De herziene residuele grondwaarden zijn hieronder vetgedrukte aangegeven.

Transcriptie

1 Nummer : Onderwerp : Herziening exploitatieopzetten Korte inhoud : Herziening exploitatieopzetten Uithuizen, 27 mei 2010 AAN DE RAAD. Inleiding Jaarlijks dienen de exploitatieopzetten van de grondexploitaties te worden hergecalculeerd. Vorig jaar heeft uw raad op 14 mei de herziene exploitaties vastgesteld. De gevolgen van de financiële crisis voor de woningmarkt blijven voortduren en maken het erg ongewis om meerjarige voorspellingen te doen. In 2009 is er 1 kavel teruggekocht en 1 kavel verkocht. Van de verkochte kavel vindt de levering plaats in Vanwege de stagnering in uitgifte stellen wij voor om, evenals vorig jaar, de lopende exploitaties met een jaar te verlengen (vast te stellen planning). Om onverhoopte verdere stagnering wel financieel af te dekken hebben wij voor risicovolle exploitaties financieel een variant uitgewerkt met een langere looptijd op basis waarvan wij voorstellen de ingestelde voorziening (tekorten exploitatieplannen) te verhogen ten laste van de algemene reserve (vast te stellen voorziening). Indien blijkt dat de planning niet haalbaar is dan kan deze bij de herziening van 2011 worden bijgesteld. In dit raadsvoorstel wordt achtereenvolgens besproken: de te hanteren grondwaarden, de verschillende exploitaties, de resultaten en tot slot het voorstel. De grondwaarden In de nota grondbeleid is aangegeven dat grondprijzen marktconform worden benaderd door middel van de residuele grondwaardemethode. Door twee plaatselijke makelaars is hierover geadviseerd. De makelaars komen tot de conclusie dat de prijzen ongewijzigd kunnen blijven ten opzichte van de meting van 30 januari Wel merken ze op dat de kavels groter dan 700 m2 minder courant zijn en bevelen daarom aan voor de grotere kavels de berekeningsmethodiek aan te passen. Hieraan is uitwerking gegeven door voor het bestemmingsplan Scherphorn-Noord, waar de grotere kavels liggen, een variant met aangepaste prijzen op te stellen. De herziene residuele grondwaarden zijn hieronder vetgedrukte aangegeven. categorie Gewone ligging Betere ligging Exclusieve ligging jaar Warffum Usquert Uithuizen ,50 142,50 Uithuizem dn Kantens Zandeweer Roodeschool

2 2 De grondprijzen voor aan corporaties te verkopen kavels wijken hier vanaf. Hierover zijn in 2002 afspraken gemaakt met de corporaties en is nadien overeengekomen dat de BDB index van Bureau Documentatie Bouwwezen wordt toegepast. In het kader van de te ontwikkelen woonvisie in DEAL verband wordt een woon en leefbaarheidsplan opgesteld. Mogelijk worden hierin nieuwe prijs- en prestatieafspraken gemaakt met corporaties. Hieruit volgt dan een herziene exploitatieopzet betreffende het woonplan. Exploitaties De exploitatieopzetten zijn herberekend. De werkelijke inkomsten en uitgaven over het jaar 2009 zijn verwerkt. Noodzakelijke restantinvesteringen over 2009 zijn ingebracht in Dit geldt ook voor de nog uit te geven gronden. Daar waar nodig zijn de bedragen aangepast i.v.m. de actuele stand van zaken. De uitkomsten van alle exploitaties (behalve overige gronden) zijn verwerkt in de exploitatie woonplan. Van de verkochte bouwkavels wordt een bedrag van 14,-- /m2 in het woonplan gebracht. De teruggekochte kavel is terug geboekt. Voorheen werd een nadelig saldo van een plan ingebracht in het woonplan. Vanaf 2009 dient volgens de comptabiliteitsvoorschriften per exploitatie (als deze op eindwaarde een nadelig saldo oplevert) een voorziening (reservering in de begroting) getroffen te worden welke bij afsluiting kan worden aangewend en komt derhalve niet meer ten laste van het woonplan. Onderstaand wordt per plan een korte toelichting gegeven. Het betreft de volgende exploitaties: - Scherphorn Noord (maart 2010) - Overige gronden (februari 2010) - Almersma (maart 2010) - Scherphorn Zuid (maart 2010) - De Laan Zuid (maart 2010) - LTS locatie (maart 2010) - Woonplan (februari 2010) Scherphorn Noord Er zijn nog vijf kavels beschikbaar. Bij de waardering van de bouwgrond hebben de makelaars aangegeven dat kavels groter dan 700 m2 minder courant zijn. Herverdeling naar kleinere kavels is op basis van de planologische indeling niet mogelijk. Vandaar dat de prijzen voor deze kavels gereduceerd zijn ingebracht. Vanwege het feit dat er in 2009 per saldo geen kavels zijn uitgegeven is de looptijd zoals eerder vermeld met een jaar verlengd. 1. Op basis van de opzet in 2008 met een jaar extra looptijd wordt een resultaat verwacht op van ,00 (vast te stellen planning). Vanwege het feit dat er per saldo geen uitgifte heeft plaatsgevonden achten wij deze planning risicovol en hebben daarom financieel een variant berekend met een langere looptijd: 2. Indien er een langere looptijd wordt doorgevoerd is het berekend resultaat op ,00 (vast te stellen financiële variant). Als de looptijd langer wordt zal de opbrengst hoger worden, dit wordt veroorzaakt door positieve rentebaten. Het saldo van variant 1is per ingebracht in de herziene exploitatie van het woonplan aangezien dit de laagste opbrengst is.

3 3 Overige gronden Er is een positieve overwaarde berekend van ,00, in de exploitatieberekening van 2009 was dit ,00. De daling van de overwaarde heeft o.a. te maken met de doorrekening van de kosten van de eigen dienst (tijdsbesteding in verband met aankoop gronden en onderzoeken). Almersma In de berekening van maart 2009 was een voordelig saldo berekend van ,00. Uitgifte van de resterende kavels zou in 2010 moeten plaats vinden. Vanwege het feit dat er in 2009 per saldo geen kavels zijn uitgegeven is de looptijd zoals eerder vermeld met een jaar verlengd. 1. Bij verlenging van de looptijd van 2011 naar 2012 wordt een resultaat op van ,00 verwacht. Het woonrijp maken is nu voorzien in 2012 en afsluiting van deze exploitatie is nu gedacht per (vast te stellen planning). Vanwege het feit dat er per saldo geen uitgifte heeft plaatsgevonden achten wij deze planning risicovol en hebben daarom financieel een variant berekend met een langere looptijd: 2. Bij een langere looptijd: Uitgifte 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015 en woonrijp maken in 2016 wordt een resultaat op verwacht van ,00 (vast te stellen voorziening). Teruggerekend naar startwaarde ( ) betekent het eindresultaat per van ,00 dat de ingestelde voorziening verhoogd dient te worden tot ,00 (rentedragend) ten laste van de algemene reserve. Scherphorn Zuid In de opzet van februari 2009 was een tekort berekend van ,00. Aangezien de verwerving van het bloot eigendom van een perceel, waarop woningen gepand zijn, nog niet heeft plaatsgevonden (beklemrecht) kon uitgifte van de 8 geprojecteerde 2^1kap en vrije sector kavels niet plaatsvinden. Vanwege het beklemrecht zijn extra verwervingskosten opgenomen. Om toch de mogelijkheid te hebben bouwkavels uit te geven is de planning betreffende het bouwrijp maken van de tweede fase aangepast. 1. Bij verlenging van de looptijd en planning met een jaar wordt een resultaat op van ,00 verwacht(vast te stellen planning.) Vanwege het feit dat er per saldo geen uitgifte heeft plaatsgevonden achten wij deze planning risicovol en hebben daarom financieel een variant berekend met een langere looptijd 2. Bij een langere looptijd: Uitgifte 2011, 2012, 2013 en 2014, 2015, 2016 en woonrijp maken in 2017 wordt een resultaat op verwacht van ,00 (vast te stellen voorziening). Teruggerekend naar startwaarde ( ) betekent het eindresultaat per van ,00. dat de ingestelde voorziening verhoogd dient te worden tot ,00 (rentedragend) ten laste van de algemene reserve. De Laan Zuid In de exploitatieopzet van februari 2009 is een tekort berekend van ,00 waarbij het plan zou worden afgesloten per De nieuwe residuele grondwaarde ligt 10,-- beneden de oude.

