Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Kapitalisatiefactor

Transcriptie

1 Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Kapitalisatiefactor Waardepeildatum 1 januari 2008

2 Colofon Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2008 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2008 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 2 van 15

3 VOORWOORD Voor u ligt de landelijke taxatiewijzer Kapitalisatiefactor naar waardepeildatum 1 januari Deze taxatiewijzer is in opdracht van de VNG tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht en de taxatiebedrijven Oranjewoud, Taxon, TOG Nederland en SenS Vastgoed. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 3 van 15

4 Wijzigingen ten opzichte van de vorige Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2007 versie 1.0 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2007 versie 1.0 Hoofdstuk Onderwerp Wijziging 1.2 Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Kapitalisatiefactor 2 Het bruto aanvangsrendement Geen wijzigingen Toegevoegd is een stappenplan met een theoretische uitwerking van de KF berekening. Bijlage 1 Rekenblad Kapitalisatiefactor Aangepast naar waardepeildatum Wijzigingen ten opzichte van de vorige Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2008 versie 1.0 Hoofdstuk Onderwerp Wijziging 1.2 Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Wijziging aangebracht op pag. 7, een na laatste alinea. Laatste volzin verwijderd, heeft na bovenstaande aanpassing geen waarde meer. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 4 van 15

5 INHOUDSOPGAVE 1 Strekking van deze taxatiewijzer Algemeen Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Kapitalisatiefactor 6 2 Het bruto aanvangsrendement (BAR) Inleiding Opbouw BAR Het Netto aanvangsrendement Exploitatielasten Correctie kosten koper 12 Bijlage 1 Rekenblad Kapitalisatiefactor Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 5 van 15

6 1 Strekking van deze taxatiewijzer 1.1 Algemeen De taxatiewijzer die voor u ligt omvat kengetallen en parameters en dient als hulpmiddel om de kapitalisatiefactor te bepalen binnen de huurwaardekapitalisatiemethode. De kengetallen en parameters zijn richtbedragen. Het is van belang dat gemeenten en voor hen werkende taxateurs door permanente marktanalyse steeds deze kengetallen controleren en ook nader onderbouwen met lokale en/of regionale transactieprijzen van soortgelijke niet-woningen. Op dit moment is het nog niet mogelijk om alle gegevens die gebruikt worden om op de in deze taxatiewijzer beschreven wijze de kapitalisatiefactor te berekenen (onderhoudskosten, vaste lasten, beheerskosten, leegstandsrisico, risico-opslag) vast te leggen in de WOZ-administratie. Ook is het niet mogelijk om deze gegevens uit te wisselen tussen applicaties. Met de Waarderingskamer vindt overleg plaats over de vraag welke gegevens per getaxeerd object moeten worden vastgelegd, de definitie van deze gegevens en de wijze waarop deze gegevens uitgewisseld kunnen worden. Wanneer een gemeente of taxateur nog een andere wijze van bepaling van de kapitalisatiefactor hanteert, kunnen de kengetallen in deze taxatiewijzer echter een nuttig hulpmiddel vormen. 1.2 Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Uitgangspunten Wet WOZ Voor het bepalen van de kapitalisatiefactor moet volgens de Waarderingsinstructie aansluiting worden gezocht bij verkooptransacties welke voldoen aan de ficties zoals genoemd in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ. Hierin staat dat het onbezwaarde eigendom moet kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik neemt rekening houdende met de staat waarin de zaak zich bevindt. Uitsluitend deze transacties voldoen aan de WOZ-ficties. Het gaat om transactiecijfers rondom de waardepeildatum. De gerealiseerde transacties worden gedeeld door ofwel de gerealiseerde huur rondom de datum verkoop of, als deze niet beschikbaar is, de getaxeerde huurwaarde op de waardepeildatum. De formule is dan als volgt: Kapitalisatiefactor (Kf) = verkoopwaarde t=1 bruto jaarhuur t=1 In de praktijk echter blijkt het een zeldzaamheid dat er transacties zijn die voldoen aan alle WOZ-ficties. De transacties welke in de markt plaatsvinden, zijn vrijwel alle beleggingstransacties in verhuurde staat al dan niet met de verplichting tot het betalen van erfpacht. De gerealiseerde bruto-aanvangsrendementen zijn dus niet direct bruikbaar voor de bepaling van een WOZ-conforme kapitalisatiefactor. Aangezien er met de uitzonderlijke gevallen waarin er sprake is geweest van een verkoop in lege staat, een onvoldoende dekkend referentiestelsel opgebouwd kan worden, kan worden aangesloten bij de transacties welke wel voorhanden zijn, te weten de beleggingstransacties. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 6 van 15

