Integraal Vastgoedrekenen. Dag 1: 21 maart 2018

Transcriptie

1 Integraal Vastgoedrekenen Dag 1: 21 maart 2018

2 Aandachtspunten Vragenstellen tussendoor is zeer welkom Mobiele telefoons stil Laptops gesloten, behalve tijdens oefeningen Niet bellen, mailen, appen, sms-en, behalve tijdens de pauze Bij dringende belletjes graag de zaal verlaten

3 Uw docenten Dag 1 Docent: Functie: André Deleroi MSc MRICS RT RM REV RICS Registered Valuer, CIS HypZert (MLV) Valuer Directeur, senior taxateur en adviseur Docent: Functie: Léon van der Wal MSc Consultant

4 Programma dag 1 21 maart :30 Ontvangst 09:00 Algemene introductie en actualiteiten 10:45 Theorie en rekenbegrippen (incl. casussen) 12:30 Lunch 13:00 Vervolg: Financiële haalbaarheidsanalyses Gebruiks- en beleggingsfase Financiering Bouw/ontwikkel exploitatie 16:00 Netwerkborrel

5 Leerdoelen Waar liggen onze ambities

6 Leerdoelen basiskennis vastgoed Bekendheid krijgen met de vastgoedmarkt en zijn terminologie Weten welke partijen actief zijn en wat zijn hun belangen Weten hoe een waarde tot stand komt Het zelfstandig maken van een eenvoudige waardering BAR/NAR DCF-waardering Grondexploitatie Het kunnen interpreteren van waarderingen en de kritische vragen kunnen stellen Bekend raken met actuele ontwikkelingen Beknopte kennis opdoen over huurcontracten Beknopte kennis opdoen over ruimtelijke ordening, dit bepaalt immers veelal in grote mate (mede) de waarde

7 Introductie vastgoedmarkt Spelers en sectoren

8 Spelers en belangen Spelers Grondeigenaren Ontwikkelaars Beleggers Gebruikers Focus Sluitende exploitatie Marge maken Rendement maken Genot van de zaak Daarnaast Gemeenten Provincies Adviseurs/taxateurs Financiers / banken

9 Bestaat De Vastgoedmarkt wel? Activamarkt versus Ruimtemarkt Ruimtemarkt Toevoeging aan voorraad Aanbod (verhuurders) Vraag (huurders) Lokale en nationale economie Huur & bezetting Toekomst verwachting Ontwikkelmarkt Indien ja Cash flow Activamarkt Aanbod (eigenaren die verkopen) Is ontwikkeling winstgevend? Marktwaarde vastgoed Geëiste rendement Kapitaal markt Stichtingskosten (incl. grond) Vraag (investeerders die kopen)

10 Sectoren Residentieel vastgoed Koop Huur Particulieren versus ondernemers Regulier wonen, senioren, wonen/zorg combi s Recreatief Woonconcepten (studenthotel, Friends-concept etc.) Commercieel kantoren Commercieel retail Commercieel bedrijfspanden / logistiek Commercieel exploitatievastgoed (hotels, parkeren, recreatief etc.)

11 De cyclus van vastgoed

12 Introductie vastgoedmarkt Meer dan alleen stenen

13 Van winst uit vastgoedontwikkeling naar een bredere legitimatie Opbrengsten Grondopbrengsten Verkoopopbrengsten Huuropbrengsten Tijdelijke verhuuropbrengsten Erfpacht-, haven- kadegelden Direct Verwerving/inbreng Bouw- en woonrijp maakkosten Plankosten Kosten (tijdelijk) beheer Werkgelegenheid Energie, water en afval Parkeerinkomsten Detailhandelsomzet Woningwaarde (OZB) Veiligheid Sociale cohesie Uitkeringen Zorgkosten Indirect Infrastructuur/mobiliteit Politie-inzet Fysieke en sociale beheerkosten financieel of maatschappelijk Kosten

