Grondexploitatie KVLterrein

Transcriptie

1 Grondexploitatie KVLterrein Oisterwijk zakelijke weergave (openbaar) Noot: Op 10 oktober 2013 behandelt de gemeenteraad het masterplan voor de ontwikkeling van het KVL-terrein in Oisterwijk. Onderdeel van de besluitvorming vormt de vaststelling van de Grondexploitatie voor de ontwikkeling. De grondexploitatie is een vertrouwelijk document en daarom niet toegankelijk voor een ieder. In deze notitie wordt een zakelijke weergave gegeven van de grondexploitatie. Deze notitie is OPENBAAR. Hiermee kan iedereen inzicht krijgen in hetgeen in de grondexploitatie is opgenomen.

2 Titel Toelichting grondexploitatie KVL-terrein Oisterwijk Kenmerk KVL/2013/NoBl/c07 Versie C0.7 Datum Auteur B. Langendoen Gemeente Oisterwijk Pagina 2 van 16

3 Inhoudsopgave H1 Inleiding Inleiding De ontwikkeling Parameters, kostenposten en opbrengstenposten in de grondexploitatie Leeswijzer... 6 H2 Kosten Boekwaarde en voorziening Verwervingskosten Beheer eigendommen Sloopwerken en sanering Onderzoekskosten Bouwrijp maken Woonrijp maken Planstructurele voorzieningen Planontwikkeling en Voorbereiding & Toezicht Overige kosten en bijdragen H3 Opbrengsten Nieuwbouw en herontwikkeling Overige opbrengsten Subsidies en bijdragen H4 Resultaat Fasering Resultaat Gemeente Oisterwijk Pagina 3 van 16

4 H1 INLEIDING 1.1 Inleiding In 2000 sloot de Koninklijke Verenigde Leder, in de jaren 30 van de vorige eeuw de grootste leerlooier van Europa, haar deuren. De gemeente Oisterwijk heeft het complex, samen met andere aangrenzende gronden, in 2009 gekocht van de toenmalige eigenaren, met als doel het terrein - met behoud van de monumenten - te herontwikkelen tot een nieuw woonen werkgebied. Door de aankoop van het terrein heeft de gemeente de mogelijkheid gecreëerd om zelf te kunnen sturen in de ontwikkeling, zodat voor de gemeente belangrijke zaken in de ontwikkeling gegarandeerd kunnen worden: de gemeente kan sturen en controleren op kwaliteit, gewenste functiemenging en snelheid van de ontwikkeling. Dit gebeurt op zodanige wijze dat het project financieel sluitend is. Hiermee geeft de gemeente aan veel belang te hechten aan een goede herontwikkeling van dit voor Oisterwijk belangrijke gebied. figuur 1. Het KVL-terrein op luchtfoto Met inachtneming van bovenstaande punten is de planvorming voor het KVL-terrein van start gegaan. Bij deze planvorming behoort de grondexploitatie, met daarin de raming van de kosten en opbrengsten van het gebied. In deze notitie wordt een toelichting gegeven op de grondexploitatie. Gemeente Oisterwijk Pagina 4 van 16

5 1.2 De ontwikkeling Het KVL-terrein heeft een oppervlak van circa 11,1 ha. Op het terrein wordt een mengeling van verschillende functies gerealiseerd, variërend van recreatieve en commerciële functies tot woningbouw en woon-werk kavels. figuur 2. Ruimtebalans ontwikkeling KVL-terrein Aan de noordkant van het gebied zijn enkele woon- en werkkavels en lichte bedrijvigheid gepland. Dit zorgt ervoor dat het terrein een geleidelijke overgang vormt van centrumgebied naar woonfuncties naar het bedrijventerrein aan de noordzijde. Aan de zuidkant van het plangebied worden ter hoogte van de Almijstraat twee geluidschermen gerealiseerd om geluidsoverlast vanaf het spoor te beperken. Het rood omlijnde deel in figuur 2 (stippellijn) is het deel van het KVL-terrein dat door de provincie zal worden ontwikkeld. In tabel 1 is weergegeven welk programma volgens het huidige plan wordt gecreëerd op het KVLterrein. Functie Aantal Oppervlakte (totaal) GRONDGEBONDEN WONINGEN Duur I m² Duur II m² Rijwoningen (hoek) m² Rijwoningen m² Particulier Opdrachtgeverschap (PO) m² Grondgebonden woningen lakfabriek (sociaal) m² APPARTEMENTEN m² Type A: Sociale huur 11 - Type B: Sociale koop 26 - Type C 44 - Type D 45 - Woon- en werkkavels m² Bedrijventerrein zichtlocatie Bedrijventerrein niet zichtlocatie m² m² Parkeerplaatsen m² Openbaar groen m² Gemeente Oisterwijk Pagina 5 van 16

6 Functie Aantal Oppervlakte (totaal) INFRASTRUCTUUR Lus (centrale weg) m² Woonstraat (erf/ woonstraat) m² Overig m² PROVINCIAAL DEEL Historische gebouwen m² Plein m² Groen m² tabel 1. Ruimtebalans ontwikkeling KVL-terrein Het programma uit de bovenstaande tabel vormt de basis van de grondexploitatie, waarin de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling is beschreven en berekend. 1.3 Parameters, kostenposten en opbrengstenposten in de grondexploitatie Omdat de ontwikkeling plaats vindt gedurende een periode van meer dan één jaar, moet rekening worden gehouden met veranderende economische omstandigheden. Omdat de gemeente zelf werkzaamheden moet uitvoeren alvorens woningbouw kan worden gerealiseerd of grond kan worden uitgegeven, moeten kosten worden gemaakt. Het bedrag dat nodig is voor deze werkzaamheden moet worden voorgefinancierd. Over deze voorfinanciering dient een bepaald rentepercentage betaald te worden. Omdat het project zal lopen gedurende meerdere jaren is ook rekening gehouden met prijsindexering (kosten- en opbrengstenstijging). Alle bedragen uit een grondexploitatie zijn waar mogelijk gebaseerd op onderzoek of kengetallen. Soms kan het echter voorkomen dat zich tijdens de ontwikkeling onverwachte gebeurtenissen voordoen waardoor het geraamde bedrag niet meer dekkend is voor de kosten. Om deze reden wordt in de grondexploitatie een post onvoorzien opgenomen. De volgende kostenposten zijn opgenomen in de grondexploitatie: Boekwaarde Voorziening Verwervingskosten Beheer eigendommen Sloopwerken en sanering Onderzoekskosten Bouwrijp maken Woonrijp maken Planstructurele voorzieningen Planontwikkeling en V&T Overige kosten Bijdragen Daarnaast zijn de volgende opbrengstenposten opgenomen: Verkoop gronden Overige opbrengsten Subsidies en bijdragen 1.4 Leeswijzer In dit eerste hoofdstuk is een korte introductie gegeven op het project, door middel van het doel van de ontwikkeling en een globale schets van de geplande situatie (ruimtebalans en programma). Ook zijn de parameters voor de grondexploitatie weergegeven. Gemeente Oisterwijk Pagina 6 van 16

7 In hoofdstuk 2 ligt de aandacht bij de kostenkant van de grondexploitatie. Per kostenpost wordt gekeken naar de herkomst van de kosten en wordt uitleg gegeven over wat zich achter de getallen bevindt: een onderbouwing van de verschillende kosten. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de opbrengsten van het project. Hier zal worden uitgelegd waarom met bepaalde getallen is gerekend en wat voor effect dit heeft op de ontwikkeling. In het laatste hoofdstuk, hoofdstuk 4, wordt een korte samenvatting gegeven van de uitkomst van de grondexploitatie, en welke conclusies aan dit resultaat kunnen worden verbonden. Gemeente Oisterwijk Pagina 7 van 16

