Nota Grondprijsbeleid 2012

Transcriptie

1 Nota Grondprijsbeleid 2012 GEMEENTE BERGEN(L.) Januari 2012

2 1. GRONDUITGIFTE 1.1. Inleiding Grondprijsbeleid 1 - aanleiding - uitgangspunten uitgifteprijzen - grondprijsmethoden - prijsvaststelling 1.3. Methode van uitgifte Erfpacht Pacht Groenstroken 5 2. BELEIDSKADERS RAAD 2.1. Beleidskaders 7 1

3 Inleiding Met de invoering van het dualisme is het college op grond van artikel 160 lid 1 onder e van de gemeentewet bevoegd beleidsregels vast te stellen over privaatrechtelijke aangelegenheden, zoals het verkopen en verhuren van gemeentelijke percelen. Deze beleidsregels moeten aan de raad worden voorgelegd om de raad de gelegenheid te geven wensen en bedenkingen uit te brengen. Deze notitie grondprijzenbeleid zal door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld 1.1 Grondprijsbeleid Aanleiding De jaren t/m 2002 hebben zich op de woningmarkt grote prijsstijgingen voorgedaan. Hogere prijzen op de woningmarkt hebben gevolgen voor de hoogte van de grondprijzen. De woningmarkt is sinds 2003 gewijzigd: op de woningmarkt aangeboden woningen blijven langer te koop en de verkoop- en huurprijzen gaan minder hard omhoog. Sinds de jaren 2008/2009 heeft de woningmarkt vrij sterk te lijden onder de gevolgen van de kredietcrisis. Door de lastige verkoopbaarheid van bestaande woningen en de strengere hypotheekvoorwaarden is een aanzienlijke stagnatie in de doorstroming ontstaan. Die heeft tot gevolg dat thans vooral goedkopere segmenten af te zetten zijn. Deze situatie kan geen maatstaf zijn voor het beleid op de langere termijn. Wij gaan ervan uit dat de economische situatie en de woningmarkt zich in de komende jaren in redelijke mate herstellen. Onze blik is gericht op een langere periode, namelijk van 2012 tot Uiteraard is een constante monitoring van de woningmarkt van groot belang om beleid waar nodig bij te stellen of aan te passen aan de marktomstandigheden. Uitgangspunt bij vaststelling van de uitgifteprijzen Het uitgangspunt van de gemeente Bergen is dat verkoop van bouwgrond plaatsvindt tegen marktconforme prijzen. Hierbij wordt de grondprijs bepaald door wat men op de vrije markt bereid is daarvoor te betalen. De prijs blijkt uit marktgegevens van recente verkopen. Grondprijsmethodieken De prijs van de grond wordt bepaald door de toekomstige bestemming. Agrarische grond zal een hogere grondprijs krijgen als er een plan voor woonbestemming voor is gemaakt. Evenzo heeft een vrije sector woning over het algemeen een grotere financiële draagkracht dan een goedkope huurwoning. Er is in beginsel een viertal methoden om de grondprijs op een marktgerichte wijze te bepalen: a. residuele grondwaardemethode b. vaste grondprijzen met differentiatie naar ligging en woningtype c. vergelijkende methode Ad a. Residuele grondwaardemethode De residuele grondwaardemethode is de bepaling van de waarde van grond op basis van de feitelijke waarde van het te realiseren vastgoed minus de stichtingskosten van de opstallen. De bepaling van de grondprijs op basis van een residuele waarde berekening geeft het beste weer wat de marktwaarde is van de grond. De grondwaarde is het resultaat van de vrij op naam prijzen(von-prijzen bij woningbouw), verminderd met de totale bouwkosten en alle bijkomende kosten(architectenhonoraria, leges, notariskosten) van de opstallen. Het bedrag dat resteert (het residu) is dus in feite het maximaal bedrag dat voor de bouwrijpe grond kan worden betaald. Het voordeel van deze wijze van grondprijsbepaling is dat de grondprijs een directe vertaling vormt van de commerciële waarde van het vastgoedobject. 2

4 Het nadeel is echter dat de berekeningswijze ingewikkeld is en dat hierover veel discussie kan ontstaan m.b.t..de bouwkosten, bijkomende kosten etc. Daarnaast zullen de vaak complexe berekeningen van de bouwkosten van de woningen getoetst moeten worden. Zowel het toetsen van de bouwkosten als de eventuele onderhandelingen hierover met de ontwikkelaar verhogen de kosten. Ad b. Vaste grondprijzen met differentiatie naar ligging en woningtype De grondprijs kan zoals nu ook worden bepaald via het systeem van vaste grondprijzen. Hierbij wordt op basis van een bestemming een vaste prijs per vierkante meter uit te geven bouwrijpe grond gehanteerd. Dit betekent niet dat een vierkante meter uit te geven grond ten behoeve van woningbouw in de gemeente Bergen overal evenveel kost. Er kan op deze prijs een differentiatie naar ligging of woningtype worden toegepast. Uiteraard zal deze grondprijs wel marktconform moeten zijn in vergelijking met in de directe omgeving gehanteerde grondprijzen van vergelijkbare bestemmingen. Een afgeleide hiervan is de methode van vaste kavelprijzen. De methode van vaste grond- c.q. kavelprijs is voor de gemeente een gemakkelijk te hanteren en duidelijke methode. Het nadeel van een algemeen vastgestelde prijs voor de waarde van de grond op een specifieke locatie wordt opgevangen door de toepassing van de differentiatie naar ligging en woningtype. Ad c. Vergelijkende methode Bij de vergelijkingsmethode kan de grondprijs onder een vastgoedobject bepaald worden door te kijken naar wat voor de grond bij vergelijkbare objecten of transacties is gevraagd. Er wordt in de hoofdzaak gekeken naar wat in direct omliggende plaatsen voor grond voor een object gevraagd wordt. Op basis van deze prijs stelt men de prijs voor deze grond vast. De vergelijkingsmethode lijkt eenvoudig toepasbaar, maar vaak zijn vergelijkbare transactiegegevens niet voorhanden. De keuze van de gemeente Bergen De gemeente Bergen kiest voor vaste grondprijzen met differentiatie naar ligging en woningtype (b). Voor elk afzonderlijk exploitatieplan zullen de grondprijzen per kavel worden bepaald. Het uitgangspunt voor grondprijsvaststelling vormt de prijs zoals bepaald in deze nota per kern. Differentiatie vindt plaats naar ligging en woningtype. Deze methode voldoet het meest aan het uitgangspunt van marktconformiteit. B en W stellen de prijzen van de bouwkavels vast per bestemmingsplan voor de uitgifte. Prijsstelling Historie In het plan Siebengewald-St Jozefstraat en Afferden Afferdse Heide vond de uitgifte van de gronden aan particulieren plaats via een lotingprocedure. In het plan Siebengewald-St Jozefstraat zijn de bouwkavels voor één vrijstaande woningen en twee half vrijstaande woningen voor 165,--/m² excl. BTW per m² verkocht. In het plan Afferden-Afferdse Heide zijn 7 kavels voor vrijstaande woningen voor een bedrag van 180,-- /m² verkocht. Deze grondprijs is vastgesteld op 1 maart Toekomst De gemeente geeft de komende 4 jaren grond uit voor de realisatie van ongeveer 91 woningen. Deze woningen zijn verdeeld over: Afferden: uitbreiding Afferdse Heide 23 Afferden: Alverman 12 Afferden: Melingstraat 6 3

5 Wellerlooi: Droogstal 15 Siebengewald: St. Jozefstraat 27 Well: Kasteellaan 8 Well Kevelaersedijk 1 Wellerlooi, Droogstal Er worden in deze plannen diverse soorten woningen gebouwd zoals vrijstaande woningen, halfvrijstaande woningen, starterwoningen en woningen voor senioren en woonzorgcentra. Zowel de gemeente als de projectontwikkelaars in de uitbreidingsgebieden zijn gebaat bij een duidelijk grondprijsbeleid. Door het toetsen van woningverkopen in 2009 en 2010 in combinatie met nieuwe WOZ-taxaties prijspeil , kunnen de volgende conclusies worden getrokken: de prijzen van alle woningen zijn de afgelopen jaren gezakt; de woningen in Afferden, Nieuw Bergen en Well worden duurder verkocht dan in de andere dorpen; de ligging van een huis c.q. bouwkavel is belangrijk voor de prijs;. de vorm van een kavel is ook van belang voor de prijs. Grondprijzen voor particuliere woningbouw in omliggende gemeenten: Prijzen voor de particuliere woningbouw grondprijzen grondprijzen bouwgrond Vastgesteld bouwgrond Vastgesteld Gemeente m 2 /prijs datum m 2 /prijs datum Gennep Vrije sector Sociale sector , Gemeente Venlo Venlo Baarlo Gemeente Horst Alle dorpen Gemeente Venray Wanssum- Geijsteren Vrije sector Gemeente Boxmeer Boxmeer/Sambeek Buiten Boxmeer 205/ / Gemeente Bergen Siebengewald, Well, Wellerlooi Bergen, Afferden

