Integraal Vastgoedrekenen. Den Haag

Transcriptie

1 Integraal Vastgoedrekenen Den Haag

2 Uw docent vandaag: Naam: Functie: Bedrijf: Jeroen de Jong Senior Gebiedseconoom Basisboek Vastgoedrekenen (3 e druk, 2016)

3 Programma: wat gaan we vandaag doen? Veel zelf rekenen! De Grondexploitatie vòòr én ná de Crisis CASUS (her)waardering Grondexploitatie DCF-waardering versus BAR-methodiek het beste van 2 werelden CASUS waardering herontwikkeling bestaand pand Interactie, vragen, praktijkervaringen.

4 Integraal Vastgoedrekenen Herhaling

5 Begrippen Cashflowschema Residuele grondwaarde Grondquote Stichtingskosten Bouwkosten BAR NAR DCF IRR TRR Restwaarde Exit yield WACC

6 Rekenmethodieken Vastgoedontwikkelingsproces Grondexploitant 2 tot 10 jaar of meer Rekening courant Marge (ROI), soms IRR = = Projectontwikkelaar 1 tot 3 jaar Rekening courant Marge (ROI) Tijd Belegger / gebruiker ca. 50 jaar Spaarbankboekje IRR (nooit marge) Vastgoedrekenproces

7 Rekenmethodieken BAR / NAR / FAKTOR / VONprijs Vastgoedontwikkelingsproces Restwaarde / Exit Yield Grondexploitant 2 tot 10 jaar of meer Rekening courant Marge (ROI), soms IRR /m2 bvo grondquote = = Residuele grond-waarde Projectontwikkelaar 1 tot 3 jaar Rekening courant Marge (ROI) DCF-waarde IRR / TRR Sloop of herontwikkeling Tijd Belegger / gebruiker ca. 50 jaar Spaarbankboekje IRR (nooit marge) Grondexploitatie (Grex) Ook gebiedsontwikkeling genoemd Vastgoed/opstal ontwikkeling In Grex vaak vastgoedexploitatie genoemd; verwarrend WACC Vastgoedexploitatie = DCFwaardecurve Vastgoedrekenproces

8 Rekenkundige samenhang RESIDUEEL REKENEN Grondexploitatie Bouwexploitatie Beheer exploitatie Gebruiksexploitatie Kosten aankoop grond Kosten aankoop kavel Kosten aankoop opstal Kosten huur bewerken bouwen beheren gebruiken Opbrengsten verkoop kavels Opbrengsten verkoop opstal Opbrengsten huur Opbrengsten bedrijfsvoering BOUW- EN BEHEERSPROCES

9 Integraal Vastgoedrekenen Marktverandering Grondexploitatie effect toen op Grondexploitatie en nu

10 Woningprijzen blijven stijgen

11

12 Prijsontwikkeling NL versus andere landen BRON:

13 Maar het is nog niet zo lang geleden: De crisis!

14 Casus Lansingerland Grond te duur aangekocht? Te veel kosten gemaakt: Infrastructuur Verwachtte groei Woningprijzen is uitgebleven? Sterker nog: groei is sterke daling geworden! Sterke daling gevolg van sterke stijging sinds jaren 80? Wat doet de waarde van woningen op lange(re) termijn? Is dit probleem alleen in NL (bijvoorbeeld door renteaftrek)?

15 Conclusie: grondexploitatie is veranderd Veel gemeenten kwamen in de problemen Wat waren die problemen? Hefboom werking op grondwaarde Oplossing? 1. Uitstellen onzeker, haalbaarheid, marktgroei? 2. Afboeken rekening voor de Burger 3. Herontwikkelen, markt(vraag) gestuurd

16 Boekhouding grondexploitatie Grondexploitaties onder nul Grondwaarde wordt bepaald door. Afboeken? Wanneer afboeken? Hoe (her)waardering bepalen? Hoe omgaan met (onzekerheid) toekomst?.. rekenen!

17 Integraal vastgoedrekenen CASUS Grondexploitatie

18 Grondexploitatie vooraan in de keten RESIDUEEL REKENEN Grondexploitatie Bouwexploitatie Beheer exploitatie Gebruiksexploitatie Kosten aankoop grond Kosten aankoop kavel Kosten aankoop opstal Kosten huur bewerken bouwen beheren gebruiken Opbrengsten verkoop kavels Opbrengsten verkoop opstal Opbrengsten huur Opbrengsten bedrijfsvoering BOUW- EN BEHEERSPROCES

19 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie - Oude situatie (2007)

20 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie - Nieuw plan

21 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie - Uitgangspunten planning Aankoop 2007 Sloop / bouwrijp maken 2008 Start bouw 2009 Doorlooptijd 5 jaar, circa 50 woningen per jaar Gereed eind 2014

22 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie - Overige uitgangspunten (in 2007!) Te verwerven gebied Bestaande functies: Woningen (3 boerderijen) Tuinbouw Glas (kassen) 20,23 Hectare m m m2 Nieuw programma: Woningbouw, luxe: Vrijstaande woningen 80 gem. V.O.N ,- 2/1 kap woningen 140 gem. V.O.N ,- Vrije kavels 50 gem. V.O.N ,- (kavel)

23 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie - Berekenen in Excel:

24 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie - Berekenen in Excel: Kosten Verwerving Sloopkosten woningen kassen Bouwrijp maken totaal gebied Woonrijp maken openbaar Plankosten residueel voorbereiding 7% toezicht en uitvoering 10% ,00 per woning 15,00 per m2 40,00 per m2 110,00 per m2 Exonomische uitgangspunten Index kosten 2,0% Index opbrengsten 2,5% Rente 5,0% Planning 50 woningen/jaar

25 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie - Opzet model (bijvoorbeeld) Exploitatie berekening Opbrengsten Vrijstaand 2/1 kap vrije kavels Totaal opbrengsten Index Totaal geindexeerd hoeveelheid eenheid prijs/eenheid totaalprijs Kosten Aankoop Sloop woningen Sloop kassen Bouwrijp maken Woonrijp maken subtotaal voorbereiding toezicht en uitvoering subtotaal onvoorzien Totaal kosten

26 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie - factor tijd! Bouw zelf een rekenmodel Overige vragen/uitgangspunten: zie casus SUCCES!

27 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie - Één vraag: Wat was de maximale verwervingsprijs (residueel) in 2007?

28 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie - anno 2016

29 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie: Huidige situatie Stand van Zaken na crisis : Alles verworven Alles gesloopt 21 woningen verkocht in 2007, daarna niets meer Boekwaarde anno 2016: - 48,8 miljoen

30 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie - Onderbouwing afwaardering Boekwaarde anno 2016: - 48,8 miljoen Nieuw plan: Programma aantal kavel quote VON grondprijs per m2 Vrijstaande woningen % ,17 2/1 kap woningen % ,76 rij woningen % ,22 Planning: vanaf 2017, 100 woningen per jaar

31 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie - Onderbouwing afwaardering Bereken welke voorziening nodig is om een sluitende grex te presenteren Maak gebruik van het hiervoor gemaakte model

32 Integraal Vastgoedrekenen DCF versus DCF BAR versus BAR

33 Beheer en gebruik RESIDUEEL REKENEN Grondexploitatie Bouwexploitatie Beheer exploitatie Gebruiksexploitatie Kosten aankoop grond Kosten aankoop kavel Kosten aankoop opstal Kosten huur bewerken bouwen beheren gebruiken Opbrengsten verkoop kavels Opbrengsten verkoop opstal Opbrengsten huur Opbrengsten bedrijfsvoering BOUW- EN BEHEERSPROCES

34 Oefening: DCF - berekening Kantoorgebouw: 5,000 m2 BVO Verhuurbaar: 85% Contracthuur: 190,- per m2 Huurcontract: 10 jaar Incentive: 6 maanden huurkorting Huurindex: 1,5% Exploitatielast: 35,- per m2 bvo Kostenindex: 2,0% Markthuur: 200,- per m2 Exit Yield: 9% Financieringsrente: 5% VRAAG: Wat is de waarde van dit kantoor?

35 Uitwerking in Excel Uitgangspunten Kantoorgebouw: 5000 m2 BVO Verhuurbaar: 85% Contracthuur: 190 per m2 vvo Huurcontract: 10 jaar Incentive: 6 mnd korting Huurindex: 1,50% Exploitatielast: 35 per m2 bvo Kostenindex: 2% Markthuur: 200 per m2 vvo Exit Yield: 9,0% Rente 5,0%

36 Uitwerking DCF jaren opbrengsten korting kosten saldo Contant Disconteringsvoet 5,00% DCF waarde

37 Inputvariabele: Disconteringsvoet Wat is een marktconforme Disconteringsvoet? Hoe bepaalt u de juiste Disconteringsvoet? 1. Rendementseis op basis van risico: Risicovrije rente (10-jaars staatslening) + risico opslag 2. Financieringsbereidheid (bank) Financieringsrente Financieringsaandeel Samengestelde rente op basis van WACC

38 Inputvariabele: Disconteringsvoet Stel: max. financiering bedraagt 60% én Rendement-eis op Eigen Vermogen bedraagt 12,5% Wat is dan de disconteringsvoet? Financieringsrente: 5,0% 60% Eigen vermogen 12,5% 40% Disconteringsvoet 8,00% Bereken nu opnieuw de waarde van het kantoor

39 Uitwerking (o.b.v. WACC) DCF jaren opbrengsten korting kosten saldo Contant Disconteringsvoet 8,00% DCF waarde

40 Inputvariabele: Disconteringsvoet Conjunctuur: (voor de crisis): Opgaande markt, veel geld beschikbaar, banken bereidwillig: - hoog % vreemd vermogen, leidt tot hogere waarde vastgoed (anno nu): Minder geld beschikbaar, banken nauwelijks bereidwillig: - hoog % eigen vermogen, leidt tot lagere waarde vastgoed

