Gemeente Lingewaard. Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Lingewaard 15INT00561

Transcriptie

1 15INT00561 Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Lingewaard Gemeente Lingewaard De grondprijzenbrief 2015 geeft de door de gemeente Lingewaard gehanteerde methodiek weer voor grondwaardebepaling voor bouwrijpe grond voor verschillende functies zoals woningbouw, kantoren, detailhandel en horeca. Tevens geeft deze grondprijzenbrief de gronduitgifteprijzen voor betaalbare huurwoningen, bedrijventerreinen, niet commerciële voorzieningen, transformatorruimten, garageboxen en reststroken. Met de gronduitgiftebrief geeft de de gemeente Lingewaard op een transparante wijze inzicht in hoe de gronduitgifteprijzen binnen haar gemeente tot stand komen.

2 Methodieken voor grondwaardebepaling Gronduitgifteprijzen 2015 De economie vertoont in 2014 tekenen van herstel. Ook in bepaalde sectoren van de vastgoedmarkt is een stijgende lijn waarneembaar. De opname van bedrijventerreinen is gestegen in de regio Arnhem- Nijmegen. Huurprijzen en aanvangsrendementen op de bedrijventerreinen verbeterden in 2014 echter nauwelijks en in de gemeente Lingewaard is geen grond aan bedrijven verkocht. Regionale verschillen tussen woningmarktgebieden worden steeds groter. Er ontstaat een tweedeling tussen gebieden die goed presteren (gebieden met een goede bereikbaarheid, levendige economie en een prettig woonklimaat) en de zogenaamde krimpregio s. Onderstaand figuur laat zien dat de vastgoedmarkt in de gemeente Lingewaard nog kan groeien. De gemeente Lingewaard hanteert momenteel verschillende methoden om een gronduitgifteprijs vast te stellen. Deze worden hierna beschreven. Residuele grondwaarde methode Bij de residuele grondwaarde methode wordt de waarde van de grond afgeleid van de opbrengsten en kosten van de bestemming die wordt gerealiseerd. De residuele waarde is het verschil tussen de marktwaarde van het onroerend goed en de kosten om het onroerend goed te realiseren (de stichtingskosten). De residuele methodiek is nuttig bij een transparante sturing op de gebouwde kwaliteit, omdat een grote mate van inzicht wordt gegeven in de opstalexploitatie. Voorbeeld: De waarde van een bedrijfsobject op een perceel van m2 is ,- (inclusief BTW). Dit is exclusief BTW. De stichtingskosten van dit object zijn ,- exclusief BTW. De residuele grondprijs bedraagt dan ( ) = exclusief BTW en 137 per m2. Comparatieve methode Deze methode wordt ook wel de vergelijkende methode genoemd. Bij deze methode wordt de gronduitgifteprijs gebaseerd op een vergelijking met prijzen van andere locaties in Lingewaard en/of buurgemeenten. Hiervoor wordt jaarlijks een benchmark uitgevoerd. Deze methode gebruikt de gemeente Lingewaard bij het bepalen van haar gronduitgifteprijzen voor bedrijventerreinen, reststroken, gronden voor nutsvoorzieningen en groenstroken. De gemeente heeft gezien de grilligheid van de markt voor bedrijventerreinen besloten om de gronduitgifteprijzen voor 2015, in afwachting van een verder economisch herstel op deze markt, op hetzelfde niveau te houden als in De gronduitgifteprijzen in deze grondprijzenbrief zijn een vertaling van de huidige marktomstandigheden in Lingewaard. Vaste prijs Deze methode gaat uit van een vast bedrag per eenheid. De eenheid kan een woning zijn, maar ook een vierkante meter gebouw of een vierkante meter grond. De berekening vindt plaats op basis van de gemiddelde minimale kostprijs of op basis van de werkelijke kostprijs, afhankelijk van de functie. Deze methode wordt in Lingewaard gebruikt voor de betaalbare huurwoningen.

