WOZ, WAW, BTW, en andere actualiteiten

Transcriptie

1 WOZ, WAW, BTW, en andere actualiteiten WAARDERINGSKAMER mr. J.G.E.Gieskes

2 Programma Feiten over de WOZ Uitgangspunten WOZ-waardering Werken aan winst Omzetbelasting Informeel contact Randvoorwaarden van de toezichthouder Openbaarheid woningwaarden

3 Feiten over de WOZ Landelijk beeld: 8,5 mln beschikkingen 3,4% bezwaren Aandeel ncnp stijgt (4, 12, 20%) 45% krijgt (gedeeltelijk) gelijk Ncnp niet beter dan belastingplichtige zelf

4 Resultaten WAARDERINGSKAMER

5 Feiten over de WOZ Opbrengst: nadert 10 miljard Kosten dalen tot 150 mln Per object opbrengst 1250 kost 17 Na bezwaar en beroep blijft 99,8% van de oorspronkelijke waarde in stand

6 Aandacht en vertrouwen Transparantie werkt, black box niet Goede gegevens zijn nodig Vooral door huidige markt Het blijft een zo goed mogelijke schatting van de marktwaarde op een bepaalde datum Vakbekwame mensen Communicatieve vaardigheden

7 Uitgangspunten WOZ-waarde Waarderingsvoorschriften/ficties Waarderen van woningen (model) Niet-woningen: WEV Gecorrigeerde vervangingswaarde Taxatiewijzers

8 Waarderingsvoorschriften De WOZ-waarde is de waarde: indien de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen; de verkrijger de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. Fictie: alle rechten in één hand De zaak, niet de rechten

9 Waarderingsvoorschriften (2) De prijs die een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper na zorgvuldige voorbereiding overeen zouden komen bij een veronderstelde verkoop Vraagteken bij veiling, familie etc.

10 Modelmatige waardebepaling Vergelijkingsmethode Modelmatige waardebepaling Methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn Diverse typen taxatiesystemen meer statistisch meer gericht op groepen

11 Woningen Taxatieverslag Marktgegevens van de woning zelf Verkopen van vergelijkbare woningen met kenmerken om te vergelijken Geen optelsom:grond plus woning Geen vermenigvuldiging: kubieke meters maal eenheidsprijs

12 Taxatieverslag Eisen aan taxatieverslag vergelijken met woningen: zelfde buurt; zelfde type zelfde prijsklasse (35% marge) maar die zijn niet altijd verkocht door systematische vergelijking meer verkopen beschikbaar

13 Taxatierapport Verklaring (handtekening) Rapport van opname Waardebegrip rechten Taxatieverslag Vergelijking zichtbaar gemaakt

14 Bijzondere aspecten Nieuwbouwwoning VON-prijs plus Vergelijking met "doorverkopen" Toestandspeildatum Woning in aanbouw Stichtingskosten (wel optelsom) Appartementen wat is gemeenschappelijk

15 Bijzondere aspecten (2) Bodemverontreiniging Saneringskosten versus overlast Invloed op verkoopbaarheid Asbest, betonschade, palenpest Overlast door omgeving Objectief versus subjectief Makelaar versus belastingadviseur

16 Niet-woningen Waarde in het economische verkeer Huurmarkt kantoren winkels bedrijfsruimten Vergelijking (agrarisch) Discounted cash flow berekeningt

17 Niet-woningen (2) Actuele huurwaarde dus niet huurprijs, maar markthuurprijs op waardepeildatum geen landelijke registratie (vgl Kadaster) getaxeerd met vergelijkingsmethode Kapitalisatiefactor afgeleid uit verkopen afgeleid uit gewenst rendement

18 Beleggingswaarde vs WOZ kapitalisatie van huidige huurprijs minus risico dat huurder vertrekt plus kans dat ik nieuwe huurder vind WOZ-waarde kapitalisatie van objectieve huurwaarde rekening houdend met gemiddelde leegstand op locatie

19 Objectieve WOZ-waarde verschillen kunnen groot zijn huurprijs hoger (lager) dan marktprijs stabiele huurder subjectief leegstandsrisico zeker bij huurwoningen gereguleerde huurprijs

20 Gecorrigeerde vervangingswaarde De vervangingswaarde rekening houdend met: aard en bestemming technische veroudering functionele veroudering Wanneer? geen andere gegadigde (geen koper)t

21 GVW > WEV GVW = WEV, tenzij niemand mag of kan gebruiken geen of zeer beperkte marktactiviteit bijzondere installaties Ter voorkoming van waarde nihil Wel subjectieve elementen Omzetbelasting

22 Vervangingswaarde kengetallen voor bouwkosten analyse nieuwbouw (WOZ-datacenter) landelijke kengetallen (taxatiewijzers) driedelige opbouw ruwbouw afbouw/inrichting installaties