6 Voor de bijzondere doelgroepen, zoals sociale huurwoningen en starterwoningen kan binnen de bandbreedte van 15% naar beneden worden gedifferentieerd met de grondprijzen, wanneer de situatie er om vraagt. Prijsdaling woningen gemeente Bergen /-4,0% /-5,8% /-6,4% /-3,1% *Deze cijfers zijn bepaald uit de verkoopcijfers van woningen, welke door belastingen worden gebruikt voor de bepaling van WOZ-waarden, van de gemeente Bergen. Na een lange periode van stijging van de woningprijzen zijn de prijzen sinds het 3 e kwartaal van 2008, aan het dalen. De vooruitzichten voor 2012 zijn zeker ook niet rooskleurig, de banken verwachten een daling van 2,5%. Voor herstel zal er eerst rust moeten komen op de internationale financiële markt en een stabielere economische situatie. Prijsvaststelling: De laatste grootschalig toegepaste prijs voor bouwgrond bedraagt 165,-- of 170,-- per m². Deze grondprijzen zijn vastgesteld op 1 maart Deze prijs hebben wij reeds vanaf De bouwkavels in het plan Siebegewald-Nieuweweg en Afferdse Heide zijn in 2010 en 2011 voor deze prijs verkocht. De ontwikkelingen op de vastgoedmarkt geven aan dat 165/170 per m² als reëel gezien moeten worden. Uit verkoopcijfers van woonhuizen blijkt dat de marktprijzen lager liggen.(9,5% t.o.v. 2009) Gelet op de prijzen in de regio zou stabilisering van uitgifteprijzen een reëel voors tel zijn. Uitgegaan wordt in de toekomstige plannen van marktconforme prijzen. Bepaling grondprijs excl. BTW per m²: Nieuw Bergen, Well en Afferden 170 Siebengewald en Wellerlooi 165 Op deze prijs kan een differentiatie worden toegepast naar ligging en woningtype binnen een bandbreedte van 15%. De prijzen worden per exploitatieplan afzonderlijk vastgesteld met als uitgangspunt de per kern genoemde bedragen. 5

7 1.2 Methode van gronduitgifte Het huidige beleid is dat voor ieder plan een afzonderlijke regeling wordt vastgesteld. In een regeling worden selectiecriteria vastgelegd. De woningen, die in de kerkdorpen (met uitzondering van de kern Nieuw Bergen) gebouwd worden zijn in eerste instantie bedoeld voor de eigen inwoners van dat desbetreffende kerkdorp of voor personen, die in het verleden een binding met het desbetreffende kerkdorp hebben gehad. Tevens komen gegadigden in aanmerking voor een bouwkavel, die economisch gebonden zijn aan het desbetreffende kerkdorp. Omdat de publicatie voor inschrijving alleen in het weekblad Maas en Niersbode plaatsvindt, wordt al enige beperking ingevoerd qua inschrijvingen. Uitgangspunt is een gelijke behandeling voor alle gegadigden. Dit houdt in, dat belangstellenden voor een bouwkavel zich hiervoor moeten inschrijven. De volgorde van toewijzing wordt bepaald door middel van een loting. 1.3 Erfpacht Erfpacht is een beperkt zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een andermans onroerende zaak te houden en te gebruiken tegen een vergoeding. Gronduitgifte door middel van erfpacht heeft vooral in het verleden plaatsgevonden. De bestaande erfpachtovereenkomsten hebben betrekking op het gebruik van gronden op het industrieterrein De Flammert, het gebruik van gronden voor het exploiteren van kampeerterreinen, het gebruik van gebouwen met ondergrond voor het exploiteren van sociaal/culturele instellingen en het gebruik van gronden voor sportvoorzieningen. Indien er sprake is van sociaal/cultuur gebruik en/of de financiële middelen tot koop zijn niet aanwezig dan worden gronden uitgegeven in erfpacht m.u.v. gronden voor commercieel gebruik. Uitgifte van erfpacht wordt nu zoveel mogelijk beperkt toegepast. Verkoop heeft de voorkeur. Bij aflopende overeenkomsten inzake het aangaan van een zakelijk recht van erfpacht/opstal wordt de mogelijkheid met de erfpachter/opstaller onderzocht of tot verkoop overgegaan kan worden. Indien hierover geen overeenstemming wordt bereikt dan wordt het zakelijk recht verlengd. Bij verlenging wordt de ondergrond eveneens getaxeerd en wordt de vergoeding aangepast aan de huidige normen. 1.4 Pacht Bij pacht zijn/worden cultuurgronden in gebruik gegeven door middel van overeenkomsten. Voor het gebruik is een vergoeding verschuldigd. De pachtprijs voor reguliere overeenkomsten, d.w.z. overeenkomsten die een looptijd hebben van zes jaren en telkens van rechtswege verlengd worden, kan vanaf 1 juli 2011 de pachtprijs telkens jaarlijks opnieuw vastgesteld worden. Voor elke regionorm wordt een bedrag per ha en een veranderpercentage vastgesteld die als leidraad dienen. De hoogte van de jaarlijks opnieuw vast te stellen regionorm en veranderpercentage wordt afgeleid van de bedrijfsresultaten over een afgelopen periode. Dit houdt dus in, dat regionorm en het veranderpercentage zowel plus als min kan zijn. De toegestane verhogingen, zoals aangegeven in het Pachtprijzenbesluit zijn in de afgelopen jaren vanaf 1995 sinds de invoering van genoemd besluit door de gemeente als verpachter steeds toegepast. Hierdoor is de basis gelegd om op wettelijk niveau steeds de pachtprijzen aan te passen. 5.6 Groenstroken De verkoopprijs voor groen- en reststroken is 45,00 per m2. In de nota is aangegeven dat deze prijs jaarlijks bijgesteld wordt. Bijstelling heeft echter nooit plaatsgevonden. De huidige prijs staat niet in verhouding tot de daadwerkelijke waarde. Deze waarde is beduidend hoger en wordt bij verkoop door de eigenaar als volwaardige bouwgrond meegenomen. De gemeente gaat een inventarisatie laten uitvoeren inzake in gebruik genomen gemeentegronden. Hieruit moet blijken hoeveel m2 (illegaal) in gebruik genomen is. Deze inventarisatie heeft zowel betrekking of gronden binnen en buiten de kernen. Dit houdt in, dat er een differentiatie dient plaats te vinden in de grondprijzen inzake verkoop van groen- en reststroken. 6