7 Om de beleggingstransacties c.q. de verkoopcijfers in verhuurde staat te kunnen gebruiken, dient er dus een vertaalslag plaats te vinden om van een kapitalisatiefactor in verhuurde staat naar een kapitalisatiefactor te komen. Daarbij moet inzichtelijk worden gemaakt in hoeverre er rekening is gehouden met leegstand, erfpacht en de ontwikkeling van markthuren: de voornaamste oorzaken van de verschillen tussen een taxatie conform de WOZ-ficties en een markttransactie in verhuurde staat. Deze taxatiewijzer is opgebouwd met als uitgangspunt de zogeheten bottom-up- methode. Dat wil zeggen dat de taxateur met behulp van deze taxatiewijzer van onderaan de kapitalisatiefactor opbouwt en bepaalt. Hiervoor wordt het netto aanvangsrendement (NAR) als uitgangspunt genomen. Hieronder wordt de bewerking in een aantal stappen besproken. Stap 1 is het verminderen van de bruto huur (100%) met de exploitatie kosten die in een percentage van de bruto huur worden uitgedrukt. De uitkomst hiervan is het netto huur percentage. Stap 2 is het bepalen van het netto aanvangsrendement. Deze bestaat uit een basis rendement en een risico-opslag. De som van deze twee percentages vormen samen het netto aanvangsrendement. Deel 1 door deze som. De uitkomst is de netto kapitalisatiefactor. Stap 3 is het corrigeren van de netto kapitalisatiefactor naar een bruto kapitalisatiefactor en gebeurt in twee stappen. Eerst wordt het percentage van de netto huur (zie stap 1) vermenigvuldigd met de netto factor (zie stap 2). Hierna wordt de zojuist verkregen uitkomst gedeeld met kosten voor de koper (zie bijlage). De voor WOZ ficties gecorrigeerde BAR wordt verkregen door de bruto kapitalisatiefactor te delen door 100 procent. Bovenstaande stappen zijn terug te vinden in het rekenblad kapitalisatiefactor. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 7 van 15

8 2 Het bruto aanvangsrendement (BAR) 2.1 Inleiding Om de waarde van courant vastgoed te bepalen, zijn diverse waarderingsmethodieken voorhanden, zoals de directe vergelijkende benadering, de ratiomodellen en de discounted cash-flow methode (DCF). De waarderingsmethode die gebruik maakt van het aanvangsrendement valt onder de tweede categorie, de ratiomodellen. Het is samen met de DCF-methode de meest gebruikte waarderingsmethode bij courant vastgoed, maar ook bij de bepaling van de koop- of verkoopprijs van commercieel vastgoed speelt het aanvangsrendement een belangrijke rol. De waarde van een investering in een object dat bestemd is voor verhuur kan door middel van het aanvangsrendement worden vastgesteld. In de praktijk wordt het aanvangsrendement ook gebruikt als maatstaf bij aan- en verkoopbeslissingen, waardoor het aanvangsrendement een redelijk betrouwbare indicatie geeft van de markt voor courante onroerende zaken. 2.2 Opbouw BAR BAR is opgebouwd uit een netto risicovrij rendement, een risico-opslag en een component voor exploitatielasten en leegstand. Daarnaast vinden er kapitaalcorrecties plaats welke geen structureel karakter hebben. Netto aanvangsrendement 1 Basisrente 2 Opslagrisico Exploitatielasten 1. Onderhoudskosten 2. Vaste Lasten 3. Beheerskosten 4. Leegstandsrisico 2.3 Het Netto aanvangsrendement In beginsel gaat men voor de bepaling van het netto aanvangsrendement uit van een risicovrije rentevoet plus een risicopremieopslag. Daarvoor dient een risicovrij rendement bepaald te worden. Voor wat betreft dit risicovrije rendement baseert men zich op het percentage voor staatsleningen met een looptijd van 10 jaar Basisrente Voor het bepalen van het risicovrije rendement wordt aangesloten bij de rendementen op staatsleningen op 1 januari van het jaar. De basisrente voor 1 januari 2008 is vastgesteld op 4,13%. (Bron: DNB, jongste tienjarige staatslening) Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 8 van 15