23 Technische veroudering Afschrijving over verwachte levensduur tot restwaarde per onderdeel (ruwbouw, etc.) Herziening van verwachte levensduur

24 Functionele veroudering Economische veroudering = Verandering van behoefte Verandering van bouwwijze Correctie voor doelmatigheid Correctie voor excessieve gebruikskosten

25 Bedrijfswaarde Waarde voor onroerende zaak uitgaande van huidige bedrijfsvoering DCF berekening In WOZ: geobjectveerd: GVW rekening houdend met de economische situatie in de bedrijfstak geen beloning voor slecht ondernemerschap Nooit lager dan WEV

26 Benuttingswaarde Waarde voor onroerende zaak uitgaande van mogelijke benutting dus niet van cultuurhistorische betekenis Verkleining verschil met rijksmonumenten DCF berekening Nooit lager dan WEV Relatief klein aantal objecten

27 Werktuigenvrijstelling roerend/onroerend werktuig = dienstbaar aan productie dus niet dienstbaar aan gebouw op zich een gebouwd eigendom bahco theorie en uiterlijke herkenbaarheid Verwijderbaar (zonder beschadiging van betekenis)t

28 Tariefverlaging Vpb Tarief van 29,6 naar 25,5% (2007) Thans 20% tot en met , erboven 25% Wie betaalt dat? Vastgoed voor 1,7 mrd Hoe? Beperken afschrijvingsmogelijkheden WOZ waarde

29 IB/Vpb Berekening winst uit onderneming WOZ gebruikt bij afschrijving op gebouwen Gebouw is opstal, ondergrond en aanhorigheden Niet meer afschrijven op onderdelen

30 Werken aan winst (2) Afschrijven op onroerende zaak tot 100% WOZ-waarde (verhuurd) 50% WOZ-waarde (eigen gebruik) tenzij de boekwaarde al lager is groot belang vermindering

31 Werken aan winst (3) Niet als meer dan 70% wordt verhuurd Leegstand in afwachting van verhuur telt als bestemd voor verhuur

32 Werken aan winst (4) Duidelijkheid op welke onderdelen nog onbegrensd kan worden afgeschreven: Onderdelen buiten WOZ-waarde Werktuigenvrijstelling Onderdelen die niet behoren tot gebouw met ondergrond en aanhorigheden

33 Omzetbelasting alleen GVW, want subjectief Bodemverontreiniging aftrek saneringskosten Werktuigenvrijstelling wegnemen verschil roerende en onroerende werktuigen

34 Omzetbelasting (2) BTW positie (juridische) eigenaar maatgevend Welke activiteiten verricht hij Belast Vrijgesteld (o.a. onderwijs, sport, ziekenhuizen, banken en verzekeraars) Overheid, tenzij btw-compensatiefonds Mengvorm: toerekenen naar rato

35 Omzetbelasting (3) Volg de toerekening van de inspecteur Meer onderzoek nodig Vraag: waarom niet altijd ex BTW?

36 Doorbraak in dienstverlening Prima initiatief voor de WOZ Vertrouwen: wie kent zijn pand het best? Goed om te laten zien wat je weet Onbezoldigd gemeenteambtenaar Helpt bij 20% per jaar controleren Doelmatig

37 Informeel contact Informeel contact geeft spectaculaire resultaten Met gebruik van basisregistraties en overige digitaal beschikbare informatie kun je veel bereiken Sneller antwoord dan via bezwaar of ncnp Zelfde kansen eigen actie of ncnp

38 Randvoorwaarden bij toezicht Objectieve waardebepaling Als iemand gelijk heeft moet hij dat ook krijgen Als iemand geen gelijk heeft MAG hij dat ook niet krijgen! Bewaak: Marktconform Correcte onderlinge waardeverhoudingen Domino

39 Randvoorwaarden bij toezicht (2) De burger mag wel zelf aan de knoppen zitten MAAR Uiteindelijk beslist de gemeenteambtenaar Rechtsgelijkheid Rechtszekerheid DUS Controle op mutaties is nodig

40 Randvoorwaarden bij toezicht (3) Mondige burger niet beter behandelen dan andere Twee-onder-een-kap en verschillende belangen Appartementen en consistentie Wat mag wel en wat kan niet?

41 Randvoorwaarden bij toezicht (4) Kwaliteitseisen Waarderingskamer Instemmen beschikkingen kan aan voorwaarden gebonden zijn Aanpassingen in het bestand WOZ-paradox

42 Openbaarheid woningwaarden Iedereen mag vergelijken Straatwand en overkant In de loop van 2014 Belang bij te lage waarde!

43 Belang bij te lage WOZ-waarde Aanpassing artikel 29 Informeel contact kan, bezwaar kan ook Gevolgen breder gebruik WOZ-waarde

44 Dank voor de aandacht! Contact: