2011 Deloitte The Netherlands

Transcriptie

1

2 Herziene Richtlijn Jaarverslaggeving (RJ) 645 Vergadering Raad van Commissarissen <naam klant> <plaats en datum>

3 Inhoudsopgave Aanleiding De nieuwe RJ-645: de belangrijkste wijzigingen De nieuwe RJ-645: keuzes bij het classificeren en kwalificeren onroerende zaken in exploitatie De nieuwe RJ-645: things to do! 2

4 Aanleiding: EU-regelgeving Beschikking Europese Commissie beschikking over bestaande steun en bijzondere projectsteun voor woningcorporaties - welke steun aan corporaties is verenigbaar met de regels van de interne (Europese) markt en geoorloofd - in uitwerking beschikking worden twee soorten vastgoed onderkend (DAEB en niet-daeb) - de uitvoering vraagt ten behoeve van het toezicht een gescheiden verantwoording over de exploitatie van het DAEB-vastgoed en het overig vastgoed (niet-daeb) Inwerkingtreding Tijdelijke ministeriële regeling daeb januari overheidssteun alleen nog mogelijk voor de doelgroep en maatschappelijk vastgoed, voor zover dit een DAEB-activiteit is - 90% van de huurwoningen met een huur van maximaal 652,52 toewijzen aan mensen met een inkomen van maximaal overige 10% toewijzen o.b.v. objectieve maatstaven met inachtneming sociale prioritering - per 1 januari 2013 strikte administratieve scheiding tussen DAEB en niet-daeb activiteiten - niet langer financieren van niet-daeb activiteiten met WSW-borging RJ 645: - bewerkstelligd de aansluiting aangaande de classificatie van het vastgoed - sluit beter aan op internationale verslaggevingsvoorschriften - DAEB-vastgoed wordt benoemd als sociaal vastgoed - Overig vastgoed wordt benoemd als commercieel vastgoed 3

5 De nieuwe Richtlijn 645 de belangrijkste wijzigingen De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het huidige verslaggevingsstelsel: a) Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie b) Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociale en commerciële vastgoed c) Nadere regels met betrekking tot afschrijvingen d) Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening e) Verwerking van de opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden f) Het opnemen van een passage over de verwerking van de vennootschapsbelasting Toepassen rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille is niet meer toegestaan! Daarnaast Best practices: 1) Het kostprijs-model bij alle onroerende zaken in exploitatie. 2) Het actuele waarde-model bij commercieel vastgoed en sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging. 3) De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. 4) Handreiking De verwerking van belastingen naar de winst. 4

6 Schema inzake de classificatie, de kwalificatie en de keuze van waardering na eerste verwerking van de onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in exploitatie Classificeer naar typologie Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed Kwalificeer de totale portefeuille op basis van het beleid Sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel Sociaal vastgoed als vastgoedbelegging kostprijs-model actuele waarde model RJ / RJ212 RJ , RJ213 RJ , RJ213 5

7 Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie (1) Onroerende zaken in exploitatie Classificeer naar typologie Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed Sociaal vastgoed: Het sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Huurtoeslaggrens: algemeen huurprijsniveau jaarlijks vastgesteld door de Minister van WWI per 1 juli. Maatschappelijk vastgoed: bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld in de beschikking van de Europese commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Commercieel vastgoed Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. 6

8 Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie (2) Sociaal vastgoed Sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel Sociaal vastgoed als vastgoedbelegging kostprijs-model actuele waarde model RJ / RJ212 RJ , RJ213 Het sociaal vastgoed dient geclassificeerd te worden als bedrijfsmiddel danwel als vastgoedbelegging. Classificatie geldt voor totale portefeuille. Sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel: Betreft de totale vastgoedportefeuille sociaal vastgoed indien de toegelaten instelling een beleid heeft, gericht op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Sociaal vastgoed als vastgoedbelegging: Betreft de totale vastgoedportefeuille sociaal vastgoed indien de toegelaten instelling een beleid heeft, gericht op het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement. 7

