In hoofdstuk 12 van deze nota zijn de financiële kaders opgenomen voor de grondexploitaties.

Transcriptie

1 Collegevoorstel onder verantwoordelijkheid van Onderwerp Programma : wethouder mw. W.J.F. van der Rijt-van der Kruis : financiële kaders grondexploitaties : Wonen Voorstelnummer : Info bij afdelingshoofd : M.C.I. Smits Telefoonnummer : adres : t.smits@heeze-leende.nl Rondetafelgesprek : 27 juni 2016 Opiniërende/Besluitvormende raad : 27 juni 2016 Aan de raad, Samenvatting In verband met gewijzigde regelgeving moeten/zijn er een aantal uitgangspunten voor de grondexploitaties uit de in 2012 vastgestelde nota Grondbeleid (worden) aangepast. In dit voorstel wordt u geïnformeerd over deze wijzigingen en wordt voorgesteld om een aantal uitgangspunten aan te passen. 1.Inleiding In januari 2012 is de nota Grondbeleid Heeze-Leende door de gemeenteraad vastgesteld. In hoofdstuk 12 van deze nota zijn de financiële kaders opgenomen voor de grondexploitaties. Inmiddels zijn er een aantal uitgangspunten gewijzigd onder andere in verband met in het verleden gewijzigde regelgeving in het Besluit begroting en verantwoording (BBV). Per 1 januari van dit jaar is dit Besluit wederom aangepast. Reden om alle wijzigingen nog eens op een rijtje te zetten en de financiële kaders nog eens tegen het licht te houden en eventueel aan te passen. 2.Eerdere besluitvorming : Raadsbesluit tot vaststelling van de nota Grondbeleid Heeze-Leende : Collegebesluit tot actualisering van de grondexploitaties de Poortmannen en de Breedvennen. 3.Alternatieven en argumenten 3.1Algemeen In januari 2012 is de nota Grondbeleid Heeze-Leende door de gemeenteraad vastgesteld. In hoofdstuk 12 van deze nota zijn de financiële kaders opgenomen voor de grondexploitaties. Hoofdstuk 12 van deze nota treft u als bijlage aan. In de afgelopen jaren zijn er een aantal uitgangspunten gewijzigd onder andere in verband met gewijzigde regelgeving in het Besluit begroting en verantwoording. De commissie BBV (Besluit, begroting en verantwoording) heeft de afbakening, definiëring en verslaggevingsregels rondom grondexploitaties onlangs weer kritisch onder de loep genomen. De reden hiervoor is een aantal ontwikkelingen op het gebied van grondexploitaties zoals de aankomende Omgevingswet en de registratiekenmerk:

2 vennootschapsbelastingplicht voor gemeenten (Vpb). De commissie BBV heeft een aantal voorstellen uitgewerkt die hebben geleid tot wijzigingen in het BBV en de uitwerking hiervan. De wijzigingen leiden tot meer transparantie, eenduidigheid en een vermindering van de administratieve lasten. Deze wijzigingen gelden vanaf 1 januari Reden om de financiële kaders uit hoofdstuk 12 van de nota Grondbeleid nog eens tegen het licht te houden. 3.2 Uitgangspunten voor de grondexploitaties (par nota Grondbeleid) In hoofdstuk 12 van de nota Grondbeleid zijn de volgende uitgangspunten voor de grondexploitaties opgenomen. Alle genoemde lasten en baten zijn exclusief BTW. Prijspeil 1 januari van geldende jaar. De door het college vastgestelde grondprijzen; Voor personele inzet van voorbereiding en toezicht door afd. Beheer en Vastgoed wordt 15% van de kosten van bouw- en woonrijpmaken berekend. Voor algemene kosten, zoals personele inzet afd. Beleid wordt eveneens 15% van de kosten van bouw- en woonrijpmaken berekend. De bijdrage aan de reserves worden berekend door het vastgestelde tarief per m2 te vermenigvuldigen met de te verwachten aantal m2 te verkopen grond Dit tarief geldt voor de resterende looptijd van deze exploitatie. Toerekening van 5% rente over de boekwaarde aan het begin van het jaar. Toerekening van 3% kostenstijging per jaar op basis van samengestelde intrest. Wijzigingen van de parameters ten behoeve van de rente, kostenstijging en opbrengstenstijging kunnen (grote) invloed hebben op de resultaten van de grondexploitatie. Het hanteren van te optimistische parameterwaarden kan grote financiële gevolgen hebben. Om echter te voorkomen dat bij elke (kleine) noodzakelijke wijziging van deze uitgangspunten/parameters een raadsbesluit nodig is (zie hieronder bijvoorbeeld parameter rente), wordt voorgesteld om deze uitgangspunten/parameters in par. F van de jaarrekening en begroting steeds te vermelden en eventuele wijzigingen hier te motiveren. Parameter rente Bij brief van 24 april 2012 heeft de provincie aangegeven dat zij een reëel door te berekenen rente aan de grondexploitatie op maximaal 4% stellen. Dit percentage is daarom eind 2012 doorgevoerd in de actualisatie van de grondexploitatie. Dit percentage sloot tevens aan bij de rekenrente in onze begroting. Volgens de wijzigingen per 1 januari 2016 geeft de commissie BBV het volgende hierover aan: De rente die wordt toegerekend aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op de werkelijke rente over het vreemd vermogen zijnde: Het rentepercentage van de direct aan de grondexploitatie gerelateerde financiering in het geval van projectfinanciering; Het gewogen gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding van het vreemd vermogen ten opzichte van het totaal vermogen, indien er geen sprake is van projectfinanciering; De marktrente voor gemeenten voor aan te trekken leningen met een looptijd van 10 jaar indien de gemeente geen externe financiering heeft aangetrokken, maar wel verwacht dit te gaan doen; Indien de gemeente geen externe financiering heeft, dan wordt geen rente toegerekend aan de grondexploitaties. Aangezien de gemeente Heeze-Leende voor de lopende grondexploitaties geen projectfinanciering heeft, is de tweede bullit van toepassing. Dit resulteert in een rentepercentage van 2 %. Om te voorkomen dat de renteparameter elk jaar fluctueert, is het mogelijk om te rekenen met pagina 2 van 5 registratiekenmerk:

3 een stabiel rentepercentage en kan alleen gehanteerd blijven indien de werkelijke rente niet meer afwijkt dan 0,5% boven of onder het vastgestelde rentepercentage. Dus zolang het werkelijke rentepercentage tussen de 1,5% en 2,5% is, blijft het rentepercentage van 2% van toepassing. Disconteringsvoet Er bestonden geen voorschriften voor de hoogte van de te hanteren disconteringsvoet. De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde ten behoeve van het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties wordt voor alle gemeenten gelijk gesteld aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. Op dit moment bedraagt dit streefpercentage maximaal 2%. Parameter kostenstijging In de grondexploitaties per 2016 worden de kosten op prijspeil opgenomen. Deze kosten zijn de komende jaren onderhevig aan prijsontwikkelingen. Gezien deze prijsontwikkelingen blijkt 3% aan de hoge kant. Voorgesteld wordt om hiervoor aan te sluiten bij de indexering zoals in de kadernota is/wordt vastgesteld en gebruikt wordt voor de begroting. Dit percentage bedraagt nu 1%. Parameter opbrengstenstijging In onze grondexploitaties wordt niet gerekend met een opbrengstenstijging. Hoewel het beeld op de vastgoedmarkten de afgelopen jaren positiever is geworden, is er nog geen sprake geweest van opbrengstenstijging. Omdat ook de toekomst nog te onzeker is, wordt voorgesteld om ook voorlopig nog niet te rekenen met een opbrengstenstijging. Percentage voorbereiding en toezicht/algemene kosten Tot op heden werd in de grondexploitaties steeds 15% van de kosten van bouw- en woonrijpmaken gerekend voor voorbereiding en toezicht en algemene kosten. De kosten voor voorbereiding- en toezicht zijn de kosten voor personele inzet van afd. Beheer en Vastgoed. De algemene kosten zijn kosten zoals personele inzet van het projectenbureau, afdeling Beleid en afd. Beheer en Vastgoed voor de betreffende grondexploitatie. Voor het bepalen van de boekwaarde aan het begin van het lopende jaar worden de werkelijke kosten op basis van de werkelijk bestede uren in het afgelopen jaar meegenomen. Hieruit blijkt dat de kosten in het ene jaar hoger zijn dan het geraamde bedrag en in het andere jaar lager. Op de langere termijn gaan we ervan uit dat 15% nog steeds een redelijk percentage is voor deze kosten. Percentages handhaven. Looptijd van grondexploitaties Er gold geen maximale duur van grondexploitaties. Volgens het BBV geldt een richttermijn van 10 jaar voor de maximale duur van grondexploitaties. Hier kan alleen goed gemotiveerd (geautoriseerd door de raad en verantwoord in de jaarstukken) van worden afgeweken. Voor langer durende grondexploitaties moeten aanvullende beheersmaatregelen worden genomen. Zo als het er nu naar uitziet zullen de lopende grondexploitaties binnen 10 jaar zijn afgerond. Alleen de grondexploitatie De Bulders zal waarschijnlijk langer gaan lopen. Dit is echter geen gemeentelijke grondexploitatie maar een grondexploitatie van de BV/CV De Bulders. pagina 3 van 5 registratiekenmerk:

4 Frequentie actualisatie grondexploitaties Volgens de nota grondbeleid worden de grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd door het college van burgemeester en wethouders en worden de geactualiseerde grondexploitaties ter kennis gebracht van de raad via de raadsinformatiebrief. Inmiddels worden de grondexploitaties tweemaal per jaar geactualiseerd en ter kennis gebracht van de raad via de raadsinformatiebrief. 3.3 Weerstandsvermogen/reserve grondexploitatie (par nota Grondbeleid) Voorheen was de gemeente voor het voeren van een goed grondbeleid verplicht om een genormeerde reserve grondexploitatie te vormen. Conform de richtlijn van de provincie werd deze bepaald op het voortschrijdend gemiddelde van de werkelijke verkoopopbrengst van de afgelopen 5 jaar en de te verwachten verkoopopbrengst in de komende 5 jaar. Inmiddels is deze richtlijn vervallen en is er geen verplichting meer tot het in stand houden van een aparte reserve grondexploitatie. Voorgesteld wordt om deze reserve te laten vervallen en de risico s van de grondexploitaties op te nemen in paragraaf A van de begroting en jaarrekening: Weerstandsvermogen en risicobeheersing. Het saldo van de reserve grondexploitatie ( per ) toe te voegen aan de algemene reserve. 3.4 Bestemming resultaten grondexploitatie (par nota Grondbeleid) De gerealiseerde winsten op bouwgrondexploitaties worden toegevoegd aan de algemene reserve. De gerealiseerde winsten op bouwgrondexploitatie toevoegen aan achtereenvolgens: De diverse fondsen (zie hieronder bij 3.5); De algemene reserve. 3.5 Fondsvorming (par nota Grondbeleid) Bovenwijkse voorzieningen en bijdrage totaaloplossing verkeersproblematiek. Tot en met 2012 werd er in de grondexploitaties een bedrag van 22 per verkochte m2 gereserveerd voor de reserve bovenwijkse voorzieningen en de reserve gebiedsgerichte verkenning. Vanaf 2013 wordt er geen bijdrage meer gereserveerd omdat dit in strijd is met de gewijzigde notities van de commissie Besluit begroting en verantwoording (BBV). Indien de reserves niet noodzakelijk zijn voor de locatie mogen ze niet meer ten laste worden gebracht van de grondexploitatie. Wel is het mogelijk om bij een positief eindresultaat van de exploitatie deze bijdrage alsnog toe te voegen aan deze reserves. Bij een positief eindresultaat deze bijdrage toe te blijven voegen aan deze reserves. 4.Risico s N.v.t. 5.Financiën Deze (gewijzigde) uitgangspunten verwerken bij de eerstvolgende actualisatie van de grondexploitaties. pagina 4 van 5 registratiekenmerk:

5 6.Communicatie N.v.t. 7.Uitvoering en planning Deze uitgangspunten verwerken bij de actualisatie van de grondexploitaties. 8. Voorstel 1. Kennis te nemen van de gewijzigde regelgeving en in te stemmen met de (gewijzigde) uitgangspunten. 2. Deze uitgangspunten/parameters in de toekomst op te nemen in paragraaf F (grondbeleid) van de begroting en jaarrekening en wijzigingen hierbij te motiveren. Heeze-Leende, 17 mei 2016 BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN HEEZE-LEENDE, de secretaris, de burgemeester, mw. drs. P.M.M.H. Hurkmans P.J.J. Verhoeven pagina 5 van 5 registratiekenmerk: