Grondexploitatie Stedum

Transcriptie

1 Grondexploitatie Stedum Definitief GRONTMIJ EXPLOITATIE RAPPORTEN

2 Grondexploitatie Stedum Definitief Gemeente Loppersum Grontmij Nederland B.V. Assen, 5 april 2012

3 Verantwoording Titel : Grondexploitatie Stedum Subtitel : Projectnummer : Referentienummer : Revisie : 01 Datum : 5 april 2012 Auteur(s) : S.J.M. Veenhuis adres : suzan.veenhuis@grontmij.nl Gecontroleerd door : G.J. Haisma Paraaf gecontroleerd : Goedgekeurd door : M.J.R. Braaksma Paraaf goedgekeurd : Contact : Grontmij Nederland B.V. Stationsplein LB Assen Postbus AA Assen T F Pagina 2 van 14

4 Inhoudsopgave 1 Inleiding Uitgangspunten met betrekking tot de kosten Verwerving Plankosten Gebieden Gebied A Gebied B Gebied C Gebied C Gebied C Gebied D Gebied E Gebied F Gebied H Groene Wig Voorbereiding en toezicht Onvoorzien Verkoopkosten Beheerkosten Opbrengsten Opbrengsten woningbouw Bijdragen Bijdrage van de reserve ISV bijdrage Fasering Fasering kosten Fasering opbrengsten Berekening en resultaat Bijlage 1: Bijlage 2: Grondexploitatie Plangebied Pagina 3 van 14

5 1 Inleiding De gemeente Loppersum is in samenwerking met de woningstichting Wierden en Borgen bezig met een herstructureringsplan in Stedum. De woningstichting zal een aantal woningen slopen. Op de plek van deze woningen zal een parkachtige omgeving ontstaan (De Groen Wig). Afbeelding 1: Schetsontwerp uitbreiding over de Stedum 25 februari 2005 Grontmij De gemeente en de woningstichting gaan een aantal gronden ruilen. Na de herinrichting bouwt de woningstichting 12 huurwoningen rondom de Groene Wig. In 2012 worden de eerste 6 huurwoningen gebouwd. De overige 6 huurwoningen worden op een nader te bepalen tijdstip gebouwd. Afbeelding 2: Te realiseren huurwoningen van woningstichting Wierden en Borgen Pagina 4 van 14

6 In het voorliggend rapport komen de volgende aspecten aan de orde: De uitgangspunten met betrekking tot de te maken kosten De opbrengsten en bijdragen De fasering Het resultaat en de berekening Pagina 5 van 14

7 2 Uitgangspunten met betrekking tot de kosten 2.1 Verwerving De boekwaarde verwerving is ,-. Voor 2013 is een totaalbedrag van 5.000,- opgenomen aan bijkomende kosten die betrekking hebben op de grondruil. De kosten zijn als volgt opgebouwd: Grondruil Stichting Wierden en Borgen 5.000,- 2.2 Plankosten De plankosten zijn benodigd voor projectmanagement, stedenbouwkundige uitwerking, planeconomische bewaking, administratie, juridische bijstand, advisering op het gebied van waterbeheer, grondmechanica en milieu. Het bestemmingsplan voor het plangebied is gereed. Voor de komende jaren wordt tot en met 2015 jaarlijks een totaalbedrag van ,- verwacht aan projectmanagement en planeconomische bewaking. 2.3 Gebieden Gebied A Het bovenstaand gebied is al bouwrijp gemaakt. De kosten zijn in de boekwaarde verwerkt. De kosten voor het woonrijpmaken zien er als volgt uit: Wegen (betonstraatsteen) m2 22, ,00 Troittoir m2 41, ,00 Berm m2 5, ,00 Verlichting 650 m2 13, , ,00 Pagina 6 van 14

8 2.3.2 Gebied B Het betreft een nieuw aan te leggen gebied. De kosten voor de aanleg van deze weg zijn buiten de exploitatie gelaten. Mocht in de toekomst het uitleggebied nog ontwikkeld worden dan zal de aanleg van deze weg heroverwogen worden Gebied C1 De weg wordt in asfalt uitgevoerd. De reden hiervoor is dat de doorgaande route een asfaltverharding krijgt een de overige wegen betonstraatsteen. Tot de kavelgrens wordt een trottoir aangelegd. De bomen worden in de verharding geplaatst. Opruimwerkzaamheden 550 m Wegen Weg (asfalt) m2 99, Troittoir m2 41, Riolering 110 m1 299, Verlichting 550 m2 13, Bomen in verharding 7 st 2.900, Pagina 7 van 14