8 H2 KOSTEN In dit hoofdstuk worden alle kosten die in de grondexploitatie zijn opgenomen toegelicht. Al deze kosten worden gefaseerd ingebracht in de berekening. Dit houdt in dat ze op specifiek tijdstip worden ingevoerd waardoor rekening kan worden gehouden met de ontwikkelfasering, eventuele rentelasten en inflatie in de uiteindelijke berekeningen. Per paragraaf wordt per post uitleg verschaft over de exacte betekenis voor het project. In deze openbare ca. zakelijke weergave worden de verschillende kostenposten wel toegelicht, maar wordt geen bedragen genoemd. Het noemen van bedragen kan immers nadelige effecten hebben op de aanbestedingen en onderhandelingen met derden. 2.1 Boekwaarde en voorziening Boekwaarden hebben betrekking op kosten die bij het opstellen van de grondexploitatie reeds zijn gemaakt. Dit betekent dat alle kosten zijn gebaseerd op bestaande gegevens. Het gaat vooral om de aankoop van de grond. Deze grond is in het verleden gekocht door de gemeente voor 18,4 miljoen. Over dit bedrag is sinds de aankoop rente betaald. Daarom is ook de rente ingevoerd in de grondexploitatie. Ook zijn ten aanzien van beheer, onderzoeken en planontwikkeling reeds kosten gemaakt. Deze zijn opgevoerd in de grondexploitatie. Door de gemeente is in 2012 en 2013 een voorziening genomen van gezamenlijk ,-. Over dit bedrag wordt gedurende de ontwikkeling rente betaald. Dit wordt pas in de grondexploitatie ingebracht indien aan de het einde van de looptijd sprake blijkt te zijn van een tekort. 2.2 Verwervingskosten Verwervingskosten zijn kosten die nog moeten worden gemaakt om gronden of opstallen aan te kopen gedurende de ontwikkeling. De gemeente heeft het pand en bijbehorende grond van JWM Metaalservice aangekocht. Omdat de betaling van de aankoop in 2013 heeft plaatsgevonden is dit nu nog niet in de boekwaarde opgenomen. In 2014 zal dit wel het geval zijn. De bedrijfsactiviteiten van JWM Metaalservice hadden tot gevolg dat er een hindercirkel over het KVL-terrein lag, waarbinnen geen woningbouw mogelijk was. Later in het traject wordt de grond die is gekocht van JWM Metaalservice weer verkocht. Dit zorgt voor een opbrengst in de grondexploitatie (deze post is opgenomen aan de opbrengstenkant van de grondexploitatie, zie paragraaf 3.2). 2.3 Beheer eigendommen Stukken grond of gebouwen in eigendom van de gemeente moeten worden onderhouden. Deze kosten worden per vierkante meter berekend. Dit bedrag is bepaald door te kijken naar reeds afgeronde referentieprojecten en de huidige staat van het terrein. Omdat het terrein al enige tijd in het beheer is van de gemeente is een deel van de kosten van beheer al opgenomen in de historische kosten (zie paragraaf 2.1). Een aparte post is opgenomen voor het plangebied van de provincie. Vanaf 2014 komen de kosten voor het beheer van dit deel van het plangebied voor rekening van de provincie. Om rekening te houden met on- Gemeente Oisterwijk Pagina 8 van 16

