Bijlage 3: toelichting overige projecten op hoofdlijnen

Transcriptie

1 Bijlage 3: toelichting overige projecten op hoofdlijnen Algemeen De grote grondexploitaties zijn toegelicht in de Toelichting bouwgrondexploitatie Voor de overige projecten schetsen we in deze bijlage een beeld van de stand van zaken en de ontwikkelingen in het boekjaar Complex 36: Wolput-Looiersteeg Vlijmen De herontwikkeling van deze locatie in Vlijmen gaat voor een deel niet meer door. Begin 2016 is besloten om het complex af te sluiten. Gekozen is voor verkoop van de resterende panden en percelen in de huidige staat. Dat levert meer op dan de optie herontwikkeling. Bovendien nemen de financiële risico s voor de gemeente met deze keuze af. De boekwaarde van de resterende eigendommen in het plangebied is voor een deel administratief overgeheveld naar de gemeentelijke eigendommen. Het overige deel van de boekwaarde is ten laste van de gevormde voorziening voor dit project gebracht. Complex 40: Centrumplan Vlijmen Het complex centrumplan Vlijmen loopt al een flink aantal jaren. Na de vernietiging van het bestemmingsplan in 2014, zijn de eerdere plannen in 2014 financieel afgewikkeld. In 2014 is al een verlies genomen op dit project ten laste van de voorziening. Op basis van een nieuw plan is in 2014 een nieuwe grondexploitatie gevormd met een nieuwe bijbehorende verliesvoorziening. Voor de jaarrekening 2015 is de grondexploitatie opnieuw geactualiseerd. De gemeente heeft een overeenkomst met een ontwikkelaar die de gronden van de gemeente bouwrijp koopt om er winkels, horeca en woningen te realiseren. Voor de nieuwe plannen is geen wijziging van het bestemmingsplan meer nodig. De bouwvergunning is voor een deel van het plan inmiddels verleend. Het project is in uitvoering en er is gestart met de sloop van een aantal panden in Sloop van de overige panden gebeurt naar verwachting in De gemeente is nog in gesprek met een aantal winkeliers over verplaatsing of verwerving. De benodigde verliesvoorziening bedraagt 4,7 miljoen. Ten opzichte van de Berap II is de verliesvoorziening met 0,5 miljoen verhoogd. Een groot deel van de resterende kosten in het project hangt samen met de resterende verwerving, sloop, huurbeëindigingen, bedrijfsverplaatsing en tijdelijke huisvestingskosten. Dit brengt nog risico s met zich mee. De afzet van de gronden is vastgelegd in genoemde overeenkomst. 1

2 Complex 51: Dillenburg Drunen In 2009 startte de planvorming voor het plan Dillenburg. Het plan voorziet in een sportaccommodatie, bedrijvigheid en woningbouw. In 2011 is een stedenbouwkundige visie voor het gebied vastgesteld. In 2013 werd het bestemmingsplan onherroepelijk. Aan de realisatie van het plan ligt een uitvoeringsplan uit 2012 ten grondslag. Voor het woningbouwdeel (maximaal 130 woningen) in het plan, is de overeenkomst met een ontwikkelende partij in 2015 getekend. De gemeente verkoopt de gemeentelijke grondpositie aan de ontwikkelaar en faciliteert de ontwikkeling. De ontwikkelaar realiseert het woningbouwdeel in het plan en een gedeelte van de openbare ruimte. De overeenkomst voorziet in het kostenverhaal, de benodigde zekerheden en de gefaseerde betaling van koopsom en bijdrage. De eerste woningen zijn in 2015 in de verkoop gegaan. Gezien de vele belangstelling is ook een vervolgfase in voorbereiding. Voor het bedrijvendeel is de planning van de verkopen geactualiseerd. In 2015 zijn diverse overeenkomsten getekend, waarbij levering voor een groot deel in 2016 plaats kan vinden. Verder is een flinke kavel in optie. Gezien de vele belangstelling is de verwachting dat het berekende verkooptempo uit de grondexploitatie haalbaar is. Voor de verplaatsing van een supermarkt is een wijziging in het bestemmingplan begin 2016 vastgesteld. De grondexploitatie laat een positief saldo zien van ongeveer 3,25 miljoen. Dit saldo is in lijn met eerdere ramingen en herzieningen. De realisatie is gepland in de periode tot en met Complex 55: Bruneilaan Drunen Eind 2015 werd het nieuwe bestemmingsplan onherroepelijk. De gemeente heeft in september 2015 een overeenkomst gesloten met een ontwikkelaar voor de realisatie van 8 woningen. De ontwikkelaar heeft de woningen inmiddels allemaal verkocht en de levering van de grond gebeurt in De gemeente maakt in 2016 nog kosten om de gronden bouwrijp te leveren. Per saldo is de benodigde verliesvoorziening voor de afronding van dit project berekend op ongeveer 0,9 miljoen. De benodigde verliesvoorziening blijft daarmee ongeveer gelijk aan het vorig jaar geraamde bedrag. 2

