Halfjaarbericht Interim report Retail

Transcriptie

1 Halfjaarbericht Interim report 2003 Retail

2

3 Profiel VastNed Groep De VastNed Groep bestaat uit twee gespecialiseerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen met veranderlijk kapitaal: VastNed Retail N.V. belegt in individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen gelegen op goede en toplocaties in Nederland, Duitsland, Spanje, België, Frankrijk, Italië en Portugal. Het belegd vermogen bedroeg per 30 juni 2003 B miljoen. VastNed Offices/Industrial N.V. is, met een belegd vermogen van B miljoen per 30 juni 2003, gespecialiseerd in kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten op goede en toplocaties in Nederland, België en Noord- Frankrijk. Het doel van beide fondsen is het behalen van een blijvend hoog rendement voor de aandeelhouders, onder meer door versterking van de positie in de landen waarin de fondsen reeds actief zijn. Het commerciële, technische en administratieve beheer van de onroerendgoedportefeuille wordt grotendeels uitgevoerd door VastNed Management B.V., eigendom van beide fondsen. VastNed Management berekent uitsluitend de door haar gemaakte kosten door aan beide fondsen en heeft geen zelfstandig winstdoel. De VastNed Groep biedt de belegger via haar beursgenoteerde fondsen de keuze om te beleggen in verschillende sectoren onroerend goed met als voordelen: expertise van een gespecialiseerd en actief acquisitie- en beheerapparaat; hoog dividendrendement; laag risicoprofiel door goede geografische en sectorale spreiding van de beleggingen. Beide fondsen zijn genoteerd aan Euronext Amsterdam en maken gebruik van liquidity providers, hetgeen borg staat voor een goede verhandelbaarheid van de aandelen. 1

4 Profiel VastNed Retail N.V. VastNed Retail N.V., opgericht in 1986, is een (closed-end) onroerendgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. De maatschappij belegt duurzaam in goed verhuurde individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen op goede en toplocaties in Nederland, Duitsland, Spanje, België, Frankrijk, Italië en Portugal. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de directie onder goedkeuring van de raad van commissarissen. De onroerendgoedportefeuille van dit gespecialiseerde beleggingsfonds vertegenwoordigde per 30 juni 2003 een waarde van B miljoen en was op dat moment als volgt samengesteld: 95% winkels 5% overig onroerend goed*. De geografische spreiding van de onroerendgoedportefeuille (inclusief niet in exploitatie) ziet er per 30 juni 2003 als volgt uit: Nederland 34% 39% Spanje 21% 17% Duitsland 15% 18% België 15% 12% Frankrijk 12% 12% Italië 2% 2% Portugal 1% De aandelen zijn sinds 1987 genoteerd aan Euronext Amsterdam. * Veelal boven de winkels gelegen appartementen. 2

5 Halfjaarbericht 2003 Het eerste halfjaar 2003 Het eerste halfjaar 2003 heeft geen herstel van de wereldeconomie teweeggebracht. De onroerendgoedportefeuille van VastNed Retail houdt, met uitzondering van het Duitse deel van de portefeuille, ondanks de haperende economie goed stand. Leegstand in de portefeuille blijft beperkt en huurverhogingen worden nog steeds gerealiseerd. De rente bevindt zich op een voor de vennootschap aantrekkelijk niveau, hetgeen gunstig uitwerkt voor de financieringskosten. Deze trends in aanmerking nemende verwacht de directie een direct beleggingsresultaat per aandeel van circa B 4,24 (2002: B 4,15). Resultaten eerste halfjaar 2003 VastNed Retail heeft in het eerste halfjaar van 2003 een direct beleggingsresultaat geboekt van B 33,6 miljoen (eerste halfjaar 2002: B 31,8 miljoen). Dit houdt een stijging van 5,7% in ten opzichte van het eerste halfjaar Deze stijging is te danken aan toegenomen bruto huuropbrengsten welke B 64,3 miljoen (eerste halfjaar 2002: B 60,5 miljoen) bedroegen, terwijl de exploitatiekosten relatief zijn gedaald tot 14,4% van de brutohuuropbrengsten (eerste halfjaar: ,9%). De toegenomen bruto huuropbrengsten zijn onder andere toe te rekenen aan uitbreidingen die plaatsvonden in België, Portugal en Spanje in 2002 en De rentelasten zijn tot B 16,6 miljoen gestegen (eerste halfjaar 2002: B 15,0 miljoen). Deze stijging is toe te rekenen aan het feit dat de onroerendgoedportefeuille is uitgebreid en dat er in 2003 minder rente is geactiveerd. Het gemiddelde rentepercentage is echter afgenomen. Het indirecte resultaat over het eerste halfjaar bedroeg B 8,5 miljoen negatief (eerste halfjaar 2002: B 3,7 miljoen positief). Dit bestaat uit resultaat op verkopen, ongerealiseerde herwaardering op grond van taxaties, de kosten van vermogensbeheer en de mutaties in de post latente belastingen. Een specificatie van het indirect beleggingsresultaat over het eerste halfjaar 2003 is opgenomen op de volgende pagina. Resultaten per aandeel eerste halfjaar 2003 Per aandeel steeg het direct beleggingsresultaat tot B 2,12 (eerste halfjaar 2002: B 2,07). Het indirect beleggingsresultaat per aandeel kwam uit op B 0,54 negatief (eerste halfjaar 2002: B 0,24 positief). Het totaal beleggingsresultaat per aandeel (inclusief overige mutaties) kwam daarmee uit op B 1,28 (eerste halfjaar 2002: B 2,11). Het eigen vermogen per aandeel inclusief dividend bedroeg B 45,93 per 30 juni 2003 (30 juni 2002: B 48,09). Het resultaat per aandeel is berekend over het gemiddeld aantal geplaatste aandelen. 3

6 Onroerendgoedportefeuille De onroerendgoedportefeuille is in het eerste halfjaar toegenomen tot B miljoen (31 december 2002: B miljoen). De uitbreiding betreft de verwerving van Madrid Sur. Met deze laatste acquisitie is een bedrag van ruim B 62 miljoen gemoeid. Voorts heeft VastNed Retail in het kader van een gezonde doorstroming van de portefeuille voor B 7,7 miljoen aan objecten in Nederland en Belgie iets onder boekwaarde verkocht. Verder is het object in Castellón de la Plana (vestiging Mediamarkt, totale investering B 9,6 miljoen) in exploitatie genomen. De financiële leegstand in de onroerendgoedportefeuille bedroeg over het eerste halfjaar ,6% (eerste halfjaar 2002: 2,2%). VastNed Retail laat jaarlijks haar onroerendgoedportefeuille door onafhankelijke experts waarderen per 30 juni en 31 december. De taxaties van de objecten per 30 juni zij in de meeste landen gunstig verlopen in die zin dat er positieve herwaarderingen hebben plaatsgevonden in Nederland (B 2,9 miljoen), Spanje (B 5,8 miljoen), België (B 1,3 miljoen) en Frankrijk (B 2,9 miljoen). In het kader van de voorgenomen verkoop van de Duitse portefeuille wordt door een onafhankelijke internationale taxateur een waarderingsrapport opgesteld. In afwachting van dit rapport is reeds een negatieve herwaardering van B 16 miljoen geboekt. De Italiaanse en Portugese portefeuille worden per 31 december getaxeerd. Het indirect beleggingsresultaat over de periode 1 januari - 30 juni 2003 kan als volgt worden gespecificeerd: Resultaat Onge- Mutatie Kosten Totaal verkochte realiseerde latente vermogens activa herwaar- belastingen beheer dering Nederland Spanje België Duitsland Frankrijk Italië Portugal Totaal (351) (935) (843) (509) (350) 960 (16.029) 40 (770) (16.759) (1.109) (335) (74) (56) (130) 12 (17) (19) (24) (332) (3.157) (2.003) (2.974) (8.466) 4

