GEMEENTE OLDEBROEK. Voorstel van het college aan de raad. Raadsvergadering d.d. 18 december 2014

Transcriptie

1 GEMEENTE OLDEBROEK Raadsvergadering d.d. 18 december 2014 Voorstel van het college aan de raad Onderwerp: Nota Grondprijsbeleid Agendapunt Portefeuillehouder: H. Westerbroek Kenmerk: / Samenvatting Te nemen besluit 1. De nota Grondprijsbeleid in te trekken; 2. De nota Grondprijsbeleid vast te stellen. Aanleiding / rol en positie van de raad Het huidig grondprijsbeleid ligt vast in de nota Grondprijsbeleid Elke twee jaar wordt het grondprijsbeleid herzien. Voorgaande jaren stelde uw raad het grondprijsbeleid en de grondprijsmethodieken vast en ons college de hoogte van de grondprijzen. Omdat juist de grondprijzen altijd tot veel discussie leiden in uw raad, doen wij u een voorstel voor de hoogte van de grondprijzen en leggen deze ter besluitvorming aan u voor. Hoofdlijn van het voorstel Gelijktijdig met de nota Grondbeleid wordt u de concept nota Grondprijsbeleid aangeboden. De nota Grondbeleid biedt de kaders om te komen tot een marktconform grondprijsbeleid. In de nota Grondprijsbeleid wordt voor verschillende uitgiftecategorieën een voorstel gedaan voor een prijsmethodiek en de hoogte van de grondprijzen. De keuze per categorie is gebaseerd op eenvoud, transparantie, differentiatie en marktconformiteit. In de huidige markt liggen de grondprijzen voor een aantal uitgiftecategorieën lager (sociale woningbouw, vrije sector woningbouwkavels voor particulier opdrachtgeverschap en projectmatige bouw, bedrijfskavels en maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk) dan in de voorgaande nota Grondprijsbeleid gehanteerd werd. Financiële gevolgen in het kort De grondprijsdaling is in het Meerjaren Programma Grondbedrijf 2014 al als risico voorzien. Er is voor de grondbedrijfcomplexen (waar geen afspraken over een vaste grondprijs met ontwikkelaars is overeengekomen) een risicoreserve ingesteld om een grondprijsdaling van 25% ten opzichte van de grondprijzen gebaseerd op de nota Grondprijsbeleid op te kunnen vangen. Het inzicht in de gevolgen van het nieuwe grondprijsbeleid op de exploitatieopzetten wordt in het eerste kwartaal van 2015 gegeven. Dan staan de herzieningen van de exploitatieopzetten en het Meerjaren Programma Grondbedrijf op de planning.

2 - 2 - Toelichting 1. Inleiding Het huidig grondprijsbeleid ligt vast in de nota Grondprijsbeleid Elke twee jaar wordt het grondprijsbeleid herzien. De nota Grondprijsbeleid geeft onder meer aan met welke methode gerekend wordt, hoe grondprijzen voor projectmatige woningbouw, sociale woningbouw, particuliere en collectieve kaveluitgifte, bedrijventerreinen, commerciële en maatschappelijke voorzieningen worden bepaald en welke grondprijzen de komende jaren gehanteerd zullen worden. Sterk veranderende omstandigheden op de grondmarkt kunnen aanleiding zijn om de nota eerder te herzien. 2. Historie In januari 2013 heeft uw raad de nota Grondprijsbeleid vastgesteld. Deze nota viel onder het bereik van de nota Grondbeleid Wettelijk kader De concept nota Grondprijsbeleid is opgesteld binnen de kaders van de nota Grondbeleid (die eveneens ter vaststelling wordt aangeboden). 4. Toelichting In de nota Grondprijsbeleid wordt in hoofdstuk 1 de aanleiding voor de herziening van de nota Grondprijsbeleid weergegeven, in hoofdstuk 2 staan de uitgangspunten voor het grondprijsbeleid genoemd. Hoofdstuk 3 geeft de doelgroepen van beleid weer. Hoofdstuk 4 geeft een evaluatie van het grondprijsbeleid en de wijzigingen die naar aanleiding daarvan in de nota Grondprijsbeleid zijn opgenomen. In de hoofdstukken 5 en 6 wordt voor verschillende uitgiftecategorieën een keuze gemaakt in de toe te passen grondprijsmethode en grondprijzen. Bijlage 1 geeft een overzicht van grondprijsmethoden en hun voor- en nadelen. Tenslotte wordt in bijlage 2 aangegeven welke grondprijsmethoden en grondprijzen gemeenten in de regio hanteren, welke grondprijzen gehanteerd werden in de nota Grondprijsbeleid en welke grondprijzen worden voorgesteld voor de nota Grondprijsbeleid op basis van twee onafhankelijke taxaties (deze zijn ook afzonderlijk in beeld gebracht). 5. Overwegingen De keuzes voor de diverse grondprijsmethoden zijn gebaseerd op een aantal uitgangspunten: Eenvoud: De gemeente Oldebroek bezit veel grondexploitatiecomplexen, maar de ambtelijke capaciteit is beperkt. Om teveel tijdsbeslag te voorkomen wordt een eenvoudige methodiek aangeraden. Transparantie: Om discussies met afnemers te voorkomen wordt een transparante methodiek voorgesteld. Marktconform: Voor de meeste uitgiftecategorieën wordt de prijs van een kavel bepaald op basis van een vaste prijs per vierkante meter die door twee onafhankelijke taxateurs is bepaald. Voorgestelde methodieken en prijzen per uitgiftecategorie in de woningbouw: Woningbouwkavels: een vaste prijs per vierkante meter. Type VON prijs kavelprijs / m² (exclusief btw) Wezep Hattemerbroek 't Loo Oldebroek Oosterwolde Noordeinde Sociale koopwoning (projectmatig) tot en met Sociale huurwoning Starterswoning (CPO) tot en met Middelduur (projectmatig of CPO) t/m Middelduur (projectmatig of CPO) t/m Vrije sector (projectmatig of CPO) t/m Vrije sector (projectmatig of CPO) meer dan Vrije sector (particulier opdrachtgeverschap)