3 Complex 59: Grotestraat Heesbeen In dit complex heeft de gemeente nog 2 bedrijfskavels van beiden ongeveer m 2 in de verkoop. Het verkooprisico is meegenomen in de algemene risicoanalyse. Het berekende resultaat van ongeveer negatief is nauwelijks gewijzigd ten opzichte van voorgaand boekjaar. Het wachten blijft op de verkoop van beide kavels. Complex 63: Groenewoud III Vanaf de rotonde bij het Ei van Drunen is een verbindingsweg voorzien naar de Christiaan Huygensweg. De gemeente heeft in 2011 een overeenkomst gesloten om de benodigde grond in bezit te krijgen. Deze weg zal in 2016 worden aangelegd. In het plangebied kan de private eigenaar van zijn gronden bedrijfskavels maken. Aan hem is tevens grond verkocht om een brandstofverkooppunt te realiseren. Het bestemmingsplan is in 2015 vastgesteld. Tegen het bestemmingsplan is beroep ingediend. De aan- en verkoop van de grond en de kosten van de realisatie van de verbindingsweg zijn vertaald in de grondexploitatie. De grondexploitatie laat een verlies zien van ongeveer 0,55 miljoen. Dat is ongeveer 0,2 miljoen hoger dan in de berekening van vorig jaar. De toename van het verlies, komt voor een groot deel doordat de kosten van de aanleg van de verbindingsweg hoger uitvallen dan eerder begroot. Daarnaast nemen in combinatie daarmee ook de plankosten en rentekosten toe. Complex 66: Schoolstraat (locatie Van Delft) Drunen De gemeente kocht deze locatie in het verleden om minder gewenste bedrijfsactiviteiten in het centrum van Drunen te verminderen. Op het perceel staan oude bedrijfshallen. De gemeente heeft de afgelopen jaren kosten gemaakt voor de aankoop, planontwikkeling en de jaarlijkse rente. De verwachting was in eerdere jaren al dat de gemeente niet alle kosten kan terug verdienen met de herontwikkeling van de locatie. Eerder is een voorziening gevormd op basis van de WOZ-waarde van het gebouw. In 2015 onderhandelde de gemeente met een ontwikkelende partij over herontwikkeling van de locatie. Op basis van de bereikte overeenstemming volgt nadere uitwerking in een overeenkomst. De ruimtelijke procedure kan starten zodra de overeenkomst definitief is. De ontwikkelaar realiseert de woningbouwplannen, de gemeente faciliteert en verkoopt de grond. Nu meer duidelijkheid bestaat over herontwikkeling, is ook in de grondexploitatie rekening gehouden met de verwachte (lagere)opbrengst bij herontwikkeling. Het verwachte projectresultaat is dan lager dan de WOZ-waarde van de gebouwen, waarmee een hogere verliesvoorziening nodig is. De benodigde verliesvoorziening is nu berekend op ongeveer

4 Complex 70: Victoria Haarsteeg Op deze woningbouwlocatie werkt de gemeente mee aan een plan voor 160 woningen. Het betreft een locatie ten oosten van de Mommersteeg. De gemeente verkoopt de gemeentelijke grondpositie aan de ontwikkelaar en faciliteert de ontwikkeling. In maart 2016 werd de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar ondertekend. De gemeente verdient met deze transactie de boekwaarde van de gronden bijna geheel terug. Daarmee gaat nu al een groot deel van het risico van de ontwikkeling over op de ontwikkelende partij. Voor het project is bij de jaarrekening de benodigde voorziening berekend op ongeveer De levering en betaling van de gronden en de exploitatiebijdrage zal gefaseerd plaatsvinden. De ontwikkelaars betalen uiterlijk binnen 10 jaar na onherroepelijk bestemmingsplan. Als zekerheid voor de nakoming van gemaakte afspraken, krijgt de gemeente een hypotheekrecht op de verkoopbare gronden in het plangebied. De ontwikkelaar stelt een flexibel stedenbouwkundig plan op. Dit plan vormt de basis voor een nieuw bestemmingplan met ook de nodige flexibiliteit. De planning gaat uit van vaststelling van het bestemmingsplan in Zodra het nieuwe bestemmingsplan onherroepelijk is, neemt het risico voor de gemeente nog verder af. Complex 73: De Gorsen Elshout De gemeente is in gesprek met een ontwikkelaar over een plan voor maximaal 100 woningen. De gemeente geeft daarmee invulling aan een bouwclaim van de projectontwikkelaar. Eind 2015 werden gemeente en ontwikkelaar het eens over de uitgangspunten, die de basis vormen voor de uitwerking in een overeenkomst. De ontwikkelaar koopt grond van de gemeente en betaalt een exploitatiebijdrage. Met de grondverkoop vervalt het risico over de boekwaarde van het project. De verwachting is dat de overeenkomst in de 1 e helft van 2016 kan worden getekend. Voor het project is een voorziening gevormd van De levering en betaling van de gronden en de exploitatiebijdrage zal gefaseerd plaatsvinden. De ontwikkelaars betalen uiterlijk binnen 10 jaar na onherroepelijk bestemmingsplan. Benodigde zekerheden voor de betaling van de koopsom en exploitatiebijdrage worden opgenomen in een overeenkomst. De ontwikkelaar bepaalt zelf het woningbouwprogramma. De gemeentelijke inspanning blijft beperkt tot het opstellen en beoordelen van een (flexibel) bestemmingsplan en toezicht op de uitvoering van de openbare ruimte. De voorbereidingen voor het bestemmingsplan kunnen starten na de ondertekening van de overeenkomst. Het ontwikkelrisico ligt bij de ontwikkelaar. Vooralsnog is uitgegaan van de verkoop van gemiddeld 10 woningen per jaar. 4

5 Complex 80: Ruimte voor ruimte Haarsteeg Ruimte voor ruimte (16 kavels) en gemeente (8 kavels) realiseerden aan de Willy van den Berkstraat 24 grote kavels. De kavels variëren van 600 m2 tot meer dan m2. Door de recessie zijn minder kavels verkocht dan verwacht. In 2015 verkocht de gemeente de eerste kavel in het plangebied. De gemeente heeft nog ongeveer m2 in de verkoop. In de grondexploitatie is de hoop gevestigd op de herstellende woningmarkt en een positief effect van de lage hypotheekrente voor potentiële kopers. In de risicoparagraaf is rekening gehouden met het risico van tragere verkopen dan gepland en lagere prijzen. Zonder extra tegenvallers is het berekende resultaat nog net positief. De eerste bewoners wonen al jaren aan een bouwweg. De aanleg van de definitieve weg en openbare ruimte gebeurt normaal na verkoop van een groot deel van de kavels. De gemeente is in gesprek met Ruimte voor Ruimte om na te gaan of een eerdere uitvoering van het woonrijp maken mogelijk is. Complex 90: Nassau Dwarsstraat (nabij 3) Vlijmen De aankoop van dit perceel van ongeveer m2 komt voort uit een overeenkomst uit De boekwaarde van het complex is bijna 0,35 miljoen. Het oorspronkelijke idee was om ongeveer 4 bouwkavels (waarvan 2 kavels ter invulling van een bouwclaim) mogelijk te maken. Door het vervallen van geluidsschermen langs de A59, blijft de geluidsbelasting te hoog om reguliere woningen mogelijk te maken. Dit maakt aanpassingen aan de (soort) woningen nodig. Het is nog onzeker of de resterende bouwmogelijkheden voldoende zijn om invulling te geven aan de bouwclaim. In afwachting van een heroverweging van de plannen is nu rekening gehouden met een lagere opbrengst. Als gevolg hiervan ontstaat een verlies op dit project. In de jaarrekening 2015 is een voorziening gevormd van Vorig jaar was de verwachting nog dat deze ontwikkeling bijna kostenneutraal zou blijven. 5