Memo van het College van B&W

Transcriptie

1 Aanleiding In de commissie Ruimte van 22 mei 2014 zijn vragen gesteld over het risicoprofiel van de parkeerexploitatie gerelateerd aan het project Waterfront. In deze commissie is het voorstel van administratieve ontvlechting van de parkeerexploitatie en het project Waterfront toegelicht. Wethouder de Jong heeft bij deze gelegenheid toegezegd hierover schriftelijk nadere informatie te verschaffen. Hieronder geven we allereerst antwoord op de gestelde vragen, waarna we voor degenen met affiniteit voor de materie deze antwoorden nader toelichten. Bij de totstandkoming van deze notitie zijn het projectbureau Waterfront en de afdelingen IOR en CO betrokken. Conclusie 1. We lopen risico tijdens de bouw en de exploitatieperiode van de parkeergarages. In de toelichting wordt ook hierop dieper ingegaan. 2. Door de ontvlechting stijgt het benodigde weerstandsvermogen Algemene Dienst in de toekomst. In de toelichting wordt inzicht gegeven in de omvang van dit effect. 3. In de berekening van het benodigde weerstandsvermogen van 36 miljoen als weergegeven op pagina 7 van de jaarrekening 2013 is het vervallen van het risico van 4 miljoen bij de risicoparagraaf in de grondexploitatie Waterfront al verwerkt. Het benodigde weerstandsvermogen daalt daardoor dus niet meer. Ook dat lichten we hierna toe. Toelichting In het algemeen loopt de gemeente risico wanneer zij de parkeerexploitatie voor eigen rekening neemt. In het voorliggende voorstel met betrekking tot de ontvlechting is in de risicoparagraaf een viertal risico s genoemd die allen betrekking hebben op het al dan niet halen van de verwachte parkeeropbrengsten. Deze focus is onder andere te verklaren vanuit de recente ervaringen met de Houtwalgarage. Een bedrag is hieraan in het voorstel niet gekoppeld. Dat zullen wij in deze notitie wel doen, om inzicht te geven in de orde van grootte van bedragen waar het om gaat. Momenteel loopt er binnen de ambtelijke organisatie een proces waarbij in het kader van een verdere professionalisering van het risicomanagement voor de Algemene Dienst een nadere (uitwerking van de ) inventarisatie van risico s plaatsvindt. Het ligt in de bedoeling deze risico s ook te voorzien van een cijfermatige onderbouwing. Deze kan dan de basis vormen voor de (tweejaarlijkse) herziening van het weerstandsvermogen zoals deze in 2015 is gepland. Gezien de toezegging van de wethouder aan de leden van de commissie ruimte zal, vooruitlopend daarop, inzicht worden gegeven in de risico s van de parkeervoorzieningen Waterfront, die overgaan van het project Waterfront naar het gemeentelijk parkeerbedrijf in oprichting. Allereerst worden de risico s beschreven, waarna inzicht wordt gegeven in de financiële omvang van de risico s door middel van gevoeligheidsanalyses en berekeningen van het effect op het weerstandsvermogen. 1

