GRONDEXPLOITATIE COMPLEX 45 DE FLIER

Transcriptie

1 GRONDEXPLOITATIE COMPLEX 45 DE FLIER Berekeningsdatum: 1 maart 2013 Verwacht einde exploitatie: 31 december 2040 Vastgesteld door Raad: 25 april 2013 Registratienummer:

2 Inhoudsopgave Inleiding... 3 Inleiding... 3 Ruimtegebruik en programma... 4 Plankaart... 5 Kosten- en opbrengsten grondexploitatie... 6 Resultaat... 8 Cashflow de Flier... 9 Risicoanalyse

3 Inleiding De gemeente Nijkerk ontwikkelt bedrijventerrein De Flier. Bedrijventerrein De Flier komt te liggen ten zuiden van de afrit Nijkerk-zuid aan de A28 en ten westen van de Fliersteeg. Dit gebied van ca. 40 hectare grenst aan de Arkemheenweg. Bedrijventerrein De Flier krijgt een hoogwaardige uitstraling richting de omgeving. Aan de snelweg kunnen bedrijven zich etaleren en aan de kant van de Fliersteeg en de groene buffer worden bedrijven zoveel mogelijk ingepakt in het groen. Ligging plangebied De Flier Het stedenbouwkundig ontwerp vormt de basis voor de vast te stellen grondexploitatie. In deze grondexploitatie is uitgegaan van het ruimtegebruik, de ramingen, uitgangspunten/aannamen op basis van het huidige gedetailleerde plan en het gemeentelijk grondprijzenbeleid. Marktonderzoek Op basis van het recent uitgevoerde marktonderzoek van bureau Buiten is duidelijke geworden dat er in de komende 15 jaar behoefte is aan 21 ha bedrijventerrein voor de gehele gemeente Nijkerk. Dit betekent dat voor de Flier 5 tot 10 ha (uitgeefbaar) op korte termijn aan ontwikkelcapaciteit nodig is. De ontwikkelingen na 2020 zijn moeilijk te voorspellen. Gelet op de beperkte mogelijkheden om elders in de gemeente Nijkerk in de toekomst bedrijfsterrein te realiseren, zal De Flier ook dienen te voorzien in de behoefte aan bedrijfsterrein na 2020.Met deze grondexploitatie wordt dit zowel de korte als de lange termijn geborgd. Programma Het totaal gebied is verkaveld in 53 uitgeefbare kavels. De kavels zijn afhankelijk van de vraag flexibel in te delen. De uitgifteperiode is geraamd op 2014 tot en met Hierbij is rekening gehouden dat in deze jaren het noordelijke gedeelte verkocht wordt. Dit betreft 18 kavels van in totaal circa 10 hectare. De kavels in het overige plangebied kunnen (afhankelijk van de vraag) na 2024 in de verkoop. Parameters In deze exploitatieberekening is rekening gehouden met een jaarlijkse rentetoerekening van 4%, een jaarlijkse kostenstijging van 2% en een jaarlijkse opbrengstenstijging van 0%. Doel Met deze per 1 maart 2013 opgestelde grondexploitatie wordt inzicht gegeven in de kosten/opbrengsten en het uiteindelijk te verwachten resultaat van het complex 45 de Flier. 3

4 Ruimtegebruik en programma Als basis voor het ruimtegebruik geldt het stedenbouwkundige ontwerp. Het plangebied is ca. 40 ha groot. Na aftrek van de oppervlakten voor verharding, groen/water resteert uiteindelijk 27,3 ha netto uitgeefbaar bedrijventerrein. Het uitgeefbare gebied omvat 68,2 % van het totale oppervlakte binnen het plan. De verhardingen en het groen/water in het plangebied bedragen respectievelijk ca. 12,8 % en 18,9 % van de totale oppervlakte binnen het plan. De verkaveling betreft 53 uitgeefbare kavels. Hier kan flexibel mee worden omgegaan. Oppervlakte Omschrijving m² % Verhardingen ,8 Openbaar groen ,0 Waterpartijen ,9 Uit te geven grond ,2 Totaal exploitatiegebied , Het noordelijk gebied is ongeveer 14 hectare groot, waarvan 10 hectare kan worden uitgegeven als bedrijventerrein. Dit gebied zal volgens planning uitgegeven worden tot en met Het overige deel zal dan in de periode uitgegeven kunnen worden. 4

5 Plankaart 5

6 Kosten- en opbrengsten grondexploitatie Verwervingskosten Alle gronden binnen het plangebied zijn eigendom van de gemeente. Deze gronden zijn in het verleden in eigendom verworven. De met de aankoop van de gronden binnen het plangebied corresponderende koopsommen zijn in de grondexploitatie als boekwaarde opgevoerd, waaraan rente is toegerekend. Voor het zuidelijke gedeelte is er rekening gehouden met een stelpost voor eventuele contractueel verplichte nabetalingen. Bouw -en woonrijpmaken Op basis van het stedenbouwkundige ontwerp is door de afdeling Infra & Wijkbeheer een berekening gemaakt van de kosten van het bouw- en woonrijpmaken. De kosten worden geraamd op: Bouwrijp maken: Woonrijp maken: Dit is exclusief voorbereiding, toezicht en beheer. Dit betreffen de kosten voor het gehele plangebied. In de fasering is rekening gehouden dat vooralsnog eerst alleen het noordelijke deel wordt bouwrijp gemaakt. In deze kostenraming zijn ook de kosten meegenomen voor de aanleg van nutsvoorzieningen in het plangebied. Die kosten worden door de gemeente voorgefinancierd. Naarmate het verbruik van nutsvoorzieningen door de bedrijven, die zich in dit plangebied vestigen vindt (gedeeltelijke) restitutie van deze kosten aan de gemeente plaats. Deze te ontvangen restitutie, waarvan de hoogte onzeker is, is niet opgenomen in de grondexploitatie. De investeringen voor de aanleg van de fietstunnel en de aanleg van het persriool worden gefinancierd vanuit de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen. Sloopkosten Voor het slopen van de opstallen aan de Domstraat 71 en 73 is een kostenpost van opgenomen. Dit is conform raming van de uitvoerende afdeling. Deze sloopwerkzaamheden zijn al uitgevoerd. Milieuvoorzieningen In de grondexploitatie is rekening gehouden met extra kosten voor het saneren van erf verharding, puinpaden en gedempte sloten. Daarnaast wordt er rekening gehouden met saneringskosten nabij de Domstraat 71 en 73. Het geraamde bedrag is een maximale raming indien alle nu bekende saneringsplekken helemaal gesaneerd moeten worden. Plankosten Op deze post worden de kosten van vooral de afdelingen Maatschappelijke en Ruimtelijke Ontwikkeling, incl. stedenbouwkundige, Vergunningen Toezicht en Handhaving geraamd. Ook de plankosten voor het opstellen van het stedenbouwkundig ontwerp en het beeldkwaliteitplan zijn hierin meegenomen. Daarnaast zijn er plankosten geraamd voor de herziening van het bestemmingsplan, marketing en communicatiekosten, uitgiftekosten, parkmanagement en de duurzaamheidscan. Er wordt extra ingezet op marketing en communicatie, dit is meegenomen in de raming. De lange doorlooptijd van deze grondexploitatie zorgt voor extra plankosten. Voorbereiding, toezicht en beheer Op basis van de raming van de afdeling Infra en Wijkbeheer is deze post geraamd op Hierin zijn de kosten begrepen van de afdeling I&W. Dit betreffen de voorbereidingskosten van de sloopwerkzaamheden en het bouw- woonrijp maken. Daarnaast zijn er kosten voor toezicht en beheer bij inbegrepen. Dit betreft zowel uren als facturen van derden. Deze kosten zijn hoger dan de raming van Infra in verband met de lange doorlooptijd van 27 jaar. Beheer- en administratie 6