7 De kosten van vermogensbeheer zijn ten opzichte van het eerste halfjaar 2002 gedaald van B 3,9 miljoen naar B 3,0 miljoen. Dit is het gevolg van het feit dat Vastned Retail per 1 januari 2003 alle aandelen van Foram Management B.V. heeft verworven. Groepsvermogen en financiering Door de aandeelhouders is voor 77% gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een gedeelte van het dividend over het boekjaar 2002 op te nemen als stock dividend. Daarmee is aantal aandelen met stuks toegenomen tot gewone aandelen per 30 juni Het groepsvermogen uitgedrukt in een percentage van de beleggingen in onroerend goed bedraagt 48,7%. Dit percentage bedroeg medio ,2%. De verhouding kort vreemd versus lang vreemd vermogen is verdergaand verbeterd tot 33/67. Deze verhouding bedroeg medio /52. Voor zover de vennootschap bekend, zijn er geen aandeelhouders aan te merken als grote belegger (> 25%). Vooruitzichten De directie verwacht niet dat in 2003 een sterk economisch herstel op gang zal komen. De verwachtingen over de consumentenbestedingen zijn dan ook matig. Een gunstige ontwikkeling is het aanhoudende lage rente niveau. Eerder heeft de directie voor 2003 de verwachting van een tenminste gelijkblijvend direct beleggingsresultaat per aandeel gepubliceerd. Dankzij onder andere genoemde lage rentestand verwacht de vennootschap onder voorbehoud van bijzondere omstandigheden een direct beleggingsresultaat per aandeel voor 2003 van circa B 4,24. Rotterdam, 20 augustus 2003 De directie 5

8 Geconsolideerde balans Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed niet in exploitatie Beleggingen in onroerend goed Langlopende schulden Saldo overige activa/passiva Eigen vermogen Minderheidsbelangen Groepsvermogen Geconsolideerde winst- en verliesrekening Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten Nettohuuropbrengsten Interest Algemene kosten ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) e halfjaar 1 e halfjaar (9.277) (18.987) (8.989) (16.625) (32.774) (15.033) (1.222) (1.864) (834) (17.847) (34.638) (15.867) Direct beleggingsresultaat voor belastingen Belastingen naar de winst Direct beleggingsresultaat na belastingen Minderheidsbelangen Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat (1.273) (1.384) (1.801) (2.310) (4.335) (2.124) (8.466) (17.759)

9 Geconsolideerd kasstroomoverzicht Direct beleggingsresultaat Overige kasstromen uit operationele activiteiten Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Nettokasstroom Schuld aan kredietinstellingen en liquide middelen primo Schuld aan kredietinstellingen en liquide middelen ultimo Mutatie schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen Specificatie beleggingen naar land Nederland Spanje België Duitsland Frankrijk Italië Portugal 1 e halfjaar 1 e halfjaar (41.494) (2.488) (54.584) (40.779) (14.418) (39.796) (24.949) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) (24.949)

10 Mutaties in het eigen vermogen Eigen vermogen primo Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Overige mutaties* Eigen vermogen ultimo 1 e halfjaar 1 e halfjaar (8.466) (17.759) (46.985) (41.642) (41.642) * De overige mutaties bestaan voornamelijk uit betaald dividend. Specificatie indirect beleggingsresultaat Resultaat verkochte activa Ongerealiseerde herwaardering Mutatie latente belastingen Kosten van vermogensbeheer Indirect beleggingsresultaat 1 e halfjaar 1 e halfjaar (332) (3.157) (8.270) (2.003) (3.189) (2.035) (2.974) (7.828) (3.870) (8.466) (17.759) Specificatie indirect beleggingsresultaat naar land 1 e halfjaar 1 e halfjaar Nederland Spanje België Duitsland Frankrijk Italië Portugal (16.759) (28.072) (10.836) (130) (24) (1.533) (8.466) (17.759)

11 Specificatie nettohuuropbrengsten naar land Nederland Spanje België Duitsland Frankrijk Italië Portugal Nettohuuropbrengsten Gegevens per aandeel (x B) Eigen vermogen per aandeel primo (inclusief dividend) Dividend vorig boekjaar Eigen vermogen per aandeel primo (exclusief dividend) Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Overige mutaties Totaal beleggingsresultaat Eigen vermogen per aandeel ultimo Overige gegevens Beurskoers Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen Aantal geplaatste gewone aandelen 1 e halfjaar 1 e halfjaar e halfjaar 1 e halfjaar ,80 49,99 49,99 (4,15) (4,01) (4,01) 44,65 45,98 45,98 2,12 4,15 2,07 (0,54) (1,14) 0,24 (0,30) (0,19) (0,20) 1,28 2,82 2,11 45,93 48,80 48, ,90 41,25 40, Voor de grondslagen voor de consolidatie, de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling wordt verwezen naar het jaarverslag Tussentijdse berichten worden niet door accountants gecontroleerd. De Expense Ratio over het eerste halfjaar 2003 bedraagt 8,51 (jaarbasis). 9

12 VastNed Retail N.V. Max Euwelaan MA Rotterdam P.O. Box AK Rotterdam The Netherlands Telephone Facsimile [email protected] Website:

13

14