3 Tender/prijsvraag Bij deze methode worden meerdere (markt)partijen uitgenodigd om in concurrentie een bod te doen op bouwgrond. Afhankelijk van de gestelde prijs/kwaliteit criteria wordt bouwgrond aan de hoogst scorende partij verkocht. Vrije kavels In het geval van vrije kavels voor particulieren (particulier opdrachtgeverschap) worden de kavels rechtstreeks aan particulieren aangeboden. Hierbij wordt doorgaans een vaste prijs per vierkante meter aangehouden. Grondquote Bij de grondquotemethodiek wordt de waarde van de grond bepaald door een percentage te nemen van de VON-prijs exclusief BTW. De hoogte van het percentage is afhankelijk van de hoogte van de verkoopwaarde van de woning (bij duurdere woningen geldt een hoger percentage). Voorbeeld: De v.o.n. prijs van een woning is Dit is exclusief BTW. De grondwaarde bij een grondquote van 22 % = Toelichting op de gronduitgifteprijzen In de tabel op de volgende pagina is per functie de gronduitgifteprijs en de grondslag voor de berekening van de gronduitgifteprijs opgenomen. De nieuwe gronduitgifteprijzen gelden vanaf de datum van publicatie. De datum van de publicatie is dus bepalend. De gronduitgifteprijzen gelden vanaf de datum van publicatie tot het moment dat een nieuwe grondprijzenbrief wordt vastgesteld door het college en gepubliceerd. De prijzen zijn bepaald op prijspeil Voor gevallen waar al, voor de datum van publicatie een contractuele afspraak is gemaakt met betrekking tot de te hanteren gronduitgifteprijzen, blijven de gecontracteerde gronduitgifteprijzen van kracht. De in deze brief opgenomen gronduitgifteprijzen gelden voor standaardsituaties. Mocht er bij uitzonderingsgevallen afwijking van de standaardprijzen aan de orde zijn, dan worden de grondprijzen bij taxatie bepaald. Huidige huurovereenkomsten blijven in stand. Bij nieuwe huurovereenkomsten, die na de publicatiedatum worden aangegaan, gelden de nieuwe Huurprijzen. De datum van publicatie is bepalend. De grondprijzenbrief is een openbaar document en wordt jaarlijks geactualiseerd naar de vigerende beleidskaders en marktomstandigheden en door het college van B&W vastgesteld. De gronduitgifteprijzen zijn exclusief BTW. Deze grondprijzenbrief is vastgesteld door het college van B&W op 3 maart 2015 en gepubliceerd 18 maart 2015.

4 Grondprijzen 2015 Gemeente Lingewaard Grondprijs Grondprijs per m² Methode (exclusief BTW) (exclusief BTW) Woningbouw Richtprijzen Eengezinswoningen Betaalbare huur maandhuur < 710,68 1) vaste prijs per woning ) Betaalbare koop VON per locatie bezien, vast te stellen per exploitatiegebied Vrije sector koop per locatie bezien, vast te stellen per exploitatiegebied Vrije sector koop per locatie bezien, vast te stellen per exploitatiegebied Vrije sector koop > per locatie bezien, vast te stellen per exploitatiegebied Particulier opdrachtgeverschap Gestapelde bouw Betaalbare huur maandhuur < 710,68 vaste prijs per wooneenheid Betaalbare koop VON per locatie bezien, vast te stellen per exploitatiegebied Vrije sector koop per locatie bezien, vast te stellen per exploitatiegebied Vrije sector koop per locatie bezien, vast te stellen per exploitatiegebied Vrije sector koop > per locatie bezien, vast te stellen per exploitatiegebied Bijzondere woonvormen Onzelfstandige zorgeenheden taxatie Zelfstandige zorgeenheden taxatie Bedrijventerreinen Agropark II Bedrijven I comparatief 141 Bedrijven II comparatief 127 Pannenhuis II Bedrijven I comparatief 143,50 Bedrijven II comparatief 130 Houtakker II Bedrijven II comparatief 153 Optievergoedingen Bedrijventerreinen na een periode van 6 maanden 5% van de koopsom Kantoren Kantoren per locatie bezien, vast te stellen per exploitatiegebied / m² bvo Commerciële voorzieningen Bijvoorbeeld winkels, detailhandel, horeca per locatie bezien, vast te stellen per exploitatiegebied / m² bvo Maatschappelijke voorzieningen niet commercieel Sociaal maatschappelijk Bijvoorbeeld politie, brandweer, gemeentehuis, scholen, vaste prijs per m² 160 Gezondheidscentrum, sociaal culturele instellingen

5 Maatschappelijke voorzieningen commercieel Commercieel maatschappelijk Bijvoorbeeld comm. medisch centrum (HOED), peuterspeelzalen, per locatie bezien, vast te stellen per exploitatiegebied / m² bvo Kinderdagverblijven, sportscholen, comm. Sportcomplexen, solitair gevestigde medische functies Nutsvoorzieningen transformatorruimten tevens andere gebouwen ten behoeve van het openbaar nut Te realiseren in een groenstrook vaste prijs 135 Te realiseren op een bouwkavel Garageboxen uitgifteprijs van de betreffende (bouw)kavel Garageboxen 217 Verkoop reststroken (snippergroen) Reststroken particulieren binnen bebouwde kom, geen woonbestemming 50 Reststroken bedrijven binnen de bebouwde kom, niet te bebouwen 80 Binnen de bebouwde kom met woonbestemming 225 Reststroken buiten de bebouwde kom Verhuur reststroken (snippergroen) op basis van taxatie Reststroken per m² per jaar met een minimum huursom 1,15 Pacht Pacht Recht van opstal telecom apparatuur van 169 per jaar op basis van taxatie, waarbij rekening wordt gehouden met de regionorm dan wel met het wettelijke toegestane veranderingspercentage Buismast retributie per jaar Vakwerkmast retributie per jaar per opstaller Erfpacht / Recht van opstal overig Erfpacht / Recht van opstal overig canon/retributie per jaar 5% van de grondprijs Huurkoop Huurkoop per locatie bezien 1) Liberalisatiegrens per ) De grondprijs voor betaalbare huurwoningen is bepaald in de prestateafspraken tussen de Woningcorporaties en de gemeente en is vastgesteld op euro + index met de CPI