Toelichting Grondexploitatie Waalsprong. 16 april 2013

Transcriptie

1 Toelichting Grondexploitatie 2013 Waalsprong 16 april 2013

2 Inhoud Uitgangspunten GREX 2013 Verschillenanalyse t.o.v. GREX 2012 Risicoanalyse 2

3 GRONDEXPLOITATIE

4 Herijking grondprijzen Grondprijzen grondgebonden gemiddeld 330,-- Grondprijzen voor appartementen neerwaarts bijgesteld (circa 15%) Geen kortingsregelingen meer, lagere grondprijs structureel Onderbouwing: Marktanalyse in regio Residuele grondwaardebepaling Komt overeen met huidige verkoopprijzen aan ontwikkelaars Nuance Prijs is een rekengemiddelde voor GREX Probleem in markt is met name afzettempo 4

5 Vergelijkende grondprijsanalyse Statistische analyse naar grondprijzen Dataset opgezet van 800 woningen Gemiddelde bepaald voor Waalsprong: er zijn locatie specifieke prijsverschillen Grondprijs/m² is niet afhankelijk van kavelgrootte Veur Lent vanwege specifieke kwaliteit wel een hogere grondprijs 5

6 Herijking programma en plangebied Wijzigingen in programmering: 28% was voor Novio (zelfde grondprijs huur/koop) herverdeling aangebracht : 18% sociale huurwoningen 10% goedkope koop grote (dure) kavels gehalveerd -> meer kleine kavels m² kantorenprogramma geschrapt Wijzigingen in plangebied: 7 hectare minder grond door dijkteruglegging uitgeefbaar percentage verlaagd in Vossenpels en Groot- Oosterhout 6

7 Woningbouwprogramma 130 m² 130 m² 135 m² 150 m² 175 m² 325 m² 325 m² 7

8 Grondkosten Kosten bouw- en woonrijp waar nodig verhoogd Budgetten VTU opnieuw bepaald om nieuwe plannen te ontwikkelen Aanpassingen bureaukosten GEM Waalsprong: verlaging door bijgestelde begroting 2013 door GEM Waalsprong aanvullende besparing vanaf 2014 door samenvoeging met organisatie gemeentelijke plandelen extra budget voor langere doorlooptijd 8

9 Overige Opbrengst te verkopen bezit (buiten plangebied) geherwaardeerd van boekwaarde tot huidige bestemming Subsidies opgenomen van 10 mln Bijdrage marktpartijen en Novio Noord ( 12 mln) opgenomen Post onvoorzien verlaagd naar 5,8 miljoen NCW Nieuwe financieringen tegen relatief lage rente 9

10 Financiering Waalsprong 10

11 Dekking jaarlijkse bijdrage Investering in riolering en Graaf Allardsingel ( 34,4 miljoen NCW) wordt niet langer vanuit grondexploitatie gefinancierd Investeringen worden geactiveerd en afgeschreven in de gebruikelijke termijnen (40 jaar/15 jaar) 11

12 Resultaat GREX 2013 Grondkosten Nominaal Opbrengsten Nominaal Boekwaarde Grondopbrengsten woningen sociale huur Verwervingen Grondopbrengsten woningen goedkoop Slopen, saneren, archeologie Grondopbrengsten woningen middenduur Bouwrijp Grondopbrengsten woningen duur Woonrijp Grondopbrengsten voorzieningen VTU Onrendabele top parkeren Bureaukosten Bijdrage wooninformatiecentrum Onvoorzien Verkoop bestaand vastgoed Bijdragen en subsidies Bijdrage gemeente riolering Totaal nominale kosten Totaal nominale opbrengsten Nominaal saldo Kostenontwikkeling Opbrengstenontwikkeling Rente reeds gefinancierd Rente ongefinancierd Eindsaldo NCW

13 Verschillenanalyse tussen GREX 2012 (nov. 2012) en herijkte GREX 2013 gemeente/brink Groep - Weergegeven bedragen zijn netto contant - Bedragen zijn afgerond (op ,--) en deels indicatief vanwege feit dat wijzigingen ook effect op elkaar hebben Netto contant Saldo grondexploitatie GREX GEM Doorvoeren rekenparameters en afzetaantallen o.b.v. Risiconota Vervangen kantorenprogramma Woenderskamp door woningbouw Saldo grondexploitatie volgens gemeente in augustus Structureel verlagen grondprijzen in grondexploitatie Inbreng gronden Waalsprong uit gemeentelijk deel Benutten potentieel grondprijzen goedkope koopwoningen Lagere percentages uitgeefbaar in Vossenpels / Groot Oosterh Lagere afzetaantallen en daardoor langere doorlooptijd Hogere kosten bouw- en woonrijp maken Hogere kosten VTU / nieuwe plannen opstellen etc Verkoopopbrengsten bestaand bezit Vervallen bijdrage Novio Noord Vervallen bijdrage HOV Verlaging bureaukosten GEM Waalsprong, maar langere doorlooptijd Verlaging post onvoorzien door verzekerde afzet Subtotaal herwaardering GREX Dekking Bijdrage marktpartijen en Novio Noord Verlaging onvoorzien naar 5,8 mio (dekking via weerstandsvermogen) Binnen te halen subsidies / bijdragen (opgave gemeente) Lagere financieringslasten door lagere rente Uitnemen kosten Graaf Allardsingel door gemeente (a.g.v. activering) Uitnemen kosten riolering etc. door gemeente (a.g.v. activering) TOTAAL SALDO GRONDEXPLOITATIE 2013 (NETTO CONTANT, PP 2013)

14 RISICOANALYSE Monte Carlo-analyse & scenario-analyse 14

15 Risico s in Monte Carlo-analyse Reguliere risico s (evenwichtige risicoverdeling) Risico s met een grote kans van optreden (scheve risicoverdeling) Scheve verdelingen (NCW, pp ) Prijsontwikkeling -/- 16,5 mln - Opbrengstontwikkeling -/- 20,5 mln - Kostenontwikkeling +/+ 4,0 mln Lager afzettempo -/- 4,0 mln Minder uitgeefbaar gebied Minder externe subsidies Overig Totaal -/- 13,0 mln -/- 3,0 mln -/- 0,5 mln 15 -/- 37,0 mln

16 Monte Carlo-simulatie 16

17 Toelichting resultaat In 50% van de gevallen (betrouwbaarheidsinterval) sprake van een saldo beter dan (ofwel niet slechter dan) 43 miljoen negatief Op basis van het 80% betrouwbaarheidscriterium is er een risicoprofiel van 58 miljoen 17

18 Scenario s afzettempo Maximaal 500 per jaar: Maximaal 400 per jaar : -/- 8,5 miljoen -/- 20 miljoen Maximaal 500 per jaar & minder woningen -/- 35 miljoen 18

19 Scenario 50% minder appartementen Grondgebonden woningen voor terug Geen uitgifte: lucht in het plan -/- 11 miljoen -/- 27 miljoen 19