P E R S B E R I C H T

Transcriptie

1 Rotterdam, 13 februari 2004 P E R S B E R I C H T DIM VASTGOED: OVER BOEKJAAR 2003 TOTAALRENDEMENT 13,7% DIM Vastgoed NV heeft in 2003 een totaalresultaat behaald van USD , overeenkomend met een totaalrendement 1 van 13,7% (2002: respectievelijk USD en 11,9%). Hiermee is ook over het afgelopen jaar een rendement gerealiseerd dat beantwoordt aan de langetermijndoelstelling (een totaalrendement van minimaal 12% per jaar). Het totaalrendement is de som van de nettowinst na belastingen (het direct rendement) en het nettoherwaarderingsresultaat (het indirect rendement). Nettowinst De nettowinst is gedaald met USD (-1,8%) tot USD (2002: USD ). Deze daling wordt vooral veroorzaakt door een eenmalige belastingbate in Deze had een positief effect van USD op de nettowinst over Gecorrigeerd voor dit effect zou de nettowinst met 10,7% zijn gestegen. De nettohuuropbrengsten zijn met 3,9% gestegen tot USD (2002: USD ). De totale lasten welke ten laste van het direct resultaat zijn gebracht zijn licht afgenomen met 0,3% tot USD (2002: USD ). De stijging in beheerkosten is meer dan gecompenseerd door lagere afschrijvingslasten, terwijl de financieringslasten bijna ongewijzigd bleven op USD Nettoherwaarderingsresultaat Het nettoherwaarderingsresultaat bedroeg USD (2002: USD ). Dit bestaat uit de herwaardering van het onroerend goed (USD ), minus de dotatie aan de voorziening voor latente belastingverplichtingen (USD ) en de beheerkosten en afschrijvingen welke ten laste van de herwaarderingsreserve worden gebracht (USD ). In 2003 steeg de waarde van de portefeuille met USD (2002: USD ) uit hoofde van herwaardering. Dit komt overeen met 3,0% (2002: 1,7%) van de boekwaarde aan het begin van het jaar plus de aankoopprijs van acquisities gedurende het jaar. In 2003 werden Magnolia Shoppes, North South Station, Hammocks Town Center, Carolina Pavilion en Glengary Shoppes extern getaxeerd. Dit resulteerde in lagere kapitalisatiefactoren en dus hogere marktwaarden. De lagere kapitalisatiefactor had voor Carolina Pavilion, dat 35% van de totale oppervlakte van de portefeuille vertegenwoordigt, een positieve herwaardering van USD tot gevolg. 1 Rendement wordt uitgedrukt in procenten van het gemiddeld geïnvesteerd eigen vermogen, wat bestaat uit het eigen vermogen aan het begin van het boekjaar, gecorrigeerd voor dividenduitkering, aan- en verkopen van aandelen alsmede eventuele andere kapitaalstortingen of terugbetalingen gedurende het jaar. 1/1

2 Ontwikkeling eigen vermogen en intrinsieke waarde per aandeel Begin 2003 bedroeg het eigen vermogen (vóór winstverdeling) USD ofwel USD 15,12 per gewoon aandeel, gebaseerd op aandelen in omloop (totaal uitstaand aandelen, minus aandelen gehouden door de vennootschap zelf). In mei 2003 werd voor 41,1% van de aandelen gekozen voor een dividenduitkering in aandelen. Dientengevolge werd een contant dividend van USD uitgekeerd op uitstaande gewone aandelen en werden nieuwe aandelen als stockdividend uitgekeerd (2 nieuwe aandelen voor elke 21 gehouden aandelen). Eind 2002 hield DIM Vastgoed eigen aandelen. Geleidelijk is in 2003 tot verkoop van deze aandelen overgegaan, steeds wanneer daarvoor een acceptabele prijs kon worden gerealiseerd en de opbrengsten efficiënt konden worden aangewend. Gedurende de periode juni december 2003 werden aandelen verkocht tegen gemiddeld USD 12,80 per aandeel. De totale opbrengst van USD is ten gunste van de agioreserve gebracht. Na bijtelling van het totaalresultaat en de opbrengst van de verkochte aandelen, en onder aftrek van het in 2003 uitgekeerde dividend, bedroeg het eigen vermogen (vóór winstverdeling) per 31 december 2003 USD De intrinsieke waarde per aandeel, berekend over de aandelen in omloop, bedroeg op die datum USD 15,78. De nettowinst per gewoon aandeel daalde met 6,5% tot USD 1,27 (2002: USD 1,35). Gecorrigeerd voor de eerdergenoemde eenmalige belastingbate in 2002 zou de nettowinst per aandeel met 5,5% gestegen zijn. Bezettingsgraad Aan het einde van 2003 was de bezettingsgraad van de portefeuille 96,6% (2002: 97,6%). Gedurende het jaar is de bezettingsgraad beïnvloed door de relatief hoge leegstand van de nieuw opgeleverde en nog niet geheel verhuurde winkelcentra Keith Bridge Commons en Salem Road Station. De initiële leegstand van Keith Bridge Commons was 24,9%, terwijl deze aan het einde van het jaar was gedaald naar 12,7%. De leegstand van Salem Road Station bedroeg ultimo ,9%. Deze daalde gedurende 2003 tot 9,1%. Dividendvoorstel Voorgesteld wordt over 2003 USD beschikbaar te stellen voor dividenduitkeringen, of USD 1,12 per gewoon aandeel (2002: USD 1,09). De aandeelhouder kan een keuze maken: USD 1,12 kan in contanten worden genoten of als stockdividend, waarbij op 24 maart 2004 door de vennootschap zal worden vastgesteld hoeveel dividendbewijzen recht geven op één nieuw aandeel. Vooruitzichten 2004 DIM Vastgoed is van mening dat de huidige markt interessante mogelijkheden biedt om aandelen te verkopen en de opbrengsten daarvan aan te wenden voor investering in of uitbreiding van de portefeuille tegen aantrekkelijke rendementen. De directie heeft besloten om nieuwe aandelen uit te geven. Deze aandelen zullen, evenals in 2003 is gebeurd, op de markt worden gebracht steeds wanneer daarvoor een acceptabele prijs kan worden gerealiseerd en de opbrengst tegen een aantrekkelijk rendement kan worden geïnvesteerd. 2/2

3 Op basis van de huidige portefeuille en geldende inzichten, en onvoorziene omstandigheden voorbehouden, verwacht DIM Vastgoed voor 2004 een direct rendement van 8 à 10% en een indirect rendement van 1 à 3%. Dit betekent een totaalrendement van 9 à 13%. Bij de beoordeling van het nettoherwaarderingsresultaat (en derhalve het indirect rendement) moet in aanmerking worden genomen dat dit volatieler is dan de nettowinst (en het direct rendement) en dat het herwaarderingsresultaat over 2003 bovengemiddeld was door de significante daling in de kapitalisatiefactoren en daardoor hogere marktwaarden. De realisatie van het verwachte indirect rendement is in belangrijke mate afhankelijk van de ontwikkelingen op de onroerendgoedmarkt. Indien de voor 2004 verwachte resultaten worden gerealiseerd, is, bij handhaving van het huidige dividendbeleid, in 2005 een dividenduitkering mogelijk van USD 1,17 per aandeel over Het jaarverslag over 2003 zal op 1 maart 2004 gepubliceerd worden. De cijfers over de eerste drie maanden van 2004 worden donderdag 15 april a.s. voor opening van Euronext Amsterdam bekendgemaakt. De jaarlijkse algemene vergadering van aandeelhouders zal op woensdag 24 maart in Hotel Vianen plaatsvinden. Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met: De heer J.W. Dane Mevrouw J.C. Pek Directeur DIM Vastgoed controller DIM Vastgoed telefoon: telefoon: info@dimvastgoed.nl info@dimvastgoed.nl DIM Vastgoed NV is een closed-end vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. Het beleggingsbeleid is gericht op het behalen van een stabiel en aantrekkelijk rendement. DIM Vastgoed belegt daartoe in onroerend goed dat gelegen is in de vier zuidelijke staten van de Verenigde Staten (Florida, Georgia, North Carolina en South Carolina) en richt zich op de aankoop van reeds ontwikkelde wijkwinkelcentra en zogenoemde power centers met een hoge bezettingsgraad. Per 31 december 2003 had de portefeuille een waarde van USD 260,7 miljoen en een gemiddelde bezettingsgraad van 96,6%. De aandelen DIM Vastgoed zijn sinds 5 oktober 1999 genoteerd op de beurs van Euronext Amsterdam. 3/3

4 FINANCIËLE BIJLAGE Dit persbericht dient te worden gelezen in samenhang met het jaarverslag over 2003, dat op 1 maart 2004 zal verschijnen. De waardering van activa en passiva per 31 december 2003, alsmede de bepaling van het resultaat zijn geschied overeenkomstig de grondslagen zoals opgenomen in de toelichting op de jaarrekening De externe accountant heeft deze jaarrekening gecontroleerd en een goedkeurende accountantsverklaring afgegeven. KERNCIJFERS PER AANDEEL Aantal uitstaande aandelen Ultimo aantal uitstaande gewone aandelen Gemiddeld aantal uitstaande gewone aandelen Aantal uitstaande prioriteitsaandelen Winst per aandeel (USD) 1,27 1,35 Totaalresultaat per aandeel (USD) 1,98 1,64 Dividend per aandeel (USD) 1) 1,12 1,09 Intrinsieke waarde per aandeel (USD) - einde periode (vóór winstverdeling) 15,78 15,12 - begin periode (excl. (contant) dividend over voorgaand boekjaar) 14,03 13,59 Beurskoersen (USD) Hoogste koers 13,40 12,80 Laagste koers 11,65 10,50 Koers ultimo periode 13,30 12,55 1 Voorgesteld keuzedividend USD 1,12 per aandeel naar keuze in contanten of in aandelen, onder voorbehoud van goedkeuring door de algemene vergadering van aandeelhouders op 24 maart /4

5 BALANS (vóór winstverdeling) 31 december december 2002 ACTIVA Beleggingen Onroerend goed Vorderingen Vorderingen op huurders Overlopende activa Overige activa Vaste activa Liquide middelen Andere activa Totaal activa PASSIVA Eigen vermogen Aandelenkapitaal Agioreserve Herwaarderingsreserve Wettelijke reserve Algemene reserve Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen Voorzieningen Langlopende schulden Externe financiering Overige langlopende schulden Kortlopende schulden Externe financiering Overige kortlopende schulden Totaal passiva Intrinsieke waarde per aandeel (USD) 1) 15,78 15,12 1) Berekend op basis van uitstaande aandelen per 31 december 2003 (per 31 december 2002: uitstaande aandelen. 5/5

6 WINST-EN-VERLIESREKENING 4e kwartaal Boekjaar / / Inkomsten uit beleggingen Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten Nettohuuropbrengsten Lasten Financieringslasten - netto Afschrijvingen Beheerkosten Totaal lasten Resultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting Nettowinst Herwaardering onroerend goed Dotatie voorziening latente belastingverplichtingen Afschrijvingen Beheerkosten Nettoherwaarderingsresultaat Totaalresultaat Nettowinst per aandeel (USD) 1) 0,32 0,33 1,27 1,35 Indirect resultaat per aandeel (USD) 1) 0,38 0,14 0,71 0,29 Totaalresultaat per aandeel (USD) 1 0,70 0,47 1,98 1,64 1) Berekend op basis van het gewogen gemiddelde aantal in omloop zijnde aandelen van aandelen (2002: aandelen). 6/6

7 MUTATIES IN HET EIGEN VERMOGEN Stand aan het begin van de periode Winstverdeling voorgaand boekjaar Totaalresultaat Verkoop aandelen Stand aan het einde van de periode VERKORT KASSTROOMOVERZICHT Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto kasstroom Liquide middelen aan het begin van de periode Liquide middelen aan het einde van de periode /7