Voortgangsrapportage exploitatie Nooitgedacht

Transcriptie

1 Voortgangsrapportage exploitatie Nooitgedacht 1 Grondexploitatie najaar 2012 In deze voortgangsrapportage zijn de resultaten van het afgelopen jaar venverkt. Deze zogenaamde najaarsrapportage richt zich met name op de marktontwikkeling en de prognose voor het komende jaar. In het voorjaar van 2013 volgt dan wederom de financiële consolidatie over Omschrijving exploitatie Op 22 oktober 2003 is door de gemeenteraad van Aa en Hunze het bestemmingsplan Rolde-Zuid goedgekeurd. Op 7 juni 2004 is er een samenvoeging geweest met een herziening van het plan (volgens artikel 30 WRO). Op basis van het geldende bestemmingsplan heeft Copijn Tuin- en Landschapsarchitecten de oorspronkelijke stedenbouwkundige visie herijkt. Ten behoeve van het waarborgen van een beeldkwaliteit heeft de raad op 5 oktober 2007 het Beeldkwaliteitsplan Nooitgedacht/Rolde-Zuid vastgesteld. In 2008 zijn er een aantal wijzigingen doorgevoerd. Op basis van een samenwerkingsovereenkomst tussen de zorgpartij De Trans en de gemeente Aa en Hunze is het plan genaamd Nooitgedacht in 2007 in ontwikkeling genomen. De grondexploitatie Nooitgedacht is binnen de gemeentelijke organisatie de grootste qua volume en de langste qua looptijd. Qua volume hebben we het in totaal over een exploitatieopzet prijspeil van ca. 29 miljoen waarvan t/m ,2 miljoen is uitgegeven en ca. 3,1 miljoen aan opbrengsten zijn geboekt. In de loop van 2012 zijn aan kosten en aan opbrengsten geboekt. Pagina 1 van 5

2 1.2 Exploitatieperiode In het onderzoek dat door Companen is het voorjaar van 2012 is verricht, wordt voorgesteld de exploitatie periode te bepalen op "tien jaar vanaf nu". Concreet zou dit een verlenging van eind datum 2018 naar 2011 dus met 3 jaar betekenen. 1.3 Woningbouwprogramma Het huidige programma voorziet nog steeds in totaal 349 woningen, waarvan minimaal 30% in de sociale sector (sociale huur en koop). De woningen worden zowel projectmatig als in de vrije sector (particuliere opdrachtgeverschap) gerealiseerd. Door Companen is op basis van marktonderzoek een indicatie van de marktomvang bepaald. Deze voorziet in totaal in ca. 260 woningen, te realiseren in 10 jaar vanaf De verdeling over de verschillende woningcategorieën ( waaronder 30% in de sociale huur en koop) wordt daarbij als marktconform beoordeeld. De zorgpartij De Trans heeft ongeveer 110 eenheden (zgn. zorgwonen) gerealiseerd en heeft in het plan Nooitgedacht de beschikking over een viertal reservelocaties (met een gezamenlijke oppervlakte van circa m2). De Trans en de gemeente beraden zich momenteel op een grondruil met gesloten beurzen van de reservelocaties in relatie tot een bouwvoornemen van De Trans gericht op de oudere cliënten. Daarmee wordt door de Trans invulling gegeven aan de reeds gemaakte afspraken over haar reserve locaties. Over de ruiling zijn nog steeds geen formele besluiten genomen. Wel heeft de Trans de ontwikkeling van de alternatieve locatie in voorbereiding. Daarbij werkt zij samen met Woonzorg Nederland, die de vastgoedontwikkeling voor haar rekening neemt. Inmiddels zijn de schetsontwerpen diverse keren met de gemeente besproken. Verwacht mag worden dat De Trans dit jaar met een formele bouwaanvraag komt. Daarbij zal waarschijnlijk het beeldkwaliteitplan door de Raad moeten worden geaccordeerd, omdat dit afwijkt van hetgeen nu is vastgesteld. 2 Samenvatting van de stand van zaken per najaar 2012 Van de nu in verkoop gebrachte 40 kavels zijn per 31 december kavels verkocht, zijn er 26 te koop in meerder prijscategorieën en zijn alle opties teruggegeven. Als belangrijkste reden daarvoor is, dat optanten hun huidige woning niet konden verkopen. Evenals voorgaande jaren is de verkoop van de vrije kavels dus stilgevallen. Inmiddels heeft Woonborg tegen alle geschapen verwachtingen richting de gemeente en ontwikkelende partij in, alsnog besloten zich terug te trekken uit deze ontwikkeling. De sloop van de woningen van De Trans is afgerond. Wat rest zijn de woningen met de naam "de Havens". Voor deze cliënten wil De Trans nieuw bouwen op de parklocatie in Nooitgedacht. De planvorming door WZN is gestart, de bouw is gepland in 2014, omdat de bouwvergunning nu nog moet worden ingediend, lijkt dit een optimistische prognose. Periodiek vinden er formele overlegmomenten plaats met de directie van De Trans, dit volgens de projectorganisatie. Regelmatig wordt er geadverteerd en worden er verkoopdagen op locatie georganiseerd. Pagina 2 van 5

