare. Aangezien het hier om een stijging gaat van 60%, wordt voorgesteld de verhoging gefaseerd te laten verlopen voor bestaande huurcontracten. Jaarlijks met 30% verhogen, leidt in 2 jaar tijd tot de gewenste marktconforme benadering. De huidige totaalopbrengst van de verhuurde weilanden is circa per jaar, deze is verdeeld over 57 huurders. Na de verhoging bedraagt de totale opbrengst circa per jaar. Afweging De methoden van grondprijsbepaling zijn in de Kadernota Grondbeleid vastgelegd. De nu voorgestelde grondprijzen zijn volgens deze methoden bepaald. De grondprijzen zijn mede tot stand gekomen na een benchmark bij diverse omliggende gemeenten. Hieruit blijkt dat de nu voorgestelde prijzen zich goed verhouden tot deze gemeenten. De prijzen hebben een gevolg voor kopers van bouwkavels, projectontwikkelaars en corporaties die bouwrijpe grond afnemen van de gemeente, huurders van paardeweien, maar ook bedrijven en instellingen die zich willen vestigen en daarvoor grond van de gemeente kopen. Inzet van Middelen Er zijn geen personele consequenties verbonden aan dit voorstel. Dekking De gewijzigde grondprijzen zullen worden meegenomen met de herziening van de grondexploitaties per Aangezien in de grondexploitaties rekening is gehouden met een indexatie van 1%, heeft de verhoging van 2,25% een positieve invloed op het grondexploitatieresultaat. Met een gefaseerde verhoging van de huurprijzen voor weilanden is nog geen rekening gehouden in de begroting. De meeropbrengst zal worden meegenomen in de eerstvolgende Berap. Risico's In de huidige marktsituatie staan de prijzen van vastgoed onder druk. Daarmee ook de prijzen van bouwrijpe grond. De te hanteren grondprijzen zijn niet afwijkend van die van de regio, maar toch moet rekening gehouden worden met langere uitgifteperioden dan die in de voorbije jaren. Of een versnelling in de uitgifte te bereiken is door verlaging van de grondprijzen is maar zeer de vraag. Om die reden wordt vooralsnog niet een van de regio afwijkende grondprijs aangehouden. 5

6 Overzicht tarieven Type vastgoed Prijs 2012 Prijs 2011 Woningbouw (projectmatig) vrije sector Wordt per bouwplan bepaald Wordt per bouwplan bepaald Woningbouw en particuliere kavels voor sociale huur en koop Meergezins: Eengezins: Per kavel Meergezins: Eengezins: Per kavel Vrije sector woningbouw op particuliere kavels 345 per m2 337 per m2 Voorzieningen van algemeen belang (nietcommercieel) 133 per m2 130 per m2 Kantoren en bedrijven Van 136 tot 233 per m2 Van 133 tot 233 per m2 Huurprijs paardenweien 650 per ha per jaar 250 per ha per jaar Alle prijzen zijn exclusief BTW. Procedure vervolgstappen Grondaanbiedingen zullen worden gedaan binnen de in deze nota genoemde prijsmarges. communicatie De grondprijs voor bouwkavels is te raadplegen op de site van de gemeente. De nieuwe prijs zal dan ook op de site gecommuniceerd worden. De verhoging van de kavelprijzen voor sociale woningen zal in ieder geval met Woonveste gecommuniceerd worden. De bestaande contractspartijen voor de huur van paardenweien zullen van de verhoging op de hoogte worden gesteld. Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. Het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven de burgemeester, drs. H.P.T.M. Willems 6

7 De gemeenteraad van Heusden in zijn openbare vergadering van 10 november 2011; gezien het voorstel van het college van 1 november 2011, doc.nr. BECSL03 gelet op de beraadslaging; b e s l u i t : I. In te stemmen met de grondprijzen (exclusief BTW) en voorwaarden per voor: o projectmatig gebouwde woningen: een per bouwplan door het college uit te onderhandelen grondprijs binnen de marktconforme marges voor residuele grondprijzen; het onderhandelingsresultaat wordt voor de raad ter inzage gelegd; o sociale woningbouw: voor een meergezinswoning met een maximale woonoppervlakte van 90 m 2 en voor een eengezinswoning met een maximale kavelgrootte van 150 m 2 en een maximaal woonoppervlak van 90 m 2 ; o kavels voor particulier opdrachtgeverschap: tot 1000 m 2 minimaal 345 per m 2 en vanaf 1000 m 2 aflopend van 300 naar 190 per m 2 voor het meerdere boven 1000 m 2 ; voor kavels met een bijzondere ligging is er de mogelijkheid om een maximaal 15% hogere grondprijs te hanteren. o kantoren en bedrijven: van 136 tot 233 per m 2, afhankelijk van ligging, bereikbaarheid, grootte en faciliteiten. De grondprijs wordt over de kavel of over het aantal m 2 b.v.o. gerekend, afhankelijk van welke getal hoger is; o winkels en horeca: een per uitgifte op basis van taxatie te bepalen grondprijs o voorzieningen van algemeen belang: 133 per m 2. II. In te stemmen met de huurprijs voor de verhuur van paardenweien van 650 per hectare per jaar voor nieuwe contracten. III. In te stemmen met een stijging van de huurprijs voor paardenweien voor bestaande contracten gedurende 2 jaar met 30% per jaar. IV. In te stemmen met de criteria voor afwijking van de vastgestelde grondprijs waardoor de raad beslissingsbevoegd is, te weten: o kantoren en bedrijven: bij sociaal-economische, milieu- of veiligheidstechnische, financieel-gemeentebrede redenen. o bestemmingen van algemeen belang: bij bebouwingspercentages van 30% of minder, een en ander met dien verstande dat bestaande afspraken over grondprijzen worden gerespecteerd. de griffier, de voorzitter, mw. drs. E.J.M. de Graaf drs. H.P.T.M. Willems 7