9 verwachte kosten binnen het gemeentelijke deel is voor het beheer plangebied een post onvoorzien opgenomen. 2.4 Sloopwerken en sanering Om de realisatie van de woningen en de andere functies op het KVL-terrein mogelijk te maken neemt de gemeente maatregelen zodat het gebied voldoet aan alle milieutechnischeen ruimtelijke eisen. Bestaande gebouwen welke niet worden gehandhaafd binnen het plan worden gesloopt. Voor deze gebouwen zijn de sloopkosten bepaald door te kijken naar de oppervlakte van deze gebouwen en deze af te zetten tegen een prijs per vierkante meter, bepaald aan de hand van kengetallen en referentieprojecten vervolgens is op basis hiervan een budgetraming gemaakt. Om de kosten van de sanering te bepalen is een onderzoek uitgevoerd door Arcadis in Dit onderzoek is oorspronkelijk uitgevoerd in opdracht van de toenmalige eigenaar van het complex (Copal). Arcadis heeft dit onderzoek laatstelijk in 2012 geactualiseerd in opdracht van de gemeente Oisterwijk. In dit onderzoek worden verschillende saneringsvarianten beschreven en wordt per variant aangegeven wat de totale kosten zijn. Omdat volledige verwijdering van de verontreiniging niet noodzakelijk en kosteneffectief is, is gekozen voor een variant waar niet de volledige verontreiniging wordt verwijderd, zie onderstaande kader. De door Arcadis in kaart gebrachte kosten van de bodemsanering zijn geverifieerd door een marktconsultatie te organiseren. In deze marktconsultatie zijn vier marktpartijen geraadpleegd. Naar verwachting levert de bodemsanering geen hogere kosten op dan de in de grondexploitatie opgenomen post. In de saneringsvariant (in de studie van Arcadis variant commercieel 2 / wonen 1) is aangegeven tot welke diepten de verontreiniging zal worden verwijderd. In deelgebied 1 bevindt de immobiele verontreiniging zich voornamelijk in de bovenste meter van de bodem. In de bovenste meter wordt alle verontreinigde grond afgegraven, dieper wordt alle niet toepasbare grond afgegraven. Het afgegraven gedeelte wordt vervolgens opgehoogd met schone grond (kwaliteit wonen). Voor het Cultuurhistorisch Cluster geldt dat dit gebied grotendeels verhard is. Dit is ook na herontwikkeling het geval. Daardoor is hier een beperkte sanering nodig. Er wordt 0,5 meter afgegraven en een leeflaag aangebracht van 0,5 meter. Delen die na ontwikkeling openbaar groen zijn worden 1 meter afgegraven en vervolgens opgehoogd met 1 meter schone grond. In deelgebied 3 wordt 0,5 meter afgegraven en een leeflaag aangebracht van 0,5 meter. Ter plaatse van de twee woon-werk kavels wordt in een later stadium de meest geschikte variant gekozen. Het gaat om mogelijke varianten waarbij het terrein functioneel wordt gesaneerd, zodat het terrein geschikt is voor het toekomstige gebruik: wonen. In de grondexploitatie is uitgegaan van het afgraven van 1 meter en het aanbrengen van een leeflaag van 1 meter. Ook voor deelgebied 4 wordt in een later stadium de meest geschikte saneringsvariant gekozen. Ook hier is in de grondexploitatie uitgegaan van het afgraven van 1 meter en het aanbrengen van een leeflaag van 1 meter. Gemeente Oisterwijk Pagina 9 van 16

10 figuur 3. Deelgebieden bodemsanering KVL Voor de asbestsanering is door Oesterbaai een zogeheten Type A onderzoek uitgevoer. Hierin is gekeken naar de benodigde maatregelen met betrekking tot het asbest aanwezig in de gebouwen op het terrein. Bij deze post is eveneens een bedrag bijgevoegd voor onvoorziene situaties. De asbestsanering is reeds aanbesteed. De kosten hiervan blijven vooralsnog binnen het in de raming opgenomen bedrag. 2.5 Onderzoekskosten Voor het opstellen van het bestemmingsplan zullen nog enkele onderzoeken moeten worden uitgevoerd. Welke onderzoeken dit exact zijn, zal moeten worden onderzocht door het bureau dat het bestemmingsplan voor het gebied op gaat stellen op voorhand is hiervan lastig een inschatting te geven. Ook aan deze post is een bedrag voor onvoorziene situaties toegevoegd. 2.6 Bouwrijp maken Voordat kan worden overgegaan tot het bebouwen en de verkoop van gronden, zal de grond eerst bouwrijp moeten worden gemaakt. Onder het bouwrijp maken van grond worden de volgende werkzaamheden verstaan: de aanleg van infrastructuur en parkeervoorzieningen; de aanleg van riolering; de aanleg van alle nutsleidingen (gas, water, elektra, telefonie en kabelvoorzieningen); ophoging; egalisatie; ontwatering; indien nodig bodemsanering en aanleg verharding. Op het terrein bevindt zich een aantal gebouwen en bestaande verharding. Het terrein moet derhalve worden opgeschoond. Dit wordt gedaan door per vierkante meter groen of verharding een kostenpost op te voeren. Voor deze opschoning is een vast bedrag per vierkante meter aangehouden. Deze bedragen zijn afkomstig uit referentieprojecten en kengetallen. Er is een realistische inschatting gemaakt ten aanzien van de huidige staat van het terrein en eventuele werkzaamheden die nodig zijn in het kader van de ontwikkeling. Gemeente Oisterwijk Pagina 10 van 16

11 De kosten van de aanleg van verharding (hoofd)wegen (alle varianten) zijn geraamd aan de hand van de profielen uit het masterplan 1. Het ontwerp gaat uit van een tweetal profielen met enkele variaties per profiel. Per profiel is aangegeven hoe breed de weg is, of er parkeerstroken zijn en of er trottoir ligt aan beide zijden of aan één zijde van de weg. Deze profielen zijn vervolgens doorgerekend aan de hand van kengetallen voor de kosten van de aanleg van deze profielen. Op het terrein is nog geen riolering aanwezig, of er ligt riolering die via de te slopen waterzuiveringsinstallatie loopt. Derhalve moet voor de toekomstige woningen en andere functies een nieuw rioleringsstelsel worden aangelegd. Deze wordt aangelegd onder de geplande wegen. Voor de berekening van deze kosten zijn kengetallen gebruikt uit vergelijkbare projecten. Onder het plein (rondom de cultuurhistorische gebouwen) is de riolering gepland voor de gebouwen in het cultuur historisch cluster. Ten slotte is een post voor onvoorziene situaties opgenomen. 2.7 Woonrijp maken Nadat het gebied bouwrijp is gemaakt, kavels zijn verkocht en opstallen zijn gerealiseerd, wordt het gebied woonrijp gemaakt. De beschrijving van de kosten van de aanleg van de infrastructuur (verharding hoofdwegen) is in de vorige paragraaf weergegeven. In het provinciaal deel van het KVL-terrein wordt om de cultuurhistorische gebouwen heen een plein gerealiseerd. Het oorspronkelijke industriële uiterlijk van het plein zal in de beoogde situatie worden gehandhaafd. De reconstructie van het plein dient volledig te worden aangepakt, mede in verband met de riolering die eronder moet worden aangelegd en de bodemsanering. Met het geraamde bedrag kan een hoogwaardig plein worden gecreëerd dat past binnen het oorspronkelijk karakter en het concept ambachtsplaats van de creativitijd. 2.8 Planstructurele voorzieningen Kosten die niet alleen voor het plangebied zelf zijn, maar vooral betrekking hebben op de connectie met de omgeving vallen onder planstructurele voorzieningen. Zoals in hoofdstuk 1 al is aangegeven, moet rekening worden gehouden met de geluidsoverlast van het spoor voor de woonfunctie. Om deze reden zijn er geluidschermen met een hoogte van 2,75 meter, gepland aan de oost- en westzijde van het project, tegen het spoor aan. De kosten voor dit soort schermen zijn bepaald door actuele kengetallen te gebruiken. Het westelijk deel van dit scherm (220 meter) wordt gerealiseerd ten tijde van de start van fase 1 (in 2014). In het masterplan is opgenomen dat de Almijstraat in combinatie met het KVL-terrein wordt heringericht. T.b.v. het ontwikkelen van de geluidwerende voorzieningen aan de westzijde is het noodzakelijk om de spoorwegovergang aan de Gasthuisstraat te komen vervallen. Zonder de geluidwerende voorzieningen is woningbouw niet mogelijk. 2.9 Planontwikkeling en Voorbereiding & Toezicht Om de ontwikkeling in goede banen te leiden en relevante onderhandelingen te voeren, moeten kosten worden gemaakt (ten behoeve van de inzet van ambtenaren en externe specialisten). Deze kosten zijn verdeeld in planvoorbereiding, projectmanagement, engineering en toezicht. Voor deze posten is een gebruikelijk percentage gehanteerd. 1 Masterplan KVL terrein, Diederendirrix en gemeente Oisterwijk juli 2013 Gemeente Oisterwijk Pagina 11 van 16

12 2.10 Overige kosten en bijdragen De laatste kostenpost voor de grondexploitatie bestaat uit de overige kosten die niet specifiek aan een categorie kunnen worden toegeschreven en de bijdrage aan andere projecten of fondsen binnen de gemeente. Onder deze laatste categorie valt de afdracht aan het fonds bovenwijkse voorzieningen en afdrachten die bijvoorbeeld moeten worden gedaan bij de aanleg van commerciële voorzieningen. Er is besloten om deze posten niet in de grondexploitatie op te nemen omdat dit zou leiden tot een negatieve grondexploitatie. Hierdoor zou dan een beroep gedaan moeten worden op een extra voorziening. Gemeente Oisterwijk Pagina 12 van 16

13 H3 OPBRENGSTEN Een essentieel deel van de ontwikkeling is de verkoop van de grond aan derden. Evenals de kosten zijn ook deze bedragen afkomstig uit onderzoeken of referentieprojecten (kengetallen). Voor de opbrengsten wordt ook rekening gehouden met inflatie (opbrengstenstijging). 3.1 Nieuwbouw en herontwikkeling Binnen het plan wordt nieuwbouw gerealiseerd en worden bestaande gebouwen herontwikkeld, zie onderstaande figuur. Opbrengsten van de herontwikkeling van de cultuurhistorische gebouwen zijn voor de provincie en worden niet meegenomen in de grondexploitatie als opbrengstenpost. De provincie vergoedt echter wel een deel van de kosten, waarover meer uitleg volgt in paragraaf 3.2. Naast grondgebonden woningen worden appartementen gerealiseerd. Ook de prijzen van deze opbrengsten zijn bepaald aan de hand van de gemeentelijke grondprijzen figuur 4. Plankaart voorbeeldverkaveling KVL-terrein 3.2 Overige opbrengsten Aan de noordzijde van het terrein grenzend aan de nabijgelegen bedrijventerrein Kerkhoven worden bedrijfskavels gerealiseerd. Het gaat om 6 bedrijfskavels en 2 bedrijfskavels met een zichtlocatie. Voor deze kavels is een grondprijs gerekend per m 2 welke overeen komt met de prijs uit referentieprojecten en het grondprijsbeleid zoals opgesteld door de gemeente. Gemeente Oisterwijk Pagina 13 van 16

14 In het noordelijke deel van het plangebied worden 2 kavels ontwikkeld waarop gecombineerde woon/werk functies worden gerealiseerd. Een aantal parkeerplaatsen dat in het plangebied worden aangelegd, wordt ook gerekend tot de opbrengsten. Het gaat hier om de parkeerplaatsen in het plangebied die niet toebehoren aan de grote parkeerplaats ten behoeve van de cultuurhistorische gebouwen. De parkeerplaatsen opgenomen in de grondexploitatie zijn parkeerplaatsen die niet op uitgeefbare kavels kunnen worden gerealiseerd maar wel toebehoren aan woningen of andere functies. Parkeerplaatsen die in een parkeerkoffer liggen en hiervoor geschikt zijn, worden mee verkocht. In de ontwikkel en splitsingsovereenkomst die de gemeente voornemens is te sluiten met de provincie, is opgenomen dat de provincie 25% van de kosten betaalt van het sloopwerk, de sanering en het bouw- en woonrijp maken. Naast deze bijdrage van de provincie is ook opgenomen dat de provincie een bijdrage betaalt aan de onderzoekskosten en planontwikkeling. Beide aspecten zijn als opbrengstenpost opgenomen. Eerder in het traject is JWM Metaalservice aangekocht, en op een later moment wordt dit ook weer verkocht. Dit leidt tot een opbrengstenpost voor de grondexploitatie. 3.3 Subsidies en bijdragen Vanuit hogere overheden worden vaak subsidies gegeven aan lagere overheden (of derden) als er in projecten bepaalde werkwijzen of functies worden gerealiseerd/toegepast. Voor het KVL-terrein wordt door de provincie subsidie verleend in het kader van ISV 2 II. Daarnaast is een verzoek ingediend voor het verlenen van een subsidie in het kader van ISV III. De verkregen subsidie wordt aangewend om de ontwikkeling op het KVL-terrein mogelijk te maken. Het kan worden gebruikt voor de sanering en voor de aanleg van de openbare ruimte. Indien de ISV III subsidie wordt toegekend zal 50% van dit bedrag worden verrekend met de provincie. De Ontwikkel- en splitsingsovereenkomst tussen de provincie Noord-Brabant en de gemeente Oisterwijk voorziet hierin. 2 ISV: Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing Gemeente Oisterwijk Pagina 14 van 16

15 H4 RESULTAAT In de voorgaande hoofdstukken is een beschrijving gegeven van de kosten en opbrengsten in de grondexploitatie. Per post in de grondexploitatie is een toelichting gegeven. Bij het opstellen van de grondexploitatie is rekening gehouden met het ambitiedocument en het masterplan. Met behulp van het stedenbouwkundige ontwerp is vervolgens een raming opgesteld van de kosten en opbrengsten van het project. In de berekening van de grondexploitatie is het vervolgens belangrijk te bepalen gedurende welke periode de werkzaamheden plaatsvinden, en op welk tijdstip kosten worden gemaakt of opbrengsten worden behaald. In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan deze fasering en de resultaten van de grondexploitatie. 4.1 Fasering In het eerste hoofdstuk is reeds een korte inleiding gegeven op de kosten en opbrengstenstijging per jaar. Omdat de ontwikkeling meerdere jaren zal duren moet rekening worden gehouden met de stijging van de kosten en de opbrengsten van het project. Uit een onderzoek van Bouwfonds blijkt dat de opnamecapaciteit van de markt gemiddeld 50 woningen per jaar is. Met ruim 300 woningen betekent dit dat de gronduitgifte zo'n 7 jaar zal duren. Na de uitgifte van de gronden wordt er gebouwd en tenslotte woonrijp gemaakt. De grondexploitatie laat zien dat alle kostenposten zijn verdeeld over de gehele tijdsduur van de ontwikkeling. De gehele locatie wordt in delen ontwikkeld en uitgegeven. Het woonrijp maken van het terrein zal gefaseerd plaatsvinden na oplevering van de opstallen/woningen. De grond moet bouwrijp zijn alvorens deze kan worden uitgegeven. Om die reden is het bouwrijp maken eerder gefaseerd dan de uitgifte van de gronden. De planstructurele voorzieningen (waaronder het geluidsscherm) worden deels gefaseerd in 2014 zodat de geluidsschermen gereed zijn bij de uitgifte van de gronden in fase 1. De overige planstructurele voorzieningen worden later gerealiseerd. Om rekening te houden met de inflatie wordt in de latere jaren een correctie toegepast op de bedragen in de vorm van een kosten- en opbrengstenstijging. Om bedragen toch naar het heden te kunnen vertalen wordt er in het uiteindelijke resultaat van de grondexploitatie gebruik gemaakt van een netto contante waarde. In het raadsvoorstel staat beschreven wat de globale planning is van het gehele project. 4.2 Resultaat De grondexploitatie eindigt op een netto contante waarde van 0,-. De netto contante waarde is de waarde van alle inkomsten en uitgaven die gedurende de looptijd worden gemaakt. Met behulp van de netto contante waarde kunnen inkomsten en uitgaven die op verschillende tijdstippen plaatsvinden, met elkaar worden vergeleken. Toekomstige investeringen worden dus teruggebracht naar het heden. In deze formule wordt rekening gehouden met kosten- en opbrengstenstijging evenals een rentepercentage. De grondexploitatie sluit op een resultaat van 0,-, bij een voorziening van 1,25 miljoen. Dit betekent dat er voor de gemeente aan het einde van het traject geen plus of min kan worden bijgeschreven maar dat het project en het project zonder winst of verlies kan wor- Gemeente Oisterwijk Pagina 15 van 16

16 den afgesloten. De grondexploitatie houdt geen rekening met eventuele opbrengsten in de toekomst uit bijvoorbeeld gemeentelijke belastingen. Gemeente Oisterwijk Pagina 16 van 16