Oegstgeest Exploitatieplan Buitenplaats Rijnweijde en haven

Transcriptie

1 Oegstgeest Exploitatieplan Buitenplaats Rijnweijde en haven Nota beantwoording zienswijzen

2

3 Inhoudsopgave Hoofdstuk 1. Inleiding 5 Hoofdstuk 2. Zienswijzen Zienswijze 1 Grondeigenaar Zienswijze 2 Waterbospark Zienswijze 3 Valkenburgerweg 9 13

4

5 5 Inleiding Hoofdstuk 1. Inleiding Het ontwerpexploitatieplan Buitenplaats Rijnweijde en haven is op gebruikelijke wijze ter inzage gelegd voor het indienen van zienswijzen, zoals voorgeschreven in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en artikel 3.16 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpexploitatieplan Buitenplaats Rijnweijde en haven heeft gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan Kamphuizerpolder - Buitenlust inclusief het ontwerpbeeldkwaliteitsplan heeft, ter inzage gelegen van 24 november 2016 tot en met 4 januari Tevens waren de stukken digitaal raadpleegbaar op de website Gedurende deze termijn van 6 weken is een ieder in de gelegenheid gesteld zijn of haar zienswijze in te dienen bij de gemeenteraad van de gemeente Oegstgeest. In totaal zijn 12 zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan, waarvan 3 zienswijzen op het ontwerpexploitatieplan ontvangen. Alle ingediende zienswijzen zijn tijdig ingediend bij de gemeenteraad, dan wel tijdig aan dit bestuursorgaan verzonden en daarmee ontvankelijk. In deze nota zijn de zienswijzen betreffende het ontwerpexploitatieplan samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie. Per zienswijze is aangegeven of de zienswijze geheel of gedeeltelijke gegrond- of ongegrond is. Daarnaast is aangegeven of de betreffende reactie aanleiding geeft tot wijzigingen in het exploitatieplan.

6 6 Inleiding

7 7 Zienswijzen Hoofdstuk 2. Zienswijzen 2.1. Zienswijze 1 Grondeigenaar Samenvatting 1.1. Eigendom gronden Indiener stelt dat de gemeente er ook voor kan kiezen om aanspraak te maken op levering van de gronden. Met die levering zou de gemeente enig eigenaar zijn en zou het kostenverhaal langs die weg verzekerd zijn Begrenzing van het exploitatiegebied Indiener stelt dat de raad bij de vaststelling van het exploitatieplan het exploitatieplan zodanig dient te begrenzen dat planologisch of functioneel een duidelijke relatie tussen delen van het exploitatiegebied bestaat. De indiener merkt op dat de brede school ook is opgenomen in het exploitatiegebied. Indiener merkt op dat de Tuin van Oegstgeest niet is opgenomen in het exploitatiegebied. Indiener vraagt zich af of er niet een zodanig planologische of functionele samenhang bestaat tussen beide gebieden bestaat dat de Tuin van Oegstgeest in het exploitatiegebied betrokken had moeten worden. Daarnaast rijst de vraag of niet een reservering van de kosten bij de opbrengsten dient te worden opgenomen, om rekening te houden met het toekomstige kostenverhaal van deze kosten. In ieder geval dienen deze kosten niet zonder meer geheel aan het beperkte exploitatiegebied te worden toegerekend. Indiener geeft aan dat de haven niet functioneel en planologisch verbonden is met het woongebied. Indiener vraag waarom de kosten voor de aanleg van de haven moeten worden omgeslagen over de in het woongebied uit te geven kavels. Indiener stelt dat de haven tevens moet worden aangemerkt als een voorziening ten behoeve van de overige wijken aan de Oude Rijn Exploitatieopzet: raming van kosten en opbrengsten. Indiener geeft aan dat het vooralsnog niet inzichtelijk is gemaakt waarop de inbrengwaarden zijn gebaseerd. Een taxatie ontbreekt. Onduidelijk is of de in de wet genoemde uitgangspunten in acht zijn genomen. Ingevolge art sub d Bro worden tevens meegenomen de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Onduidelijk isof deze uitgangspunten in acht zijn genomen kosten bouwrijp maken In de toelichting op pagina 21 is niet opgenomen wat wordt verstaan onder het bouwrijp maken van het gebied school. Er zijn twee kopjes bouwrijp maken woningbouw. Indiener vraagt zich af in hoeverre sloop en sanering onder de kosten bouwrijp maken op pagina 21 van het exploitatieplan zijn meegenomen Kosten voor woonrijp maken Indiener constateert dat de gemeente niet inzichtelijk heeft gemaakt in hoeverre leidingen voor water, telefoon en elektra inclusief de benodigde bovengrondse voorzieningen door de verbruikstarieven kunnen worden gedekt. In zoverre is het exploitatieplan, en zijn de kosten voor woonrijp maken onvoldoende gemotiveerd Plankosten.

8 8 Indiener vraagt zicht af welke gegevens zijn gebruikt voor het berekenen van de plankosten in het exploitatieplan. Historische plankosten mogen niet worden meegenomen en kunnen de kosten worden verdeeld tussen kosten die vallen onder het exploitatieplan zelf en kosten die gemoeid zijn met het bestemmingsplan. Het is niet inzichtelijk gemaakt hoe de plankosten berekend en verdeeld zijn. Het bestemmingsplan is aanzienlijk groter dan het exploitatieplangebied. Een plankostenscan ontbreekt en zodoende is het exploitatieplan op dit punt onvoldoende gemotiveerd overige kosten Voor planschade is een raming opgenomen van E ,00. Een planschaderisico-analyse is niet ter inzage gelegd. Uit jurisprudentie volgt dat dit wel had moeten gebeuren. Het perceel van de school hoort volgens indiener niet in het exploitatieplangebied thuis. Om die reden meent indiener dat ten onrechte de niet verrekenbare BTW voor dit gebied in de exploitatieopzet wordt opgenomen Opbrengsten en tijdvak en fasering Indiener constateert dat de grondwaarde van de school is opgenomen bij de opbrengsten. Dit hoort hier niet thuis. De indiener heeft de nota grondbeleid van 2011 niet in bezit en betwist de juistheid van de genoemde bedragen. Indiener stelt dat in tabel 10 de opbrengsten van gronden van de school en de haven, horeca en zorgfuncties in m2 bvo zijn weergegeven, terwijl in tabel 15 de basiseenheid in m2 uitgeefbaar is weergegeven. Volgens indiener kan het niet zo zijn dat gerekend wordt in m2 bvo. De opstalexploitatie hoort volgens indiener niet thuis in de exploitatieopzet. Gelet op de wettelijke verplichting van gemeenten om in de huisvesting van scholen te voorzien, vraagt indiener zich af of de grondwaarde van de school niet veel te hoog is gewaardeerd. Indiener constateert dat in het ontwerpexploitatieplan niet inzichtelijk is gemaakt wat de startdatum is van de grondexploitatie. Bij bepaalde kostenposten worden boekwaarden genoemd, zodat indiener ervan uit moet gaan dat de grondexploitatie al geopend is Toerekening van de bovenwijkse voorzieningen Bij de exploitatieopzet moet worden uitgegaan van het profijt-, het causaliteits- en het proportionaliteitsbeginsel. De vraag is elke keer: kan de kostentoedeling volgens deze criteria aan het exploitatiegebied als geheel plaatsvinden? Profijt In het ontwerpexploitatieplan is onverminderd het feit dat de school al is gerealiseerd- ondvoldoende onderbouwd waar het profijt van de brede school Het Dok voor de ontwikkelingslocatie uit bestaat. Indiener vraagt zich af waarom de exploitatiekosten die gemoeid zijn bij het gebied sloepenhaven zijn opgenomen in de exploitatieopzet. Het is indiener niet duidelijk waarom deze kosten worden toegerekend aan het exploitatiegebied. Onduidelijk is op welke wijze deze woningen hiervan profijt hebben. In het exploitatiegebied worden ook sociale huurwoningen gebouwd, evenals geschakelde woningen Toerekenbaarheid De exploitatiekosten voor de school Het Dok kunnen niet worden toegerekend aan het exploitatiegebied. De school is immers al gebouwd Proportionaliteit Naarmate een exploitatiegebied minder profijt heeft van een voorziening, draagt deze minder bij aan de kosten. Indiener stelt dat als het exploitatiegebied al profijt zou hebben van de sloepenhaven en de school, dat dit naar rato dient te worden verdeeld. Deze kosten kunnen niet, althans niet volledig voor rekening komen van het exploitatiegebied.

9 9 De school is destijds gebouwd ten behoeve van de woningbouwlocatie Nieuw Rhijngeest. In het gebied worden slechts 45 woningen gerealiseerd, grotendeels bestemd voor mensen die geen kinderen meer hebben in de basisschoolleeftijd. Het voedingsgebied van de school is aanzienlijk groter. Indiener vraagt zich af hoe er tot een prijs van E229 per m2 voor het woonrijp maken van de sloepenhaven wordt gerekend. De onderbouwing biedt onvoldoende motivering waarom het woonrijp maken van de sloepenhaven hoger liggen dat het woonrijp maken van de school en woningbouw Artikel 6.18, 6.18 en Het exploitatieplan motiveert niet waarom voor de sociale koopwoningen per woning wordt gerekend en niet 1m2 uitgeefbaar. In het exploitatieplan worden oppervlakten genoemd, zonder dat er duidelijk is gemaakt hoe deze gemeten zijn. Het stedenbouwkundig plan van Hollandschap zat niet bij de stukken die ter inzage hebben gelegen. Indiener vraagt zich af hoe het aantal m2 uitgeefbaar voor woningbouw in tabel 10 en 15 tot stand is gekomen en of er geen dubbeltelling plaats vindt met de gronden waarop sociale koopwoningen worden gebouwd. Het bestemmingsplan kent geen aparte aanduidingszone voor sociale koopwoningen. Als de sociale koopwoningen op de kavels of rijwoningen/schakelwoningen worden gebouwd, dan wordt deze eigenaar dubbel belast. Hetzelfde geldt voor de zorgfuncties. De kavels zijn gehanteerd als basiseenhed. Er wordt een netto contante uitgifteprijs van E466,00 genoemd. Onduidelijk is volgens indiener hoe deze prijs zich verhoudt tot de in tabel 10 genoemde uitgifteprijzen. Indiener komt met een eigen berekening niet op dit bedrag uit. Indiener geeft aan dat op pag 28 een verhaalbedrag van E432,83 per gewogen eenheid wordt genoemd. Indiener constateert dat dit bedrag niet overeenkomt met het gehanteerde bedrag in het rekenvoorbeeld op pagina 30. Volgens indiener lijkt het erop dat het lagere bedrag van E361 juist is. De op pagina 28 genoemde totale kosten komen niet overeen met de eerder opgenomen kostenraming. Reactie gemeente 1.1 Eigendom gronden De opmerking van indiener wordt voor kennisgeving aangenomen. De overeenkomst heeft tot doel de verkoop van het perceel grond aan de gemeente. Dit is nog steeds het doel van de gemeente. 1.2 Begrenzing van het exploitatiegebied Het gebouw van de school zit conserverend in het bestemmingsplan, maar de openbare ruimte rond de school valt wel binnen het nieuw te bestemmen gebied. Het ontwerpexploitatieplan hield rekening met deze bestemming. Het exploitatieplan wordt gewijzigd in die zin dat de kosten en opbrengsten van de school inclusief de openbare ruimte rondom de school geen onderdeel meer zijn van het exploitatieberekening. Voor De Tuin van Oegstgeest zijn vooralsnog geen kosten opgenomen, omdat de definitieve uitwerking van de openbare ruimte nog niet vast staat, zodoende zijn deze kosten nog niet bekend. Zodra de kosten bekend zijn, zullen deze naar ratio verdeeld worden. De haven heeft volgens de gemeente een planologische en functioneel samenhang met de Buitenplaats Rijnweijde vormt daarom onderdeel van het exploitatieplangebied. De woningen in Buitenplaats Rijnweijde zullen worden aangeboden met een ligplaats aan de haven. Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

10 Exploitatieopzet; raming van kosten en opbrengsten De kosten en opbrengsten zijn slechts ramingen en kunnen afwijken van de daadwerkelijke te realiseren kosten en opbrengsten. Uiteindelijk zullen de daadwerkelijke kosten en opbrengsten na realisatie maatgevend zijn. De kosten en opbrengsten zijn zorgvuldig geraamd Verwerving en inbreng Vooralsnog is de koopovereenkomst leidend geweest voor de inbrengwaarde. Omwille van het exploitatieplan (en gezien het feit het exploitatieplan wordt opgesteld voor het geval de koopovereenkomst niet wordt geëffectueerd) zal de gemeente een taxatie aan de inbrengwaarde ten grondslag leggen Kosten voor bouwrijp maken In paragraaf 5.3 op p. 21 staat 2 maal het kopje Bouwrijp maken woningbouw. Het eerste kopje had Bouwrijp maken school moeten zijn. De kosten komen echter te vervallen aangezien de school inclusief de openbare ruimte rondom de school niet meegenomen zullen worden in het exploitatieplan, zoals beschreven in 1.2 van dit document. De sloop en saneringskosten van de grond van Heemskerk vielen in het conceptexploitatieplan onder de inbrengwaarde en waren dus niet opgenomen in de kosten voor bouwrijp maken. Aangezien de inbrengwaarden zijn vervangen door taxaties zijn nu wel kosten opgenomen voor sloop en sanering Kosten woonrijp maken In het exploitatieplan ontwerp staat inderdaad in paragraaf 2.3 op p dat de aanleg, en indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor water, telefoon en elektra, inclusief de benodigde bovengrondse voorzieningen zoals trafohuisjes en verdeelkasten. Dit is ongelukkig geformuleerd. In de berekening zijn echter geen kosten hiervoor opgenomen. In paragraaf 5.3 op p worden de kosten voor woonrijp maken beschreven zoals opgenomen in de berekening Plankosten De plankostenscan is als bijlage bijgevoegd Overige kosten Bij de bestemmingplanprocedure is geen planschaderisicoanalyse gemaakt. Deze is inmiddels wel gemaakt en als bijlage bijgevoegd. De kosten nazorg groen gebied school en niet verrekenbare btw gebied school komen te vervallen aangezien de school inclusief de openbare ruimte rondom de school niet meegenomen zullen worden in het exploitatieplan, zoals beschreven in 1.2 van dit document Opbrengsten en tijdvak en fasering De kosten grondwaarde school komen te vervallen aangezien de school inclusief de openbare ruimte rondom de school niet meegenomen zullen worden in het exploitatieplan, zoals beschreven in 1.2 van dit document. Of de grondwaarde juist is gewaardeerd doet er dus niet meer toe. De nota grondbeleid van oktober 2011 is als bijlage bijgevoegd. De eerste grondexploitatie is in december 2015 vastgesteld, dit is de startdatum van de grondexploitatie. 1.4 Toerekening van de bovenwijkse kosten De genoemde beginselen van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit zijn van toepassing.

11 11 Profijt De school inclusief de openbare ruimte rondom de school zal niet worden meegenomen in het exploitatieplan, zoals beschreven in 1.2 van dit document Toerekenbaarheid De school inclusief de openbare ruimte rondom de school zal niet worden meegenomen in het exploitatieplan, zoals beschreven in 1.2 van dit document Proportionaliteit De school inclusief de openbare ruimte rondom de school zal niet worden meegenomen in het exploitatieplan, zoals beschreven in 1.2 van dit document Conclusie toerekening van de kosten De school inclusief de openbare ruimte rondom de school zal niet worden meegenomen in het exploitatieplan, zoals beschreven in 1.2 van dit document. 1.5 Exploitatiebijdrage berekeningen Artikel 6.18, 6.18 en 6.19 Wro De basiseenheid is inderdaad m 2 uitgeefbaar. Door middel van de factoren wordt aan de hand van de waarde de gewogen eenheid bepaald. Dit gebeurt in stap 3. Voor deze berekening maakt het niet uit in welke eenheid je rekent, mits je consequent bent in de eenheid. Ter verduidelijking, mocht de eenheid veranderd worden, dan veranderen het aantal, de waarde en de factor mee, waardoor de gewogen eenheid hetzelfde blijft. Met het stedenbouwkundig plan worden de stedenbouwkundige kaarten van bijlage 2 bedoeld. Op de kaarten is onderscheid gemaakt tussen vrije kavels en sociaal/zorg. Er is hier geen sprake van dubbeltelling van oppervlak. 466,- betreft een netto contante waarde (NCW) van 500,-. Er is gerekend met een stijging van de opbrengsten van 0,00%, een rentepercentage van 2,10% en een discontovoet van 2,00% conform de verplichte BBV methodiek en een opbrengstenverdeling over de jaren Deze parameters zijn terug te vinden in paragraaf 5.6 op p De berekening ziet er dan als volgt uit; 500 naar eindwaarde (EW) (500*22%*1,021^3,5)+(500*39%*1,021^2,5)+(500*39%*1,021^1,5) = naar netto contante waarde (NCW) per /1,02^6 = 466 Met deze 466,- wordt de opbrengstcapaciteit berekend; 466,- * (totaal gewogen eenheid) = ,18 Op p. 28 wordt gepoogd het verhaalbare bedrag te bepalen. Hier is echter een fout gemaakt. De netto verhaalbare kosten is gekoppeld aan de kosten en is als volgt berekend; ,- / (totaal gewogen eenheid) = 363,50 De bedragen wijzigen door de aanpassingen in het exploitatieplan. Conclusie Deze zienswijze leidt tot aanpassing van het exploitatieplan. De Kosten en opbrengsten van de Brede school zijn nu niet meer opgenomen in het exploitatieplan. De inbrengwaarde van de gronden is niet meer gebaseerd op de koopovereenkomst maar op een taxatie van de gronden. De kosten voor sloop en sanering zijn geen onderdeel meer van de inbrengwaarde en onder bouwrijpmaken opgenomen. De Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

12 12 stelpost voor de planschade is vervangen door de raming van de inmiddels gemaakte planschaderisicoanalyse Zienswijze 2 Waterbospark Samenvatting 1. De gemeente stelt dat het project financieel uitvoerbaar is en verwijst naar de exploitatieopzet. In hoofdstuk 7 wordt opgemerkt dat kosten worden verhaald uit gronduitgifte. M.b.t de Tuin van Oegstgeest moeten nog financiële afspraken met initiatiefnemers worden gemaakt. Indieners betwijfelen de financiële uitvoerbaarheid. Het is genoegzaam bekend dat de gemeente enorme verliezen heeft geleden met de grondexploitatie. Het is dus de vraag of de gemeente het plan financieel rond kan krijgen. Daarbij komt dat door het ontbreken van financiële afspraken over de Tuin van Oegstgeest er (nog) heen dekking is. Kortom de financiële uitvoerbaarheid is uiterst onzeker. 2. Indiener stelt dat de kosten in de exploitatieopzet veel te laag zijn geraamd. Indiener verwijst naar het bouwkostenkompas GWW en geeft een aantal voorbeelden. 3. indiener concludeert dat het een risicovol project is en dat een sluitende exploitatie waarschijnlijk onmogelijk is. 4. Indiener stelt dat de vraag over financieel toezicht van de provincie niet beantwoord is. Indiener veronderstelt dat de financiële goedkeuring van de provincie niet is verkregen. Zo nodig zal indiener deze vraag zelf aan de provincie stellen. Reactie gemeente 1. Financiële uitvoerbaarheid Uit de exploitatieopzet blijkt dat het project Buitenplaats Rijnweijde en Haven financieel uitvoerbaar is. De Tuin van Oegstgeest is een aparte ontwikkeling. Voor deze ontwikkeling wordt met grondeigenaren separaat een overeenkomst gesloten waarin ook kostenverhaal wordt meegenomen. 2. Exploitatieopzet Kamphuizerpolder De kosten en opbrengsten zijn slechts ramingen en kunnen afwijken van de daadwerkelijke te realiseren kosten en opbrengsten. Uiteindelijk zullen de daadwerkelijke kosten en opbrengsten na realisatie maatgevend zijn. De kosten en opbrengsten zijn zorgvuldig geraamd. De kosten en opbrengsten zijn zorgvuldig geraamd en zijn vergelijkbaar met BouwkostenKompas GWW. 3. Uit de exploitatieopzet blijkt dat er sprake is van een sluitende exploitatie. 4. Financieel toezicht van PZH De provincie houdt financieel toezicht op de gemeenten. De financiële uitvoerbaarheid van de planvorming is onderbouwd in het bij het bestemmingsplan behorende ontwerp-exploitatieplan. De provincie Zuid-Holland heeft geen zienswijze ingediend op het ontwerp- exploitatieplan en in de gesprekken zijn geen zorgen geuit over de financiële positie van de gemeente. Conclusie: Deze zienswijze heeft geen gevolgen voor het exploitatieplan.

13 Zienswijze 3 Omwonende Valkenburgerweg 9 DAS rechtsbijstand namens omwonende Valkenburgerweg 9 1. Reclamant stelt dat het ontwerp-exploitatieplan alleen is opgesteld om het verhaal van grondexploitatie voor de ontwikkeling Buitenplaats Rijnweijde te waarborgen. Gevraagd wordt waarom het ontwerp-exploitatieplan niet toeziet op de gronden in het middengebied. Reactie gemeente De ontwikkeling Tuin van Oegstgeest staat los van de ontwikkeling Buitenplaats Rijnweijde en haven is niet een aangewezen bouwplan. De uitwerking van de Tuin van Oegstgeest is niet voldoende concreet om mee te nemen in de grondexploitatie. Zodoende is de ontwikkeling Tuin van Oegstgeest geen onderdeel van het exploitatieplan Buitenplaats Rijnweijde. Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam