Exploitatieplan Lage Heide Wonen

Transcriptie

1 Exploitatieplan Lage Heide Wonen 1 e herziening Gemeente Valkenswaard oktober 2013

2 Exploitatieplan Lage Heide Wonen 1 e herziening dossier : C registratienummer : versie : 6 Gemeente Valkenswaard oktober 2013 HaskoningDHV Nederland B.V. Niets uit dit bestek/drukwerk mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt d.m.v. drukwerk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van HaskoningDHV Nederland B.V., noch mag het zonder een dergelijke toestemming worden gebruikt voor enig ander werk dan waarvoor het is vervaardigd. Het kwaliteitssysteem van HaskoningDHV Nederland B.V. is gecertificeerd volgens ISO 9001.

3 INHOUD BLAD LEESWIJZER 3 A HET EXPLOITATIEPLAN 5 1. BEGRIPPEN EN CITEERTITEL 5 2. KOPPELING MET BESTEMMINGSPLAN LAGE HEIDE WONEN 6 3. BEGRENZING VAN HET EXPLOITATIEGEBIED 7 4. GRONDGEBRUIK 8 5. TE VERWERVEN GRONDEN 9 6. FASERING OMSCHRIJVING VAN WERKEN EN WERKZAAMHEDEN EN EISEN EN REGELS VOOR KWALITEIT EN UITVOERING DAARVAN Omschrijving van het bouwrijp maken van het Exploitatiegebied Omschrijving van de nutsvoorzieningen in het Exploitatiegebied Beschrijving van de werken en werkzaamheden voor het inrichten van de Openbare ruimte in het Exploitatiegebied Eisen en regels omtrent het uitvoeren van werken en werkzaamheden en de uitvoering daarvan REGELS MET BETREKKING TOT DE UITVOERBAARHEID: WONINGBOUWCATEGORIEËN DE EXPLOITATIEOPZET Aanduiding van het tijdvak Aanduiding van de fasering Raming van de inbrengwaarde van de gronden Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie Raming van de opbrengsten van de exploitatie Wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden Percentage gerealiseerde kosten en opbrengsten 19 KAARTEN EN OVERIGE BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEPLAN B TOELICHTING BIJ HET EXPLOITATIEPLAN Hoofdstuk 1: begrippen en citeertitel Hoofdstuk 2: koppeling met bestemmingsplan Lage Heide wonen Hoofdstuk 3: begrenzing van het Exploitatiegebied Hoofdstuk 4: grondgebruik Hoofdstuk 5: te verwerven gronden Hoofdstuk 6: fasering Hoofdstuk 7: omschrijving van werken en werkzaamheden en eisen en regels voor kwaliteit en uitvoering daarvan Hoofdstuk 8: uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid: woningbouwcategorieën Hoofdstuk 9: De exploitatieopzet COLOFON Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie 5-1 -

4 KAARTEN EN BIJLAGEN Kaarten 1 Exploitatieplankaart (Tekeningnr C /P01G) 2 Kaart te verwerven gronden (Tekeningnr C /P06D) 3 Faseringskaart (Tekeningnr C /P02F) Bijlagen 1 Programma van Eisen 2 Exploitatieopzet en bijdragen incl. plankostenscan (vragenlijst en resultaatsheet) 3 Wijzigingen Exploitatieplan Lage Heide Wonen 1 e herziening ten opzichte van Ontwerpexploitatieplan Lage Heide Wonen 1 e herziening Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie 5-2 -

5 LEESWIJZER Inleiding Het exploitatieplan Lage Heide wonen werd op 7 juli 2011 door de gemeenteraad van Valkenswaard gelijktijdig met het gelijknamige bestemmingsplan vastgesteld en is op 6 juni 2013 onherroepelijk geworden. Op grond van artikel 6.15 Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient het exploitatieplan na inwerkingtreding tenminste eenmaal per jaar te worden herzien. Dit exploitatieplan betreft de eerste herziening van het vastgestelde, onherroepelijke exploitatieplan Lage Heide wonen. Deze eerste herziening heeft mede betrekking op zogenoemde "structurele" onderdelen. De verschillende ramingen voor kosten als bedoeld in de Wro zijn aangepast vanwege verlenging van het tijdvak waarbinnen de exploitatie plaatsvindt en aanpassing van rentekosten en baten. Voor zover inmiddels mogelijk zijn geraamde kosten en opbrengsten vervangen door gerealiseerde kosten en opbrengsten of zijn deze geraamde kosten en opbrengsten geactualiseerd. Door de herziening is het exploitatieplan weer actueel met de realiteit in het project. De gronden gelegen binnen het exploitatiegebied zijn in eigendom van verschillende partijen, maar het grootste deel is eigendom van de gemeente. De gemeente beoogde de gronden te verwerven zoals aangegeven op de Kaart te verwerven gronden die als kaartnummer 2 (tekeningnummer: C /P06C) onderdeel uitmaakte van het exploitatieplan. Inmiddels heeft de gemeente een deel van de te verwerven gronden verworven en zij wenst ook de overige te verwerven gronden nog steeds te verwerven. De Kaart te verwerven gronden (kaartnummer 2) is dienovereenkomstig aangepast en geactualiseerd tot de versie C /P06D. Het exploitatiegebied wordt gefaseerd in exploitatie gebracht, overeenkomstig de Faseringskaart (kaartnummer 3). In de huidige (markt)omstandigheden is een verruiming wenselijk van het tijdvak waarbinnen gronden in exploitatie kunnen worden gebracht. De gemeente heeft daarom besloten in de exploitatieplanregels de einddata van fasen 1 en 2 te laten vervallen. In de exploitatieopzet is de einddatum van het tijdvak waarbinnen de exploitatie plaatsvindt derhalve gewijzigd van 2016 naar De fasen 1 en 2, zijn vanwege praktische uitvoerbaarheid qua omvang c.q. aantal woningen marginaal aangepast. De Faseringskaart (kaartnummer 3) is dienovereenkomstig aangepast en geactualiseerd tot de versie C /P02F. De gemeente heeft in het vastgestelde, onherroepelijke exploitatieplan zogenoemde regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid opgenomen en regels gesteld voor de woningbouwcategorieën sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. De Verkavelingkaart sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap, die als kaartnummer 5 (tekeningnummer: C /P05C) deel uit maakt van het nu vastgestelde exploitatieplan, duidt zulks op kavelniveau aan. In de praktijk is gebleken dat dit de flexibiliteit voor het in exploitatie nemen van de gronden op basis van de vraag uit de markt in de huidige economische omstandigheden onnodig belemmert. De Verkavelingkaart (kaartnummer 5) komt daarom in deze 1 e herziening van het exploitatieplan te vervallen. Zulks laat onverlet dat het totaal aantal te realiseren sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en woningen middels particulier opdrachtgeverschap onverkort van kracht blijft. Voor het overige betreft de herziening enkel redactionele wijzigingen. Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie 5-3 -

6 Voornoemde wijzigingen zijn verwerkt in het vastgestelde exploitatieplan. Dat heeft geleid tot het voorliggende Exploitatieplan Lage Heide wonen, 1e herziening. Op deze manier is een goed leesbare en integrale versie van het herziene exploitatieplan beschikbaar. Opbouw exploitatieplan Het document dat voor u ligt bestaat uit het exploitatieplan Lage Heide wonen (Onderdeel A) met de bijbehorende kaarten en bijlagen en de toelichting op het exploitatieplan (onderdeel B). Juridisch gezien dienen het exploitatieplan en de toelichting van elkaar onderscheiden te worden. Het exploitatieplan en de daarin genoemde kaarten en bijlagen zijn juridisch bindend. De toelichting alsmede de bijlagen daarbij zijn niet juridisch bindend. Het exploitatieplan is als volgt opgebouwd. In de hoofdstukken 1, 2, 3, 4, 5 en 6 worden achtereenvolgens de begrippen, de relatie met het bestemmingsplan Lage Heide wonen, de begrenzing van het exploitatiegebied, het grondgebruik, de te verwerven gronden en de noodzakelijke fasering beschreven. In hoofdstuk 7 worden de binnen het exploitatiegebied uit te voeren werken en werkzaamheden omschreven en de eisen en regels voor de kwaliteit en uitvoering daarvan. In hoofdstuk 8 is de uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid van aangewezen woningbouwcategorieën opgenomen. In hoofdstuk 9 wordt de Exploitatieopzet en de Exploitatiebijdrage beschreven en in hoofdstuk Kaarten en overige bijlagen bij het exploitatieplan is een omschrijving van de kaarten en bijlagen opgenomen waarnaar in eerdere hoofdstukken wordt verwezen. De kaarten zelf en de bijlagen zijn als annex opgenomen. Beoogde ontwikkeling Lage Heide wonen en Bestemmingsplan Het plangebied Lage Heide wonen, waarvoor het bestemmingsplan is vastgesteld, wordt aan de noordzijde begrensd door de Irislaan, aan de oostzijde door de nieuw aan te leggen oeverwal, aan de zuidzijde door de nieuw aan te leggen ecologische zone tussen het Keersopdal en het Dommeldal en aan de westzijde van de Monseigneur Smetsstraat. Het totale programma voor Lage Heide wonen omvat circa m 2 uitgeefbaar gebied. Ten opzichte van huidige voornamelijk agrarische gebruik treedt er daarmee in het plangebied een intensivering op qua toegestane functies. Het Bestemmingsplan heeft tot doel vanuit de bestaande kern Dommelen gefaseerd het plangebied te transformeren tot een woongebied. Uitgangspunten ontwikkeling; gedetailleerde eindbestemming en gefaseerde ontwikkeling Het bestemmingsplan Lage Heide wonen maakt het juridisch-planologisch mogelijk het plangebied te ontwikkelen tot woongebied. In het Bestemmingsplan hebben de percelen een gedetailleerde eindbestemming en daarmee een directe bouwtitel. Het gebied zal gefaseerd in exploitatie worden gebracht overeenkomstig de fasering in dit exploitatieplan. Binnen het Exploitatiegebied bevinden zich 2 percelen of gedeelten van percelen van een particuliere eigenaar (circa 7% van het Exploitatiegebied), zoals is weergegeven op kaartnummer 1. De overige percelen zijn eigendom van de gemeente (circa 93% van het Exploitatiegebied). Met inachtneming van het Bestemmingsplan en dit exploitatieplan kan de particuliere eigenaar zijn eigen percelen ontwikkelen. De gemeentelijke percelen worden door de gemeente zelf ontwikkeld. Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie 5-4 -

7 A HET EXPLOITATIEPLAN 1. BEGRIPPEN EN CITEERTITEL Bestemmingsplan Bouwkavels Exploitatiebijdrage Exploitatiegebied Het bestemmingsplan Lage Heide wonen. De gronden waarop één of meer bouwplannen mogelijk zijn, één en ander zoals aangegeven in hoofdstuk 4. De door een particuliere exploitant via de omgevingsvergunning aan de gemeente verschuldigde vergoeding in de kosten van de grondexploitatie als bedoeld in paragraaf 9.6 van dit exploitatieplan. Het gebied waarop dit exploitatieplan van toepassing is, één en ander zoals aangegeven in hoofdstuk 3. Exploitatieopzet De exploitatieopzet als bedoeld in hoofdstuk 9. Openbare ruimte Citeertitel De gronden waarop de openbare voorzieningen zijn gereconstrueerd of gerealiseerd waaronder openbare wegen, waterwegen en groenvoorzieningen, één en ander zoals aangegeven in hoofdstuk 4. Dit exploitatieplan wordt aangehaald als: Exploitatieplan Lage Heide wonen. Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie 5-5 -

8 2. KOPPELING MET BESTEMMINGSPLAN LAGE HEIDE WONEN Dit exploitatieplan hoort bij het Bestemmingsplan hetwelk op 7 juni 2011 gelijktijdig is vastgesteld door de gemeente Valkenswaard. Het plangebied waarop het Bestemmingsplan ziet ligt ten zuiden van de kern Dommelen, tussen twee beekdalen; het Dommeldal in het oosten en het Keersopdal in het westen. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Irislaan (en de Bloemenwijk uit de jaren 60/70 van de vorige eeuw), aan de oostzijde door de nieuw aan te leggen oeverwal, aan de zuidzijde door de nieuw aan te leggen ecologische zone tussen het Keersopdal en het Dommeldal en aan de westzijde van de Monseigneur Smetsstraat. De vaststelling van het exploitatieplan dient ertoe om: de noodzakelijke juridische basis te leggen voor het kostenverhaal omdat in het bestemmingsplangebied met een deel van de particuliere eigenaren (nog) geen overeenkomst gesloten waardoor het verhalen van kosten niet volledig anderszins is verzekerd. Derhalve is de gemeente verplicht om bij vaststelling van het Bestemmingsplan dit exploitatieplan op grond van artikel 6.12 Wro vast te stellen. Het in rekening brengen van de te verhalen kosten vindt plaats bij de aan eigenaren te verlenen omgevingsvergunningen dan wel op grond van een later alsnog te sluiten overeenkomst; vast te leggen in welke tijdvakken bouw- en aanlegactiviteiten dienen plaats te vinden; eisen te stellen aan de woningbouwcategorieën sociale koop, sociale huur en particulier opdrachtgeverschap; vast te leggen welke overige regels van toepassing zijn bij de bouw- en aanlegactiviteiten. Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie 5-6 -

9 3. BEGRENZING VAN HET EXPLOITATIEGEBIED Het bestemmingsplangebied zoals dat is opgenomen in het Bestemmingsplan is in zowel ruimtelijk als functioneel opzicht één locatie. Het Exploitatiegebied valt vrijwel samen met het bestemmingsplangebied. In het Bestemmingsplan is een aantal woningen, gelegen aan de Mgr. Smetsstraat, conserverend bestemd. Deze woningen maken geen onderdeel uit van het Exploitatiegebied. Het Exploitatiegebied is aangegeven op de als kaart 1 (tekeningnummer: C /P01G) bij dit exploitatieplan gevoegde kaart. Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie 5-7 -

10 4. GRONDGEBRUIK De gemeente heeft het grondgebruik voorgenomen, zoals dat is aangegeven op de Exploitatieplankaart, die als kaartnummer 1 (tekeningnummer: C /P01G) onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan. De als Groen nieuw, Groen bestaand, Water en Openbare infrastructuur (tezamen weergegeven als Openbaar gebied) aangegeven gronden op de Exploitatieplankaart dienen te worden (her)ingericht als Openbare ruimte. De Bouwkavels zijn de als Uitgeefbaar gebied aangegeven gronden op de Exploitatieplankaart. Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie 5-8 -

11 5. TE VERWERVEN GRONDEN De gronden gelegen binnen het Exploitatiegebied zijn in eigendom van verschillende partijen. Het Exploitatiegebied is voor een groot deel in eigendom van de gemeente. De overige gronden in het Exploitatiegebied zijn in eigendom van 1 andere partij. De gemeente beoogt de gronden te verwerven zoals aangegeven op de Kaart te verwerven gronden die als kaartnummer 2 (tekeningnummer: C /P06D) onderdeel uitmaakt van dit Exploitatieplan. De gemeente beoogt tevens de percelen te verwerven, die als Openbare Ruimte moeten worden (her)ingericht of reeds zijn (her)ingericht, zoals aangegeven op de Kaart te verwerven gronden, die als kaartnummer 2 onderdeel uitmaakt van het exploitatieplan. De gemeente heeft daarom het gemeentelijke voorkeursrecht (Wet voorkeursrecht gemeenten) gevestigd om de verwerving te kunnen ondersteunen. De gemeente biedt aan de verkopende grondeigenaar een overeenkomst tot levering van de grond aan. Als voorwaarden in die overeenkomst zal ondermeer gelden, dat de gemeente ervan verzekerd wenst te zijn, dat de openbare ruimte in goede kwaliteit aan haar zal worden opgeleverd en dat, ten bewijze daarvan, de verkoper nog een periode van 12 maanden na de datum van oplevering aan de gemeente het onderhoud van de openbare ruimte voor haar rekening neemt en eventuele gebreken voor haar rekening herstelt. Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie 5-9 -

12 6. FASERING 6.1 Voor de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen zoals aangegeven op de Faseringskaart, die als kaartnummer 3 (tekeningnummer: C /P02F) onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan, geldt: Fase 1: Op de perceelsgedeelten welke als [ blauw ] zijn aangegeven op de Faseringskaart mogen vanaf 1 januari 2011 maximaal 124 woningen worden gerealiseerd; Fase 2: Op de perceelsgedeelten welke als [ rood ] zijn aangegeven op de Faseringskaart mogen vanaf 1 januari 2012 maximaal 201 woningen worden gerealiseerd; Fase 3: Op de perceelsgedeelten welke als [ geel ] zijn aangegeven op de Faseringskaart mogen in de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2016 maximaal 10 woningen worden gerealiseerd. Als gerealiseerde woning in een fase als hiervoor bedoeld geldt tevens een woning die uiterlijk twee jaar na afloop van de betreffende fase is gerealiseerd en waarvoor de omgevingsvergunning voor het bouwen daarvan nog binnen de betreffende fase onherroepelijk is geworden. 6.2 Het is verboden werken of werkzaamheden uit te voeren in strijd met de faseringstijdvakken zoals aangegeven in paragraaf 6.1. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van dit verbod indien dit past in een in voorbereiding zijnde herziening van dit exploitatieplan. 6.3 Burgemeester en wethouders kunnen aan een ontheffing beperkingen of voorschriften verbinden, welke beperkingen en voorschriften verband moeten houden met de belangen op wier bescherming de betreffende bepalingen zien. 6.4 Een ontheffing zal worden geweigerd, indien de verlening ervan zou betekenen dat het exploitatieplan structureel wordt gewijzigd of de verlening gevolgen heeft voor de Exploitatieopzet. Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie

13 7. OMSCHRIJVING VAN WERKEN EN WERKZAAMHEDEN EN EISEN EN REGELS VOOR KWALITEIT EN UITVOERING DAARVAN Als onderdeel van de exploitatie van het Exploitatiegebied moeten werken, werkzaamheden en voorzieningen worden gerealiseerd, onder andere voor de aanleg van nutsvoorzieningen, het bouwrijp maken en het inrichten van de Openbare ruimte. De kosten hiervan zijn opgenomen in de Exploitatieopzet (zie hoofdstuk 9). In paragraaf 7.1, 7.2 en 7.3 worden de benodigde werken, werkzaamheden en voorzieningen omschreven, die betrekking hebben op het bouwrijp en woonrijp maken van het uitgeefbare gebied, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de Openbare ruimte. In paragraaf 7.4 zijn de eisen en regels voor kwaliteit en uitvoering opgenomen Omschrijving van het bouwrijp maken van het Exploitatiegebied In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken voorzien: het ontdoen van bebouwing, bouwresten en andere boven- en ondergrondse obstakels; het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein; het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken; het dempen van sloten en watergangen; het treffen van grondwaterregulerende maatregelen; het afvoeren van grondwater; en overige voorkomende werkzaamheden Omschrijving van de nutsvoorzieningen in het Exploitatiegebied In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen, inclusief bijbehorende bovengrondse voorzieningen, voorzien van: aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatiehuisjes, verdeelkasten Beschrijving van de werken en werkzaamheden voor het inrichten van de Openbare ruimte in het Exploitatiegebied In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het (her)inrichten van de Openbare ruimte voorzien: het aanleggen en aanpassen van wegen en pleinen, zowel met een open verharding als asfalt, met bijbehorende (verkeers- en verkeersregulerende-) voorzieningen; het aanleggen van trottoirs, voet- en rijwielpaden en parkeerplaatsen; het aanleggen van openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; het aanleggen van duikers, rioleringen en gemalen, persleidingen; het plaatsen van straatmeubilair, speelvoorzieningen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte; het aanleggen van groenvoorzieningen. Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie

14 7.4. Eisen en regels omtrent het uitvoeren van werken en werkzaamheden en de uitvoering daarvan De bestekken en tekeningen voor de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte, een en ander zoals in de paragrafen 7.1 tot en met 7.3 omschreven, dienen te voldoen aan de technische eisen zoals opgenomen in het Programma van Eisen, welke als bijlage 1 bij het exploitatieplan is bijgevoegd Partijen die de werken en werkzaamheden uitvoeren, dienen zich bij de uitvoering te houden aan de door de gemeente gestelde nadere beeldkwaliteitseisen, zoals vastgelegd in het Beeldkwaliteitplan Lage Heide Woongebied (maart 2010, kenmerk ) Als onderdeel van het bouwrijp maken dient het terrein te worden geëgaliseerd cq. aangevuld met schoon zand c.q. grond met gemiddeld 20 centimeter tot ca. 24,7 m +NAP (westelijk deel plangebied) en ca. 23,2 m +NAP (oostelijk deel plangebied). Ter plaatse van de woonpercelen en groenpercelen wordt als onderdeel van het woonrijp maken de oorspronkelijke maaiveldhoogte weer teruggebracht met de in het onderdeel bouwrijp maken ontgraven landbouwgrond. Deze oorspronkelijke maaiveldhoogte betreft ca. 25,00 m +NAP (westelijk deel plangebied) en ca. 23,50 m +NAP (oostelijk deel plangebied) Het is verboden te starten met de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het Exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de Openbare ruimte, voordat het bestek ter goedkeuring is voorgelegd aan en is goedgekeurd door burgemeester en wethouders De bestekken en tekeningen zullen worden getoetst aan de gestelde eisen in de in paragrafen en genoemde stukken. Burgemeester en Wethouders beslissen binnen zes weken na ontvangst van de bestekken en tekeningen omtrent de goedkeuring van deze stukken De werken en werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd in overeenstemming met de door de gemeente goedgekeurde bestekken en tekeningen voor het bouw - en woonrijpmaken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte en overeenkomstig de eisen zoals opgenomen in de paragrafen en genoemde stukken. De partij die uitvoert is aansprakelijk voor schade die zijn bouwactiviteiten veroorzaakt De uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte, vindt plaats onder toezicht van een door burgemeester en wethouders aangewezen toezichthouder. De toezichthouder geeft aanwijzingen over de route van het bouwverkeer. Na de start van de uitvoering van de werkzaamheden heeft de toezichthouder te allen tijde toegang tot de gronden van het Exploitatiegebied waarop de uitvoering plaatsvindt. De aanwijzingen van de toezichthouder dienen te worden opgevolgd Partijen die de werken en werkzaamheden uitvoeren, zijn verplicht tot het onderhouden van de bouwwegen totdat deze wegen als onderdeel van de Openbare Ruimte woonrijp zijn gemaakt. Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie

15 7.4.9 Zodra de werken en werkzaamheden zijn voltooid wordt hiervan door Partijen schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. Bij die melding wordt een voltooiingsverslag gevoegd dat een aanduiding van de werken en werkzaamheden inhoudt waarop de melding betrekking heeft Een voltooiingsverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming ermee besloten Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een voltooiingsverslag, indien daarin naar hun oordeel niet aannemelijk is gemaakt dat de daarin begrepen werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd in overeenstemming met de in paragraaf goedgekeurde bestekken en tekeningen voor het bouw - en woonrijpmaken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte en overeenkomstig de eisen zoals opgenomen in de paragrafen en genoemde stukken Exploitant neemt bij overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente gedurende 12 maanden na overdracht aan de gemeente, het onderhoud van de openbare ruimte en de gerealiseerde voorzieningen voor zijn rekening en herstelt voor zijn rekening eventuele gebreken Exploitant is verplicht, als ware zij de gemeente, de uit te voeren diensten, werken en werkzaamheden die verband houden met de inrichting van de Openbare ruimte en realisatie van voorzieningen daarin aan te besteden conform de Aanbestedingswet (Stb. 2012, 542) en bijlage 2 van de Nota Inkoop- en aanbestedingsbeleid van de gemeente Valkenswaard Om te garanderen dat aan het in bepaalde wordt voldaan, dient exploitant de raming van de door deze exploitant aan te leggen Openbare ruimte 13 weken voorafgaand aan de geplande aanleg ter controle aan de gemeente voor te leggen. Daarbij dient de exploitant tevens een aanbestedingsprotocol op te stellen in overleg met het cluster centrale inkoop van de gemeente Valkenswaard, waarin is aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt gegund. Dit aanbestedingsprotocol dient aan burgemeester en wethouders te worden voorgelegd. Burgemeester en Wethouders beslissen uiterlijk 8 weken na ontvangst van de raming en het protocol omtrent de instemming met het protocol De gunning van opdrachten voor de uitvoering van werken en werkzaamheden vindt plaats in overeenstemming met het aanbestedingsprotocol waarmee door burgemeester en wethouders is ingestemd Het is verboden de werken, werkzaamheden en bouwwerken, zoals omschreven in de paragrafen 7.1, 7.2 en 7.3, in strijd met de eisen zoals opgenomen in de paragrafen tot en met uit te voeren. Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie

16 8. REGELS MET BETREKKING TOT DE UITVOERBAARHEID: WONINGBOUW CATEGORIEËN 8.1 In het exploitatiegebied dienen 12 sociale huurwoningen (12% van het totale woningbouwprogramma in de sociale sector) te worden ontwikkeld. Een sociale huurwoning is een woning waarvoor een prijsgrens is bepaald van ten hoogste 357,37 per maand (peildatum 1/1/2009). Dit bedrag wordt met ingang van 1 januari van elk jaar gewijzigd overeenkomstig de wijziging per gelijke datum van het bedrag genoemd in artikel 18 eerste lid onderdeel b van de Wet op de huurtoeslag. 8.2 In het exploitatiegebied dienen 87 sociale koopwoningen (88% van het totale woningbouwprogramma in de sociale sector) te worden ontwikkeld. Een sociale koopwoning is een woning waarvoor een prijsgrens is bepaald tot (peildatum 1/1/2013). 8.3 In het exploitatiegebied dienen 81 kavels voor particulier opdrachtgeverschap te worden gerealiseerd op gronden met de aanduiding Vrijstaand particulier opdrachtgeverschap. Van een kavel voor particulier opdrachtgeverschap is sprake als een particulier volledige juridische zeggenschap heeft en de verantwoordelijkheid draagt, voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning. Bij de uitgifte van deze kavels dient de dan vigerende nota grondbeleid van de gemeente Valkenswaard in acht te worden genomen. 8.4 Een sociale huurwoning wordt verhuurd aan een woningzoekende die past binnen de doelgroep van natuurlijke personen met een huishoudinkomen van ten hoogste (peildatum 1/1/2013). Het huishoudinkomen is gelijk aan de gezamenlijke verzamelinkomens als bedoeld in artikel 2.3 van de Wet inkomstenbelasting 2001 van de huurder en de overige bewoners van een woongelegenheid die bij aanvang van de bewoning van die woongelegenheid meerderjarig zijn. 8.5 Een sociale koopwoning wordt verkocht aan een woningzoekende die past binnen de doelgroep van natuurlijke personen van 18 t/m 35 jaar die op zoek zijn naar een zelfstandige sociale koopwoning en geen woning leeg achterlaten dan wel die een woning huren en deze leeg achterlaten. 8.6 Verhuur van een sociale huurwoning aan een huurder die niet past binnen de in de paragraaf 8.4 omschreven doelgroep of verkoop van een sociale huurwoning waardoor niet meer de instandhouding als sociale huurwoning wordt verzekerd binnen een termijn van tien jaren nadat de woning voor het eerst in gebruik is genomen, is uitsluitend toegestaan na een daartoe strekkende schriftelijke ontheffing van burgemeester en wethouders van Valkenswaard. Deze ontheffing wordt door burgemeester en wethouders verleend indien de eigenaar aantoont dat zich een van de volgende gevallen voordoet: verandering van werkkring aan de zijde van de eindgebruiker, op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden; overlijden van de eindgebruiker of diens echtgenote of van zijn of haar geregistreerde partner; ontbinding van het huwelijk of het geregistreerde samenlevingscontract van de eindgebruiker; verhuizing die noodzakelijk is in verband met de gezondheid van de eindgebruiker of een van zijn of haar gezinsleden; een andere bijzondere en klemmende omstandigheid van zodanige aard dat van de eindgebruiker redelijkerwijs niet verlangd kan worden dat hij gedurende de aangeduide termijn ter plaatse blijft wonen. Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie

17 8.7 Sociale huur- en sociale koopwoningen dienen voor een periode van tien jaar als zodanig in stand te worden gehouden, nadat de woning voor het eerst in gebruik is genomen, en gedurende die periode onder de huurprijs uit de Wet op de huurtoeslag te blijven. De aanvrager van de omgevingsvergunning dient beide onderdelen bij de aanvraag van de omgevingsvergunning aan te tonen. Indien de aanvrager van de omgevingsvergunning dit niet kan aantonen, eist de gemeente dat hiertoe een overeenkomst wordt gesloten, waarin deze vereisten worden gewaarborgd. 8.8 Het is verboden in strijd met de regels te handelen, zoals omschreven in de paragrafen 8.1 tot en met 8.7. Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie

18 9. DE EXPLOITATIEOPZET 9.1. Aanduiding van het tijdvak Gelet op de verwachte afzet van bouwkavels en de situatie op de Valkenswaardse woningmarkt, wordt de uitgifte van bouwkavels voorzien in de jaren 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018 en Het tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden (als bedoeld in artikel 6.13 lid 1 sub c ten vierde Wro) is derhalve 1 januari 2010 tot 1 januari Aanduiding van de fasering De realisatie van de woningen is ten behoeve van de exploitatieberekeningen in drie fasen verdeeld met respectievelijk daaraan verbonden de tijdvakken (1) , (2) , (3) Deze fasering is weergegeven op de Faseringskaart, die als kaartnummer 3 bij dit exploitatieplan is gevoegd. Vanuit deze fasering worden alle kosten en opbrengsten naar één en hetzelfde moment teruggerekend : de totale kosten en totale opbrengsten worden contant gemaakt Raming van de inbrengwaarde van de gronden De Wro en het Bro geven limitatief aan welke kosten in het exploitatieplan opgenomen mogen worden. Om de inbrengwaarde van de gronden in het Exploitatiegebied te ramen, worden voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van: 1 de waarde van de gronden in het Exploitatiegebied; 2 de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; 3 de kosten van het vrijmaken van de gronden in het Exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; 4 de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het Exploitatiegebied. In tabel 1 is de inbrengwaarde van de gronden opgenomen, die in dit exploitatieplan voorzien zijn. Ad 1. en 2. Alle eigendommen (grond en opstal), die in het Exploitatiegebied gelegen zijn, zijn met peildatum 1 oktober 2010 getaxeerd conform artikel 40b tot en met 40f Onteigeningswet door een beëdigd taxateur. Er bestaat, op grond van de transacties in het gebied, geen aanleiding om deze taxatie te herzien. De eigendommen in het Exploitatiegebied (gronden en opstallen) zijn gewaardeerd op circa 12,9 mln. De bijkomende kosten van verwerving worden in totaal geraamd op circa 0,4 mln. In totaal is de inbrengwaarde van de gronden en opstallen geraamd op circa 13,3 mln.. Ad 3. In de Exploitatieopzet worden geen kosten voor het vrijmaken van gronden in het Exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten voorzien. Ad 4. De kosten voor sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het Exploitatiegebied worden geraamd op circa 0,2 mln. Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie

19 Inbrengwaarde gronden a Waarde van de gronden Particulier eigendom Valkenswaard H Valkenswaard H Gemeentelijk eigendom Bijkomende kosten b Waarde van de opstallen c Kosten vrijmaken grond van rechten e.d d Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen opstallen, obstakels, funderingen en kabels & leidingen Totaal inbrengwaarde gronden Tabel 1: inbrengwaarde gronden 9.4. Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie In tabel 2 zijn de andere kostensoorten in verband met de exploitatie opgenomen, die in dit exploitatieplan voorzien zijn (al dan niet deels gerealiseerd). Andere kosten in verband met de exploitatie a Kosten onderzoeken b Kosten bodemsanering en grondwerken c Kosten aanleg voorzieningen in het gebied d Kosten van maatregelen e Kosten buiten het exploitatiegebied (ook compensatiemaatregelen) f Kosten voor toekomstige exploitaties (die in naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen) g Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht h Kosten opstellen ruimtelijke plannen i Kosten ontwerpcompetities j Gemeentelijke apparaatskosten k Kosten tijdelijk beheer (netto) l Planschadekosten m Niet terugvorderbare belastingen n Rentekosten / -opbrengsten Totaal andere kosten in verband met de exploitatie Tabel 2: andere kosten in verband met de exploitatie 9.5. Raming van de opbrengsten van de exploitatie Naast kosten voor het realiseren van de Openbare ruimte en het bouwprogramma, kent de exploitatie ook opbrengsten door de uitgifte van gronden, subsidies en bijdragen van de gemeenten en van derden. Hierna wordt in tabel 3 aangegeven welke opbrengsten worden verkregen uit de uitgifte van gronden, alsmede wat de verschillende opbrengstpotenties van de verschillende functies zijn. Het uitgangspunt voor de bepaling van de opbrengsten is het gemeentelijk grondprijsbeleid Valkenswaard. Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie

20 Opbrengsten van de exploitatie a Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied * Woningbouw sociale sector (grondgebonden) m * Woningbouw vrije sector (grondgebonden) m * Gronduitgifte overig b Bijdragen en subsidies van derden c Bijdrage andere exploitaties Totaal opbrengsten van de exploitatie m Tabel 3: opbrengsten van de exploitatie 9.6. Wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden Op basis van het in de bouwaanvraag opgenomen bouwprogramma, kan de bruto-exploitatiebijdrage worden bepaald. Deze bepaling vindt plaats op basis van de vergelijking van het totaal aan contante kosten (minus de contante waarde van subsidies en bijdragen) met het totaal aan contante opbrengsten. In bijlage 7 is de Exploitatieopzet voor het bepalen van de bruto exploitatiebijdrage opgenomen. De Exploitatieopzet vormt de basis voor de berekening van de exploitatiebijdrage die betaald moet worden bij de afgifte van de omgevingsvergunning. De totale contante kosten (contante waarde van de ramingen in 9.3 en 9.4) voor het exploitatieplan bedragen 27,88 mln. De totale contante opbrengsten (contante waarde van de raming in 9.5) bedragen 30,49 mln. Het totaal aan contante kosten is derhalve lager dan het totaal aan contante opbrengsten. Aldus kunnen alle kosten verhaald worden. In bijlage 2 is per perceel de berekening van de Exploitatiebijdrage in detail opgenomen. Voor de Exploitatieopzet en berekening van de exploitatiebijdragen is niet relevant wie eigenaar is van de percelen. Alle percelen delen naar rato van de opbrengstpotentie mee in de kosten voor realisatie van het Exploitatiegebied. Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie

21 9.7. Percentage gerealiseerde kosten en opbrengsten Bij vaststelling van dit exploitatieplan zijn reeds kosten en opbrengsten gerealiseerd. Deze worden weergegeven in onderstaande tabel. Percentage gerealiseerde kosten Begroot Gerealiseerd % per 01/01/2013 Kostensoort a Waarde van de gronden % b Waarde van de opstallen - - 0% c Kosten vrijmaken grond van rechten e.d % d Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen opstallen, obstakels, funderingen en kabels & leidingen % 0% a Kosten onderzoeken % b Kosten bodemsanering en grondwerken % c Kosten aanleg voorzieningen in het gebied % d Kosten van maatregelen % e Kosten buiten het exploitatiegebied (ook compensatiemaatregelen) % f Kosten voor toekomstige exploitaties (die in naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen) - - 0% g Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht % h Kosten opstellen ruimtelijke plannen % i Kosten ontwerpcompetities - - 0% j Gemeentelijke apparaatskosten % k Kosten tijdelijk beheer (netto) % l Planschadekosten % m Niet terugvorderbare belastingen - - 0% n Rentekosten / -opbrengsten % Kostenstijging - 0% Totaal kosten % Opbrengstensoort a Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied % b Bijdragen en subsidies van derden % c Bijdrage andere exploitaties % Opbrengstenstijging - 0% Totaal opbrengsten % Tabel 4: percentage gerealiseerde kosten en opbrengsten De kostenpost a (Waarde van de gronden), is in bovenstaande tabel weergegeven als volledig gerealiseerd. In de Wro wordt uitgegaan van de fictie dat de gemeente het gehele exploitatiegebied in exploitatie brengt. Vanuit deze fictie, en gebaseerd op het prijspeil van de taxatie van de inbrengwaarden (2010), zijn alle getaxeerde inbrengwaarden opgenomen in de boekwaarde van de exploitatieplanberekening. Deze fictie wijkt af van de werkelijkheid, omdat twee percelen in het exploitatiegebied (H36 en H37) in eigendom zijn van particuliere eigenaren. De weergave in bovenstaande tabel is dus in overeenstemming met de voorgeschreven berekeningssystematiek, maar wijkt af van de werkelijkheid omdat een aankoop van de betreffende percelen door de gemeente (nog) niet heeft plaatsgevonden en van een verrekening van de inbrengwaarde bij de betaling van de verschuldigde exploitatiebijdrage eveneens (nog) geen sprake is geweest. Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie

22 KAARTEN EN OVERIGE BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEPLAN Kaarten: Kaart 1: Kaart 2: Kaart 3: Bijlagen: Bijlage 1: Bijlage 2: Exploitatieplankaart (tekeningnummer: C /P01G). Kaart te verwerven gronden (tekeningnummer: C /P06D). Faseringskaart (tekeningnummer: C /P02F). Programma van Eisen Exploitatieopzet en bijdragen incl. Plankostenscan Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie

23 B TOELICHTING BIJ HET EXPLOITATIEPLAN Hoofdstuk 1: begrippen en citeertitel In dit hoofdstuk worden de meest gebruikte begrippen verklaard en is de citeertitel opgenomen. Hoofdstuk 2: koppeling met bestemmingsplan Lage Heide wonen In het Bestemmingsplan zijn voor de in deel A van dit exploitatieplan genoemde uitgiftecategorieën bouwmogelijkheden opgenomen. Dit zijn bouwplannen als bedoeld in artikel van het Bro. Ingevolge artikel 6.12 lid 1 Wro stelt de gemeenteraad voor dergelijke voorgenomen bouwplannen een exploitatieplan vast, behalve als er een anterieure overeenkomst is gesloten met de eigenaren in het plangebied. In het plangebied heeft, naast de gemeente, één particuliere eigenaar het eigendom van percelen. De gemeente heeft nog geen overeenstemming kunnen bereiken met deze eigenaren over de exploitatie van hun gronden en over het verhalen van de kosten daarvan op deze eigenaren. Hoofdstuk 3: begrenzing van het Exploitatiegebied Met de vaststelling van het Bestemmingsplan vindt er een bestemmingswijziging van het Exploitatiegebied plaats van voornamelijk agrarische functies naar woonfuncties. Nagenoeg het gehele bestemmingsplangebied bevat bouw en aanlegmogelijkheden. In het Bestemmingsplan is een aantal woningen, gelegen aan de Mgr. Smetsstraat, conserverend bestemd. Dit betekent dat deze woningen geen onderdeel uitmaken van het Exploitatiegebied. Delen van de achtertuinen van enkele van deze woningen zijn echter wel in het Exploitatiegebied opgenomen, omdat op delen van deze achtertuinen woningbouw wordt mogelijk gemaakt. Deze gronden maken aldus wel onderdeel uit van het Exploitatiegebied. Hoofdstuk 4: grondgebruik In dit hoofdstuk geeft de gemeente weer hoe zij het grondgebruik in het Exploitatiegebied heeft voorgenomen. De Exploitatieplankaart dient niet alleen om de ligging van de Openbare Ruimte en uitgiftecategorieën aan te geven, maar ook als onderlegger voor de Exploitatieopzet en de berekening voor het verhaal van kosten via de Exploitatiebijdrage. Hoofdstuk 5: te verwerven gronden De gemeente heeft op het moment van vaststelling van het exploitatieplan niet alle grond in het gebied in eigendom. Met de eigenaren, waarvan de gemeente de gronden nog niet heeft verworven, zijn onderhandelingen gevoerd. Hierbij is gebleken dat één eigenaar nog niet wil overgaan tot het verkopen van zijn gronden of een deel daarvan aan de gemeente. Deze eigenaar heeft overeenkomstig het Bestemmingsplan de mogelijkheid om op zijn percelen zelf bebouwing en de aanleg van Openbare Ruimte te realiseren overeenkomstig de eisen en regels die het Exploitatieplan daaraan stelt. De gemeente is voornemens de particuliere percelen minnelijk te verwerven. Mocht verwerving niet plaatsvinden, dan zal onteigening overwogen worden indien de eigenaar niet bereid is tot zelfrealisatie over te gaan. Zelfrealisatie is mogelijk zolang de uitvoering van de bebouwing en aanleg van de Openbare Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie

24 Ruimte plaatsvindt binnen de opgenomen tijdvakken, zoals opgenomen op de faseringskaart en met inachtneming van de voorwaarden als opgenomen in het exploitatieplan. Voor het beheer van de Openbare ruimte heeft de gemeente als beleid dat de ondergrond van de Openbare ruimte haar eigendom moet zijn. In dit exploitatieplan zijn daarom de gronden bestemd voor Openbare ruimte aangewezen als te verwerven gronden. De levering van grond door de eigenaar dient plaats te vinden op het moment dat de Openbare ruimte gerealiseerd is. De gemeente gaat ervan uit dat de exploitant de grond waarop de Openbare ruimte is gerealiseerd aan de gemeente in eigendom overdraagt. De gemeente stelt daarbij de verplichting dat de verkoper gedurende een periode van 12 maanden na de datum van overdracht aan de gemeente het onderhoud van de Openbare ruimte en de gerealiseerde voorzieningen voor haar rekening neemt en eventuele gebreken voor haar rekening herstelt. Hoofdstuk 6: fasering De door de gemeente gekozen fasering valt uiteen in drie tijdvakken. De begrenzing en de tijdsperiode voor Fase 1 is als zodanig gekozen omdat de gronden in deze fase grenzen aan de bestaande kern van Dommelen. Daarnaast zijn de gronden in deze fase in eigendom van de gemeente waardoor de gemeente regie kan voeren op de ontwikkeling. Voor de begrenzing en de tijdsperiode voor Fase 2 is gekozen omdat dit tijdvak bestaat uit aangesloten bouwblokken die eenvoudig ontsloten kunnen worden. De begrenzing en het gekozen tijdvak voor Fase 3 is gekozen omdat een deel van deze gronden benodigd is voor de zuidelijke ontsluiting van het plangebied. Als Fase 2 ver genoeg gevorderd is, dan is deze zuidelijke ontsluiting aan de orde. Het is wenselijk, zo nodig via onteigening, om het eigendom van de gronden in deze fase 3 te verkrijgen ten behoeve van de toekomstige openbare ruimte. Derhalve is gekozen voor de einddatum Hoofdstuk 7: omschrijving van werken en werkzaamheden en eisen en regels voor kwaliteit en uitvoering daarvan In hoofdstuk 7 zijn in de paragrafen 7.1, 7.2 en 7.3 de omschrijving dan wel beschrijving van de werken en werkzaamheden opgenomen. De kwaliteitseisen waaraan de werken en werkzaamheden dienen te voldoen, zijn opgenomen in het Beeldkwaliteitsplan Lage Heide Woongebied (maart 2010, kenmerk ) en het programma van eisen. Het Beeldkwaliteitsplan ziet daarbij op de beeldkwaliteitseisen die worden gesteld aan de realisatie van de Openbare ruimte. In het programma van eisen zijn de technische omschrijvingen opgenomen van de werken en werkzaamheden. Aanbesteding De gemeente acht het wenselijk dat zij opdrachtgever is voor de realisatie van de werken en werkzaamheden in het Exploitatiegebied. Indien een exploitant van gronden aangeeft zelf op zijn eigen gronden conform het bepaalde in het exploitatieplan de werken en werkzaamheden te willen realiseren, dan dient bij het plaatsen van een opdracht daaromtrent voldaan te worden aan de regels uit de Aanbestedingswet die op 1 april 2013 in werking is getreden. De gemeente heeft tevens een eigen aanbestedingsbeleid. Naar de voor de grondeigenaren relevante bijlage wordt specifiek verwezen. Vanuit haar verantwoordelijkheid als aanbestedende dienst wenst de gemeente regie te houden op de wijze Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie

25 waarop de opdachten tot realisatie van de werken en werkzaamheden op de markt worden gezet en heeft derhalve in paragraaf tot en met daaraan regels gesteld. De vigerende Nota Inkoop- en aanbestedingsbeleid van de gemeente Valkenswaard is te vinden op: ment=1&c=5309. Hoofdstuk 8: uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid: woningbouwcategorieën De gemeente heeft ervoor gekozen de mogelijkheden die artikel Bro biedt, te gebruiken. Voor wat betreft sociale huur en sociale koop geldt, dat de opgenomen aantallen een vertaling zijn van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Voorts is aangesloten bij de stedenbouwkundige overweging dat het gebied een dorps karakter heeft. Goedkope woningen worden in de regel niet geprojecteerd op gronden die qua ligging een hoge opbrengstwaarde hebben. Ook daarmee is rekening gehouden bij het bepalen van de ligging van deze categorie woningen. Voor wat betreft particulier opdrachtgeverschap geldt dat de opgenomen aantallen een vertaling zijn van het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. De gemeente wil in elke te ontwikkelen fase de mogelijkheid voor particulier opdrachtgeverschap bieden. De regels voor sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap zijn opgenomen om helderheid te verschaffen over de doelgroepen waarvoor deze woningbouwcategorieën bedoeld zijn. Bij sociale huur- en koopwoningen zou speculatie met de prijzen van deze woningen kunnen optreden indien hiervoor geen beperkende voorschriften zouden worden opgenomen. De grondprijzen bij deze woningbouwcategorieën liggen lager dan de marktwaarde. De gemeente wenst met het opleggen van de regels het speculeren op het behalen van de winst bij snelle doorverkoop tegen gaan. De vigerende Nota Grondbeleid van de gemeente Valkenswaard is te vinden op: ment=1&c= Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie

26 Hoofdstuk 9: De exploitatieopzet 9.1 Toelichting bij aanduiding tijdvak Gelet op de verwachte afzet van bouwkavels en de situatie op de Valkenswaardse woningmarkt, wordt de uitgifte van bouwkavels voorzien in alle jaren van 2013 tot en met Toelichting bij aanduiding fasering en koppelingen De geraamde kosten en opbrengsten worden gefaseerd in het tijdvak van de exploitatie, waardoor de kosten en opbrengsten onderhevig worden aan de gevolgen inflatie en rentekosten / -baten (dynamische eindwaardeberekening). De onderstaande parameters zijn gehanteerd bij de Exploitatieopzet, het contant maken van de kosten en opbrengsten en bij de dynamische eindwaardeberekening. Parameters dynamische eindwaardeberekening Startdatum exploitatie Einddatum exploitatie Prijspeildatum Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentekosten Rentebaten 2,0% per jaar 0,0% per jaar 4,0% per jaar 4,0% per jaar Tabel 5: parameters dynamische eindwaardeberekening / Exploitatieopzet 9.3 Toelichting bij raming van de inbrengwaarden van gronden Bij het ramen van de inbrengwaarde van de gronden in het Exploitatiegebied, worden, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, berekend: 1. de waarde van de gronden in het Exploitatiegebied (Bro a); 2. de waarde van de opstallen, die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt (Bro b); 3. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het Exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten (Bro c); 4. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het Exploitatiegebied (Bro d). Ad 1 en 2. De waarde van alle eigendommen (gronden en opstallen) die in het Exploitatiegebied gelegen zijn, zijn in oktober 2010 getaxeerd door een beëdigd taxateur conform artikel 40b tot en met 40f Onteigeningswet. Bij de taxatie is het Exploitatiegebied als geheel complex benaderd waarbij onderscheid gemaakt is tussen voorstroken en achtertuinen. Inmiddels zijn enkele percelen binnen het exploitatiegebied in eigendom overgegaan van particulieren naar de gemeente. De eigendommen in het Exploitatiegebied (waarde van de gronden en opstallen) zijn op prijspeil gewaardeerd op circa 12,9 mln.. Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie

27 Tevens zijn de bijkomende kosten van verwerving (advieskosten, overdrachtskosten, etc.) geraamd. De bijkomende kosten van verwerving worden in totaal geraamd op circa 0,4 mln.. In totaal is de raming van de gronden en opstallen circa 13,3 mln. Per 1/1/2013 is nagenoeg het gehele bedrag gerealiseerd. Alleen de verwervingskosten die verband houden met de percelen H36 en H37 moet nog worden gerealiseerd (hetzij door daadwerkelijke verwerving van de percelen, hetzij door verrekening van de inbrengwaarde bij de betaling van de verschuldigde exploitatiebijdrage). Ad 3. In de Exploitatieopzet worden geen kosten voor het vrijmaken van gronden in het Exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten voorzien. Ad 4. De kosten voor sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het Exploitatiegebied worden (incl. kostenstijging) geraamd op circa 0,2 mln. Deze raming heeft prijspeil 2012 en is in opdracht van de gemeente uitgevoerd. In de raming is rekening gehouden met de sloop en verwijdering van een 2-tal opstallen en een 12-tal schuren. Daarnaast is rekening gehouden met de verplaatsing van een Enexis-netstation aan de Irislaan. 9.4 Toelichting bij raming van de andere kosten in verband met de exploitatie In de Exploitatieopzet worden alle kosten en opbrengsten die verbonden zijn met de exploitatie van het exploitatiegebied, geraamd. Bij de berekening van kosten en opbrengsten is uitgegaan van objectief vastgestelde prijzen en waarden die in het vrij maatschappelijk verkeer door een redelijk handelende partij gehanteerd zouden worden. Het prijspeil van de raming is Op grond van artikel 6.13 lid 6 Wro moeten de kosten die in het exploitatieplan worden opgenomen, voldoen aan drie criteria: Profijt: het Exploitatiegebied of een gedeelte daarvan moet nut ondervinden van de betreffende werken, werkzaamheden en maatregelen. Te denken valt aan fysiek nut (bij wegen of riolering bijvoorbeeld) of aan het feit dat door de voorzieningen en maatregelen een groter gebied kan worden ontwikkeld. Toerekenbaarheid: de kosten zouden zonder het plan niet gemaakt worden of worden mede ten behoeve van het plan gemaakt. Proportionaliteit: als meerdere percelen profijt hebben van een voorziening, werk of maatregel, worden de kosten naar rato verdeeld. Hierna volgt een toelichting op de verschillende kostensoorten: Kosten onderzoeken (Bro a) In deze kostensoort zijn de onderzoekskosten en eventuele vervolgwerkzaamheden voor archeologie opgenomen. Eventuele vervolgwerkzaamheden / -onderzoeken zullen op basis van de onderzoeksresultaten worden uitgevoerd. In totaal zijn de kosten voor onderzoeken (incl. kostenstijging) geraamd op circa Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie

28 Kosten bodemsanering en grondwerken (Bro b) De kosten voor het verrichten van voorbereidende werkzaamheden, opruimingen en ophogen zijn in opdracht van de gemeente Valkenswaard geraamd op circa (inclusief kostenstijging). Voor een nadere specificatie en technische omschrijvingen wordt verwezen naar het Programma van Eisen (Bijlage 6) en het Beeldkwaliteitplan Lage Heide Woongebied (maart 2010, kenmerk ). Kosten aanleg voorzieningen in het Exploitatiegebied (Bro c) De kosten voor het bouw- en woonrijp maken van het Exploitatiegebied (aanleg voorzieningen in het gebied) zijn in opdracht van de gemeente Valkenswaard geraamd op circa (inclusief kostenstijging). In de raming van deze kosten is rekening gehouden met het vernieuwen en herstellen van de bestaande Openbare ruimte, vergunningen en verzekeringen en het beheervriendelijk maken van de Openbare Ruimte. Voor een nadere specificatie en technische omschrijvingen wordt verwezen naar het Programma van Eisen (bijlage 6) en het Beeldkwaliteitplan Lage Heide Woongebied (maart 2010, kenmerk ). Kosten van maatregelen (Bro d) Ten behoeve van het wegnemen van hindercontouren in het kader van de woningbouwontwikkeling in het Bestemmingsplan en het bestemmingsplan Lage Heide natuur, is het noodzakelijk om een verwerving buiten het Exploitatiegebied te doen. Deze verwerving is reeds in 2008 verricht en wordt aan beide bestemmingsplannen toegerekend. Voor het exploitatieplan is het aandeel van deze verwerving (incl. sloop van de opstallen) vastgesteld op circa (excl. kostenstijging). Kosten buiten het Exploitatiegebied (ook compensatiemaatregelen (Bro e) De raming van deze kosten heeft betrekking op de noodzakelijke compensatiemaatregelen als afdracht aan het fonds rood voor groen en de toegerekende investeringen in de bovenwijkse voorzieningen. De toerekening van deze investeringen (i.c. realisatie Lage Heideweg en fietspad over de Dommel) aan het Exploitatiegebied is op basis van onderstaande onderbouwing tot stand gekomen. Bovenwijkse investering Criteria Kostendragers LH Wonen LH Landgoederen LH Bedrijven Algemene Dienst Lage Heideweg Profijt ja ja ja ja gemeentelijke investering Toerekenbaarheid ja nee ja ja Proportionaliteit 3% 0% 10% 87% (obv verkeersonderzoek) Fietspad over de Dommel Profijt ja ja ja ja netto gemeentelijke investering Toerekenbaarheid ja ja nee ja Proportionaliteit 50% 5% 0% 45% (obv nut/gebruik) Tabel 6: onderbouwing toerekening bovenwijkse voorzieningen In totaal is deze kostenpost geraamd op circa (excl. kostenstijging). Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie

29 Kosten voor toekomstige exploitaties (die in naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen) (Bro f) In het kader van het exploitatieplan zijn geen kosten voor toekomstige exploitaties voorzien of geraamd. Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht (Bro g) De raming van deze kosten heeft op basis van de plankostenscan plaatsgevonden. De plankostenscan is voor de realisatie van het Bestemmingsplan opgesteld, rekening houdend met de uitgangspunten van de Exploitatieopzet. In totaal worden de kosten voor voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht geraamd op circa (incl. kostenstijging). Kosten opstellen ruimtelijke plannen (Bro h) De raming van deze kosten heeft op basis van de plankostenscan plaatsgevonden. De plankostenscan is voor de realisatie van het Bestemmingsplan opgesteld, rekening houdend met de uitgangspunten van de Exploitatieopzet. In totaal worden de kosten voor voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht geraamd op circa (incl. kostenstijging). Kosten ontwerpcompetities (Bro i) In het kader van het exploitatieplan zijn geen kosten voor ontwerpcompetities voorzien of geraamd. Gemeentelijke apparaatskosten (Bro j) De raming van deze kosten heeft op basis van de plankostenscan plaatsgevonden. De plankostenscan is voor de realisatie van het Bestemmingsplan opgesteld, rekening houdend met de uitgangspunten van de Exploitatieopzet. In totaal worden de kosten voor gemeentelijke apparaatskosten geraamd op circa (incl. kostenstijging). Kosten tijdelijk beheer (netto) (Bro k) In het kader van het exploitatieplan zijn kosten gerealiseerd voor het tijdelijk beheer van door de gemeente verworven gronden. Deze kosten bedragen per 01/01/2013 circa De kosten voor het tijdelijk beheer in het aangegeven tijdvak zijn niet geraamd en worden verondersteld nihil te zijn. Planschadekosten (Bro l) Voor het bestemmingsplan Valkenswaard-Zuid is in het verleden door BRO een planschaderisico-analyse uitgevoerd. Ten behoeve van het Bestemmingsplan Lage Heide wonen is deze analyse herzien. De kosten voor eventuele planschades als gevolg van het Bestemmingsplan worden geraamd op (excl. kostenstijging). Niet terugvorderbare belastingen (Bro m) In het kader van het exploitatieplan zijn geen kosten voor niet terugvorderbare belastingen voorzien en geraamd. Rentekosten / -opbrengsten (Bro n) In het kader van het exploitatieplan zijn rentekosten gerealiseerd als gevolg van planontwikkeling en verwervingen. De gerealiseerde rentekosten per 31/12/2009 bedroegen Op basis van het tijdvak van het exploitatieplan, de fasering van kosten en opbrengsten en de gehanteerde renteparameter voor kosten en opbrengsten, worden de rentekosten vanaf 1/1/2010 tot en met 1/1/2020 geraamd op In totaal zijn de rentekosten begroot op Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie

30 9.5 Toelichting bij raming van de opbrengsten van de exploitatie Om twee redenen wordt de opbrengstpotentie van het exploitatieplan en van een individueel perceel bepaald. Ten eerste mag de gemeente slechts kosten verhalen voor zover opbrengsten in het exploitatieplan aanwezig zijn (de zogenaamde macro-aftopping). Daarnaast worden de verhaalbare kosten aan de hand van de opbrengstpotentie van de verschillende functies verdeeld over de individuele percelen in het Exploitatiegebied. De opbrengsten in het exploitatieplan worden verkregen uit de uitgifte van gronden. Het uitgangspunt voor de bepaling van de opbrengsten is het gemeentelijk grondprijsbeleid Valkenswaard en het grondgebruik dat volgt uit de Exploitatieplankaart, die is opgenomen als kaart 1. In onderstaande tabel 7 zijn de verschillende opbrengstcategorieën weergegeven. Daarbij is voor de grondopbrengsten tevens aangegeven welke uitgeefbare oppervlakte en grondprijs (conform het gemeentelijk grondprijsbeleid) van toepassing zijn; Opbrengsten van de exploitatie a Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied * Woningbouw sociale sector (grondgebonden) m * Woningbouw vrije sector (grondgebonden) m * Gronduitgifte overig b Bijdragen en subsidies van derden c Bijdrage andere exploitaties Totaal opbrengsten van de exploitatie m Tabel 7: categorieën gronduitgifte / opbrengsten Het woningbouwprogramma omvat in totaal 335 woningen / kavels. Dit woningbouwprogramma is verdeeld in: woningen in de sociale sector, in totaal m2 uitgeefbaar; 2. 8 kavels voor woonwagenlocaties (valt onder woningbouw sociale sector (grondgebonden)), in totaal m2 uitgeefbaar; woningen in de vrije sector, in totaal m2 uitgeefbaar en kavels voor particulier opdrachtgeverschap / vrijstaande woningen, in totaal m2 uitgeefbaar (valt onder woningbouw vrije sector (grondgebonden). Naast de gronduitgifte uit bovenstaande uitgeefbare oppervlakte wordt in het exploitatieplan rekening gehouden met overige gronduitgifte uit de verkoop van een onroerende zaak. In de Exploitatieopzet worden tevens te ontvangen bijdragen en subsidies van derden of andere exploitaties voorzien. 9.6 Toelichting bij wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden In de Exploitatieopzet worden alle kosten en opbrengsten, die verbonden zijn met de exploitatie van het Exploitatiegebied, geraamd. Bij de berekening van kosten en opbrengsten wordt uitgegaan van objectief vastgestelde prijzen en waarden die in het vrij maatschappelijk verkeer door een redelijk handelende partij gehanteerd zouden worden. Deze kosten en opbrengsten worden gefaseerd in het tijdvak van de Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie

31 exploitatie waardoor de kosten en opbrengsten onderhevig worden aan de gevolgen van inflatie en van rentekosten / -baten (dynamische eindwaardeberekening). Vanuit deze fasering worden alle kosten en opbrengsten naar één en hetzelfde moment teruggerekend. Hierdoor worden de totale kosten en totale opbrengsten contant gemaakt. Op grond van artikel 6.16 Wro mogen de contante kosten verhaald worden tot de som van de opbrengsten in de Exploitatieopzet (de zogenaamde macro-aftopping). De totale contante kosten worden vervolgens verdeeld (omgeslagen) over alle percelen waarop een bouwplan mogelijk is. Onder een bouwplan wordt verstaan (art Bro): de bouw van één of meer woningen of hoofdgebouwen; de uitbreiding van een gebouw met minimaal 1000 m2 of één of meer woningen; de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden mits tenminste 10 woningen worden gerealiseerd; de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel/dienstverlening/kantoor of horecadoeleinden mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies minimaal 1500 m2 bedraagt; de bouw van kassen met een oppervlakte van minimaal 1000 m2. De verdeling van de totale contante kosten vindt plaats op basis van het aandeel van een betreffend perceel in de totale contante opbrengsten zoals deze opbrengst- / bouwmogelijkheden in het bestemmingsplan en de Exploitatieplankaart (Kaart 1) zijn opgenomen. De Exploitatiebijdrage die de exploitant bij het verlenen van de omgevingsvergunning moet betalen, wordt als volgt berekend. Het relatieve aandeel van het perceel in de opbrengstpotentie van het plan is gelijk aan het relatieve aandeel in de kosten dat een perceel moet dragen. De aldus bepaalde bruto Exploitatiebijdrage wordt met twee bedragen verminderd: 1. de inbrengwaarde van de te bebouwen gronden en, indien van toepassing, de te slopen opstallen; 2. de kosten van zelf uitgevoerde werkzaamheden. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld kosten voor slopen, grondwerken en sanering. Wat resteert, is de netto Exploitatiebijdrage, die de exploitant binnen de daartoe in de omgevingsvergunning gestelde termijn dient te voldoen (zie tabel 4 voor een voorbeeldberekening). In onderstaande tabel (pagina 30) wordt een voorbeeldberekening weergegeven voor het bepalen van een netto exploitatiebijdrage per exploitant. Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie

32 Berekeningswijze individuele exploitatiebijdrage Stap 1: gegevens individuele eigenaar in exploitatieplan per perceel A Inbrengwaarde perceel B Uitgeefbaar gebied perceel 60% C Openbaar gebied perceel 40% D Relatief aandeel opbrengstpotentie perceel 5% E Zelfverrichte werkzaamheden - Stap 2: berekening individuele exploitatiebijdrage per perceel F Totaal contante kosten G Totaal contante opbrengsten H Maximaal verhaalbare kosten (= minimum van F en G) D Relatief aandeel opbrengstpotentie perceel 5% I Maximaal te verhalen kosten op individuele eigenaar (= H x D) A Inbrengwaarde perceel B Uitgeefbaar gebied perceel 60% J Inbrengwaarde zelf te bebouwen deel perceel (= A x B) K Bruto exploitatiebijdrage individuele eigenaar (= I - J) A Inbrengwaarde perceel C Openbaar gebied perceel 40% L Aankoopsom openbaar gebied perceel (= A x C) E Zelfverrichte werkzaamheden individuele eigenaar - M Netto exploitatiebijdrage individuele eigenaar (= K - L - E) te betalen bij verlening van de bouwvergunning Tabel 8: voorbeeldberekening exploitatiebijdrage individuele eigenaar Indien op het perceel van een exploitant ook toekomstige openbare ruimte is gelegen, dan sluiten de gemeente en de exploitant terzake van deze toekomstige openbare ruimte een koopovereenkomst. In Bijlage 2 is de Exploitatieopzet en berekening van de individuele exploitatiebijdragen opgenomen. Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie

33 9.7 Toelichting bij percentage gerealiseerde kosten; eindafrekening De in de Exploitatieopzet opgenomen begroting van kosten en opbrengsten is voor een groot deel gebaseerd op ramingen. In de huidige situatie zijn reeds planvoorbereidende werkzaamheden uitgevoerd en is reeds een gedeelte van de geraamde kosten gerealiseerd. Opbrengsten uit gronduitgifte zijn in de laatst door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatie nog niet gerealiseerd. Bij de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan worden voor zover mogelijk de ramingen steeds aangepast of vervangen door de gerealiseerde kosten en opbrengsten. De Exploitatieopzet wordt jaarlijks geactualiseerd bij de herziening van het exploitatieplan. De actualisatie kan ertoe leiden dat eigenaren die nog geen omgevingsvergunning hebben aangevraagd, een hogere of een lagere Exploitatiebijdrage moeten betalen dan in het geval ze voor de actualisatie hun vergunningaanvraag hadden ingediend. Dit is af te leiden uit de herziening van het exploitatieplan. Eindafrekening Binnen drie maanden na uitvoering van de in het exploitatieplan opgenomen werken, werkzaamheden en maatregelen, wordt door het college van burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vastgesteld. Bij deze afrekening worden de betaalde Exploitatiebijdragen, zoals bedoeld in artikel 6.17 lid 1 Wro, herberekend op grond van de totale kosten en het aantal bouwplannen in het Exploitatiegebied overeenkomstig het relatieve aandeel in de kosten en opbrengsten van eigenaren. Indien een herberekende Exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan de door eigenaren betaalde Exploitatiebijdrage, betaalt de gemeente binnen een maand na vaststelling van de afrekening het verschil terug voor zover dit groter is dan 5 procent. Over een eventuele terugbetaling wordt door de gemeente rente vergoed. Eigenaren die ten tijde van het betalen van de Exploitatiebijdrage houder waren van de desbetreffende omgevingsvergunning of diens rechtsopvolger, kunnen zelf ook verzoeken om een eindafrekening indien ten minste 90% van de in dit exploitatieplan begrote kosten is gerealiseerd. Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie

34 COLOFON Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen Opdrachtgever : Gemeente Valkenswaard Project : Exploitatieplan Lage Heide Wonen Dossier : C Omvang rapport : 32 pagina's Auteur : mr. J. Geelen, ir. G.A.M. van den Goor Bijdrage : mr. E.J.M. Le Large, ir. R.A.K.M. Bouten Interne controle : mr. J. Geelen, dr. mr. G.J.J. van den Hof Projectleider : ir. P.J.A.H. Peeters Projectmanager : Datum : 31 oktober 2013 Naam/Paraaf : Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen 31 oktober 2013, versie

35 HaskoningDHV Nederland B.V. Planning & Strategy Larixplein VB Eindhoven Postbus JZ Eindhoven T (088) F (088) E info@rhdhv.com W Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen bijlage 0-1 -

36 KAART 1 Exploitatieplankaart (Tekeningnr C /P01G) Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen bijlage 0 kaart 1-1 -

37

38 KAART 2 Kaart te verwerven gronden (Tekeningnr C /P06D) Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen bijlage 0 kaart 2-1 -

39

40 KAART 3 Faseringskaart (Tekeningnr C /P02F) Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen bijlage 0 kaart 3-1 -

41 G1580 G3877 H37 H38 H39 H69 H80 H192 H36 H34 H40 H42 H43 H44 H45 H46 H47 H48 H50 H62 H63 H86 H87 H88 H93 H94 H139 H143 H193 H194 H195 G4287 H29 H185 G4287 H185 G4287 G472 G4287 bos bos bos bos bos G201 G202 G203 G204 G215 G216 G217 G218 G219 G224 G244 G441 G442 G443 G444 G445 G4267 G4268 G4327 G4328 G4429 G123 G209 G211 G212 G412 G446 G1224 G1225 G1580 G1589 G2059 G2060 G3876 G4269 G4271 G4428 G4478 H37 H38 H72 H73 H74 H76 H77 H78 H80 H81 H82 H100 H129 H130 H141 H142 H150 H179 H181 H182 H183 H186 H187 G4487 G4488 H188 H189 H190 H191 H192 G4560 G4561 H20 H99 H185 G249 G302 G303 G304 G305 G306 G307 G318 G319 G320 G321 G354 G355 G356 G357 G358 G359 G360 G361 G362 G363 G364 G365 G377 G378 G379 G382 G384 G385 G386 G387 G391 G392 G394 G395 G396 G397 G398 G399 G400 G401 G402 G403 G404 G406 G407 G408 G409 G455 G474 G488 G489 G490 G491 G493 G494 G505 G506 G507 G508 G509 G510 G511 G512 G513 G514 G515 G1998 G1999 G2000 G2001 G2002 G2003 G2004 G2013 G2014 G2015 G2016 G2017 G2018 G2019 G2020 G2021 G2022 G2023 G2024 G2036 G2087 G2088 G4296 H105 G381 G383 G3596 H34 H40 H42 H43 H45 H48 H50 H51 H53 H55 H63 H86 H87 H88 H93 H94 H95 H96 H139 H140 H143 H193 H194 H21 H29 H31 H32 H36 H56 H111 H112 G1580 G3877 H37 H38 H39 H69 H80 H192 H36 H34 H40 H42 H43 H44 H45 H46 H47 H48 H50 H62 H63 H86 H87 H88 H93 H94 H139 H143 H193 H194 H195 G4287 H29 H185 G4287 H185 G4287 G472 G4287 G1580 G3877 H37 H38 H39 H69 H80 H192 H36 H34 H40 H42 H43 H44 H45 H46 H47 H48 H50 H62 H63 H86 H87 H88 H93 H94 H139 H143 H193 H194 H195 G4287 H29 H185 G4287 H185 G4287 G472 G4287 G1580 G3877 H37 H38 H39 H69 H80 H192 H36 H34 H40 H42 H43 H44 H45 H46 H47 H48 H50 H62 H63 H86 H87 H88 H93 H94 H139 H143 H193 H194 H195 G4287 H29 H185 G4287 H185 G4287 G472 G4287 bos bos bos bos bos G1580 G3877 H37 H38 H39 H69 H80 H192 H36 H34 H40 H42 H43 H44 H45 H46 H47 H48 H50 H62 H63 H86 H87 H88 H93 H94 H139 H143 H193 H194 H195 G4287 H29 H185 G4287 H185 G4287 G472 G4287 Legenda H48 Perceelnummers Fase 1: Fase 3: Fase 2: Plangrens Perceelgrenzen Fasegrenzen

42 Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen bijlage 0-1 -

43 BIJLAGE 1 Programma van Eisen Gemeente Valkenswaard/Exploitatieplan Lage Heide Wonen bijlage 0 bijlage 1-1 -

44 PvE voor nieuwe wijk Lage Heide te Valkenswaard Programma van eisen Gemeente Valkenswaard december 2010 definitief