2 Beschrijving van de risico s Met betrekking tot de bouw (in het algemeen): In de huidige opzet is een eenvoudige garage die relatief goedkoop gebouwd kan worden. Wanneer ten opzichte van de huidige uitgangspunten vanuit de samenleving en/of politiek extra kwaliteitseisen worden gesteld zal dit leiden tot meerkosten. Onvoorziene prijsstijgingen, Onvoorziene wijziging regelgeving op het gebied van bouw en milieu. Met betrekking tot de exploitatie van de gebouwde en ongebouwde voorzieningen lopen we in het algemeen het risico dat de begrote opbrengsten niet worden gehaald. Dit kan zijn oorzaak vinden in: Het niet realiseren van het programma (Leisure, woningbouw etc.) De nieuw gevestigde bedrijven redden het niet of trekken minder bezoekers, Het Dolfinarium trekt minder dan bezoekers, De parkeertarieven worden lager vastgesteld dan begroot, Het aantal afgegeven parkeervergunningen is lager. Daarnaast lopen we risico s ten aanzien van de begrote kosten. In de voorliggende calculaties is rekening gehouden met een verantwoord materiële aankleding (verlichting etc.), gemiddeld onderhoudsniveau en verantwoord toezicht door personeel. Wanneer hogere kwaliteitseisen worden gesteld dan zal dit kostenverhogend werken. In de voorliggende calculaties is uitgegaan van een levensduur van veertig jaar. In technische zin is dit haalbaar en is zelfs een langere levensduur eventueel mogelijk. Gezien het concept (eenvoudig, vrijstaand, afgeschermd met woningbouw) bestaat het risico dat de in de samenleving/de politiek deze manier van parkeren niet langer wordt beschouwd als van deze tijd. Risico hierbij is dan ook dat besloten wordt binnen de levensduur waarmee nu gerekend wordt tot nieuwbouw. Dat zal leiden tot een forse afboeking van de restant boekwaarde. Gevoeligheidsanalyses Een manier om een indruk te krijgen van de risico s is het uitvoeren van gevoeligheidsanalyses. Hierbij wordt aangegeven wat de invloed is op het niveau van de kosten en/of opbrengsten wanneer steeds één variabele wijzigt. In bijgaand overzicht geven wij het effect weer op de opbrengsten c.q. de kosten door vertaald naar de benodigde bestemmingsreserve compensatie wegvallende parkeeropbrengsten boulevard parkeren ten opzichte van het bedrag dat in het collegevoorstel wordt genoemd ( ). Weergegeven wordt het effect. De gekozen variabelen zijn rente, inflatie, ontwikkeling parkeeropbrengsten en bouwkosten: Tabel 1 Effect op de opbrengsten variabele (bedragen * 1000) Parkeeropbrengst + 1 % 200 voordeel Parkeeropbrengst -/- 1 % 200 nadeel Parkeeropbrengst -/- 5 % nadeel Parkeeropbrengst -/- 10% nadeel In dit rekenvoorbeeld is het effect weergegeven van een éénmalige structurele tariefaanpassing in het eerste jaar en niet met een jaarlijkse aanpassing van de tarieven. 2

3 Tabel 2 Effect op de kosten variabele (bedragen * 1000) Rente + 1 % nadeel Rente -/- 1 % voordeel Inflatie + 1 % 150 nadeel Inflatie -/- 1% 150 voordeel Bouwkosten + 10 % nadeel De rente is in dit voorbeeld over de hele levensduur van de garage met genoemd percentage aangepast. Met betrekking tot de inflatie is ervan uitgegaan dat de kosten (exclusief kapitaallasten) met het inflatiepercentage stijgen, maar de parkeertarieven ongewijzigd blijven. Hierbij is gerekend met een jaarlijks (structureel) hoger c.q. lager inflatiepercentage. In deze berekeningen wordt het effect op de benodigde bestemmingsreserve weergegeven. Hiermee wordt het effect tot en met 2023 financieel vertaald. Uiteraard hebben de genoemde risico s ook in positieve of negatieve zin effect op de exploitatieresultaten na Effect op het weerstandsvermogen Bij de hierna volgende berekeningen zijn we uitgegaan van de begrote parkeerexploitaties zoals deze ten grondslag liggen aan het voorstel met betrekking tot de ontvlechting van de parkeervoorzieningen en het project Waterfront. Wijziging van tarieven, rente- of inflatiepercentage leiden weer tot nieuwe cijfermatige uitkomsten. Ten behoeve van de bepaling van het benodigde weerstandsvermogen worden de risico s in geld vertaald. Voor de algemene dienst wordt tot op heden gewerkt met een algemene vuistregel, namelijk 5 % van de opbrengsten of kosten (hoogste van die twee, bij een sluitende begroting gelijk aan elkaar). Ten aanzien van de exploitatierisico s parkeren Waterfront treden deze risico s niet gelijktijdig op. Deze treden op vanaf het moment dat de exploitatie is begroot. Onderstaand is per garage vermeld vanaf welk jaar de risico s optreden en welk bedrag (op basis van de vuistregel van 5 % van de omzet) toegevoegd zou moeten worden aan het benodigde weerstandsvermogen. Tabel 3 Exploitatierisico s bij hantering 5 % regel (Bedragen * 1000) Parkeergarage Dolfinariumeiland Parkeergarage Kop Stadswerven 50 Tijdelijk parkeren fase Overloopterrein 38 Totaal effect benodigd weerstandsvermogen

4 Nadat in 2013, begin 2014 voor de belangrijkste grondexploitaties risicoparagrafen zijn opgesteld en risicoanalyses zijn uitgevoerd, wordt zal in de 2 e helft van 2014 voor de belangrijkste risico s algemene dienst een specifieke risicoanalyses uitgevoerd. Hiermee kan het benodigde weerstandsvermogen beter worden onderbouwd. Bovendien wordt daarbij rekening gehouden met nieuwe ontwikkelingen als transities, parkeergarages etc. Voor de gebouwde en ongebouwde parkeervoorzieningen Waterfront is een concept analyse van de structurele exploitatierisico s uitgevoerd. Deze geeft het volgende beeld: Tabel 4 Exploitatierisico s op basis van specifieke risicoanalyses (Bedragen * 1000) Parkeergarage Dolfinariumeiland Parkeergarage Kop Stadswerven 175 Tijdelijk parkeren fase Overloopterrein 120 Totaal effect benodigd weerstandsvermogen Het risico met betrekking tot de levensduur is moeilijk in te schatten, maar niet uit te sluiten. Tot op heden zijn hiervoor geen signalen bekend. Wij stellen voor deze risico s te aanvaarden zonder hiervoor specifiek een bedrag op te nemen in het weerstandsvermogen. Met betrekking tot de bouw bestaat het risico dat de kosten hoger uitvallen dan waarmee nu rekening wordt gehouden. Deze hogere investering vertaalt zich dan in hogere kapitaallasten. In bovenstaande berekening van de exploitatierisico s is rekening gehouden met een risico (kans 50%) van prijsstijging van maximaal 10 % van de bouwsom. Dekking van het risico? In de commissie is ook gesproken over het dekken van de ophoging van het weerstandsvermogen. Wij stellen voor op dit moment inzicht te geven in de verhoging van het benodigde weerstandsvermogen. Vervolgens zal bij de komende nota s weerstandsvermogen en kadernota s, zoals tot op heden gebruikelijk is, inzicht moeten worden gegeven in de mogelijkheden om het weerstandsvermogen op peil te brengen. Wat is de relatie met het vervallen van 4 miljoen in de risicoparagraaf Waterfront? In het verleden waren er meerdere visies ten aanzien van de waardering van het overloopterrein. Het projectbureau Waterfront hanteerde een waarde die hoger lag dan waar Financiën van uit ging. Tijdens deze discussie is het verschil tussen beide benaderingen opgenomen in de risicoparagraaf. In het ontvlechtingsvoorstel is een definitief bedrag bepaald en het verschil in de cijfers verwerkt. Hiermee is het risico ultimo 2013 komen te vervallen. Bij de berekening van het verwachte resultaat van het project Waterfront per is deze uitkomst verwerkt. Het herziene resultaat van de grondexploitatie per is vervolgens de basis geweest voor de bijstelling van de hoogte van de voorziening zoals opgenomen in de jaarrekening

5 In de risicoparagraaf van de grondexploitatie Waterfront per is het eerder genoemde bedrag niet meer opgenomen in de risico s. Bij de berekening van de risico s (als basis voor de berekening van het benodigde weerstandsvermogen) zoals verwoord in de jaarrekening 2013 is met deze bijstelling al rekening gehouden. Het vervallen van het risico bij het Waterfront heeft dus ten opzichte van de jaarrekening 2013 geen positief of negatief effect meer op het weerstandsvermogen. In de kadernota wordt ten aanzien van het verschil tussen benodigd weerstandsvermogen en aanwezig weerstandsvermogen een aantal mogelijkheden genoemd om van het aanwezige weerstandsvermogen toe te groeien naar het benodigd weerstandsvermogen. Ook de cijfers die hierbij zijn gehanteerd worden niet meer beïnvloed door de daling van de risico s in de risicoparagraaf van de grondexploitatie Waterfront. 5