Baarle-Nassau. besluit: DE RAAD VAN DE GEMEENTE BAARLE-NASSAU; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Transcriptie

1 Baarle-Nassau DE RAAD VAN DE GEMEENTE BAARLE-NASSAU; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders; gelet op het bepaalde in ; besluit: 1. de Nota Grondprijsbeleid 2011 e.v. in te trekken 2. de grondprijzen voor 2017 en 2018 vast te stellen met dien verstande dat voor de kern Ulicoten, specifiek voor het project Maaijkant 2, de navolgende grondprijzen worden vastgesteld: a. voor rijwoningen C 160^ exclusief btw b. voor hoekwoningen C 176^ exclusief btw c. voor tweekappers C 208^ exclusief btw d. voor vrijstaande woningen C 224,^ exclusief btw 3. de grondprijzen voor de twee kavels, grenzend aan het project Ruimte voor Ruimte in Baarle- Nassau, vast te stellen op C 250^ exclusief btw. Aldus besloten in de openbare vergadering van 20 september DEGEMEENTER, ìaarle-nassau E.W. Kooi M.H.M.R.,de Voorzitt&p-"''' ion-veelenturf INI III I III IIIIIIIII IIII RS /01/2017 6

2 Baarle-Nassau RAADSVOORSTEL Raadsvergadering: 20 september 2017 Agendapunt: 13 Cluster: RO Portefeuillehouder: Wethouder Van Cranenbroek Programma: 8 (o.a. wonen en grondexploitatie) Voorstel tot: Vaststellen grondprijzen 2017 voor woningbouw. 1. Samenvatting Aanleiding: De gemeente wil in 2017 bouwkavels verkopen in het plan RvR Nassaulaan. In paragraaf 7.2 van de Nota Grondbeleid (2009) is vastgelegd dat de grondprijzen voor woningbouw jaarlijks worden herzien. In 2011 is de Nota Grondprijsbeleid 2011 e.v. vastgesteld, waarin een systematiek is vastgelegd voor het bepalen van de grondprijzen. Bij de vaststelling van grondprijzen voor het plan Nassauveste, in 2014, heeft u aangegeven dat u niet met de Nota Grondprijsbeleid 2011 e.v. uit de voeten kunt en heeft u het college gevraagd om met een nieuw voorstel voor grondprijzen te komen. Aan dat verzoek wordt met dit raadsvoorstel invulling gegeven. Motie vreemd aan de orde van de dag, d.d. 22 maart 2017, waarin het college wordt opgedragen een raadsvoorstel voor te bereiden, waarin duidelijk wordt dat de grondprijzen in de gemeente Baarle-Nassau worden vastgesteld door de gemeenteraad en waarbij rekening wordt gehouden met de situatie in Ulicoten. Wij adviseren om de grondprijzen voor woningbouw met ingang van 2017 elkjaarte herzien conform de in dit voorstel opgenomen uitgangspunten. Gevraagde beslissing: Het intrekken van de Nota Grondprijsbeleid 2011 e.v. Vaststelling grondprijzen Beoogd effect: Duidelijke richtlijn voor te hanteren grondprijzen voor woningbouw. 2. Onderbouwing, aanpak, uitvoering Zowel in de in 2005 en in 2009 vastgestelde Nota s Grondbeleid staat als uitgangspunt dat de gemeente Baarle-Nassau marktconforme grondprijzen zal hanteren. In 2008 is een onderzoek op basis van artikel 213a Gemeentewet uitgevoerd (collegeonderzoek), waarin werd geconcludeerd dat de gemeente dit uitgangspunt nog niet voldoende omarmd had. Naar aanleiding hiervan is een nieuw grondprijsbeleid opgesteld. Dit is in de vorm van de Nota Grondprijsbeleid 2011 e.v. door uw raad vastgesteld. Het is niet alleen om oneerlijke concurrentie van gemeenten met projectontwikkelaars of gemeenten onderling te voorkomen dat we marktconforme grondprijzen moeten hanteren. Ook geldt dat een lagere (niet-marktconforme) grondprijs feitelijk een subsidie is voor de eerste grondeigenaar. Als hij na enkele járen zijn nieuwe woning verkoopt incasseert hij wel de volledige marktconforme 1

