2. De opbrengstpotentie van het huidige schoolterrein aan het Ot en Sienpad

Transcriptie

1 Keuzenotitie scholencomplex Ot en Sienpad Huissen De Financiële aspecten. Naast de algemene notitie met de bijbehorende 6 bijlagen waarin de voor- en nadelen en de omgeving factoren en de financiële gevolgen voor de gemeente zijn uitgewerkt zijn in deze notitie een aantal nadere onderbouwingen m.b.t. de financiën in zo breed mogelijke zijn opgenomen. 1. Onderbouwing investeringsbedrag bij nieuwbouw ( 6.3 / 5.6 miljoen) In de door mw. Meijer opgestelde notitie is ook nieuwbouw als een van de optie benoemd. Daarbij is er vanuit gegaan dat de huidige oppervlakte in zijn geheel t.w m2, zou worden teruggebouwd. Door mw. Meijer is hiervoor een investeringsbedrag aangegeven van ,=. Omdat uit de gevoerde gesprekken inmiddels is gebleken dat er maar m2 hoeft te worden teruggebouwd is op basis van een m2 vergelijking het investeringsbedrag het investeringsbedrag 6.3 miljoen. De gemeente heeft in het verleden bij de vaststelling van de verordening onderwijshuisvesting geconstateerd dat de destijds door de VNG gehanteerde normbedragen te laag waren om een goed schoolgebouw te realiseren. Daarom zijn in de verordening voor nieuwbouw van scholen geen normbedragen opgenomen maar is altijd het ontwerp van het gebouw de leidraad geweest voor de beschikbaar te stellen investeringsbedragen. Als uit wordt gegaan van de huidige normbedragen die de VNG hanteert komt het investeringsbedrag uit 5.6 miljoen waarbij wordt opgemerkt dat er dan geen enkele innovatie of duurzaamheidsmaatregel is meegenomen. In de hierboven aangegeven bedragen is geen rekening gehouden met de sloopkosten. 2. De opbrengstpotentie van het huidige schoolterrein aan het Ot en Sienpad Om tot afgewogen besluitvorming te komen is er ook een analyse gemaakt van de opbrengst potentie van de huidige locatie van de scholen aan het Ot en Sienpad. Het gebied heeft een oppervlakte van ca nm2. Van het terrein is ca m2 uit te geven voor woningbouw. Het restant is dan beschikbaar voor de inrichting van de openbare ruimte en parkeervoorzieningen. De bruto opbrengst wordt geraamd op ,=. Na aftrek van kosten voor sloop gebouwen, bouwrijp maken van de kavels, aanleg van 50 parkeerplaatsen, aanleg openbare ruimte en de kosten voor wijziging bestemmingsplan e.d. resteert een netto opbrengst van ca ,=. (nb hierbij is geen rekening gehouden met het afboeken van de huidige boekwaarde van de schoolgebouwen wel met de sloopkosten van het huidige gebouw). In deze financiële opstelling is uitgegaan van ca per aan te leggen parkeerplaats. Dit bedrag is relatief laag omdat er vanuit is gegaan dat er met het Ot en Sienpad al een bruikbare ontsluitingsweg is voor de parkeerplaatsen. 3. Opbrengst potentie locatie voormalige Zilverzwaan aan de Wagenweg. Deze locatie is ca. groot en wordt aan 3 kanten omsloten door woningen en aan de zijde van de Nielant door een tankstation/wasstraat. Een eerste globale verkenning leert dat hier in de vorm van seniorenhuisvesting beperkte woningbouw kan plaatsvinden. Daarnaast kan wellicht een vorm van vergunning parkeren voor omwonenden plaatsvinden. Dit gebeurt nu op de parkeerplaats bij de entree van het winkelcentrum waarmee een extra beslag op die capaciteit wordt gelegd. Nog niet is onderzocht hoe de ontsluiting zou moeten plaatsvinden maar onderzocht kan worden of dit mogelijk is door gebruik te maken van een stukje openbaar groen aan de Nielant om op de manier een 1

2 kruising te maken met de Nielant/Schaapsdam en deze locatie. In dit stadium kan nog niet worden aangegeven wat de opbrengst potentie van de boven aangegeven richting is. Om e.e.a. financieel haalbaar te maken zou een opzet gezocht moeten worden waarbij er geen aankoop hoeft plaats te vinden van de locatie tankstation/wasstraat. Als deze locatie niet wordt bestemd voor nieuwbouw van een scholencomplex is de gemeente aan zet om daar zelfstandig een invulling aan te geven. Daarmee staat de invulling van dit terrein los van de renovatie van het scholencomplex aan het Ot en Sienpad. 4. Locatie kinderdagverblijf de Bongerd aan de Appelbongerd 21 in Huissen. Deze locatie wordt nu door de SKAR gebruikt voor de kinderdagopvang. De BSO is al gehuisvest in het scholencomplex aan het Ot en Sienpad. De SKAR heeft aangegeven graag haar dagopvang ook te willen huisvesten in het scholencomplex aan het Ot en Sienpad. Als dit daadwerkelijk gebeurd komt de locatie aan de Appelbongerd beschikbaar voor andere doeleinden. Dit kan zijn parkeren maar b.v. ook als inbreidingslocatie voor woningbouw. In beide gevallen zal de huidige boekwaarde van dit gebouw moeten worden afgeboekt door de gemeente. Het terrein heeft een oppervlakte van ca m2. Uitgifte van 4 woningen is een optie. Er kunnen ca. 30 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Als de SKAR deze locatie verlaat valt de huuropbrengst weg maar zal er een nieuwe huurinkomst ontstaat doordat er ruimte wordt gehuurd in het nieuwe scholencomplex. In dit stadium is deze locatie benoemd maar heeft er nog geen doorrekening van deze locatie plaatsgevonden. Onderstaand is van de verschillende opties voorzover dat op dit moment redelijk in beeld is aangegeven wat de financiële consequenties zijn. Huisvestingsoptie I Er gebeurt niets In dit geval pleegt de gemeente geen investering in Dat betekent dat het beschikbare investeringsbudget van 2 miljoen op een andere wijze kan worden bestemd. De gemeente kan zelf invulling geven aan de vrij gekomen locatie van de Zilverzwaan aan de Wagenweg. Zoals al aangegeven is het afhankelijk van de te maken keuzes wat de opbrengst potentie, zowel financieel als in fysieke voorzieningen, zal zijn. Huisvestingsoptie II: nieuwbouw 3 varianten. Variant 1: nieuwbouw op de huidige locatie. In deze optie zal de investering van de gemeente tussen de 5.6 en 6.3 miljoen liggen. Door het gebouw anders op het terrein te positioneren kan ruimte worden gecreëerd om aanvullend parkeerplaatsen de realiseren. De kosten per parkeerplaats bedragen ca ,=. Het aantal parkeerplaatsen zal beperkt zijn omdat er maar ca m2 beschikbaar is. Ook de kosten voor deze parkeervoorziening komen voor rekening van de gemeente. In dit geval dient er voor een periode van zeker 1 jaar tijdelijke huisvesting te worden gerealiseerd. In Huissen is geen tijdelijke onderwijsruimte met een oppervlakte van ca m2 beschikbaar. Om enig inzicht te geven in mogelijke kosten (nog los van het vinden van een terrein voor een tijdelijk schoolgebouw van die omvang) : de kosten voor de tijdelijke huisvesting van een deel van de ambtelijke organisatie tijdens de bouw waren van het gemeentehuis waren ca voor een gebouw van ca m2 voor 1,5 jaar. Een globale raming leert dat tijdelijke huisvesting minimaal 1.5 miljoen zal kosten. Ook in deze situatie kan de gemeente vrij beschikken over het terrein van de Zilverzwaan aan de Wagenweg. Zoals al aangegeven is het afhankelijk van de te maken keuzes wat de opbrengst potentie, zowel financieel als in fysieke voorzieningen, zal zijn. 2

3 Bouwkosten nieuwbouw Parkeren op vrij komende terrein Tijdelijke huisvesting 5.6 tot 6.3 miljoen minimaal. *kosten excl. afboeken boekwaarde huidige scholencomplex en kinderdagverblijf Als wordt gekozen voor parkeren zal dat waarschijnlijk geen inkomsten genereren maar kosten van o.a. Variant 2: nieuwbouw op de locatie de Bunker. Ook in deze optie zal de investering van de gemeente ergens tussen de 5.6 en 6.3 miljoen liggen. Omdat hier ook de volledige bijbehorende infrastructuur (speelplaats maar ook de ontsluiting) nog moet worden aangelegd zal de investering van de gemeente hoger uitkomen dan bij nieuwbouw op de huidige locatie. De gemeente kan in deze situatie (uiteraard na aanpassing bestemmingsplan) vrij invulling geven aan het schoolterrein aan het Ot en Sienpad met en voor dit moment geraamde netto opbrengst potentie van ,=. (nb hierbij is geen rekening gehouden met het afboeken van de huidige boekwaarde van de schoolgebouwen). Ook in deze situatie kan de gemeente vrij beschikken over het terrein van de Zilverzwaan aan de Wagenweg. Zoals al aangegeven is het afhankelijk van de te maken keuzes wat de opbrengst potentie, zowel financieel als in fysieke voorzieningen, zal zijn. Bouwkosten nieuwbouw Ontsluiting 5.6 tot 6.3 miljoen p.m. Locatie Ot en Sienpad bij gedeeltelijk woningbouw en deels parkeren *kosten excl. afboeken boekwaarde huidige scholencomplex en kinderdagverblijf Als wordt gekozen voor parkeren zal dat waarschijnlijk geen inkomsten genereren maar kosten van o.a. 3

4 Variant 3: nieuwbouw op de locatie Zilverzwaan aan de Wagenweg. Ook in deze optie zal de investering van de gemeente ergens tussen de 5.6 en 6.3 miljoen liggen. Omdat het terrein te klein is om een scholencomplex voor 600 leerlingen met speelterrein en parkeer voorzieningen/park en ride voorziening te realiseren zal er een ontsluiting gemaakt moeten worden via het openbaar gebied aan de Nielant waarbij er op de positie Nielant/Schaapsdam een volledige kruising zal moeten worden aangelegd. De kosten hiervan komen voor rekening van de gemeente. In dit stadium is nog niet duidelijk hoe hoog die kosten zullen zijn. Omdat het terrein maar zeer beperkt van omvang is zal de locatie tankstation/wasstraat ook aangekocht moeten worden. De kosten hiervoor worden voor dit moment p.m. geraamd. Nu is nog niet aan te geven of er ook tot aankoop van woningen moet worden overgegaan. De gemeente kan in deze situatie (uiteraard na aanpassing bestemmingsplan) vrij invulling geven aan het schoolterrein aan het Ot en Sienpad met en voor dit moment geraamde netto opbrengst potentie van ,=. (nb hierbij is geen rekening gehouden met het afboeken van de huidige boekwaarde van de schoolgebouwen). Bouwkosten nieuwbouw Aanleg kruising Nielant 5.6 tot 6.3 miljoen p.m. Aankoop tankstation/wasstraat Locatie Ot en Sienpad bij gedeeltelijk woningbouw en deels parkeren p.m *kosten excl. afboeken boekwaarde huidige scholencomplex en kinderdagverblijf Als wordt gekozen voor parkeren zal dat waarschijnlijk geen inkomsten genereren maar kosten van o.a. HUISVESTINGSOPTIE III RENOVATIE CONFORM NULOPTIE De kosten voor deze optie worden uitgaande van de noodzakelijke ruimte van m2 geraamd op incl. sloopkosten. renovatie

5 Als wordt gekozen voor parkeren zal dat waarschijnlijk geen inkomsten genereren maar kosten van o.a. HUISVESTINGSOPTIE IV PLAN NEXIT ARCHITECTEN In deze variant blijft het schoolgebouw op de huidige locatie. realisatie ontwerp 6.6 miljoen. Als voor de vrij komende locaties wordt gekozen voor parkeren zal dat waarschijnlijk geen inkomsten genereren maar kosten van o.a. HUIVESTINGSOPTIE V: PLAN HENSEN ARCHITECTEN In deze variant blijft het schoolgebouw op de huidige locatie. realisatie ontwerp 5.2 miljoen. Als voor de vrij komende locaties wordt gekozen voor parkeren zal dat waarschijnlijk geen inkomsten genereren maar kosten van o.a. HUISVESTI NGSOPTIE VI: PLAN HENSEN ARCHITECTEN AANGEPAST In deze variant blijft het schoolgebouw op de huidige locatie. Er wordt wel een gedeelte gesloopt. realisatie ontwerp Parkeren op door sloop vrij komend terrein Afhankelijk van te maken keuzes tot

6 . Als voor de vrij komende locaties wordt gekozen voor parkeren zal dat waarschijnlijk geen inkomsten genereren maar kosten van o.a. Resumé Nieuwbouw is financieel niet haalbaar omdat a. de kosten daarvan hoog zijn en er onvoldoende inkomsten gegenereerd kunnen worden om dit te compenseren Ook de door de beide architecten opgestelde varianten passen financieel niet binnen het financiële kader van de gemeenteraad. De varianten I en III passen binnen het financieel kader. Variant VI past niet 1 op 1 binnen het financieel kader maar met financiële bijdragen van de gebruikers dan wel een beperkte versobering van de planvorming is dit wel mogelijk. Bemmel,