Exploitatieplan De Afhang

Transcriptie

1 Exploitatieplan De Afhang Herziening 2014 Op structurele onderdelen Toelichting en Regels 17

2 Datum: 1 april 2014 Eerste vaststelling exploitatieplan: 14 december 2010 Datum onherroepelijk: 19 oktober 2011 Datum laatste herziening: 29 oktober 2013 Status: Definitief - Herziening 2014 Auteur: mw. M. Mooren Inleiding 2

3 Deze 3 e herziening van het exploitatieplan De Afhang is noodzakelijk vanwege een aanpassing in het bestemmingsplan de Afhang. Deze aanpassing leidt tot wijzigingen in oppervlakte en functiegebruik. Daardoor is een herberekening van de exploitatiebijdrage noodzakelijk. De nieuw vast te stellen gegevens zijn hier opgenomen. De opbouw en onderbouwing van de toelichting en regels van het exploitatieplan blijven de basis voor de (financiële) exploitatieopzet van het exploitatieplan, en daarmee voor de toepassing van het kostenverhaal. Voor de leesbaarheid is een geconsolideerde versie toegevoegd. De aard van deze herziening maakt dat het besluit tot 3 e herziening van het exploitatieplan kan worden getypeerd als een besluit waarbij zogenaamde structurele onderdelen zoals bedoeld in artikel 6.15 Wro, worden gewijzigd. Een en ander brengt met zich mee dat op de voorbereiding van het besluit tot 3 e herziening afdeling 3.4 Awb van toepassing is. Voorts geldt het herzieningsbesluit als een besluit waartegen beroep kan worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (artikel 8.2 lid 2 sub f Wro). 3

4 2. Grondgebruik en woningbouwprogramma De doorgevoerde aanpassingen wat betreft de inrichting van de Afhang hebben tot gevolg dat, op hoofdlijnen, de volgende aanpassingen in de exploitatieopzet ontstaan. Het gebied buiten beschouwing wijzigt. Het netto exploitatiegebied wordt 500 m² kleiner. Voor de functie groen en water is 500 m² minder beschikbaar. Dit wordt in het nieuwe (postzegel)bestemmingsplan weer opgevangen. BRUTO EXPLOITATIEGEBIED BUITEN BESCHOUWING Percelen buiten ontwikkelgebied Percelen derden binnen ontwikkelgebied M 575 N 1670 N 1668 NETTO EXPLOITATIEGEBIED Eigenaar A Eigenaar B Eigenaar C Eigenaar D Eigenaar E Eigenaar F Eigenaar G Eigenaar H Oppervlakte Tabel 1: Begrenzing exploitatiegebied Functie Oppervlakte (m²)oppervlakte (%) Uitgeefbaar t.b.v. woningbouw ,0% Verharding ,7% Groen en water ,3% Totaal % Tabel 2: Ruimtegebruik netto exploitatiegebied 4

5 3. Exploitatie-opzet 3.1 Werkwijze en uitgangspunten In deze 3 e herziening is gerekend met onderstaande indexpercentages. Uitgangspunten: Begindatum exploitatie 1 januari 2010 Einddatum exploitatie 31 december 2021 Prijspeildatum 1 januari 2014 Rentevoet 5% per jaar Indexpercentages zie tabel Kostenindexatie 1,50% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% Opbrengstenindexatie 0,00% 1,00% 1,50% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% Tabel 3: Indexpercentages exploitatie De Afhang Inbrengwaarde en verwerving van grond en/of opstallen Als gevolg van de wijziging in oppervlakte, bij diverse eigenaren, is ook de taxatie inbrengwaarde aangepast. Eigenaar Oppervlakte (m²) Taxatie inbrengwaarde Eigenaar A Eigenaar B Eigenaar C Eigenaar D - 0 Eigenaar E Eigenaar F Eigenaar G Eigenaar H Totaal Tabel 4: Inbrengwaarde per eigenaar Overige kosten Door aanpassing van de indexcijfers en peildatum in deze 3 e herziening, is het totaal geraamd bedrag Totaal geraamd bedrag overige kosten 9 miljoen 3.4 Fasering 5

6 De fasering in deelgebieden is op onderstaande gewijzigde kaart weergegeven. Figuur 1: Fasering de Afhang De verwerving van de benodigde gronden is met een jaar verlengd in deze 3 e herziening. Activiteit Startjaar Eindjaar Verwerving Sloop Sanering Bouwrijp maken Woonrijp maken Tijdelijk onderhoud Start uitgifte gronden in deelgebieden Deelgebied B1 + B Deelgebied C Deelgebied D Deelgebied E Deelgebied F Tabel 5: Fasering exploitatieplan 3.5 Resultaat 6

