! -PAS bv I Consultsncy A Interim PlANtCOf*OM«a GEBrtOSONTWIRKEUNG

Transcriptie

1 ! -PAS bv I Consultsncy A Interim PlANtCOf*OM«a GEBrtOSONTWIRKEUNG Notitie Aan Onderwerp Betreft Projectnummer Datum Hans van der Vlist Advies dekking kosten hoofdinfrastructuur Suiker Unie Puttershoek N september Algemeen 1.1 Aanleiding In Puttershoek, gemeente Binnenmaas, is een locatie van de Suiker Unie vrijgekomen door het gedeeltelijk vertrek van de fabriek naar een andere locatie. Het betreft een gebied met een omvang van circa 80 hectare, waarvan een deel buitendijks en een deel binnendijks is gelegen. Voor de herontwikkeling van het gebied is zowel door de gemeente Binnenmaas ais door de Suiker Unie een plan opgesteld. Het plan van de gemeente (afbeelding 1) betreft een plan waarbij het buitendijkse deel wordt herontwikkeld tot een nieuw bedrijventerrein en het binnendijkse deel tot glastuinbouwgebied. Het plan van de Suiker Unie (afbeelding 2) betreft een plan waarbij het buitendijkse deel wordt herontwikkeld tot een nieuw bedrijventerrein en het binnendijkse deel tot een combinatie van bedrijven en glastuinbouw. Afbeelding 1. Plan gemeente Afbeelding 2. Plan Suiker Unie Voor beide plannen is het noodzakelijk om nieuwe hoofdinfrastructuur aan te leggen om het terrein te ontsluiten op de provinciale weg N217. Daarnaast dienen een aantal buffer/groenzones te worden aangelegd. 1.2 Vraagstelling De vraag die aan PAS bv is gesteld, is of de aanleg van de kosten voor hoofdinfrastructuur redelijkerwijs kunnen worden gedragen uit de opbrengsten van de herontwikkeling van het gebied. Bij de beantwoording Advies dekking kosten hoofdinfrastructuur Suiker Unie Puttersfioek, N van 10

2 ij-pas bv I ConsuHsncy t Interim PlANECCMOMIt t, OEBltDSONTWIHKCLlNG van deze vraag dient onderscheid gemaakt te worden tussen binnendijkse en het buitendijkse gebied. het In deze notitie wordt ingegaan op deze vraagstelling via een tweetal methoden, te weten een comparatieve en een rekenkundige methode. Bij de comparatieve methode is gekeken wat een redelijke bijdrage per vierkante meter uitgeefbaar gebied is vanuit de grondexploitatie aan een dergelijke bovenwijkse voorziening op basis van referenties. Bij de rekenkundige methode voor het plangebied is een globale normatieve grondexploitatieberekening opgesteld met een aantal varianten. 2 Analyse 2.1 Plangebieden Binnen de eigendommen van de Suiker Unie wordt onderscheid gemaakt tussen een drietal gebieden. Als eerste de buitendijks gelegen gebieden, kadastraal bekend onder de nummers C2792, C2793 (incl. haven), D549 en H435, waarop de voormalige suikerfabriek was gevestigd. In deze notitie wordt dit gebied aangeduid met "buitendijks" en vooral bedoeld voor ontwikkeling van een maritiem cluster. Het tweede deel betreft het binnendijkse gebied waar de vloeivelden van de suikerfabriek waren gevestigd, kadastraal bekend als: D2154, D2155, D2156, D2157, D2158 en D2159. In deze notitie wordt dit gebied aangeduid met "binnendijks" en bedoeld om te ontwikkelen tot kassengebied en/of bedrijventerrein. Als derde deel heeft de Suiker Unie nog diverse eigendommen rondom de zogenaamde specialiteitenfabriek, deze gronden worden in deze notitie niet meegenomen aangezien hiervoor geen plannen zijn tot herontwikkeling. Tabel 1. Overzicht percelen en oppervlakten (m^) Buitendijks Oppervlakte C C incl. haven D H Totaal Binnendijks D D D D D D Totaal Advies dekking koslen hoofdinfrastructuur Suiker Unie Puttershoek, N van 10