4 4 1. Bij verlenging van de looptijd en planning met een jaar wordt een negatief resultaat op van ,00 verwacht.(vast te stellen planning). Vanwege het feit dat er per saldo geen uitgifte heeft plaatsgevonden en het uitgiftetempo achter ligt op de exploitatieopzet uit 2008 achten wij deze planning risicovol en hebben daarom financieel een variant berekend met een langere looptijd 2. Bij een langere looptijd: Uitgifte 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 en 2018, en woonrijp maken in 2019 en nieuwe residuele grondwaarde (ca 6,5 kavel/jaar) wordt een negatief resultaat op verwacht van ,00 (vast te stellen voorziening). Teruggerekend naar startwaarde ( ) betekent het eindresultaat per van ,00. dat de ingestelde voorziening verhoogd dient te worden tot ,00 (rentedragend) ten laste van de algemene reserve. LTS locatie In de exploitatieopzet van februari 2009 is een overschot berekend van ,00 waarbij het plan zou worden afgesloten per De vorige uitgifteplanning was gebaseerd op 2 kavels per jaar. De uitgifteplanning achten wij reëel ook in de huidige recessie. De uitgifte is echter niet in 2009 gestart, het is de bedoeling dit jaar te starten met uitgifte. 1. Bij verlening van de looptijd met een jaar (uitgifte t/m 2015) wordt een resultaat op van ,00 verwacht. Gelet op het voorgaande stellen wij voor deze berekening vast te stellen. Woonplan De exploitatieberekening van het woonplan is een herberekening van de exploitatie van maart De exploitatieperiode is nu herzien met een planning van tot De opzet is geactualiseerd naar de huidige stand van zaken. De inbreng van de verkochte kavels uit de lopende exploitaties van Scherphorn-Noord, Scherphorn-Zuid, Almersma, LTS locatie en De Laan Zuid zijn ingebracht op basis van de varianten met de lange looptijd (voorzichtige prognose). Ook zijn de positieve opbrengsten uit de lopende exploitaties ingebracht in het woonplan. De projecten zijn wat tijdstip van realisatie en boekwaardes betreft aangepast aan de huidige verwachtingen. Het woonplan is op basis van de oorspronkelijke planningen van de exploitaties aangepast. Het positieve eindsaldo sluit op ,00 (vast te stellen).

5 5 Aanwending resultaat en het treffen van voorzieningen In onderstaand overzicht zijn de resultaten samen weergegeven. Resultaat exploitatieplannen Gehanteerde uitgangspunten: - looptijd vastgestelde plannen jaar Plan: Afsluiting op: Eindwaarde Factor Waarde Almersma , De Laan Zuid , Scherphorn Zuid , Scherphorn Noord , LTS locatie , Woonplan , Totaal saldo Afdekken d.m.v. voorziening Stand voorziening Bij te storten

6 6 Resultaat exploitatieplannen 2010 bij langere looptijd. Plan: Afsluiting op: Eindwaarde Factor Waarde Almersma , De Laan Zuid , Scherphorn Zuid , Scherphorn Noord , LTS locatie , Woonplan , Totaal saldo Afdekken d.m.v. voorziening De positieve resultaten van de respectievelijke bestemmingsplannen, behalve die van het complex overige gronden, zijn verwerkt in het woonplan als hierboven aangegeven. Plannen, welke een negatieve opbrengst genereren worden door aanwending van de voorziening afgesloten. In de jaarrekening 2009 is een voorziening getroffen. Aanvankelijk was een bedrag van ,-- opgenomen op basis van de nacalculatie Verder is er een claim gelegd op de algemene reserve voor een bedrag van ,00. Bij de december rapportage is het bedrag ad ,00 toegevoegd aan de voorziening. Bij het opstellen van de rekening is de voorziening verhoogd met een bedrag van ,00 tot een bedrag ,--. Dit bedrag is gebaseerd op deze nog vast te stellen actualisatie. NB Aangezien bij het opmaken van de rekening 2009 de effecten van de nog vast te stellen exploitatieplannen 2010 bekend waren, dient op basis van de voorschriften (BBV) het verwachte verlies op dat moment genomen te worden. Daarom is in de rekening 2009 de voorziening tekorten exploitatieplannen aangevuld tot het berekende niveau in de nog vast te stellen plannen Voorstel Wij stellen u voor:? de exploitaties overeenkomstig vaststellen;? de voorzieningen te verhogen voor de plannen Scherphorn Zuid en De Laan Zuid en een voorziening te treffen voor het plan Almerma (in de rekening 2009 reeds opgenomen;? de begroting 2010 overeenkomstig te wijzigen. Burgemeester en wethouders van de gemeente Eemsmond, M. van Beek, burgemeester W.J.M. Haarsma, secretaris