14 Hoe kom je tot een investeringskaart?

15 Schuivende panelen in de vastgoedwereld Middellange termijn ( ) Risicoaversie neemt af, met name bij internationale financiers; Investeringskracht blijft sterk, maar selectief; Gebruikersvraag neemt toe, maar zeker niet voor alle sectoren en deelmarkten; Partijen gaan buiten hun kerncompetentie; Publieke middelen zijn schaars; Regelgeving dominant: liever rechtmatig en doelmatig dan doeltreffend; De bouwkolom kan niet meer bijbenen, bouwprijzen stijgen;. en de markt (b)lijkt weer op het niveau 2008

16 Effecten verduurzaming vastgoed Label C-verplichting kantoren vanaf 2023 Afspraken Energieakkoord om te komen tot een energie-neutrale gebouwde omgeving in Een tussenstap is de ambitie dat alle gebouwen in 2030 gemiddeld ten minste label A hebben. Vanaf 2030 Vanaf 2023 Wie houdt hier nu al rekening mee? Aanhouden en investeren of nu verkopen?

17 Innovatie en nieuwe spelers in de vastgoedsector

18 Vastgoed rekenen en waarderen De basis principes

19 Vastgoed rekenen Alles heeft waarde Waarde bepaald door: Netto opbrengsten Toekomstpotentie Emotie Opbrengst bepaald door: Marktvraag Situatie van de verkoper Financieringsmarkt En uiteraard door alles wat de waarde bepaalt

20 De vastgoedketen en rekenmethodieken

21 Het vastgoed proces en de rekenmethodieken

22 Waarderingsmethodieken Comparatief Kapitalistiemethode (inkomstenbenadering) Bruto aanvangsrendement (BAR) Netto aanvangsrendement (NAR) Discounted Cash Flow methode (DCF) Residuele methode

23 Waarderingsmethodieken (residuele) grondwaarde berekeningen (huidige staat) (residuele) grondwaarde berekeningen (bouwrijpe staat) BAR / NAR berekeningen DCF-berekeningen Transactie Transactie Transactie Tijd Grondexploitatie Projectontwikkeling Beleggingsfase

24 Comparatieve methode

25 Waarderingsmethodiek Comparatief Recente transacties Vergelijkbare objecten

26 Waarderingsmethodiek Comparatief Internetanalyse / eigen database recente transacties Internetbronnen: RealWorks, Funda, ed.

27 Kapitalisatie methode

28 Waarderingsmethodiek Kapitalisatie methode Toepassing: commercieel vastgoed Kantoren Winkels Bedrijfsgebouwen Beleggershuurwoningen Bij berekening drie variabelen: Markthuur Totale investering (de waarde vrij op naam voor correcties) Bruto aanvangsrendement (BAR) BAR is geen rendement! BAR is een ratio tussen huur en investering Uitgangspunt van de benadering: oneindige continue kasstroom Let op: veel verschillende definities van BAR

29 Waarderingsmethodiek Kapitalisatie methode BAR is afhankelijk van: Type object (woning, winkel, kantoor, bedrijfsruimte) Locatie Uitstraling, kwaliteit, staat van het object Marktomstandigheden BAR kantoorruimten Bron: Cushman & Wakefield, 2017

30 Definities Huurwaarde-kapitalisatiemethode: BAR Het Bruto Aanvangsrendement is een ratio's om op basis van de bruto markthuur (de theoretische huur) de marktwaarde van een object te bepalen. Totale investestering = Huur eerste jaar (bij volledige huur tegen marktprijzen) BAR BAR = Huur eerste jaar (bij volledige huur tegen marktprijzen) Totale investering Totale investering = marktwaarde vrij op naam voor correcties BAR wordt ook wel Gross Initial Yield genoemd. Kapitalisatiefactor (Cap Rate) = 1 / BAR Bijvoorbeeld: 14 keer de huur is de BAR van 7,14%

31 Waarderingsmethodiek Huurwaarde-kapitalisatiemethode: BAR Totale investering is het feitelijk het bedrag dat een belegger maximaal wil investeren als het object volledig verhuurd is tegen marktprijzen, technisch geheel op orde is en op eigen grond staat. Afwijkingen worden gecorrigeerd in de koopsom: Totale investering is de som van: + Koopsom + Achterstallig onderhoud + Meer-en minderhuur (markthuur contracthuur) + Aanvangsleegstand + Erfpachteffecten + Kosten koper (overdrachtsbelasting en overige kosten) Correcties kunnen positief en negatief zijn: o Bijvoorbeeld verschil contracthuur-markthuur

32 Waarderingsmethodiek Huurwaarde-kapitalisatiemethode: BAR Correctie voor kosten die nieuwe eigenaar voor verwerving maakt. Waarde vrij op naam na correcties Kosten koper: Overdrachtsbelasting: 6,0% bij commercieel vastgoed 2,0% bij bestaande residentieel Notariskosten Kadasterkosten Absoluut bedrag uitdrukken als percentage. Bijvoorbeeld 0,25%, 0,5% of 1,0%, afhankelijk van waarde object. Waarde kosten koper = Waarde vrij op naam na correcties (1 + % kosten koper)

33 Voorbeeld BAR berekening: BAR-waardering Markthuur BAR 8,00% Gekapitaliseerde markthuurwaarde Correcties - Achterstallig onderhoud Verschil contract- en markthuur Aanvangsleegstand Erfpacht effecten - = Waarde vrij op naam Kosten koper ,00% = Koopsom (waarde k.k.)

34 Waarderingsmethodiek Huurwaarde-kapitalisatiemethode: BAR BAR v. o. n. = Huur eerste jaar (bij volledige huur tegen marktprijzen) marktwaarde vrij op naam voor correcties BAR k. k. = Huur eerste jaar (bij volledige huur tegen marktprijzen) marktwaarde kosten koper voor correcties Let op: Er zijn verschillende BAR-en: Vrij op naam (v.o.n.) of kosten koper (k.k.) Voor of na correcties Markthuur of contracthuur

35 Waarderingsmethodiek Huurwaarde-kapitalisatiemethode: BAR BAR markthuur Marktwaarde voor correcties vrij op naam Kosten koper 7,0% Correcties (meer- en minderhuur, mutatieleegstand, etc.) -750 Marktwaarde vrij op naam na correcties BAR v.o.n. markthuur Marktwaarde na correcties kosten koper voor correctie BAR k.k. markthuur Markthuur na correctie BAR vrij op naam (voor correcties) 8,00% BAR kosten koper (na correcties) 9,11% BAR contracthuur Marktwaarde voor correcties vrij op naam Kosten koper 7,0% Correcties (meer- en minderhuur, mutatieleegstand, etc.) -750 BAR v.o.n. contracthuur Marktwaarde vrij op naam na correcties voor correctie Marktwaarde na correcties kosten koper BAR k.k. huuropbrengst Contracthuur BAR vrij op naam (voor correcties) huuropbrengst 10,64% Kapitalisatiefactor vrij op naam huuropbrengst 8,80 BAR kosten koper huuropbrengst (na correcties) 12,16% Kapitalisatiefactor kosten koper huuropbrengst 8,22

36 BAR = 8% BAR =?% 100% verhuurd 0% aanvangsleegstand contracthuur = markthuur geen achterstallig onderhoud kosten koper 7% 100% verhuurd m.u.v. jaar 1 10% aanvangsleegstand contracthuur = 80% markthuur na 1e jaar: markthuur = contracthuur achterstallig onderhoud = kosten koper 7% koopsom + k.k. = koopsom + k.k. + CW leegstand + CW (markthuur contracthuur) + achterstallig onderhoud =

37 Waardemethodiek: BAR uitdagingen Gebruik begrip BAR is niet eenduidig Onvoldoende transparantie in de markt om de BAR te gebruiken Vraag altijd naar de definitie van de gehanteerde BAR (wat zit er in, wat niet) Meest voorkomend: BAR = contracthuur/transactieprijs VON BAR zegt niets over leegstand op termijn Wat als huurovereenkomst verloopt? Huurder heeft contract van 20 jaar? BAR zegt niets over huurprijsontwikkeling BAR zegt niets over onderhoud & beheer BAR zegt niets over restwaarde ontwikkeling Conclusie: BAR is weinig bruikbaar bij Financial Engineering

38 Definities NAR Netto Aanvangsrendement: een ratio om op basis van de netto markthuur (de theoretische netto huur) de marktwaarde van een object te bepalen. NAR = Markthuur eerste jaar marktconforme exploitatiekosten Totale Investering De NAR methodiek is vrijwel gelijk aan de BAR methodiek: rekent met een netto huur in plaats van een bruto huur. NAR wordt ook wel Net Initial Yield genoemd.

39 Waardemethodiek Netto Aanvangsrendement (NAR) Het bruto-netto-traject: Corrigeren voor exploitatiekosten: o Belastingen en verzekeringen o Mutatiekosten o Beheerkosten o Courtages o Planmatig onderhoud o Overige kosten

40 Waardemethodiek Netto Aanvangsrendement (NAR) Kasstroom eerste jaar R e s t w a a r d e H u u r % NAR E x p l o i t a t i e k o s t e n Tijd B e l e g g i n g s w a a r d e =? G r o o t o n d e r h o u d B e l e g g i n g s w a a r d e ( t = 0 ) = h u u r ( t = 1 ) - e x p l o i t a t i e k o s t e n / N A R

41 Voorbeeld NAR berekening NAR-waardering Totaal exploitatielasten 200 = Bruto markthuurwaarde Totaal exploitatielasten 200 = Netto huurwaarde 800 NAR 6,50% = Gekapitaliseerde netto huurwaarde Correcties - Achterstallig onderhoud Verschil contract- en markthuur Aanvangsleegstand Erfpacht effecten - = Waarde vrij op naam Kosten koper ,00% = Koopsom (waarde k.k.)

42 Waardemethodiek Netto Aanvangsrendement (NAR) NAR markthuur Marktwaarde voor correcties vrij op naam Kosten koper 7,0% Correcties (meer- en minderhuur, mutatieleegstand, etc.) -750 Marktwaarde vrij op naam na correcties NAR v.o.n. markthuur Marktwaarde na correcties kosten koper voor correctie NAR k.k. markthuur Markthuur na correctie Totale exploitatielasten -200 Netto huurwaarde 800 NAR vrij op naam (voor correcties) 6,50% NAR kosten koper (na correcties) 7,41% NAR contracthuur Marktwaarde voor correcties vrij op naam Kosten koper 7,0% Correcties (meer- en minderhuur, mutatieleegstand, etc.) -750 Marktwaarde vrij op naam na correcties NAR v.o.n. contracthuur Marktwaarde na correcties kosten koper voor correctie NAR k.k. huuropbrengst Contracthuur Totale exploitatielasten -200 Netto huurwaarde NAR vrij op naam (voor correcties) 8,40% NAR kosten koper huuropbrengst (na correcties) 9,56%

43 Discounted Cashflow methode

44 Waardemethodiek DCF methode In feite wordt bepaald wat iemand nu over heeft voor toekomstige kasstromen gegeven een bepaald geëist rendement. DCF methodiek geeft inzicht in (verwachte) kasstromen en kan risico s kwantificeren en zichtbaar maken. Aan het eind van de beschouwingsperiode rekening houden met de exit waarde (restwaarde). Let op: controleer jezelf door naast de DCF- ook een BAR- of een NAR-waardering te maken.

45 Waardemethodiek DCF methode Gebaseerd op kasstroominschattingen: Parameters zoals indexaties Inschatting exploitatiescenario Verhuurscenario (Huur) prijsontwikkelingen Inschatting marktconforme disconteringsvoet Inschatting exit waarde Controle op: m²-prijs en resulterende BAR en NAR Voordelen van een Discounted Cash Flow: Inzicht in kasstroomontwikkeling Transparantie in de aannames In het bijzonder goed te gebruiken bij sterk wisselende kasstromen en uitpondscenario s Goed te gebruiken bij incourant vastgoed

46 Waardemethodiek DCF methode Teken een tijdlijn en zet de perioden uit Formuleer de kasstromen die optreden en laat indexering zien Inkomende kasstromen (inkomsten) = Pijl omhoog Uitgaande kasstromen (uitgaven) = Pijl omlaag Indexeren : kasstroom * (1 + index %)

47 Toekomst en heden T o e k o m s t i g k a p i t a a l = > EWt = c a s h f l o w * ( 1 + R ) ^ t 100,- 104,- 108,16 112,50 etc C o n t a n t e w a a r d e = > CWt = c a s h f l o w / ( 1 + R ) ^ t ,16 104,- 100,-