3 irpas bv I ConsuHaney t Interim PlANECONOWt t GEMEOSONTwtKKtLlNC Op afbeelding 3 zijn de deelgebieden weergegeven met de bruto kadastrale oppervlakte. Daarnaast is de noodzakelijke ontsluitingsweg tussen het toekomstige bedrijventerrein en de Blaaksedijk en een nieuw aan te leggen fietspad, zoals in de aanleiding aangegeven, fictief weergegeven. Afbeelding 3. Plangebieden en fictieve ontsluiting 2.2 Bovenplanse kosten Bij de herontwikkeling van het gebied zijn een drietal bovenplanse voorzieningen te onderscheiden. Dit betreft de aanleg van een nieuwe hoofdontsluiting van het bedrijventerrein naar de Blaaksedijk over een lengte van circa 1500 meter inclusief een fietspad langs de hoofdontsluiting, een fietspad van de Blaaksedijk naar de provinciale weg, en om het buitendijkse terrein te ontwikkelen, zal een investering moeten worden gedaan in het vernieuwen van de bestaande kademuren over een lengte van circa 400 meter. De kosten voor deze bovenplanse voorzieningen zijn globaal geraamd op 3,75 miljoen exclusief BTW en inclusief plankosten voor de Advies dekking kosten hoofdinfrastructuur Suiker Unie Puttershoek, N van 10

4 irpas bv i Consultancy t Interim IWNCCONOMlt i GtBltDSOXrwWKtUNO hoofdontsluiting en het fietspad, en circa 3,75 miljoen exclusief BTW en inclusief plankosten voor de kademuren. De totale bovenplanse kosten komen hiermee op circa 7,5 miljoen exclusief BTW, waarvan het deel van de kademuren alleen is toe te rekenen aan het buitendijkse gebied. 2.3 Comparatieve methode Een globale manier om te bepalen of de bovenplanse kosten redelijkerwijs uit de herontwikkeling van (een deel) van het terrein van de Suikerfabriek kunnen worden gedekt, kan worden gedaan door te redeneren vanuit een landelijk gebruikelijk bedrag voor kosten van bovenplanse voorzieningen. Gemiddeld genomen liggen de bijdragen voor dergelijke kosten tussen de 10,00 en de 20,00 per vierkante meter uitgeefbaar terrein. Uitgaande van de totale kosten van 7,5 miljoen aan bovenplanse voorzieningen betekent dit dat er minimaal een terrein van circa 54 hectare (bruto op basis van 70% uitgeefbaar) benodigd is om deze kosten te kunnen verhalen. Tabel 2. Bijdrage bovenplanse voorzieningen ontsluitingsweg + kademuur Bijdrage per Bovenplanse Benodigd oppervlak in ha. kosten exclusief uitgeefbaar ( ) BTW ( ) Netto 70% Bruto 100% 10, , , Indien de kosten voor de kadeconstructies niet als bovenplanse voorzieningen worden toegerekend, maar kunnen worden verdisconteerd in de grondprijs van het buitendijkse gebied of in de havenexploitatie (inning via kadegelden), zal alleen de 3,75 miljoen worden toegerekend en zal er minimaal een terrein van circa 27 hectare (bruto op basis van 70% uitgeefbaar) benodigd zijn. Tabel 3. Bijdrage bovenplanse kosten ontsluitingsweg Bijdrage per Bovenplanse Benodigd oppervlak in ha. kosten exclusief uitgeefbaar ( ) BTW( ) Netto 70% Bruto 100% 10, , , Advies dekking kosten hoofdinfrastructuur Suiker Unie Puttershoek, N van 10

5 ir-pas bv I Consultancy é Interim PLANCCONOMI ft GEBItOSOHTWKKELING 2.4 Rekenkundige methode Een andere manier om te bepalen of de bovenplanse voorzieningen redelijkerwijs uit de herontwikkeling van (een deel) van het terrein van de Suikerfabriek kunnen worden gedekt is de rekenkundige methode. Bij deze methode zijn er voor het gebied een zestal globale grondexploitatieberekeningen opgesteld die variëren van een minimale ontwikkeling in het gebied van alleen het buitendijkse gebied tot maritiem cluster, tot een maximale ontwikkeling van zowel het binnen- als buitendijkse gebied tot bedrijventerrein. Tevens is er een globaal risicoprofiel bepaald van de verschillende varianten. Variant 1 alleen buitendijks (volledig bedrijven) in deze variant wordt uitgegaan van het ontwikkelen van alleen het buitendijkse gebied. Hierbij worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: inbrengwaarde van 25,= per m^; 1,2 miljoen sloopkosten; 5,7 miljoen bouw- en woonrijp maken; volledige kosten voor hoofdinfrastructuur en kademuren; 25% plankosten; 70% verhouding bruto - netto uitgeefbaar gebied; 16,2 ha. netto uit te geven bedrijfsterrein (uitgifte ); gemiddelde grondprijs van 160,= per m^ bedrijfsgrond ( )^; kostenstijging 3% per jaar, opbrengstenstijging 2% per jaar; rente 5%. Het resultaat van deze berekening komt uit op circa 0,4 miljoen positief op netto contante waarde (exclusief risicoprofiel). Variant 1A alleen buitendijks (volledig bedrijven zonder aanleg weg) In deze variant wordt uitgegaan van het ontwikkelen van alleen het buitendijkse gebied zonder dat de aansluiting op de provinciale weg wordt meegerekend. Hierbij worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: inbrengwaarde van 25,= per m^; 1,2 miljoen sloopkosten; 5,7 miljoen bouw- en woonrijp maken; alleen de kosten voor kademuren (niet de aanleg hoofdinfrastructuur); 25% plankosten; 70% verhouding bruto - netto uitgeefbaar gebied; 16,2 ha. netto uit te geven bedrijfsterrein (uitgifte ); gemiddelde grondprijs van 160,= per m^ bedrijfsgrond ( ); kostenstijging 3% per Jaar, opbrengstenstijging 2% per Jaar; rente 5%. Het resultaat van deze berekening komt uit op circa 4,1 miljoen positief op netto contante waarde (exclusief risicoprofiel). Hierbij dient wel te C De gemiddelde grondprijs is gebaseerd op onderzoeken van Buck en STEC) Advies dekking kosten hoofdinfrastructuur Suiker Unie Puttershoek, N van 10

6 IrPAS bv I Consultancy & Interim PLANECOfKMIC t GCBIEDSONnimKtlING worden opgemerkt dat onderzocht moet worden of dit verkeerskundig geen problemen oplevert. Variant 2 buitendijks en 50% binnendijks (volledig bedrijven) In deze variant wordt uitgegaan van het ontwikkelen van het buitendijkse gebied en de helft van het binnendijkse gebied tot bedrijventerrein. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: inbrengwaarde van 25,= per m^; 1,4 miljoen sloopkosten; 12,6 miljoen bouw- en woonrijp maken; volledige kosten voor hoofdinfrastructuur en kademuren; 25% plankosten; 70% verhouding bruto - netto uitgeefbaar gebied; 35,5 ha. netto uit te geven bedrijfsterrein (uitgifte ); gemiddelde grondprijs van 160,= per m^ bedrijfsgrond ( ); kostenstijging 3% per jaar, opbrengstenstijging 2% per Jaar; rente 5%. Het resultaat van deze berekening komt uit op circa 7,2 miljoen positief op netto contante waarde (exclusief risicoprofiel). Variant 3 buitendijks en binnendijks (gedeeltelijk kassen) In deze variant wordt uitgegaan van het ontwikkelen van het buitendijkse gebied en de helft van het binnendijkse gebied tot bedrijventerrein en de andere helft tot glastuinbouwgebied. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: inbrengwaarde t.b.v. bedrijven van 25,= m^; inbrengwaarde t.b.v. kassen van 3,= m^ ^; 1,7 miljoen sloopkosten; 19,4 miljoen bouw- en woonrijp maken; volledige kosten voor hoofdinfrastructuur en kademuren; 25% plankosten; 70% verhouding bruto - netto uitgeefbaar gebied voor bedrijven; 80% verhouding bruto - netto uitgeefbaar gebied voor kassen; 35,5 ha. netto uitte geven bedrijfsterrein (uitgifte ); 22,0 ha. netto uit te geven glastuinbouw (uitgifte ); gemiddelde grondprijs van 160,= per m^ bedrijfsgrond ( ); gemiddelde grondprijs van 50,= per m^ kassengrond; kostenstijging 3% per jaar, opbrengstenstijging 2% per jaar; rente 5%. Het resultaat van deze berekening komt uit op circa 7,1 miljoen positief op netto contante waarde (exclusief risicoprofiel). ^ Inbrengw^aarde voor kassen in indicatief op 3,= per vierkante meter gesteld waarbij hel uitgangspunt is dat de kassen budgetneutraal kunnen worden ontwikkeld Advies dekking kosten hoofdinfrastructuur Suiker Unie Puttershoek, N van 10

7 !j-pas bv B Consultancy t, Interim PIANECONOMIE i aebiedsontwlkkelins Variant 4 buitendijks en binnendijks (volledig bedrijven) in deze variant wordt uitgegaan van het ontwikkelen van het buitendijkse gebied en het gehele binnendijkse gebied tot bedrijventerrein. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: inbrengwaarde van 25,= per m^; 1,7 miljoen sloopkosten; 19,4 miljoen bouw- en woonrijp maken; volledige kosten voor hoofdinfrastructuur en kademuren;; 25% plankosten; 70% verhouding bruto - netto uitgeefbaar gebied voor bedrijven; 54,8 ha. netto uit te geven bedrijfsterrein (uitgifte ); gemiddelde grondprijs van 160,= per m^ bedrijfsgrond ( ); kostenstijging 3% per jaar, opbrengstenstijging 2% per jaar; rente 5%. Het resultaat van deze berekening komt uit op circa 15,6 miljoen positief op netto contante waarde (exclusief risicoprofiel). Variant 5 buitendijks bedrijven en binnendijks kassen In deze variant wordt uitgegaan van het ontwikkelen van het buitendijkse gebied tot bedrijven en het binnendijkse gebied tot glastuinbouwgebied. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: inbrengwaarde t.b.v. bedrijven van 25,= m^; inbrengwaarde t.b.v. kassen van 3,= m^; 1,7 miljoen sloopkosten; 19,4 miljoen bouw- en woonrijp maken; volledige kosten voor hoofdinfrastructuur en kademuren; 25% plankosten; 70% verhouding bruto - netto uitgeefbaar gebied voor bedrijven; 80% verhouding bruto - netto uitgeefbaar gebied voor kassen; 16,2 ha. netto uit te geven bedrijfsterrein (uitgifte ); 44,0 ha. netto uit te geven glastuinbouw (uitgifte ); gemiddelde grondprijs van 160,= per m^ bedrijfsgrond ( ); gemiddelde grondprijs van 50,= per m^ kassengrond; kostenstijging 3% per jaar, opbrengstenstijging 2% per jaar; rente 5%. Het resultaat van deze berekening komt uit op circa 0,3 miljoen positief op netto contante waarde (exclusief nsicoprofiel). Risicoprofiel Bovenstaande varianten laten zien dat het resultaat van de grondexploitatie sterk kan vanëren. Daarnaast is er sprake van een aanzienlijk risicoprofiel. Bij een gemeentelijke grondexploitatie zou een eventueel negatief resultaat en het verwachte nsico moeten worden afgedekt door een voorziening. Om op een globale manier rekening te houden met het risico is aan de berekening een risicopost toegevoegd. Hiermee wordt een indicatie gegeven wat op voorhand het verwachte resultaat is, rekening houdend met een afdekking van de risico's. Advies dekking kosten hoofdinfrastructuur Suiker Unie Puttershoek, N van 10

8 li 'PAS bv I ConsuHarxy & Interim l PUNECONOMIE > OEBIEOSONrwiKKEUNG Tabel 4. Resultaten varianten 1, 1Aen 2 grondexploitatie berekeningen variant 1 variant IA variant 2 alleen buitendijks alleen buitendijks buitendijks en zonderweg 50% binnendijks 16,2 ha. netto bedrijven 16,2 ha. netto bedrijven 35,5 ha. netto bedrijven gronduitgifte gronduitgifte gronduitgifte Kosten verv\/erving sloopkosten bouw- en woonrijpmaken bovenplansekosten plankosten kostenstijging TOTAAL Opbrengsten bedrijven glastuinbouw opbrengstenstijging TOTAAL rente saldo op eindwaarde saldo GREX op NCW 1/1/ Beknopte Risicoanalyse risico kans bouw- en woonrijpmaken +10% 10% 25% bovenplansekosten +25% 25% 50% plankosten +20% 20% 50% opbrengsten bedrijven - 20,= 20,00 40% opbrengsten kassen - 10,= 10,00 25% TOTAAL NCW 1/1/2013 incl. risicodekking Advies dekking kosten hoofdinfrastructuur Suiker Unie Puttershoek, N van 10

9 fr-pas bv I Consultancy t Interim PUNECONOMIE i GEBIEDSONTWIKKEUNO Tabel 5. Resultaten varianten 3, 4 en 5 grondexploitatie berekeningen variant 3 buitendijks en 100% binnendijks 35,5 ha. netto bedrijven 22,0 ha. netto kassen variant 4 buitendijks en 100% binnendijks 54,8 ha. netto bedrijven variant 5 buitendijks en 100% binnendijks 16,2 ha. netto bedrijven 44,0 ha. netto kassen gronduitgifte gronduitgifte gronduitgifte Kosten verwerving sloopkosten bouw- en woonrijpmaken bovenplansekosten plankosten kostenstijging TOTAAL Opbrengsten bedrijven glastuinbouw opbrengstenstijging TOTAAL rente saldo op eindwaarde saldo GREX op NCW 1/1/ Beknopte Risicoanalyse risico kans bouw- en woonrijpmaken +10% 10% 25% bovenplansekosten +25% 25% 50% plankosten +20% 20% 50% opbrengsten bedrijven - 20,= 20,00 40% opbrengsten kassen - 10,= 10,00 25% TOTAAL NCW 1/1/2013 incl. risicodekking Advies dekking kosten hoofdinfrastructuur Suiker Unie Puttershoek, N van 10

10 ir-pas bv I Consultancy i Interim PIANECONOMIE & GEWEDSONIWIKREUW; 3 Conclusies en aanbevelingen Conclusies: Op basis van de comparatieve methode moet naast het buitendijkse deel in ieder geval een deel van het binnendijkse terrein ontwikkeld worden om de hoofdinfra te bekostigen, tenzij er mogelijkheden zijn om de kosten van de kademuren op een andere manier te dekken (hogere grondprijs / kadegelden). Op basis van de rekenkundige benadering moet eveneens naast het buitendijkse terrein een deel van het binnendijkse terrein ontwikkeld worden om de hoofdinfra te bekostigen en het risico voldoende af te dekken. Aanbevelingen: uitvoeren inbrengwaarde taxatie; onderzoeken noodzaak vervanging kademuren (opgave Suiker Unie); onderzoeken noodzaak volledige hoofdontsluiting bij ontwikkeling kleiner gebied; onderzoeken haalbaarheid van ontwikkeling binnen 10 Jaar termijn bestemmingsplan; onderzoeken mogelijkheid gefaseerde ontwikkeling (organische groei bedrijventerrein op basis van daadwerkelijke marktvraag en daaraan gekoppeld gefaseerde uitvoering hoofdinfrastructuur); onderzoeken noodzaak ontwikkeling kassen aangezien dit nagenoeg niet bijdraagt aan het exploitatieresultaat. Advies dekking kosten hoofdinfrastructuur Suiker Unie Puttershoek, N van 10