7 De raming van deze post heeft voornamelijk betrekking op de nog te maken kosten voor de administratie en het grondbeleid. In totaal gaat het om tot en met Bijdrage reserve bovenwijkse voorzieningen Vooruitlopend op de vaststelling van het uitvoeringsdeel van de nota bovenwijkse voorzieningen is in de grondexploitatie de Flier rekening gehouden met een bijdrage van 37 per uitgeefbare meter. Dit betreft voortzetting van het bestaande beleid. De daadwerkelijke heffing kan mogelijk hiervan afwijken conform het nieuwe beleid. Dit betekent dat dit nog een voor- of nadelig effect kan hebben op het exploitatieresultaat. Overige Dit betreft een reservering voor mogelijke planologische kosten als gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan. Dit betreffen niet eventuele beroepsprocedurekosten. Onvoorzien Voor onvoorzien is een post opgenomen van , dit 5 % van de te verwachten kosten. Dit is een standaard percentage om onvoorziene kosten op te vangen. Dit bedrag is niet bedoeld om kostenstijgingen en/of nieuw wensen in te vullen. Kostenstijging In deze grondexploitatie is rekening gehouden met een jaarlijkse kostenstijging van 2%. Dit is conform het landelijke gebruikelijk percentage in grondexploitaties. Gezien de looptijd van dit complex is het van belang rekening te houden met mogelijke kostenstijging in de toekomst. Financieringskosten Gerekend is met een rente van 4% per jaar. Dit percentage moet vanuit de grondexploitatie betaald worden aan de algemene dienst. Gerekend is met een looptijd van het plan tot eind Huren en pachten Er worden ontvangsten geraamd voor huren en/of pachten tot en met Het zuidelijke deel kan tot die tijd verpacht worden. Daarna gaan naar verwachting deze percelen geleidelijk in de verkoop, waardoor de pachtopbrengsten ook afnemen. Verkopen Voor het bepalen van de uitgifteprijzen is gebruik gemaakt van het gemeentelijke grondprijsbeleid. De totale geraamde grondopbrengst van plan De Flier bedraagt ca. 53,67 mln. De kavelprijzen zijn met een taxatie getoetst op marktconformiteit. Uit deze taxatie blijkt dat de prijzen vergelijkbaar zijn met omliggende gemeenten. Wel moet jaarlijks de grondprijs opnieuw worden beoordeeld. De geplande opbrengsten zijn verspreid over 10 jaar en betreffen de verkoop van het noordelijke deel. Het moment van overdracht is leidend voor deze planning. De eerste verkoopopbrengsten zijn geraamd in Om dit te kunnen realiseren zal dus in een vroeg stadium van 2014 de eerste verkoopovereenkomst tot stand moeten komen. Er is binnen de grondexploitatie bij de post grondprijzen een post onvoorzien opgenomen om mogelijke tegenvallers in de verkopen op te kunnen vangen. Verliesvoorziening Er is in 2010 al een verliesvoorziening ( ) getroffen voor aangekochte gronden die net buiten het te ontwikkelen gebied vallen. In 2012 is er opnieuw een verliesvoorziening getroffen voor het zuidelijke deel van de Flier (26 hectare). De verwachting is dat deze gronden pas na 2024 in de verkoop zullen gaan. Daarom zijn deze gronden gewaardeerd op 7 per m2. Het betreft een verliesvoorziening van Door deze verliesvoorziening is de boekwaarde lager, waardoor de financieringskosten minder snel oplopen. Indien de ontwikkeling gunstiger wordt dan geraamd kan (een gedeelte van) de verliesvoorziening vrijvallen. Opbrengstenstijging De jaarlijkse opbrengstenstijging wordt geraamd op 0%. Gezien de economische omstandigheden is de verwachting dat de opbrengsten niet op korte termijn zullen gaan stijgen. 7

8 Resultaat Op basis van de financiële doorrekening, kosten en opbrengsten met rentetoerekening, kent het complex De Flier het volgende resultaat: Netto contante waarde van: Eindwaarde (per 31 december 2040) van: Het (voordelig) resultaat zal bij afsluiting van dit complex ten gunste komen van de reserve Bouwgrondexploitatie. Gelet op de looptijd van deze grondexploitatie kan het resultaat als budgettair neutraal worden beschouwd. GRONDEXPLOITATIE COMPLEX DE FLIER D.D. 1 MAART 2013 Kosten- en opbrengstenbegroting Kosten: Boekwaarde Prognose Totaal Verwervingen Tijdelijk beheer gronden Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Bodemsanering Sloopkosten Plankosten: - Planontwikkeling VTB Infra Beheer en administratie Bijdrage bovenwijkse voorzieningen Overige Onvoorziene kosten Effecten kostenstijging Financiering Totale kosten Opbrengsten: Huren en pachten Gronduitgifte Onvoorzien Effect opbrengstenstijging Bijdragen reserve (verliesvoorziening) Totale opbrengsten Resultaat: Resultaat op eindwaarde V Resultaat op netto contante waarde V

9 Cashflow de Flier Cahsflowverloop de Flier 9 per Totale kosten Totale opbrengsten Per saldo Boekwaarde

10 Risico-inventarisatie en analyse Conform de Nota Grondbeleid en de Nota risicomanagement wordt in dit onderdeel de risico inventarisatie en analyse uitgevoerd. Daarnaast wordt een best-case en worstcase scenario toegevoegd. Gevoeligheidsanalyse Bij de gevoeligheidsanalyse worden de gevolgen van wijziging in een aantal belangrijke parameters doorgerekend. Dit geeft een indicatie van mogelijke financiële gevolgen bij veranderde uitgangspunten. Dit is een onderdeel van de risicoanalyse, maar hieruit kunnen niet zelfstandig conclusies worden getrokken. Gevoeligheid Gevoeligheidsanalyse de Flier Gehanteerde parameter grondexploitatie Mutatie parameter Effect op resultaat (NCW) Geschatte kans korte termijn Gewogen gevolg totaal (NCW) Opbrengstenstijging 0% + 1% % Opbrengstendaling 0% - 1 % % Kostenstijging 2% + 0,5 % % Stijgende rente 4% + 1 % % Dalende rente 4% - 0,5 % % Totaal Algemene risico s Dit betreffen de twee belangrijkste algemene risico s bij het voeren van grondexploitaties met eigen grondbezit. Hierbij zijn aannames gedaan in de hoogte van het risico en de kans/het gevolg ervan. Algemene risico s grondexploitaties Risico Kans Gevolg Beheermaatregel Gewogen Waarderingsrisico 20% Het risico is dat een aangekocht perceel niet voor de verwervingsprijs in exploitatie genomen kan worden en het risico van de rentelasten van verworven percelen. Financieel gevolg indien boekwaarde 20% te hoog is: De boekwaarde regelmatig vergelijken met de marktwaarde en indien nodig maatregelen nemen, zoals gedaan in de jaarrekening 2010 en gevolg totaal Marktrisico 40% Tot deze risico s behoren risico s van nog te maken kosten, nog toe te kennen subsidies, grondprijzen en afzetrisico s. Gevolg Zie beheermaatregelen projectspecifieke risico s. Zie projectspecifieke risico s. 10

11 is het mogelijk verslechteren van de financiële situatie. Totaal Projectspecifieke risico s Dit betreffen de belangrijkste projectspecifieke risico s bij het ontwikkelen van bedrijventerrein de Flier. Hierbij wordt het risico geduid, de kans dat dit zich voordoet, het gevolg hiervan en de beheermaatregel die de gemeente Nijkerk neemt om het risico te beperken en/of te beheersen. Projectspecifieke risico s de Flier Risico Kans Gevolg Beheermaatregel Gewogen gevolg totaal Beroep tegen bestemmingsplan 5% Geen onherroepelijk bestemmingsplan en hiermee twee jaar vertraging Financieel gevolg: (nominaal) Vertraging wegens marktsituatie Lagere grondprijzen in het noordelijke deel wegens marktsituatie Verplichtingen uit oude contracten 30% Renteverlies van ca per jaar. Financieel gevolg o.b.v. 2 jaar vertraging: % Opbrengstenderving. p.m. Financieel gevolg bij 20% lagere grondprijs Voldoen aan verplichtingen uit het verleden wat financiële consequenties kan hebben. Risico gasleiding 25% Gedeelte van percelen niet kunnen uitgeven of tegen een gereduceerde prijs. Financieel gevolg: indien 50 % van deze kavels niet kan worden uitgegeven betekent dit een opbrengstenderving van Lange looptijd p.m. Door de lange doorlooptijd van deze Er zijn financiële maatregelen getroffen, daarnaast wordt er actief ingezet op promotie en acquisitie. Financiële maatregelen treffen (is al gedeeltelijk gedaan in deze grondexploitatie), actief onderhandelen en waar mogelijk op andere punten marktpartijen tegemoet komen. In beeld brengen alle oude contracten en waar nodig oude verplichtingen uitvoeren of tijdig op anticiperen. In de grondexploitatie is rekening gehouden met een gereduceerde prijs voor deze kavels. Jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatie met p.m p.m. 11