7 In deze 3 e herziening is met aangepaste indexpercentages en met peildatum i gerekend. Dat heeft tot gevolg dat bedragen veranderen. In de toelichting wordt de volgende tekst opgenomen. De Wro (artikel 6.18) duidt aan dat kostenverhaal kan plaatsvinden naar het opbrengend vermogen van het grondeigendom. Met andere woorden: de marktconform te bepalen grondopbrengsten van de uitgeefbare m² grond per eigenaar bepalen het aandeel in de bijdrage in de te verhalen kosten. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de factor tijd in de zin dat kosten worden teruggerekend naar netto contante waarde per en dat het aandeel in opbrengsten per eigenaar eveneens naar netto contante waarde per wordt teruggerekend. Conform deze systematiek zijn onderstaand de bedragen op netto contante waarde (NCW) gepresenteerd. Deze bedragen kunnen afwijken van eerder gepresenteerde bedragen, welke op een datum voor Netto Contante Waarde (NCW) , of zijn aangeduid. Kosten Omschrijving Bedrag nominaal Bedrag netto contant Verwerving Bouw- en woonrijp maken Plankosten/VTU Overige investeringen Rente Totaal Opbrengsten Omschrijving Bedrag nominaal Bedrag netto contant Opbrengsten gronduitgifte Totaal Tabel 6: Samenvatting kosten en opbrengsten Het hier geconstateerde tekort is het resultaat van de wettelijk te hanteren systematiek voor het opstellen van een exploitatieplan. In de praktijk geeft de gemeentelijk exploitatie-opzet een klein positief resultaat. 7

8 4. Kostenverhaal 4.1 Macro-aftopping Alle bedragen zijn op basis van NCW per kosten verhalen op de particuliere eigenaren in het gebied. Tabel 7: Macro-aftopping exploitatieplan de Afhang 4.2 Ruimtegebruik per eigenaar Vanwege de aanpassing van oppervlakte in deze 3 e herziening, wijzigt voor de eigenaren het aandeel in het netto exploitatiegebied, zij het slechts minimaal. Eigenaar Oppervlakte (m²) Aandeel in netto exploitatiegebied Eigenaar A ,86% Eigenaar B ,54% Eigenaar C 333 0,14% Eigenaar D 0 0,00% Eigenaar E ,58% Eigenaar F ,65% Eigenaar G ,96% Eigenaar H ,27% Totaal % Tabel 8: Ruimtegebruik per eigenaar in netto exploitatiegebied 8

9 4.3 Exploitatiebijdragen In deze 3 e herziening zijn oppervlaktes gewijzigd. Die beïnvloeden de onderlinge verhoudingen in de berekening die ten grondslag ligt aan dit kostenverhaal. Daarom worden hier de gewijzigde tabellen gepresenteerd. Eigenaar Oppervlakte (m²) Opbrengstpotentie Aandeel in NCW per totale opbrengst Bruto exploitatiebijdrage Eigenaar A ,37% Eigenaar B ,20% Eigenaar C ,29% Eigenaar D 0 0 0,00% 0 Eigenaar E ,20% Eigenaar F ,29% Eigenaar G ,54% Eigenaar H ,11% Totaal % Tabel 9: Aandeel in opbrengstpotentie per eigenaar Eigenaar Oppervlakte (m²) Bruto exploitatiebijdrage Deel van het perceel dat uitgeefbaar is Inbrengwaarde uitgeefbaar deel Netto exploitatiebijdrage Eigenaar A Eigenaar B ,28% Eigenaar C % Eigenaar D 0 0 0% 0 Eigenaar E % Eigenaar F ,36% Eigenaar G ,47% Eigenaar H ,73% Totaal Tabel 10: Te betalen bedrag per omgevingsvergunning voor bouwen Voor een aantal eigenaren is conform de functiekaart op hun perceel sprake van een uitgeefbaar deel en een openbaar deel (zie bijlage V). Indien deze eigenaar zelf realiseert, zal de eigenaar het openbaar gebied na realisatie terugleveren aan de gemeente, onder verrekening van de inbrengwaarde van dit openbaar deel. Voor de particuliere eigenaren in zijn totaliteit zou dit openbaar gebied een waarde van e herziening) vertegenwoordigen. Hierbij wordt opgemerkt dat één eigenaar, zijnde een andere overheid, hierin een bedrag van vertegenwoordigt. 9

10 4.4 Verdere procedure kostenverhaal In deze 3 e herziening is de laatste richtlijn ten aanzien van publicaties opgenomen in de tekst. Procedure exploitatieplan Herziening In afwijking van de wettelijke herzieningstermijn van 10 jaar voor het bestemmingsplan (waarmee het exploitatieplan is verbonden), geldt voor het exploitatieplan de verplichting tot minimaal een jaarlijkse actualisatie (ingaande 1 jaar na het onherroepelijk worden van het exploitatieplan). Als er sprake is van structurele wijzigingen, dan is daarop de uniforme voorbereidingsprocedure van toepassing (dus start met ter visie leggen en zienswijzen inwinnen) en staat tegen de vaststelling van de wijziging wederom beroep open bij de Raad van State. Bij niet structurele wijzigingen, zoals het aanpassen van de ramingen, ramingen vervangen voor de werkelijke uitgaven, aanpassing van de parameters, wijzigingen van ondergeschikt belang, bestaat er geen beroepsmogelijkheid en eindigt de procedure met een besluit van de raad tot herziening van het exploitatieplan. Herziening kan dus leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van die percelen waarvoor al een bouwvergunning is verleend. Sinds worden exploitatieplannen gepubliceerd op de website zowel tijdens de ter visie legging als de vastgestelde herziening. 10