3 - 3 - Woonwagenstandplaatsen: Gepoogd wordt de huurstandplaatsen te verkopen aan een woningstichting of woningcorporatie. Basisprijs voor de onderhandelingen is de grondprijs voor sociale grondgebonden woningen. Prijzen worden afgerond op 5,-. Bij grotere woningbouwkavels wordt een aangepaste prijs gehanteerd voor de vierkante meters tussen 500 en 750 m 2 ( 150,- per m 2 ) en voor de vierkante meters boven 750 m 2 ( 75,- per m 2 ). Bij gestapelde bouw wordt een stapelingsfactor van 0,8 gehanteerd: voor het bebouwde en onbebouwde oppervlak van het perceel wordt de grondprijs behorend bij het programma op de begane grond in rekening gebracht. Voor de verdiepingen daarboven wordt per verdieping het bruto vloeroppervlak vermenigvuldigd met de stapelingsfactor en de grondprijs behorend bij het programma op deze verdieping. Voorgestelde methodieken per uitgiftecategorie in de overige bestemmingen: Bedrijventerrein Wezep Noord Rondweg: De gemeente hanteert een vaste prijs per m 2. Bij een kavel gelegen aan de Zernikestraat ter hoogte van de waterplas geldt een afslag van 10,- per m 2 voor kavels tot en met m 2. Voor grotere kavels geldt voor de extra vierkante meters dezelfde grondprijs als elders op het bedrijventerrein. Oppervlakte grondprijs excl. BTW per m² terrein m² 125,- Vanaf m² 100,- Kantoren, winkels en horeca: De gemeente vraagt de prijs op basis van de dcf/bar-methode. De prijs wordt situationeel (maatwerk) bepaald door een extern deskundige op het moment dat zich een uitgifte aandient. Maatschappelijke voorzieningen met en zonder winstoogmerk: Voor dergelijke uitgiftes wordt de gronduitgifteprijs bepaald aan de hand van een vaste prijs per vierkante meter. Een prijs van 100,- per m 2 exclusief BTW voor niet commercieel en 150,- per m 2 exclusief BTW voor commercieel maatschappelijk vastgoed. Nutsvoorzieningen: Er geldt voor terreinen ten behoeve van trafo s een vaste uitgifteprijs per kavel ( 3.600,-) tot 15 m 2 en daarboven 225,-/m 2 per extra m 2. Antennemasten voor commercieel gebruik: Er wordt een recht van opstal gevestigd. Hiervoor geldt een jaarlijkse vergoeding. Deze vergoeding bedraagt 2.500,-. De jaarlijkse vergoedingen worden geïndexeerd. Antennemasten voor niet-commercieel gebruik: Er wordt eveneens een recht van opstal gevestigd. Hiervoor geldt een jaarlijkse vergoeding die 10% is van die voor commercieel gebruik. De jaarlijkse vergoedingen worden geïndexeerd. Huur of pacht: Indien grond in (tijdelijke) huur wordt uitgegeven, zal de huurprijs afgestemd worden op de grondwaarde die de grond in het geval van verkoop heeft. De huurprijs komt tot stand door de grondwaarde te vermenigvuldigen met de gemeentelijke omslagrente plus 1,5 % voor beheers- en administratiekosten. Indien openbaar groen wordt verhuurd, wordt uitgegaan van een huurprijs die jaarlijks op basis van CBS-indexcijfers wordt verhoogd. Indien grond in tijdelijke pacht wordt uitgegeven, wordt belangstellenden gevraagd zich hiervoor in te schrijven. De pachtgronden worden aan de hoogste bieder aangeboden.

4 - 4 - Indien grond in langdurige pacht wordt uitgegeven, wordt de pachtcanon afgestemd op de pachtnormen van het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. Reclameborden: De uitgifteprijs wordt per jaar gebaseerd op de gemeentelijke omslagrente vermenigvuldigd met de residuele grondprijs. Voor de uitgifte van openbaar groen wordt een vaste prijs per vierkante meter gehanteerd: 65,- excl. BTW per vierkante meter als de grond voor de voorgevelrooilijn (zoals vastgelegd in de bouwverordening) ligt; en 130,-/m 2 excl. BTW als de grond achter de voorgevelrooilijn ligt (en daarmee dus per definitie bebouwd mag worden). 6. Risico's Met bovengenoemde grondprijsmethodieken en grondprijzen ontvangt de gemeente een marktconforme prijs. Door de verlaging van de grondprijzen van een aantal uitgiftecategorieën (sociale woningbouw, vrije sector woningbouwkavels voor particulier opdrachtgeverschap en projectmatige bouw, bedrijfskavels en maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk) wordt het resultaat van veel grondexploitatiecomplexen verlaagd. Deze grondprijsdaling is in het Meerjaren Programma Grondbedrijf 2014 al als risico voorzien. Er is voor de grondbedrijfcomplexen (waar geen afspraak over een vaste grondprijs met ontwikkelaars is overeengekomen) een risicoreserve ingesteld om een grondprijsdaling van 25% ten opzichte van de grondprijzen gebaseerd op de nota Grondprijsbeleid op te kunnen vangen. De procentuele verlaging van de grondprijzen per vierkante meter tussen het grondprijsbeleid en het beleid voor bedraagt: Voor sociale woningbouw: 3 tot 9 % Voor vrije sector woningbouwkavels voor particulier opdrachtgeverschap en voor vrije sector woningbouwkavels voor projectmatige bouw: 0 tot 3 % voor extra vierkante meters bij grotere kavels (meer dan 500/meer dan 750 m 2 ): 52 tot 76% Voor bedrijfskavels: 7 tot 8% voor extra vierkante meters bij grotere kavels (meer dan m 2 ): 20 tot 26% Voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk: 20% 7. Juridische aspecten Bestaande overeenkomsten worden gerespecteerd. Eventuele gegadigden voor de woningbouwkavels die momenteel in de verkoop staan, kunnen de kavels afnemen tegen de nieuwe (lagere) grondprijzen, aangezien de aktes pas in 2015 getransporteerd kunnen worden (de reactie termijn loopt tot en met 20 januari 2015). 8. Financiën Het inzicht in de gevolgen van het nieuwe grondprijsbeleid op de exploitatieopzetten wordt in het eerste kwartaal van 2015 gegeven. Dan staan de herzieningen van de exploitatieopzetten en het Meerjaren Programma Grondbedrijf op de planning. Daarbij zal ten laste van de risicoreserve een verlies moeten worden genomen op de grondexploitaties. Ook voor het exploitatieplan Wezep Noord 2009 dat in dezelfde vergadering ter vaststelling wordt aangeboden, heeft het nieuwe grondprijsbeleid gevolgen. Aangezien vaststelling gelijktijdig plaatsvindt en het concept exploitatieplan al ter inzage heeft gelegen, gaat het exploitatieplan nog uit van de oude grondprijzen. In de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan zullen de gewijzigde grondprijzen worden opgenomen (jaarlijks moet het plan herzien worden; een herziening waarin vastgestelde grondprijzen worden overgenomen betreft een niet-structurele herziening, waartegen geen bezwaar en beroep open staan).

5 Communicatie De vaststelling van de nota Grondprijsbeleid zal bekend worden gemaakt in de gemeentelijke informatierubriek van het weekblad Huis-aan-Huis. De nota Grondprijsbeleid zal samen met de nota Grondbeleid in het verordeningenbeheer op de gemeentelijke website worden opgenomen. Oldebroek, 11 november Burgemeester en wethouders van Oldebroek,, secretaris drs. B. Brand MCM,, burgemeester mr. A. Hoogendoorn.