9 Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie (3) Sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel Sociaal vastgoed als vastgoedbelegging Commercieel vastgoed kostprijs-modelkos actuele waarde-model RJ / RJ212 RJ , RJ213 RJ , RJ213 Bij de waardering van zowel het sociaal als het commercieel vastgoed, kan de corporatie ook in de nieuwe Richtlijn de keuze maken tussen het kostprijsmodel en het actuele waarde-model. Het kostprijsmodel is voor alle categorieën onroerende zaken in exploitatie gelijk. Het actuele waardemodel voor het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wijkt af van het actuele waarde model voor het sociaal vastgoed als vastgoedbelegging en het commerciële vastgoed. Actuele waardemodel voor sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel: bedrijfswaarde (RJ212 MVA), gericht op het corporatiebeleid. Actuele waardemodel voor sociaal vastgoed als vastgoedbelegging en commercieel vastgoed: actuele waardemodel voor Vastgoedbeleggingen (RJ 213 Vastgoed beleggingen), gericht op de reële waarde (marktwaarde). 8

10 Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie (4) Historische kostprijs (cf RJ212) Historisch bepaald, jaarlijkse afschrijving o.b.v. verwachte levensduur Jaarlijks impact op resultaat en vermogen is voorspelbaar Wijziging van eigen beleid kan invloed hebben op de waardering (impairment) Actuele waarde: bedrijfswaarde (cf RJ212) Bedrijfswaarde: kasstroomprognose o.b.v. uitgangspunten en parameters conform eigen beleid Jaarlijkse impact op resultaat en vermogen is onvoorspelbaar Wijziging van eigen beleid heeft wel invloed op waardering Actuele waarde: reële waarde (cf RJ213) Taxatiewaarde / Kasstroomprognose o.b.v. uitgangspunten en parameters zoals in de markt gebruikelijk Jaarlijkse impact op resultaat en vermogen is onvoorspelbaar Wijziging van eigen beleid heeft zeer beperkt invloed op waardering Eigen vermogen geeft geen inzicht in de verdiencapaciteit bezit. Eigen vermogen geeft inzicht in toekomstige verdiencapaciteit op basis van exploitatiebeleid van de corporatie Eigen vermogen geeft inzicht in de werkelijke waarde van het vastgoed op de huidige markt 9

11 Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie (5) Elke corporatie dient dus de volgende stappen te doorlopen: 1) Classificeren sociaal vastgoed en commercieel vastgoed 2) Beleidsmatige keuze: is sociaal vastgoed bedrijfsmiddel of vastgoed belegging? 3) Keuze voor het kostprijsmodel of actuele waarde-model voor het sociaal vastgoed en commercieel vastgoed 10

12 Waardering sociaal vastgoed en commercieel vastgoed tegen historische kostprijs Onroerende zaken in exploitatie Classificeer naar typologie Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed Kwalificeer de totale portefeuille op basis van het beleid Sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel Sociaal vastgoed als vastgoedbelegging kostprijsmodel actuele waarde model RJ / RJ212 RJ , RJ213 RJ , RJ213 11

13 Het historische kostprijsmodel (I) Historisch kostprijsmodel is in hoofdlijnen gelijk aan het historische kostprijs model in de oude RJ645. Belangrijk verschil is de verwerking van afschrijvingen en de toepassing van de zogenaamde componentenmethode. Afschrijvingsmethode Annuïtaire afschrijvingsmethodiek is vrijwel nooit passend. Lineaire afschrijving zal in praktijk het beste aansluiten op de wijze van gebruik van het actief en is maatschappelijk algemeen geaccepteerd. Componentenmethode RJ Indien belangrijke bestanddelen van een materieel vast actief van elkaar te onderscheiden zijn en verschillen in gebruiksduur of verwachte gebruikspatroon, dienen deze bestanddelen afzonderlijk te worden afgeschreven. Het afzonderlijk afschrijven van belangrijke bestanddelen van een materieel vast actief wordt aangemerkt als de 'componentenbenadering'. 12

14 Waardering sociaal vastgoed en commercieel vastgoed tegen actuele waarde Onroerende zaken in exploitatie Classificeer naar typologie Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed Kwalificeer de totale portefeuille op basis van het beleid Sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel Sociaal vastgoed als vastgoedbelegging kostprijsmodel actuele waarde model RJ / RJ212 RJ , RJ213 RJ , RJ213 13

15 Het actuele waardemodel (I) Het actuele waarde begrip wordt als volgt ingevuld voor de verschillende categorieën vastgoed: Vastgoed Sociaal vastgoed bedrijfsmiddel Sociaal vastgoed vastgoedbelegging Commercieel vastgoed Actuele waarde begrip Bedrijfswaarde (eigen beleid, RJ212) Reële waarde (marktomstandigheden, RJ213) Reële waarde (marktomstandigheden, RJ213) Grootste verschil: Bedrijfsmiddel: in de actuele waarde wordt het corporatiebeleid meegewogen Vastgoedbelegging / commercieel vastgoed: marktomstandigheden zijn bepalend voor waardering. 14

16 Het actuele waardemodel Commercieel vastgoed en sociaal vastgoed als vastgoedbelegging (II) De wijze van waarderen is beschreven in RJ213 Vastgoedbeleggingen De reële waarde van vastgoedbeleggingen dient de actuele marktsituatie en omstandigheden weer te geven op balansdatum en niet op enige datum in het verleden of de toekomst (RJ ) Reële waarde van vastgoedbeleggingen THEORETISCH KADER 1) Vaststellen aan de hand van courante prijzen op een actieve markt (indien aanwezig) voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. 2) Vaststellen aan de hand van courante prijzen op een actieve markt (indien aanwezig) voor onroerende zaken met een afwijkende aard, staat of locatie, met aanpassingen voor de betreffende afwijking. 3) Recente prijzen op minder actieve markten, met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata. 4) Contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen gebaseerd op betrouwbare schattingen, ondersteunde door de bepalingen in bestaande contracten en extern bewijs materiaal en gebruikmakend van een disconteringsvoet die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt. 15

17 Samenvatting things to do in geval van historische kostprijsmodel Labellen bezit : in kaart brengen sociaal bezit en commercieel bezit. Administratief scheiden sociaal en commercieel bezit (eventueel kasstroomgenererende eenheden opnieuw indelen) Kostenverdeling tussen sociaal en commercieel bezit in kaart brengen (specifieke aandacht voor gemengde kosten). Bewuste keuze maken voor sociaal vastgoed: bedrijfsmiddel of vastgoedbelegging. Activastaat opnieuw indelen: voor bestaande complexen nagaan welke componenten en bijbehorende restant levensduren nog identificeerbaar zijn. Bij nieuwe complexen: vanaf begin nagaan welke componenten geactiveerd dienen te worden. Afschrijvingen vanaf boekjaar herrekenen o.b.v. lineaire afschrijving. Geen inhaal-afschrijving. Voor begroting en jaarrekening: nagaan of onderhoudsuitgaven in de componentenmethode als onderhoudslast of als activeerbare component behandeld dient te worden. Nieuwe bedrijfswaarde berekenen en effect hiervan op waarderingstoets in kaart brengen. Ontwikkelen financieringsstrategie Projectmatige aanpak is aan te bevelen. 16

18 Samenvatting things to do in geval van actuele waardemodel (II) Idem historische kostprijsmodel, want historische kostprijs moet eveneens gemonitord blijven! Derhalve zijn eerste stappen gelijk aan de stappen welke genomen dienen te worden in het kostprijsmodel. In kaart brengen nieuwe uitgangspunten bedrijfswaarde : denk aan minimale levensduur van 15 jaar en vervallen rentabiliteitswaardecorrectie. Opstellen plan voor waardering commercieel vastgoed: aanpak afhankelijk van portefeuille. Advies: documenteren uitgangspunten en parameters voor actuele waarde in waarderingsstatuut Plannen uitvoeren externe taxaties. Randvoorwaarden rondom taxatie regelen (beëdigd taxateur, welke waarde etc.) Herwaarderingsreserve in kaart brengen Stelselwijziging voorbereiden Wederom: projectmatige aanpak is gewenst! 17

19 18

20 Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 150 countries, Deloitte brings world-class capabilities and deep local expertise to help clients succeed wherever they operate. Deloitte's approximately 170,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence. This publication is for internal distribution and use only among personnel of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, and their related entities (collectively, the Deloitte Network ). None of the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this publication. 19