12 Te groot gebied bouwrijp maken grondexploitatie (27 jaar) is de kans groot dat er tussentijds nieuwe omstandigheden komen die invloed hebben op de grondexploitatie. Dit kan financiële gevolgen hebben voor het eindsaldo. 20 % Als er een te groot gebied bouwrijp wordt gemaakt zonder dat dit direct daadwerkelijk wordt uitgegeven heeft dit een negatief effect op de cashflow van deze grondexploitatie. bijbehorende risicoanalyse, zodat er tijdig gestuurd kan worden op nieuwe ontwikkelingen. Fasegewijs het gebied bouwrijpmaken. Dit goed en regelmatig afstemmen tussen de betreffende vakafdelingen Financieel gevolg als er 3 keer 1 mln., 5 jaar te vroeg wordt uitgegeven: Planschade 10% Hogere claim ontvangen tot betalen van planschade dan waar rekening mee is gehouden. Voor planschade is een stelpost opgenomen. Overigens wordt geschat dat de omvang hiervan maar zeer gering zal zijn. p.m. Oplopende (plan) kosten Financieel gevolg: p.m. 30% Als gevolg van langere uitgifte tijd en meer inzet van de gemeente op promotie en acquisitie zullen de plankosten oplopen. Hiermee is in de grondexploitatie rekening gehouden, daarnaast zal er een goede budgetbewaking moeten plaatsvinden Financieel gevolg bij jaarlijkse kostenoverschrijding van : Totaal Best en worst case scenario Best case: In het best case scenario is het volledig terrein uitgeefbaar en zullen de hierboven gekwalificeerde risico s zich niet of nauwelijks voordoen. Daarnaast zal in het best-case scenario in 2015 een grote afnemer van grond zijn van ca. 3 ha netto. (percelen 1, 27, 37) Dit heeft een positief effect van op het netto contante saldo. Worst case: In het worstcase scenario zal er na 2024 geen behoefte meer zijn aan bedrijventerrein en zullen alle hierboven genoemde risico s zich volledig voordoen. In dat geval zal er opnieuw een verliesvoorziening getroffen moeten worden van netto contant ca De gronden in het zuidelijke deel zijn al al afgewaardeerd naar 7 per m2. Hierdoor is het gevolg beperkter. Risicovoorziening 12

13 Op basis van bovenstaande gevoeligheidsanalyse, de algemene risico s van grondexploitatie en de projectspecifieke risico s wordt voorgesteld om een risicovoorziening te treffen van: Invloed gevoeligheidsanalyse: Invloed algemene risico s grondexploitatie: Invloed projectspecifieke risico s: Totaal benodigde risicovoorziening: Conform de nota risicomanagement vormt de reserve bouwgrondexploitatie een buffer voor risico s vanuit de grondexploitatie. Dit bedrag moet beschikbaar zijn in de reserve grondexploitatie, maar zal pas worden aangewend als de risico s zich daadwerkelijk voordoen en dit een negatief resultaat tot gevolg heeft. In de nota risicomanagement is gesteld dat minimaal 80% -100% van de gewogen risico s beschikbaar moeten zijn in de weerstandcapaciteit van de gemeente Op basis van 100 % van de benodigde risicovoorziening moet ook daadwerkelijk geld gereserveerd worden in de reserve bouwgrondexploitatie, dit betekend Bij de Kadernota zal hiervoor een definitief voorstel volgen. 13

14 14