41 Herhaling: BAR Markthuur 1 e jaar Bruto Aanvangs Rendement = Investering

42 BAR als toetsing van DCF U heeft met een DCF-model berekend wat de waarde is op basis van: 1. Huuropbrengst toetsbaar aan de markt 2. Explotiatielasten toetsbaar aan de markt 3. BELANGRIJKSTE: Disconteringsvoet NIET toetsbaar aan de markt want: heeft te maken met rendements eis, financiering, enz Maar BAR is wel toetsbaar aan de markt DUS: Toets uitkomst DCF door de BAR te gebruiken

43 Toets DCF met behulp van BAR DCF jaren opbrengsten korting kosten saldo Contant Disconteringsvoet 5,00% DCF waarde Exit Yield 9,00% BAR 7,23% Markthuur

44 Toets DCF met behulp van BAR DCF jaren opbrengsten korting kosten saldo Contant Disconteringsvoet 8,00% DCF waarde Exit Yield 9,00% BAR 8,94% Markthuur

45 Beste van 2 methoden Met een DCF kunnen meer uitgangspunten worden gehanteerd Object specifieke aspecten kunnen worden mee berekend Met DCF goede analyse mogelijk, bijvoorbeeld aspecten als: - groot onderhoud - leegstand - huurkorting / doorlooptijd huurcontract - enz Toets uitkomst van DCF aan de markt, mbv BAR Verklaar afwijkingen of pas uitgangspunten aan

46 Integraal Vastgoedrekenen CASUS Herontwikkeling CASUS Herontwikkeling bestaand bestaand kantoor kantoor

47 TE KOOP:

48 CASUS UITGANGSPUNTEN Bestaand pand: m2 bvo Parkeren bij pand: 34 plaatsen Huidige bestemming: kantoor Herbestemming: wonen + commerciële plint Programma: ca. 100 appartementen ( m2 bvo) m2 bvo commercieel (plint) Verbouwingskosten Appartementen: 700,- per m2 bvo Plint: 500,- per m2 bvo Exploitatiekosten: 1.250,- per woning/jaar; 30,- per m2 bvo Groot onderhoud: 5.000,- per woning/5 jaar; 150,- per m2 bvo Kostenindex: 2%

49 CASUS (vervolg uitgangspunten) OPBRENGSTEN: Woningen: 50 app. 100m2 BVO 800,- 30 app. 125m2 BVO 950,- 20 app. 150m2 BVO Plint: 210,- per m2 vvo (gemiddeld) vvo = 85% bvo Huurindex 1,5%

50 CASUS (3D impressie)

51 CASUS Maak een DCF berekening, rekening houdend met: Verbouwingskosten Aanloopleegstand (1 e jaar 50% verhuurd) Marktconforme BAR plint: 8% Marktconforme BAR appartementen: 6% Exit-Yield daalt eerste 5 jaar met 0,1% per jaar (waarom?) Exit-Yield stijgt vanaf jaar 6 met 0,05% per jaar Looptijd 10 jaar Houdt rekening met de actuele marktomstandigheden (hoogte rente, financierbaarheid) Toets marktconformiteit disconteringsvoet met de BAR Vul zelf uitgangspunten aan waar nodig

52 CASUS Beantwoord de volgende vragen: Wat is de huidige waarde als u uit gaat van verkoop (exit) na 10 jaar exploitatie? Wat is de verkoopwaarde na 5 jaar exploitatie, wanneer de aanvangsleegstand eruit is? Doe een inschatting van de waarde van het pand in huidige staat (functie kantoor, veel leegstand, evt verbouwingskosten) Wat zou uw advies zijn te bieden tijdens de veiling? Discussie?

53 Uitwerken in Excel Huidige bestemming: kantoor Herbestemming: wonen + commerciele plint Uitgangspunten Bestaand pand: m2 bvo Parkeren bij pand: 34 plaatsen Programma: 100 appartementen ( m2 bvo) m2 bvo commercieel (plint) Verbouwingskosten: 700 per m2 bvo appartement 500 per m2 bvo plint Exploitatiekosten: per woning/jaar Groot onderhoud: per woning/5 jaar Exploitatiekosten: 30 per m2 bvo (plint)/jaar Groot onderhoud: 150 per m2 bvo (plint)/10 jaar Kostenindex: 2,0% Woningen aantal opp huur p maand p maand p maand totaal appartement 100 Plint: bvo 85% vvo 210 Huurindex: 1,5%

54 Tot slot Wil je je nog verder verdiepen in Vastgoedrekenen? Denk aan het opzetten van een riskmanagement analyse model. en het effect ( ) van duurzaamheidsambities op de vastgoedontwikkeling. Wat is bijvoorbeeld het effect ( ) van een warmtenetwerk in een nieuwbouwwijk? Of hoe zorgt een windmolen voor lagere bouwkosten? BENIEUWD? Schrijf je dan nu nog in voor de SPRYG MASTERCLASS VASTGOEDREKENEN!

55 Masterclass

56 Integraal Vastgoedrekenen Einde

57 Onderdeel van Rabobank