9 2.3.2 Risico-opslag op vastgoed Naast het risicovrije rendement wat bepaald moet worden, is er nog een extra risico. Dit is het extra risico dat een vastgoedbelegging ten opzichte van een belegging in staatsobligaties met zich meebrengt. Dit zal vertaald moeten worden in een risicopremie bovenop het risicovrije deel. Deze is onder andere afhankelijk van de kans op leegstand, het soort huurder, het soort vastgoed en een algemeen economisch risico. In de praktijk blijkt dat de bepaling van de risicoopslag een complexe zaak is. Bij de analyse van transacties uit de markt zijn de meeste elementen van een kapitalisatiefactor-opbouw, zoals rendementen op staatsleningen, vaste lasten, exploitatielasten en actuele huurwaarden, betrekkelijk eenvoudig uit de markt te destilleren. Dit kan plaatsvinden aan de hand van publicaties, contracten en beschikbare gegevens van de betrokken transactie. De risico-opslag kan bijvoorbeeld bepaald worden door verkooptransacties te analyseren. Met behulp van een methode van eliminatie aan de hand van de elementen welke wel bekend zijn, is het mogelijk uit de transacties een marktconform risico-opslag percentage te halen. Gemiddeld blijkt uit marktanalyse dat de risico-opslag tussen de 0,5% en de 2,5% ligt. De hoogte neemt toe naarmate de locatie en de kwaliteit van het vastgoed slechter worden en het soort vastgoed meer risicovol is om in te beleggen. Tabel risico-opslag Kantoren Winkels Bedrijven 0,5% - 2,5% 0,0% - 3,5% 2,0% - 2,5% Tabel 1: Gemiddelde risico-opslagen per soort object 2.4 Exploitatielasten De exploitatielasten zijn de periodiek terugkerende uitgaven die aan een vastgoed gebonden zijn en die voor rekening van de eigenaar komen. De uitgangspunten zijn weliswaar een waarde voor eigenaar/gebruiker, echter een eigenaar die voor eigen gebruik aankoopt, zal in een concurrerende markt nooit minder kunnen betalen dan een eigenaar die aankoopt voor de verhuur. Onderhoudskosten als percentage van de huur Voor het bepalen van de onderhoudskosten kan worden uitgegaan van de daadwerkelijke kosten die in het exploitatieoverzicht worden verwerkt. Wanneer wordt uitgegaan van de onderhoudskosten als percentage van de huur, ligt dit veelal tussen de 1% en 8% van de huurinkomsten per jaar. Dit betreft dan een gemiddelde over een looptijd van circa 10 jaar. Het percentage verschilt nogal per soort vastgoed en het huurniveau op de betreffende locatie. De bandbreedte is daardoor groot. Kantoren Kantoorpanden worden meestal eenmaal in de jaar gerenoveerd om ze weer aan te passen aan de actuele tijdseisen. De onderhoudskosten zullen in die gevallen veelal liggen tussen de 3% en 4%. Indien een kantoorpand niet meer aan de actuele tijdseisen voldoet, bedragen de onderhoudskosten ongeveer 4,5 % tot 8% van de huur. Voor kantoren is van belang of het om een toplocatie gaat en of het een monumentaal pand betreft. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 9 van 15

10 Winkels Winkelpanden worden eenmaal in de 5-10 jaar gerenoveerd om ze weer aan te passen aan de actuele tijdseisen. De onderhoudskosten zullen in die gevallen liggen tussen de 1% en 4%. De hoogte is afhankelijk van het huurniveau van de locatie. In een grootstedelijke centrumwinkellocatie met een huur van meer dan 1.000,- per m 2 vvo zal de onderhoudscomponent procentueel afnemen naar minder dan 1% van de huur. Indien een winkelpand niet meer aan de actuele tijdseisen voldoet, bedragen de onderhoudskosten 2% tot 4%. Bedrijven Bedrijfspanden worden in het algemeen een keer in de jaar gerenoveerd om ze weer aan te passen aan de actuele tijdseisen. De onderhoudskosten zullen in de praktijk veelal liggen tussen de 5% en 7%. Indien een bedrijfspand niet meer aan de actuele tijdseisen voldoet bedragen de onderhoudskosten 7% tot 10%. Tabel onderhoudskosten In % van de huur Kantoren Ouderdom 1990 heden 3,0% - 4,0% ,0% - 5,0% Voor ,0% - 8,0% Tabel onderhoudskosten In % van de huur In % van de huur Winkels Toplocatie Gemiddelde locatie Ouderdom 1990 heden 1,0% - 2,0% 2,0% - 2,5% ,0% - 2,5% 2,5% - 3,0% Voor ,5% - 3,0% 3,0% - 4,0% Tabel onderhoudskosten In % van de huur Bedrijven Gemiddelde locatie Ouderdom 1990 heden 5,0% - 7,0% ,0% - 8,0% Voor ,0% - 10,0% Vaste lasten In de berekening van de vaste lasten wordt normaliter rekening gehouden met de gemeentelijke lasten, zoals onroerende-zaakbelasting (ozb), rioolrechten en met de verzekeringslasten. Gemeentelijke lasten Voor de gemeentelijke lasten voor alle gemeenten in Nederland wordt verwezen naar de vastgoedexploitatiewijzer van de FGH vastgoedexpertise, AAM Koëter Vastgoed Beheer BV en Vastgoedmarkt. Verzekeringen Kantoorpanden Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 10 van 15

11 Voor het berekenen van de kapitalisatiefactor kan worden uitgegaan van een bandbreedte voor de vaste lasten voor verzekeringen en gemeentelijke lasten van 2,0% tot 3,5% van de huurwaarde. Winkelpanden Voor het berekenen van de kapitalisatiefactor kan worden uitgegaan van een bandbreedte voor de vaste lasten voor verzekeringen en gemeentelijke lasten van 2,0% tot 3,5% van de huurwaarde. Bedrijfspanden Voor het berekenen van de kapitalisatiefactor kan worden uitgegaan van een bandbreedte voor de vaste lasten voor verzekeringen en gemeentelijke lasten van 3,5% tot 9,0% van de huurwaarde Beheerskosten Hieronder worden verstaan de vergoedingen die door professionele beheerders voor het beheren van bedrijven en kantoren in rekening worden gebracht. Voor de activiteiten die betrekking hebben op de serviceverlening (servicekosten) en verhuur worden de beheerders meestal afzonderlijk betaald. Beheervergoedingen zijn niet zonder meer in eenheidsprijzen of percentages van de huur uit te drukken, maar zijn afhankelijk van de complexiteit, het aantal verhuurbare eenheden, hoogte van de huur, bemiddeling bij verhuurcontracten, ligging en de opdracht van het te leveren beheerwerk etc. De hieronder benoemde percentages zijn slechts gemiddelden zoals deze door professionele beheerders worden gehanteerd en zijn exclusief BTW. Het administratieve beheer zoals dat voor beleggingspanden wordt berekend, is niet in het onderstaande overzicht opgenomen vanwege het feit dat dit alleen voor beleggingspanden geldt en in de Wet WOZ niet wordt uitgegaan van de beleggingswaarde. Kantoren voor kantoren met een hoog huurniveau 2% tot 2,5% van de bruto huur. voor kantoren met een laag huurniveau 3% van de bruto huur. bij grote kantoorobjecten met een of meerdere huurders van alleen het technische beheer afhankelijk van het huurniveau, 1% tot 1,5% van de bruto huur. Winkelpanden voor winkelstrips en winkelcentra, afhankelijk van het huurniveau, 3% tot 4% van de bruto huur. voor individuele winkels op de betere locaties (A en B) met veelal een hoog huurniveau, 1% tot 2% van de bruto huur. bij winkels, winkelstrips en winkelcentra vaak alleen technisch beheer, afhankelijk van het huurniveau, voor 1% tot 1,5% van de bruto huur. Bedrijfspanden voor bedrijfspanden afhankelijk van het huurniveau 2% tot 3% van de bruto huur. voor bedrijfsverzamelgebouwen, afhankelijk van het huurniveau 3% tot 5% van de bruto huur. (Bron: vastgoedexploitatiewijzer van de FGH vastgoedexpertise, AAM Koëter Vastgoed Beheer BV en Vastgoedmarkt.) Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 11 van 15

12 2.4.3 Leegstandsrisico Leegstand kent drie belangrijke vormen: 1. Structurele leegstand; dit is de leegstand ten gevolge van markttechnische omstandigheden. In dit geval ligt het aanbod hoger dan de vraag (markt) of is het gebouw in kwestie moeilijk te verhuren door veroudering, locatie etc. Structurele leegstand uit zich tevens in een lagere huurwaarde per vierkante meter. Indien het effect van structurele leegstand volledig wordt verwerkt in de huurwaarde per vierkante meter, zal de invloed op de kapitalisatiefactor nihil zijn. 2. Mutatieleegstand; hiervan is sprake zodra de huurovereenkomst is beëindigd en er geen nieuwe huurder is gevonden die het object op hetzelfde moment in gebruik wil nemen. Is er sprake van voortdurende mutatieleegstand dan zal dit in de huurderving moeten worden opgenomen. 3 Aanloopleegstand is tot twee jaar na de oplevering een eenmalige correctiepost, dat op basis van de contante waarde wordt berekend. Daarna wordt het structurele leegstand die in de exploitatielasten dient te worden opgenomen. Daar markttransacties vrijwel zonder uitzondering in verhuurde staat zijn geweest, is voor de bepaling van het leegstandsrisico alleen de mutatieleegstand van belang. Hiervoor wordt gemiddeld 4% tot 6% van de huur gereserveerd. De mate van courantheid hangt af van de locatie, het bouwjaar, eventuele renovatie, de grootte, de kwaliteit en het voorzieningenniveau van het object. Leegstand hoort bij vastgoed. Eigenaren van commercieel vastgoed houden structureel rekening met 3-5% leegstand. Indien dit percentage hoger is, is sprake van excessieve leegstand die invloed heeft op de uiteindelijke waardebepaling. De mate van leegstand is dan afhankelijk van de vigerende marktsituatie op de peildatum. Als uitgangspunt bij de waardebepaling geldt meestal een contractperiode van 10 jaar. Dat wil zeggen dat dan maximaal 6 maanden structurele leegstand als normaal kan worden beschouwd. Indien contractperioden van 5 jaar veelvuldig voorkomen is een periode van 6 maanden niet uitzonderlijk maar is 3 maanden leegstand normaal. 2.5 Correctie kosten koper Als de WOZ-waarde via een bottom-up methode wordt bepaald, dan dient gecorrigeerd te worden vanwege kosten koper. Dit zijn de kosten die een koper moet maken om het eigendom van de onroerende zaak te verwerven en bestaat uit overdrachtsbelasting of omzetbelasting, makelaarskosten en notariskosten Notariskosten en makelaarskosten Voor wat betreft de WOZ-waarde wordt uitgegaan dat bij het bepalen van de kosten koper altijd een notaris en een makelaar wordt ingeschakeld. De kosten zijn degressief en afhankelijk van hoogte van de koopsom en dus van de WOZ-waarde Overdrachtsbelasting versus omzetbelasting Er kunnen zich twee situaties voordoen waarbij rekening dient te worden gehouden met fiscale consequenties bij aan en verkoop van onroerende zaken: of er is sprake van Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 12 van 15

13 overdrachtsbelasting, of er is sprake van omzetbelasting (BTW). Het betreft hier uitsluitend de belasting die betrekking heeft op het vastgoedobject en heeft geen betrekking op de BTWpositie van de vigerende eigenaar of huurder omdat immers wordt uitgegaan van een lege overdracht aan nieuwe eigenaren en gebruikers Overdrachtsbelasting Overdrachtsbelasting bedraagt 6% van de koopsom en dus van de verkoopwaarde. Overdrachtsbelasting wordt in mindering gebracht op de WOZ-waarde omdat de WOZ waarde de verkoopwaarde representeert. Overdrachtsbelasting wordt geheven over transacties van bestaande bouwwerken Omzetbelasting (BTW) Als gevolg van het bepaalde in art. 11, eerste lid aanhef en letter a, Wet op de omzetbelasting 1968 kan een onroerende zaak, indien het meer dan twee jaar in gebruik is, vrij van omzetbelasting worden geleverd. In die gevallen wordt overdrachtsbelasting over de aankoopprijs geheven. Bij nieuwe niet-woningen wordt alleen omzetbelasting betaald indien er een (fictieve) transactie plaatsvindt binnen twee jaar na eerste ingebruikname. Volgens de jurisprudentie betekent dit dat in deze periode de omzetbelasting (BTW) wel een waardebepalende factor voor de WOZwaarde is en zal daarom in deze periode de WOZ-waarde gewaardeerd worden inclusief BTW. In een concurrerende markt is het echter de vraag in welke mate aankopende partijen bereid zijn de BTW als extra bedrag in de verkoopprijs te vergoeden. Deze taxatiewijzer adviseert daarom in het algemeen ook binnen de periode van twee jaar om de kapitalisatiefactor te berekenen conform het hier gepresenteerde rekenmodel. In bijzondere gevallen waarin de mogelijk waardeverhogende invloed van de omzetbelasting op de WOZ-waarde in de eerste twee jaar na oplevering wel van belang is, bijvoorbeeld in verband met een vergelijking met de gecorrigeerde vervangingswaarde, wordt geadviseerd in overleg te treden met belanghebbenden. De te analyseren transacties vermelden de koopsommen exclusief de wettelijke transactiekosten (hierna k.k). Wanneer uitgegaan wordt van de in het kadaster vermelde transactieprijzen, zal de uitkomst van de analyse resulteren in een gemiddelde kapitalisatiefactor k.k. Eventuele omrekeningen zijn dan overbodig. Hierna is een tabel opgenomen van kosten koper zoals genoemd in de vastgoedexploitatiewijzer van de FGH vastgoedexpertise, AAM Koëter Vastgoed Beheer BV en Vastgoedmarkt. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 13 van 15

14 Koopsom OVB Transport Bemiddelings Kosten koper Kosten koper kosten kosten totaal totaal in % ,8% ,3% ,2% ,1% ,1% ,1% ,1% ,1% ,1% ,1% ,0% ,0% ,0% ,0% ,9% ,9% ,9% ,9% ,9% ,9% ,8% ,8% ,8% (Bron: Vastgoed exploitatiewijzer 2008 FGH) 6,8% Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 14 van 15

15 Bijlage 1 Bijlage 1 Rekenblad Kapitalisatiefactor Bruto aanvangsrendement methode Invulinstructie Algemene en objectgegevens (1) Alleen de grijze vlakken kunnen worden ingevuld Adres Waardepeildatum Algemene en objectgegevens invullen Objectcode Situatiedatum Objectnummer Taxatiedatum Gebruiker Taxateur Exploitatiekosten (2) ( 2.4) 2Exploitatiekosten %v huur Percentages van de exploitatiekosten invullen Onderhoudskosten ( 2.4.1) 10,0% (als percentage van de huur) Vaste lasten ( 2.4.2) 5,0% Beheerskosten ( 2.4.3) 2,0% Leegstandsrisico ( 2.4.4) 5,0% Totaal 22,0% Leegstand uitgedrukt in maanden per 10 jaar maanden 6 Leegstandstermijn over 5 of 10 jaar invullen Netto huur als %van de brutohuur 78,0% Yield Basisrendement ( 2.3.1) 4,13% Opslagrisico (3) ( 2.3.2) 2,00% 3 Opslagrisico invullen Netto yield 6,1% Netto factor (1 / Netto yield) 16,3 Netto huur %* Netto factor 12,7 Correctie kosten ( 2.5) Correctie kosten koper (4)( 2.5) 7,0% 4Percentage aankoopkosten invullen Kapitalisatiefactor Brutofactor (afgerond op 1 decimaal) 11,9 Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 15 van 15 Versie 1.2