48 Waardemethodiek DCF methode Invoergegevens Jaar Huur Exploitatiekosten Saldo Kasstromen Eindejaars Huuropbrengsten Exploitatiekosten Inflatie 2,50% Rendementseis 6,50%

49 Waardemethodiek Voorbeeld contante waarde berekening Rente: 6,0% per jaar Jaar Cashflow NCW Contante waarde = kasstroom / (1 + rente)^t / (1 + 6,0%)^5 = 1.000

50 Waardemethodiek DCF methode R e s t w a a r d e H u u r Tijd E x p l o i t a t i e k o s t e n B e l e g g i n g s w a a r d e? G r o o t o n d e r h o u d B e l e g g i n g s w a a r d e ( t = 0 ) = N C W k a s s t r o o m

51 Waardemethodiek DCF methode Maak een keus: Begin-, medio- en eindejaars kasstromen

52 Waarderingsmethodieken DCF methode Gebaseerd kasstroominschattingen Kasstroomparameters Inschatting exploitatiescenario Verhuurscenario (Huur)prijsontwikkelingen Inschatting discontovoet Controle op: m²-prijs, res. BAR en res. NAR Voordelen van een DCF Inzicht in kasstroomontwikkeling Transparantie aannames Te gebruiken bij sterk wisselende kasstromen en uitpondscenario s Goed te gebruiken bij incourant vastgoed Goed te gebruiken voor Financial Engineering

53 Oefening: Wereldreis Stel: Je krijgt nu een bonus van (na belasting); Je wilt graag over 5 jaar een wereldreis maken; Een mooie wereldreis kost nu ,-; De inflatie bedraagt structureel naar 0,5% per jaar; Je verwacht 1% theoretisch rendement per jaar te halen (deposito); Je kunt kosteloos inleggen en opnemen. Heb je straks voldoende geld voor de wereldreis?

54 Oefening: Wereldreis 2025 Vraag: Kan ik in jaar 5 deze wereldreis betalen? Uitgangspunten Bonus (t=0) Inflatie 0,50% Rendement 1,00% per jaar Wereldreis (t=0)

55 Rekencasus (1) Kantoorbelegging Situatie: Je hebt een deal gemaakt voor de aankoop van een kantoorgebouw. Dit gebouw is een bestaand object met een huurcontract. Nu wil je directie ervan overtuigen dat de deal een gezonde deal is. Dus maak je een waardering voor een beschouwingsperiode van 15 jaar hetgeen de scope van het bedrijf is. Vraag 1: Is de belegging van dit kantoor rendabel? Bereken hiervoor de beleggingswaarde. Is de aankoopprijs Vraag 2: Welk rendementseis heb je kunnen behalen, als deze uitgangspunten waar blijken te zijn?

56 Rekencasus (2a) Beleggingswaarde huurwoning BELEGGINGSBEREKENING (dcf-methode, IRR, BAR, NAR) Situatie: Wij zijn een ontwikkelaar van woningbouwobjecten en van de grondeigenaar stukken grond kopen. Ter voorbereiding van de onderhandeling met de grondeigenaar willen wij de residuele grondwaarde van een huurwoning en een koopwoning berekenen. Uitgangspunten BVO 160 m2 GBO 125 m2 Huurprijs per maand Onderhoudde huurwoning en de koopwoning per jaar OZB 0,096% van de WOZ waarde Waterschap 173 per jaar Vraag 1: Bepaal de beleggingswaarde van de huurwoning en bepaal de verhouding tussen de waarde van

57 Rendementseis (discontovoet) Definitie: de rendementseis is een disconteringsvoet die de waarde van tijd vertegenwoordigt voor de belegger. Het bestaat uit inflatiecompensatie, een risicopremie, de kosten van financiering en opportunity costs. De rendementseis (= rentepercentage) is input in de berekening van de contante waarden van kasstromen De uitkomst van de berekening is de Netto Contante Waarde: de optelsom van alle contante toekomstige kasstromen. Deze kan zowel negatief als positief zijn, en is afhankelijk van de hoogte rendementseis.

58 DCF-berekening (IRR) Definitie: De Internal Rate of Return (IRR) is de disconteringsvoet waarbij de contante waarde van de toekomstige kasstromen gelijk is aan de investering. Oftewel, de NCW is bij de rentevoet van de IRR gelijk aan 0 De IRR is een resultante ( output ) van de bekende of geraamde kasstromen!

59 Residuele methode

60 Waarderingsmethodieken Residuele methode Bij residueel rekenen bepaalt men de waarde bij oplevering. Daar worden de kosten om daar te komen van af gehaald. Wat dan resulteert noemt men de residuele waarde. Toepassing: o Grondwaarde o Herontwikkeling bestaand vastgoed o Exploitatievastgoed Residuele waarde = opbrengstwaarde stichtingskosten

61 Waarderingsmethodiek Residuele methode 0 Waarde te realiseren vastgoed (100) Kosten inclusief bouwrente, winst en risico (70) Grond (30) Grondquote (30%) Waarde te realiseren vastgoed (100) Kosten inclusief bouwrente, winst en risico (100) Grond (0) Grondquote (0%) Waarde te realiseren vastgoed (100) Kosten inclusief bouwrente, winst en risico (130) Grond (-30) Grondquote (-30%)

62 Waarderingsmethodiek Residuele methode De residuele benadering Waarde Stichtingskosten Residuele waarde

63 Waarderingsmethodiek Residuele methode Bij projectontwikkeling wordt voor de opbouw van de stichtingskosten vaak de volgende onderverdeling gebruikt: Bouwkosten Bijkomende kosten Algemene kosten Winst & risico Rentekosten BTW Hoe omgaan met grondkosten en met de factor tijd?

64 Waarderingsmethodiek Projectontwikkeling (beleggingsobject) nu start bouw marge Tijd grondkosten oplevering Merk op: Marge (winst projectontwikkelaar) op het einde van het project

65 Waarderingsmethodiek Projectontwikkeling (koopwoningen) 1 ste termijn koper 2 de termijn koper 3 de termijn koper 4 de termijn koper 5 de termijn koper Nu Start bouw Oplevering Afname grond 2 de termijn aannemer 3 de termijn aannemer 4 de termijn aannemer 5 de termijn aannemer Conclusie: Nauwelijks financieringsbehoefte (en dus ook geen rentelasten) gedurende de bouw Grondwaarde bij start bouw = verkoopopbrengst bij start bouw - realisatiekosten (geen tijdseffecten)

66 Rekencasus (2b) Residuele grondwaarde BELEGGINGSBEREKENING (dcf-methode, IRR, BAR, NAR) Situatie: Wij zijn een ontwikkelaar van woningbouwobjecten en van de grondeigenaar stukken grond kopen. Ter voorbereiding van de onderhandeling met de grondeigenaar willen wij de residuele grondwaarde van een huurwoning en een koopwoning berekenen. Uitgangspunten BVO 160 m2 GBO 125 m2 Huurprijs per maand Onderhoudde huurwoning en de koopwoning per jaar OZBVraag 2: Bereken de residuele grondwaarde van een 0,096% koop- als van ook de de huurwoning. WOZ waarde Waterschap 173 per jaar Vraag 1: Bepaal de beleggingswaarde van de huurwoning en bepaal de verhouding tussen de waarde van

67 Samenvatting

68 Het vastgoed proces en de rekenmethodieken

69 Het vastgoed proces en de rekenmethodieken (residuele) grondwaarde berekeningen (huidige staat) (residuele) grondwaarde berekeningen (bouwrijp) BAR / NAR berekeningen DCF-berekeningen Tijd Grondexploitatie Projectontwikkeling Beleggingsfase

70 Verdieping

71 Financiering

72 Motieven voor financiering Liquiditeitsbehoefte Vastgoed aankopen Grond aankopen Locatie met tijdelijke exploitatie Investeringen in groot onderhoud Renovatie Subsidie volgt later Planontwikkeling

73 Redenen om vreemd te financieren 1. Hefbomen 2. Meer omzet met hetzelfde eigen vermogen 3. Participatiegraad verlagen 4. Risicobeperking / risicospreiding 5. Verhandelbaarheid verhogen 6. Disciplinerende werking

