Wethouder van Financiën en Stadsbeheer

Transcriptie

1 Wethouder van Financiën en Stadsbeheer Sander Dekker Gemeente Den Haag Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag De voorzitter van de Commissie Bestuur De voorzitter van de Commissie Ruimte Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk PBS/ RIS Doorkiesnummer adres Aantal bijlagen Onderwerp Kantorenmarkt, ontwikkelingen en WOZ-waarde Datum 17 april 2012 Geachte voorzitter, In de commissies Ruimte en Bestuur van woensdag 18 januari 2012 is gesproken over de ontwikkelingen in Den Haag en de maatregelen die kunnen worden genomen om de leegstand van kantoren terug te dringen. In de commissies zijn daarbij vragen gesteld over de rol van de WOZ-waardebepaling bij deze ontwikkelingen. Gevraagd is in hoeverre het aspect leegstand een rol speelt in de WOZ-waardebepaling. Ook is gevraagd in hoeverre de bepaling van de WOZ-waarde van invloed is op de marktwaardebepaling en vervolgens bij de bereidheid van eigenaren om af te waarderen op de boekwaarde van kantoorgebouwen. Dat laatste zou een belemmerende factor zijn voor nieuwe ontwikkelingen in een kantoorgebouw en/of ander gebruik. In de media is veel aandacht voor de ontwikkelingen op de kantorenmarkt en de toename van de leegstand van kantoren. Ook Den Haag kampt, zoals veel gemeenten, met een leegstand van kantoren. Door de economische crisis, demografische ontwikkelingen en het Nieuwe Werken (niet tijd- en plaatsgebonden) is er sprake van een dalende vraag naar kantoorruimte. Een deel van de voorraad zal hierdoor structureel leegstaan. Overigens is in Den Haag de leegstand tot op heden relatief laag. Graag maak ik van deze gelegenheid gebruik om u te informeren hoe de kantoren in Den Haag voor de Wet WOZ worden gewaardeerd. Ook informeer ik u met deze commissiebrief over de rol van de WOZ-waarde bij de ontwikkelingen op de kantorenmarkt. Waardebepaling Wet WOZ Bij de waardebepaling voor de Wet WOZ wordt uitgegaan van de waarde in het economische verkeer. De waarde in het economische verkeer is de veronderstelde prijs die een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen bij een veronderstelde verkoop. Daarnaast wordt bij de WOZ-waardebepaling uitgegaan van twee in de wetgeving verankerde veronderstellingen, ook wel waarderingsficties genaamd. Het gaat om:

2 1. de fictie dat het volledige eigendom van een object wordt overgedragen (vrij en onbezwaard, dus geen erfpacht ed.) en 2. de fictie dat een object onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan worden genomen. Met verhuur of verpachting van het object wordt bij de WOZ-waardebepaling dus geen rekening gehouden. De waarderingsficties in de Wet WOZ zorgen voor een uniforme en objectieve waardering van objecten voor belastingheffing. Dit leidt ertoe dat twee identieke, naast elkaar gelegen kantoorgebouwen dezelfde WOZ-waarde hebben, ook wanneer het ene pand verhuurd is en het andere leeg staat. De WOZ-waarde wordt jaarlijks bepaald naar het waardeniveau en de staat van het pand op de waardepeildatum. Voor 2012 is de waardepeildatum 1 januari Bij de WOZ-waardebepaling wordt uitgegaan van een aantal in de wet vastgelegde veronderstellingen die zorgen voor een landelijk uniforme en objectieve waardering ten behoeve van belastingheffing. WOZ-waarde en leegstand Kantoren worden voor de Wet WOZ getaxeerd op basis van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Bij deze taxatiemethodiek wordt de geschatte bruto huurwaarde vermenigvuldigd met een berekende kapitalisatiefactor. 1 Gebruik en leegstand werken door in de getaxeerde waarde. Wanneer leegstand in de verhuurmarkt leidt tot lagere huurprijzen, dan wordt bij de WOZ-taxaties uitgegaan van deze lagere huurprijzen. Bij de berekening van de kapitalisatiefactor is het leegstandsrisico een belangrijk element. De Wet WOZ gaat hierbij uit van het zogeheten objectieve leegstandsrisico. Dit is het gemiddelde (structurele) leegstandsrisico van een bepaald type kantoorgebouw op een bepaalde locatie. Als een kantoorgebouw in de markt een hoger objectief leegstandsrisico heeft door bijvoorbeeld een minder gunstige locatie, krijgt dit gebouw ten opzichte van een identiek gebouw met een lager leegstandsrisico een lagere WOZ-waarde. Voor de WOZ-waardebepaling hebben beide kantoorgebouwen een verschillend (objectief) leegstandsrisico en krijgen om die reden verschillende WOZ-waarden. De kwaliteit van de locatie en de aard/kwaliteit van het kantoorgebouw zijn belangrijke factoren die het risico op structurele leegstand bepalen. Als op de waardepeildatum op een bepaalde locatie nagenoeg alle kantoorgebouwen zijn verhuurd, is het objectieve leegstandsrisico laag (ook voor het kantoorgebouw op die locatie dat leeg staat). De WOZ-waarde van kantoorgebouwen wordt dus afgeleid van in de markt gerealiseerde verkoop- en verhuurtransacties. Bij de waardering wordt rekening gehouden met het gemiddelde leegstandsrisico van een bepaald type kantoorgebouw op een bepaalde locatie. 1 De kapitalisatiefactor geeft het aantal keer de jaarhuur aan dat men bij verkoop wil ontvangen of bij koop bereid is te betalen.

3 WOZ-waarde en marktwaarde De WOZ-waarde vertegenwoordigt de objectieve marktwaarde op de waardepeildatum. Objectief wil zeggen dat moet worden uitgegaan van de hiervoor genoemde waarderingsficties (volledig eigendom, en onmiddellijk en in volle omvang in gebruik te nemen) en dat rekening moet worden gehouden met de marktomstandigheden, waaronder het gemiddelde leegstandsrisico voor dat type kantoorgebouw op die locatie. Een eigenaar van een kantoorgebouw heeft in de realiteit echter vaak met andere dan de in de Wet WOZ genoemde omstandigheden te maken, zoals een lopend huurcontract met een lage huurprijs of een beperkt zakelijk recht (erfpacht, vruchtgebruik e.d.). Bovendien heeft een eigenaar te maken met de actuele situatie, terwijl de WOZ-waarde wordt bepaald naar het waardeniveau op de waardepeildatum die in het verleden ligt. De werkelijke marktwaarde van dat kantoorgebouw ligt dan hoger of lager dan de WOZ-waarde doordat de condities niet aansluiten op de uitgangspunten van de Wet WOZ. De marktwaarde van een kantoorgebouw kan, afhankelijk van de werkelijke condities, hoger maar ook lager zijn dan de WOZ-waarde, die uitgaat van fictieve omstandigheden die in de wet zijn vastgelegd. WOZ-waarde en boekwaarde Door de Wet werken aan winst (2007) is de WOZ-waarde van belang geworden voor de afschrijving op gebouwen als bedrijfsmiddel in de vennootschapsbelasting en in de inkomstenbelasting. Het gebruik van de WOZ-waarde leidt tot een beperking bij de fiscale afschrijving op gebouwen. Bij de berekening van de belastbare winst mogen ondernemingen alleen nog afschrijven als de fiscale boekwaarde van een gebouw hoger is dan de zogenaamde bodemwaarde. De bodemwaarde is gekoppeld aan de WOZ-waarde. Bij gebouwen die verhuurd worden is de bodemwaarde gelijk aan 100 procent van de WOZ-waarde en bij gebouwen die de onderneming zelf gebruikt is de bodemwaarde 50 procent van de WOZ-waarde. De afschrijving stopt als de (fiscale) boekwaarde van het gebouw beneden de bodemwaarde zakt. Door de koppeling aan de bodemwaarde, stelt de WOZ-waarde uitsluitend de kaders voor de grootte van de fiscale afschrijving. De WOZ-waarde bepaalt niet de boekwaarde van een kantoorgebouw. De WOZ-waarde beperkt de fiscale afschrijving van kantoorgebouwen voor belastingheffing. De WOZ-waarde bepaalt niet de boekwaarde van een gebouw. De boekwaarde kan zowel lager dan, gelijk aan of hoger zijn dan de WOZ-waarde. Voorbeeld Ondernemer Pietersen heeft een kantoorpand zelf in gebruik. Per 1 januari 2011 is de fiscale boekwaarde van het pand , de normale jaarlijkse afschrijving bedraagt Per 1 januari 2011 is de WOZ-waarde van het pand Afschrijving 2011 De bodemwaarde van het kantoorpand bedraagt voor de heer Pietersen (pand in eigen gebruik) 50% van de WOZ-waarde ( ) = De heer Pietersen kan in 2011 niet de gebruikelijke op het pand afschrijven. De maximale afschrijving over 2011 bedraagt , het verschil tussen de fiscale boekwaarde ( ) en de bodemwaarde ( ).

4 WOZ-waarde leegstaande kantoorgebouwen Als knelpunt voor transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar nieuwe functies wordt door vastgoedeigenaren vaak genoemd dat deze panden voor te veel geld in de boeken staan. De hoge boekwaarde wordt toegeschreven aan een te hoge WOZ-waardering van leegstaande kantoorgebouwen in samenhang met de fiscale regelgeving die het niet toestaat kantoorgebouwen fiscaal af te schrijven tot een waarde lager dan de WOZ-waarde. Dit beeld wordt bevestigd in het rapport "Transformatie kantoren gaat niet vanzelf". Dit rapport is opgesteld in opdracht van het Ministerie van BZK in samenwerking met acht Nederlandse gemeenten en gaat onder meer in op de vraag hoe het komt dat transformatie niet vanzelf op gang komt. Het rapport constateert dat er een tegenstrijdig belang bij gemeenten aanwezig kan zijn: Een hoge WOZ-waarde is van belang voor de gemeentekas. Maar dit belemmert de eigenaar om de waarde van het gebouw af te boeken, daar dit fiscaal slechts is toegestaan tot de WOZ-waarde. De minister van Financiën, mr. drs. J.C. de Jager, heeft echter een andere zienswijze. In de brief van de minister aan de Tweede Kamer van 4 oktober 2011 over de problematiek op de kantorenmarkt (Kapitaaltekort Vastgoedmarkt) schrijft hij: Verhuurde kantoorruimte wordt fiscaal gewaardeerd op historische kostprijs minus de afschrijvingen (indien de WOZ-waarde een fiscale afschrijvingsmogelijkheid toestaat) of lagere marktwaarde. Een afwaardering naar lagere marktwaarde kan aan de orde zijn als sprake is van leegstand. De WOZ-waarde vormt bij een dergelijke afwaardering geen belemmering. Dat afwaarderingsverlies is fiscaal aftrekbaar. Als de leegstaande kantoorruimte vervolgens weer wordt verhuurd, moet het eerder in aanmerking genomen afwaarderingsverlies worden teruggenomen. Bij de beantwoording van schriftelijke vragen van de Tweede Kamer (d.d. 26 januari 2012) over de fiscale behandeling van transformatie van kantoorpanden, is deze laatste zienswijze door de staatssecretaris van Financiën bevestigd. In de beantwoording geeft de staatssecretaris het volgende aan: Het klopt dat vastgoedbeleggers verhuurde onroerende zaken voor de belastingheffing kunnen afschrijven tot de WOZwaarde. Daarnaast kan een incidentele afwaardering naar lagere marktwaarde aan de orde zijn als de marktwaarde lager is dan de WOZ-waarde, bijvoorbeeld in geval van (langdurige) leegstand. Dit afwaarderingsverlies, dat dus niet wordt beperkt door de WOZ-waarde, is fiscaal aftrekbaar. De WOZ-waarde vormt geen belemmering bij een afwaardering van een kantoorgebouw naar een lagere marktwaarde als er bijvoorbeeld sprake is van (langdurige) leegstand. Dat afwaarderingsverlies is fiscaal aftrekbaar. Conclusie In deze commissiebrief heb ik u geïnformeerd over het bepalen van de WOZ-waarde van kantoorgebouwen en de rol van de WOZ-waarde bij de ontwikkelingen op de kantorenmarkt. Door een afnemende en gewijzigde vraagbehoefte, onder andere veroorzaakt door de recessie, de bezuinigingen bij de rijksoverheid en de invoering van het flexwerken, staan veel kantoren leeg. Dit is een landelijke tendens. Bij het bepalen van de WOZ-waarde van kantoorgebouwen wordt rekening gehouden met de invloed van gebruik en leegstand, zowel via de taxatie van de huurwaarde, als via de berekening van de kapitalisatiefactor. De WOZ-waarde is gebaseerd op in de kantorenmarkt gerealiseerde transacties van huurprijzen en verkoopprijzen. Met de invoering van de Wet werken aan winst (2007) is de WOZ-waarde van belang voor de mate waarin een ondernemer fiscaal mag afschrijven voor belastingheffing. Fiscale afschrijving van een kantoorgebouw is sindsdien mogelijk tot de zogenaamde bodemwaarde die gekoppeld is aan de WOZ-waarde. Fiscale

5 afwaardering naar een lagere marktwaarde is toegestaan als er bijvoorbeeld sprake is van (langdurige) leegstand. De WOZ-waarde vormt bij een dergelijke afwaardering geen belemmering. Hieruit volgt dat er geen relatie is tussen de WOZ-waarde en de boekwaarde van een kantoorgebouw. Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Sander Dekker Wethouder Financiën en Stadsbeheer