3 5 ro ro I

4 In september 2011 zijn er na een aantal gesprekken grondaanbieding verstuurd naar 3 ontwikkelende partijen om gefaseerd de bouw van ca A 1-kap -woningen mogelijk te maken. De door de provincie afgegeven beschikking voor stimuleringsmaatregelen (versnellingsagenda) zijn ook van toepassing verklaard op deze woningen. Concreet zijn de volgende resultaten te melden: 1) Simon Benus Bouw BV: 14 2 A 1kappers met een VON prijs van ,00 Inmiddels zijn 10 woningen verkocht en nog 4 in de verkoop. De bouw van de 10 woningen is bijna gereed, de oplevering van de woningen start in november van dit jaar 2) Groothuis Woningbouw, 10 2 A 1 kappers met een VON prijs van max ,00 De woningen zijn in april 2012 in de markt gezet. De belangstelling was er in zekere mate, maar Groothuis is in de zomer failliet gegaan. De gevolgen die dit heeft voor deze ontwikkeling zijn op dit moment onderwerp van gesprek tussen gemeente en de rechtsopvolger van Groothuis. 3) Ter Steege Vastgoed Hardenberg BV, 8 2 A 1 kappers met en VON prijs vanaf , Deze woningen zijn eveneens in maart/april 2012 in de markt gezet. De belangstelling heeft niet geleid tot opties of verkoop. Pagina 4 van 5

5 3 Risico's 3.1 Aankooprisico Zijn niet meer aanwezig. 3.2 Afzetrisico De crises in de woningmarkt verdiept zich. Ook Nooitgedacht ervaart hiervan de gevolgen. Het risico wordt hiermee in grote mate bepaald. 3.3 Bodemverontreinigingrisico In het te exploiteren gebied is geen verontreinigingrisico aanwezig. De vanuit milieu oogpunt niet noodzakelijke sanering van de voormalige vuilstort is om budgettaire redenen uit de grondexploitatie gehaald. 3.4 Planschaderisico Binnen deze exploitatie niet aan de orde. 3.5 Renterisico Door de verlenging, en mogelijk nog noodzakelijke extra verlenging, van de grex ontstaat de situatie dat bij ongewijzigd beleid er een tekort optreedt, met name door toegenomen rentelasten. De opbrengsten komen later binnen, waardoor de reeds gedane investering langer rentedragend is. Indien ook het aantal woningen naar beneden wordt bijgesteld zullen ook de opbrengsten dalen. Er zal, om budgettair neutraal te kunnen eindigen, een bezuiniging in de kosten moeten plaatsvinden. Eén van de bezuinigingsmogelijkheden is het (deels) beperken van de boscompensatie regeling. Samengevat bestaat het risico van de grondexploitatie Nooitgedacht met name uit een markt risico, (hoeveel en wanneer wordt de grond verkocht). Daarmee samenhangend ontstaat er ook afzet (minder verkoop) en een rente risico ( vertragingen kosten extra rente). 4. Stand van zaken lopende grondexploitaties najaar 2012 De jaarlijkse ( cijfermatige) actualisering van de grondexploitatie vindt plaats aan het eind van 2012 en wordt bij de jaarrekening van 2012 gepresenteerd. De opbrengsten in 2012 tot heden zijn verkregen uit de verkoop van 10 kavels. Qua kosten zijn er bouwrijpmaak werkzaamheden uitgevoerd ten behoeve van de nu verkochte kavels, en aan regulier onderhoud, beheer en promotie werkzaamheden. Pagina 5 van 5