9 2.3.4 Gebied C2 De weg wordt aangelegd in betonstraatsteen. Er is geen ruimte voor een trottoir of berm. Opruimwerkzaamheden 340 m2 11, Weg (betonstraatsteen) m2 84, Riolering 85 m1 299, Verlichting 340 m2 13, Gebied C3 Het betreft het doortrekken van de straat Singel. Ter plaatse ligt momenteel een parkeerplaats uitgevoerd in asfalt. Het uitgangspunt is dat het asfalt verwijderd wordt en er een nieuwe weg wordt aangelegd in betonstraatsteen. Er ook rekening gehouden met de aanleg van riolering. Pagina 8 van 14

10 Opruimwerkzaamheden 350 m2 33, Verharding Wegen (betonstraatsteen) m2 84, Aanleg parkeerterrein m2 62, Riolering 70 m1 299, Verlichting Verlichting langs weg 350 m2 13, Verlichting op parkeerterrein 600 m2 11, Gebied D Het oorspronkelijke idee was dat deze weg in betonstraatsteen zou worden aangelegd. Dit zou betekenen dat het bestaande asfalt verwijderd zou worden en er betonstraatsteen gelegd zou gaan worden. De kosten zijn circa ,- Gezien de geringe financiële ruimte is er voor gekozen de bestaande weg te handhaven. Er zijn daarom geen kosten voor dit gebied in de exploitatie opgenomen Gebied E Betreft het gebied in de Groene Wig waar de riolering en de verharding verwijderd wordt. Na het verwijderen van de huidige inrichting blijft het terrein onafgewerkt liggen tot de aanpak van de Wig. Pagina 9 van 14

11 Zagen asfaltverharding 10 m Verwijderen en afvoeren asfaltverharding 180 mm niet teerh 79 ton Gebied F De bestaande weg wordt opnieuw geasfalteerd. Er is rekening gehouden met het herstel van het trottoir. De bestaande riolering wordt niet vervangen. Voor de aansluiting op de bestaande riolering is een bedrag van 6.000,- opgenomen. Nieuwe laag asfalt m2 30, Nieuwbouw aansluiten op riolering (stelpost) Troittoir m2 41, Bomen in groen 6 stuks 195, Gebied H Het betreft de aanleg van een grasveld in het gebied. Aanleg grasveld m Groene Wig De aanleg van de groene Wig is versoberd ten opzichte van het oorspronkelijk ontwerp. Er is rekening gehouden met het uitgraven van een vijverpartij. De vrijkomende grond wordt in het gebied verwerkt. Voor de beschoeiing is het uitgangspunt een paalschotconstructie. Er wordt opnieuw gras ingezaaid. En er worden 20 nieuwe bomen geplaatst. Uitgraven water m Grondwerk m Beschoeiing (paal schot) 400 m Aanleg groen m Aanleg bomen 20 stuks Aanleg Groene Wig Pagina 10 van 14

12 2.5 Voorbereiding en toezicht Voorbereiding en toezicht is een percentage van 15 % over de kosten van het bouw- en woonrijp maken. 2.6 Onvoorzien Gezien het stadium waarin het plan zich bevindt, is een post onvoorziene kosten opgenomen. De onvoorziene werkzaamheden zijn mogelijk in het kader van riolering, waterbeheer, grondbalans, bodemvervuiling, etc. Een post onvoorzien zorgt ervoor dat dergelijke tegenvallers niet direct ten laste van het resultaat hoeven worden gebracht. De post onvoorzien is door ons gesteld op 10% over de kosten van het bouw- en woonrijp maken. 2.7 Verkoopkosten De verkoopkosten zijn 1 % van de totale opbrengsten. 2.8 Beheerkosten In de boekwaarde is een bedrag van 1.891,- opgenomen. Voor de komende jaren is jaarlijks een bedrag van 500,- opgenomen. Het betreffen hoofdzakelijk waterschapslasten. Pagina 11 van 14