74 Hefbomen De kosten van vreemd vermogen zijn lager dan de kosten van eigen vermogen (uitzonderingen?) Waarom activa met een laag risico met eigen vermogen financieren? Door vreemd vermogen toe te voegen aan je kapitaalsstructuur verlaag je de gemiddelde kostenvoet van vermogen En verhoog je het rendement op eigen vermogen Verandert de rendementsopbouw van het eigen vermogen van hoofdzakelijk direct rendement (netto huur) naar hoofdzakelijk indirect rendement (restwaarde) Maakt de vastgoedbelegging spannend en zorgt ervoor dat investeerders hun werk efficiënter en effectiever gaan doen.

75 Hefbomen Principe op basis van kasstromen Kasstroom project Investering Netto kasstroom en eindwaarde Kasstroom Financiering (VV) Lening Rente en aflossing Kasstroom eigen vermogen (EV) Storting EV Dividend

76 Hefboom 60% VV r project r VV r EV LTV 1-LTV LTV = Loan to Value = verhouding VV / totale vermogen

77 Hefboom 80% r project r VV r EV LTV 1-LTV LTV = Loan to Value = verhouding VV / totale vermogen

78 Cash flow waterfall Kasstroom project Senior Debt Service 1e achtergestelde lening 2e achtergestelde lening Kasstroom EV

79 Financieringslego Voorbeeld mezzanine kapitaalstructuur Senior lening Achtergestelde lening Participatie lening Mezzanine Preferente aandelen Eigen vermogen

80 Rendementsbegrip Direct, Indirect, TRR, IRR

81 Rendement R = Rendement O = Opbrengst K = Kapitaal Formule Rendement R t = O t K t-1

82 Rendement Formule Rendement R K I U = Rendement in jaar t = Kapitaal in jaar t = Inkomsten eind jaar t = Uitgaven begin jaar t Rendement Kasstroom Kapitaalsontwikkeling R t = I t - U t + K t - K t-1 K t-1

83 Vastgoedmarkt na de crisis Bron: ROZ IPD (eigen bewerking)

84 Total Rate of Return (TRR) Directe opbrengsten Indirecte opbrengsten Indirecte kasstroom Investering Marktwaarde Verkoop Gerealiseerde waardemutaties Ongerealiseerde waardemutatie INDIRECT Directe kasstroom Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Opbrengsten uit vastgoedbelegging DIRECT Direct rendement 6,16% 3,75% 6,31% 6,11% 6,10% 6,20% Indirect rendement 2,00% -1,06% 5,00% 2,00% -0,04% 2,04% Hoe bereken je IRR, TRR? Geconsolideerd beleggingsresultaat TRR 8,16% 2,69% 11,31% 8,11% 6,06% 8,24% Netto kasstroom IRR 7,38%

85 Casus Rendement Indirecte kasstroom Investering Marktwaarde Verkoop Gerealiseerde waardemutaties Ongerealiseerde waardemutatie INDIRECT Directe kasstroom Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Opbrengsten uit vastgoedbelegging DIRECT Direct rendement 6,16% 3,75% 6,31% 6,11% 6,10% 6,20% Indirect rendement 2,00% -1,06% 5,00% 2,00% -0,04% 2,04% Geconsolideerd beleggingsresultaat TRR 8,16% 2,69% 11,31% 8,11% 6,06% 8,24% Netto kasstroom IRR 7,38%

86 Achtergrondinformatie Basisboek Vastgoedrekenen Vastgoedrekenen met Spreadsheets Taxatieleer Vastgoed 1 & 2

87 Vragen?

88 Docent André Deleroi MSc MRICS RT RM REV, senior taxateur en consultant M: +31(0) Botterstraat JW, Elburg T: +31(0) heden : BaseValue BV Taxateur van commercieel vastgoed, staatssteuntoets Financieel structureren van vastgoed- en gebiedsontwikkelingsvraagstukken Expert van parkeervraagstukken : Fakton, consultant en taxateur : Ballast Nedam Engineering, civieltechnisch constructeur