WOZ in de vennootschapsbelasting

Transcriptie

1 WOZ in de vennootschapsbelasting Vpb en de Wet WOZ 18

2 Agenda 1. Wie ben ik? 2. Wat zien wij in de markt rondom vastgoed? 3. WOZ in relatie tot de Vennootschapsbelasting A. Openingsbalans B. Afschrijven C. Afwaarderen 4. WOZ in relatie tot de Verhuurderheffing 5. Jullie vragen? 2

3 1. Wie ben ik? Erasmus Universiteit, Tias Nimbas ASRE Joop Kluft Rechtsvergelijkend onderzoek naar belastingplicht Overheidsbedrijven in Europees perspectief Vastgoedfondsen Partner in de Publieke Sector: Woningcorporaties, zorg, overheden 3

4 2. Wat zien wij in de markt rondom vastgoed? 4

5 2. Wat zien wij in de markt rondom vastgoed? Naar een nieuw speelveld met nieuwe kenmerken zoals andere spelers! 1. Van nieuwbouw naar renovatie en transformatie 2. Van kantoren naar hotels en zorg 3. Van bankfinanciering naar gelieerd+ financiering inclusief DBFMO 4. Van altijd winst naar (nog te) vaak verlies 5. Van gesloten naar transparant 6. Van.? En dat zien we terug in de Vpb juist ook in binnenlandse verhoudingen. 5

6 3. WOZ in relatie tot de Vennootschapsbelasting (1/2) A. Openingsbalans (WOZ als invulling van WEV?) Fiscale openingsbalans Debet Credit Vastgoed (op basis van WOZ) 100 Eigen vermogen 100 Fiscale eindbalans Debet Credit Vastgoed (op basis van WEV) 120 Eigen vermogen 120 Vennootschapsbelasting over Fiscale openingsbalans Debet Credit Vastgoed (op basis van WOZ) 115 Eigen vermogen 115 Fiscale eindbalans Debet Credit Vastgoed (op basis van WEV) 120 Eigen vermogen 120 Vennootschapsbelasting over

7 3. WOZ in relatie tot de Vennootschapsbelasting (2/2) B. Afschrijvingen / C. Afwaardering WOZ-waarde Fiscale boekwaarde 25 0 Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3 Jaar 4 WOZ in de vennootschapsbelasting 7

8 4. WOZ in relatie tot de Verhuurderheffing D. Verhuurderheffing Grondslag is de totale WOZ-waarde van het bezit - Heffing loopt op tot meer dan 1 maand huur per woning! - Heffingsvermindering voor: bouw en renovatie in Rotterdam Zuid; sloop en samenvoegen van woningen in de krimpgebieden (Zuid Limburg, Groningen en Friesland) en Rotterdam Zuid; en commercieel vastgoed ombouwen tot huurwoningen. - Aangifte moet uiterlijk 1 oktober zijn ingediend en betaald. 8

9 5. Jullie vragen (1/7) A. Openingsbalans Zie hiervoor Dus: waarderen vastgoed In beginsel waarde in het economisch verkeer maar praktisch speelt WOZ een belangijke rol? Vooral bij woningen en maatschappelijk vastgoed: zie woningcorporaties Wet Vpb bevat belangrijke beperking bij afschrijven: bodemwaarde Raakt vooral ook woningen: combinatie WOZ methodiek en woningwaardemethodiek NB anders bij afwaarderen! 9

10 5. Jullie vragen (2/7) B. Afschrijvingen 1. Afschrijven op vastgoed Op grond wordt niet afgeschreven Bodemwaarde 100% (eigen gebruik) of 50% (verhuurd) van de WOZwaarde Afschrijving in 40 tot 50 jaar Componenten benadering? Investeringen verhogen het afschrijvingspotentieel Effect op de WOZ-waarde? 2. Zonnepanelen etc. (roerend of onroerend volgens de Wet WOZ?) 10

11 5. Jullie vragen (3/7) B. Afschrijvingen (voorbeeld bodemwaarde) Gelijkblijvende WOZ //Jaar Fiscale boekwaarde begin jaar Fiscale boekwaarde einde jaar Grondwaarde Afschrijvingsgrondslag Jaarlijkse afschrijving WOZ-waarde begin jaar Ontwikkeling WOZ-waarde 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Fiscaal geaccepteerde afschrijving 2.550, , , , , , , , Ontwikkeling in WOZ //Jaar Fiscale boekwaarde begin jaar Fiscale boekwaarde einde jaar Grondwaarde Afschrijvingsgrondslag Jaarlijkse afschrijving WOZ-waarde begin jaar Ontwikkeling WOZ-waarde 100% -5% -5% -2% -1% 2% 3% 4% 4% 4% Fiscaal geaccepteerde afschrijving 2.550, , , , , , , ,00 102,41-11

12 5. Jullie vragen (4/7) C. Afwaarderen Waarderingsstelsels: 1. Historische kostprijs verminderd met afschrijvingen (incidenteel afwaarderen in beginsel niet mogelijk) 2. Historische kostprijs verminderd met afschrijvingen of lagere bedrijfswaarde (af- en opwaarderen kan jaarlijks geschieden. Afhankelijk van waardeontwikkeling) Indien bedrijfswaarde duurzaam en aanmerkelijk lager is dan de fiscale boekwaarde dan moet worden afgewaardeerd: 1. Lagere bedrijfswaarde is de laagste van de indirecte of directe opbrengstwaarde 2. Duurzaam: wat zijn de te verwachten waardeontwikkelingen? 3. Aanmerkelijk: een waardedaling van 30% - 50% of meer 12

13 5. Jullie vragen (5/7) C. Afwaarderen 1. Afwaarderen en VSO2 woningcorporaties Openingsbalans is afhankelijk van WOZ-waarde Indien de WOZ-waarde daalt, dan kan fiscaal worden afgewaardeerd Grens in de waardedaling vanaf wanneer kan worden afgewaardeerd ( taxatiefouten worden uitgesloten) 2. Bij een stijging van de (WOZ-)waarde moet fiscaal een opwaardering in het fiscale resultaat worden genomen tot maximaal de oorspronkelijke fiscale boekwaarde 3. Fiscale planning/strategie: Kunnen verliezen als gevolg van de afwaardering worden verrekenend? Tot welke cashflow leidt een toekomstige opwaardering? 13

14 5. Jullie vragen (6/7) C. Afwaarderen (woningcorporaties voorbeeld) Jaar Fiscale boekwaarde begin jaar Fiscale boekwaarde einde jaar Grondwaarde Afschrijvingsgrondslag Jaarlijkse afschrijving WOZ-waarde begin jaar Ontwikkeling WOZ-waarde 100% -5% -5% -2% -1% 2% 3% 4% 4% 4% Fiscaal geaccepteerde afschrijving 2.550, , , , , ,00 258, Afwaardering Afwaardering cumulatief Vpb-cashout * Historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde (jaarlijkse af- en opwaardering) 14

15 5. Jullie vragen (7/7) Komplementär KG KAG Bank DU NL 15

16 Onze contactgegevens Joop Kluft T: +31 (0) F: +31 (0) M: +31 (0) Timon Jagers T: +31 (0) F: +31 (0) M: +31 (0) Joop Kluft Partner Timon Jagers Assistant Manager All rights reserved. Not for further distribution without the permission of. "" refers to the network of member firms of PricewaterhouseCoopers International Limited (IL), or, as the context requires, individual member firms of the network. Please see for further details.