13 3 Opbrengsten 3.1 Opbrengsten woningbouw Er zijn inmiddels 3 kavels verkocht. Het betreft de volgende kavels: Kavel , ,79 Verkocht Kavel , ,05 Verkocht Kavel , ,00 Verkocht ,84 De boekwaarde van de opbrengsten is ,-. De volgende kavels zijn nog beschikbaar: Kavel , ,00 Groothuis Kavel 3a , ,00 Groothuis Kavel , ,00 Groothuis Kavel 4a , ,00 Groothuis Kavel , ,00 Groothuis Kavel , ,00 Groothuis Kavel , ,00 Groothuis Kavel , ,00 Groothuis Kavel , ,00 Particulier Kavel , ,00 Particulier Kavel , ,00 Particulier ,00 Voor de nog uit te geven kavels geldt een kavelprijs van 120,- voor kavels t.b.v. vrijstaande woningen en 115,- voor een kavels t.b.v. een twee onder één kappers. 3.2 Bijdragen Bijdrage van de reserve In de boekwaarde is een bedrag van ,- opgenomen ISV bijdrage Een bedrag van ,- komt in 2013 ten goede aan de exploitatie. Pagina 12 van 14

14 4 Fasering 4.1 Fasering kosten In 2012 zal de herstructurering van het gebied starten (bouwrijpmaken). Het woonrijpmaken van de herstructurering zal plaatsvinden nadat de laatste kavel verkocht is (2016). 4.2 Fasering opbrengsten We hebben het volgende verkoopschema gehanteerd: particuliere kavel kavels Groothuis kavels Groothuis kavels Groothuis/ 1 particuliere kavel kavels Groothuis/ 1 particuliere kavel Pagina 13 van 14

15 5 Berekening en resultaat Als basis voor de exploitatieberekening dient de opgestelde begroting. Deze begroting is in de tijd uitgezet door kosten en opbrengsten te faseren. Alle genoemde bedragen in de begroting hebben als prijspeil en zijn exclusief BTW. Over de exploitatieperiode wordt over kosten een percentage van 1,5 % gehanteerd. Op basis van de fasering worden de prijzen jaarlijks verhoogd met het desbetreffende percentage. In de cashflow berekening (zie bijlage 1) worden jaarlijkse kosten en opbrengsten (incl. inflatie) gesommeerd. Over een zowel een negatief als positief saldo wordt een rente van 5,5 % gerekend. Het resultaat van deze berekening is een negatieve grondexploitatie met een saldo van ,- op (eindwaarde). De eindwaarde wordt teruggerekend naar de contante waarde per De contante waarde op bedraagt ( negatief saldo). In 2011 is reeds een voorziening gevormd voor het toen berekende tekort van bijna ,-. De voorziening dient te worden opgehoogd tot het nu berekende tekort van ,-. Pagina 14 van 14

16 Bijlage 1 Grondexploitatie

17 Project Grex Stedum Uitgangspunten: onderdeel Grondexploitatie V&T 15,0% datum vrijdag 16 maart 2012 Plankosten 11,0% versie 1.0 Verkoopkosten 1% Complexnummer Onvoorzien 10% Parameters: Resultaat: indexatie kosten 1,50% kosten indexatie grondopbrengsten 0,00% inflatie invloed kosten indexatie subsides en bijdragen 0,00% opbrengsten rentepercentage 5,50% inflatie invloed opbrengsten 0 Startdatum exploitatie project saldo met inflatie Looptijd exploitatie 5 jaar Einddatum exploitatie renteinvloed Prijspeil datum Valuta euro's (excl. BTW) Eindwaarde per BTW percentage 19,00% Contante Waarde per B E G R O T I N G KOSTEN Jaartal Totaal Boekwaarde Volgnr. van het jaar generaal Verwerving Planontwikkeling Bouw en woonrijp maken Gebied A Gebied B 0 0 Gebied C Gebied C Gebied C Gebied D 0 0 Gebied E Gebied H Gebied F Groene Wig Nutsvoorzieningen Voorbereiding en toezicht Risico/onvoorzien Rentekosten Beheerkosten Promotie en verkoopkosten Totaal kosten excl. inflatie Totaal kostenstijging a.g.v. inflatie Totaal kosten incl. inflatie OPBRENGSTEN Jaartal Totaal Boekwaarde Volgnr. van het jaar generaal Verkoop kavels Verkoop kavel 9 aan particulier Verkoop kavels aan Groothuis Verkoop kavel 11, ISV bijdrage Bijdrage van de reserve Totaal opbrengsten excl.inflatie Totaal opbrengstenstijging a.g.v. inflatie Totaal opbrengsten incl. inflatie D Y N A M I S C H E E I N D W A A R D E B E R E K E N I N G Jaartal Boekwaarde Volgnr. van het jaar Cashflow rentekosten / rentebaten fase valt binnen de planperiode WAAR WAAR WAAR WAAR WAAR WAAR Stand ultimo

18 Bijlage 2 Plangebied

19

20