3 verkoopprijs. Die extra 'winst' vloeit dan niet naar de kas van de gemeente en kan dus niet gebruikt worden om activiteiten ten behoeve van de gehele gemeenschap uit te betalen. In de Nota Grondprijsbeleid 2011 e.v. zijn diverse methodes aangegeven op basis waarvan een grondprijs bepaald kan worden. Mede gelet op het Convenant gemeentelijke grondprijsbeleid 2001 (gesloten tussen de Vereniging Nederlandse Gemeenten, de verenigingen voor ontwikkelaars NEPROM en NVB en ministerie van VROM), hebben veel gemeenten gekozen voor de residuele grondprijsmethodiek. Dat vergt echter wel dat er een zekere mate van kennis hiervan in de organisatie beschikbaar is, op basis waarvan toen niet voor deze methode is gekozen. In de Nota Grondprijsbeleid 2011 e.v. is er uiteindelijk voor gekozen om de grondprijzen bij woningbouw (m.u.v. sociale woningbouw) te laten vaststellen op basis van twee taxaties door lokaal bekende makelaars. Sinds de ambtelijke fusie hebben we binnen de ABG-organisatie medewerkers met expertise ten aanzien van grondprijzen en hoeven we hiervoor geen externe partijen te betrekken. Dat betekent dat we nu wel mogelijkheden hebben om de residuele grondprijsmethodiek te gaan hanteren. 2.1 Residuele grondprijsmethode De grondprijzen voor woningbouw in gemeente Baarle-Nassau baseren wij op: Vergelijking met buurgemeenten. Actuele marktprijzen van woningen minus bouwkosten (marktwaarde -/- bouwkosten s grondprijs): de residuele grondprijsmethode. In de tabel in paragraaf 2.4 ziet u een overzicht van de voorgestelde grondprijzen voor woningen in de gemeente Baarle-Nassau, de vergelijking met buurgemeente Alphen-Chaam én de benadering op basis van marktgegevens. De residuele grondwaarde wordt gevormd door het verschil tussen enerzijds de commerciële waarde van het gerealiseerde vastgoed (grond en opstallen samen; de verkoopprijs) en anderzijds de totale bouwkosten (inclusief de daarmee samenhangende bijkomende kosten). Het verschil, het residu, geeft de waarde van de grond aan. Een voordeel van deze benadering is dat de grondprijzen zich in principe aanpassen aan de marktontwikkeling en de productie niet stagneert. Dit houdt in dat de grondprijzen dan niet alleen kunnen stijgen, maar ook kunnen dalen wanneer het economische klimaat slecht is. Bij het bepalen van de bouwkosten gaat de gemeente uit van het Bouwkostenboek. Dit boekje wordt ook als basis gebruikt bij de controle en het bepalen van bouwkosten in het kader van de bouwleges. In dit boekje zijn voor veel woningtypes bouwkosten opgenomen. Daarbij wordt niet alleen rekening gehouden met het type woning, maar ook bijvoorbeeld de grootte en het afwerkingsniveau. 2.2 Vergelijking met buurgemeenten De voorgestelde grondprijzen in Baarle-Nassau zijn over het geheel genomen lager dan de grondprijzen in de buurgemeenten Alphen-Chaam en Gilze en Rijen. In de praktijk is het vaststellen van de marktconforme grondprijs geen gemakkelijke opgave. Deze prijs verschilt per locatie en functie. Tevens is de grondprijs van diverse ontwikkelingen en factoren afhankelijk. De factoren zijn o.a. de ligging ten opzichte van uitvalswegen, de grootte van percelen, het uitgiftetempo, het aanbod van uit te geven percelen en het algemene voorzieningenniveau. 2.3 Actuele marktprijzen van woningen Voor een berekening van de grondprijzen maken we gebruik van de zogenaamde residuele grondwaardemethode. Bij deze methode wordt de grondprijs gelijkgesteld aan het verschil tussen de commerciële waarde van het desbetreffende vastgoed en alle bouw- en bijkomende kosten (exclusief de grond van vastgoed). Kortweg: marktwaarde -/- bouwkosten = waarde grond. De marktwaarde is de gemiddelde vraagprijs van elk woningtype (bron: Funda). De bouwkosten zijn de gemiddelde kosten van een gebruiksklare woning (bron: bouwkostenboek). 2

4 Door de bouwkosten in mindering te brengen op de marktwaarde resteert dus de kavelprijs. De kavelprijs gedeeld door de kaveloppervlakte leidt tot de grondprijs p7m2. Woning- Marktwaarde Bouwkosten Kavelprijs Kavel opp. Grondprijs pfm2 type Incl. BTW Exd. BTW Exd. BTW Exd. BTW m2 Exd. BTW Sociale huur C C C C Rijwoning C C C C C 198 Hoekwoning C C C C C 219 Tweekapper C C C C C 259 Vrijstaand C C C C C Grondprijsontwikkeling tot nu toe In 2009 zijn voor het laatst algemene grondprijzen (voor de hele gemeente) vastgesteld op basis van de oude systematiek. Vanaf 2011 geldt dat grondprijzen werden vastgesteld per project. De in 2009 vastgestelde grondprijzen verloren daarmee hun geldigheid. Enkel begin 2014 is het vaststellen van grondprijzen nodig geweest voor het project Nassauveste. Die grondprijzen waren de eerste echt marktconforme grondprijzen (ondanks de korting die de raad heeft doorgevoerd ten opzichte van de door de makelaars geadviseerde grondprijzen). Er zijn geen grondprijzen vastgesteld voor andere locaties in Ulicoten of Baarle-Nassau. De grondprijzen die nu aan u worden voorgesteld liggen voor Baarle-Nassau bij de meeste categorieën op een vergelijkbaar niveau als in 2014 is vastgesteld voor het project Nassauveste. Voor Ulicoten geldt dat de grondprijzen lager zijn ten opzichte van de in 2014 vastgestelde prijzen voor het project Nassauveste. De enige categorieën waarvoor een lichte verhoging wordt voorgesteld zijn de categorieën rijwoning en sociale huurwoning. 2.5 Grondprijsdifferentiatie voor de kern Ulicoten De gegevens in de bovenstaande tabel hebben betrekking op de kern Baarle-Nassau. We hebben ook specifiek naar Ulicoten gekeken. Uit een beperkt marktonderzoek (aan de hand van Funda) en contact met een lokale makelaar blijkt de marktwaarde van woningen in Ulicoten gemiddeld lager is dan in Baarle-Nassau. In het kader van de stimulering van woningbouw stellen wij voor om in Ulicoten een 10oZo lagere grondprijs te hanteren. Een vergelijking met de grondprijzen uit 2009 is lastig te maken, aangezien deze niet marktconform waren én er inmiddels ook 8 jaar tijdsverloop tussen zit. 2.6 Overzicht grondprijzen voor woningbouw De benaderingen in de vorige paragrafen vatten we samen in de tabel hieronder. 3

5 Grondprijzen 2017 exclusief BTW Baarle-Nassau Ulicoten Vergelijking Alphen-Chaam Marktwaarde -/- bouwkosten Sodale huur kavel t/m 120 m2 e e e C Aanvullende prijs per m2 indien kavel > 120 m2 C 200 e 180 e 235 Huur vrije sector Rijwoning C 200 c 180 c 235 C 198 Hoekwoning e 220 c 198 c 255 e 219 Tweekapper C 260 c 234 c 280 c 259 Rijwoningen C 200 c 180 e 235 c 198 Hoekwoningen e 220 c 198 c 255 c 219 Tweekapper c 260 c 234 c 280 c 259 Vrijstaand e 280 c 252 e 313 c 283 Bouwkavels voor particuliere ontwikkeling Vrijstaande woning c 280 c 252 e 313 e 283 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Rijwoningen c 190 e 171 c 225 c 198 Hoekwoningen e 210 c 189 c 245 e 219 Tweekapper c 250 e 225 e 270 e 259 Vrijstaand e 270 e 243 c 303 e 283 De grondprijs voor woningbouw in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap is iets lager dan voor reguliere woningbouw. Dit is ter stimulering van dergelijke initiatieven. De grondprijs voor sociale huur is in overeenstemming met de met Woonstichting Leystromen op 12 december 2016 ondertekende Prestatieafspraken Bevoegdheid vaststellen grondprijzen In vrijwel alle gemeenten ligt de bevoegdheid tot het vaststellen van grondprijzen, op basis van artikel 160 Gemeentewet als zijnde onderdeel van privaatrechtelijke handelingen (grondverkoop), bij het College van Burgemeester en wethouders. De bestaande praktijk in Baarle-Nassau wijkt hier vanaf in die zin dat de gemeenteraad tot op heden de grondprijzen heeft vastgesteld. Wij waren voornemens om dit aan te passen, maar gezien de behandeling van het eerste voorstel voor grondprijzen in de Commissie Ruimte en Economie kiezen wij er voor om de bestaande praktijk te handhaven. Juridische aspecten 3. Alternatieven In de commissie Ruimte en Economie van 7 maart 2017 is de vraag gesteld of er noodzaak is om een besluit te nemen over grondprijzen. Dat is wel degelijk het geval. Sinds 2011 is enkel een vaste grondprijs bepaald voor sociale woningbouw. Voor alle overige categorieën heeft de gemeenteraad geen grondprijzen vastgesteld. Aangezien de gemeente in 2017 twee kavels wil verkopen in het project RvR Nassaulaan zal daarvoor een grondprijs vastgesteld moeten worden. Ook zijn we bezig met de planvorming in Maaijkant 2efase. Potentieel geïnteresseerden vragen ons om duidelijkheid over de ontwikkeling van de grondprijzen, zodat zij op basis daarvan kunnen bepalen in hoeverre hun woonwensen haalbaar zijn. Indien u onderhavig voorstel niet vaststelt, dan zal op basis van de Nota Grondprijsbeleid voor de twee kavels in het project Nassauveste - op basis van taxatie door 2 makelaars - een grondprijs 4

6

7 bepaald moeten worden, die vervolgens alsnog aan u moet worden voorgelegd. Voor het project Maaijkant 2e fase kunnen we dan nog geen grondprijzen aan potentiële gegadigden meedelen. 4. Lasten, baten en dekking 5. Relatie met Baarle-Hertog 6. Vervolg Planning: Communicatie: BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN BAARLE-NASSAU V Ir. iit. SI ioom íe Hoon-Veelenturf ecretarü eester Bijlage(n): Totaaloverzicht grondprijzen, inclusief historie en regiogemeenten. 5