8 Voor groen- en reststroken direct grenzend aan het huisperceel dient een andere prijs gehanteerd te worden als voor in gebruik genomen cultuurgronden in het buitengebied. Voor stroken direct grenzend aan de achterzijde en/of aan de zijkant van een huisperceel tot 150 m2 dient een prijs gehanteerd te worden, die beduidend hoger mag zijn dan aan de voorzijde van een huisperceel. Koop achter of aan de zijkant verhoogd het woongenot en geeft een waardevermeerdering. Voor stroken tot 150 m2 achter en aan de zijkant van een huisperceel de verkoopprijs vaststellen op een bedrag van 115,00 per m2. Dit bedrag is het gemiddelde van de verkoopprijs voor een bouwkavel en de huidige prijs voor groen- en reststroken. Voor stroken aan de voorzijde een prijs hanteren van 45,00 per m2. Deze stroken zijn voor de kopers meestal niet zo interessant omdat het gebruik al toegestaan is en/of de gemeente onderhoudt al de strook. Bij groenstroken groter dan 150 m² zal voor de prijsbepaling een taxateur worden ingeschakeld. BELEIDSKADERS COLLEGE 6.1. Beleidskaders De onderstaande beleidsregels voorstellen aan het college: Er wordt gekozen voor vaste prijzen per kern met differentiatie naar ligging en woningtype; Voorstel grondprijs excl. BTW per m²: Nieuw Bergen, Well en Afferden 170 Siebengewald, Wellerlooi 165 Op deze prijs kan een differentiatie worden toegepast naar ligging en woningtype binnen een bandbreedte van 15%. De prijzen worden per exploitatieplan afzonderlijk vastgesteld, met als uitgangspunt de per kern genoemde bedragen; De prijzen per kern worden jaarlijks bijgesteld voor 1 januari; Voor koop van bouwkavels in de kerkdorpen (met uitzondering van de kern Nieuw Bergen) komen in eerste instantie alleen inwoners van de gemeente Bergen in aanmerking en personen die sociaal en economisch gebonden zijn aan de gemeente. Bij niet verkoop van alle bouwkavels mogen ook bewoners van buiten de gemeente meedingen naar een kavel; De prijs van groen is afhankelijk van de toegevoegde waarde.voor stroken tot 150 m2 achter en aan de zijkant van een huisperceel de verkoopprijs vaststellen op een bedrag van 115,00 per m2. Voor stroken aan de voorzijde een prijs hanteren van 45,00 per m2. Bij groenstroken groter dan 150 m² zal voor de prijsbepaling een taxateur worden ingeschakeld. Deze beleidsregels moeten aan de raad worden voorgelegd om de raad de gelegenheid te geven wensen en bedenkingen uit te brengen. 7