Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie

Transcriptie

1 Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie Waardepeildatum 1 januari 2011

2 Colofon Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2011 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2011 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 2

3 VOORWOORD Voor u ligt de landelijke taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie naar waardepeildatum 1 januari Deze taxatiewijzer is in opdracht van de VNG tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht en de taxatiebedrijven GeoTax, Oranjewoud, Ortec Finance, Thorbecke, TOG Nederland en SenS Vastgoed. Het Gemeentelijk Taxatie Overleg (GTO) heeft een inhoudelijke bijdrage geleverd via de Werkgroep Kapitalisatiefactor. De werkgroep heeft samen met de producent de taxatiewijzer Kapitalisatiefactor 2010 geëvalueerd en gezamenlijk een aantal verbeteringen besproken. Deze verbeteringen hebben bijgedragen aan deze taxatiewijzer. In de werkgroep Kapitalisatiefactor hebben deelgenomen de Waarderingskamer, de gemeenten Rotterdam, Utrecht, Leeuwarden, Haarlem, Haarlemmermeer, Hilversum, Sittard-Geleen en Amsterdam. De taxatiewijzer is ten opzichte van vorig jaar op een aantal onderdelen aangevuld, wij verwijzen hiervoor naar bladzijde 4, Wijzigingen ten opzichte van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, waardepeildatum 1 januari 2010 versie 1.0. De belangrijkste aanvulling is het gebruik van beleggingstransacties ter onderbouwing van de getaxeerde WOZ-waarde. Dit onderdeel is terug te vinden in hoofdstuk 1 strekking van deze wijzer. Hierbij wordt ingegaan op de vraag of een beleggingstransactie kan worden gebruikt ten behoeve van de uitvoering van de Wet WOZ. Daarnaast is het rekenblad transparanter gemaakt, en geeft het inzicht in de verschillende parameters. Vorig jaar (2010) is een nieuw rekenblad geïntroduceerd. Dit rekenblad voorziet in marktsituaties waarbij kasstromen en incentives over meerdere perioden uitgesmeerd, de markt en de waarde van de niet-woning in grote mate bepalen. Dit rekenblad maakt het mogelijk om gewenste verwerking van deze marktomstandigheden via een dcf benadering inzichtelijk en transparant te maken. Het rekenblad is landelijk zeer goed ontvangen. Toch blijkt in de WOZ-praktijk dat voor gemeenten die minder met de bedoelde marktpraktijk te maken hebben dit rekenblad te gedetailleerd en minder geschikt is. Op verzoek van de VNG en de Waarderingskamer is daarom een eenvoudig rekenblad toegevoegd. Gemeenten die van dit rekenblad gebruik willen maken kunnen een taxatie eenvoudiger presenteren en uitvoeren. Wij vertrouwen erop met deze nieuwe taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie weer een stap verder te hebben gezet in het verder professionaliseren van de WOZ-taxaties. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 3

4 Wijzigingen ten opzichte van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2010 versie 1.0 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2010 versie Hoofdstuk Onderwerp Wijziging 1.2 Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer kapitalisatiefactor Algemene aanvulling op tekst. 1.2 Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer kapitalisatiefactor Tip: Wat is de strekking enz. verwijderd 1.3 Beleggingstransactie Nieuw tekst gedeelte 2 Opbouw van de bruto kapitalisatiefactor Algemene tekstuele wijziging, het hele hoofdstuk. 2.2 Incentives Wijziging in de tekst (gedeelte verwijderd) Bijlage 1 Algemene beschrijving Tekstuele wijziging Bijlage 2 Exploitatiekosten en verzekeringspremies Aangepast naar waardepeildatum o.b.v. de vastgoed exploitatiewijzer Bijlage 3 Overzicht herbouwwaarden Aangepast naar waardepeildatum Bijlage 4 Kosten koper Aangepast naar waardepeildatum Bijlage 5 Rekenblad Kapitalisatiefactor Aangepast naar waardepeildatum Tekstuele wijziging Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 4

5 INHOUDSOPGAVE VOORWOORD... 3 Wijzigingen ten opzichte van de Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2009 versie Strekking van deze taxatiewijzer Algemeen Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie van beleggingstransactie naar waarde in het economische verkeer Stappen toepassen kapitalisatie bruto huur 10 2 De bruto huurwaarde Getaxeerde markthuurwaarde Incentives en de invloed op de huurwaarde 12 3 De bruto kapitalisatiefactor Opbouw van de bruto kapitalisatiefactor (bottom-up) Het Netto aanvangsrendement (NAR) Exploitatielasten Correctie kosten koper 18 Bijlage Algemene beschrijving Bijlage Overzicht exploitatiekosten en verzekeringspremies Bijlage Overzicht herbouwwaarden Bijlage Overzicht kosten voor de koper Bijlage Rekenblad Huurwaardekapitalisatie monitor Bijlage Verklarende woordenlijst Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 5

6 1 Strekking van deze taxatiewijzer 1.1 Algemeen De taxatiewijzer die voor u ligt, omvat een omschrijving van de methodiek, kengetallen, en parameters. Ook vindt u een rekenblad. De combinatie hiervan dient als hulpmiddel om de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) te kunnen toepassen. De kengetallen en parameters zijn normgetallen. De gebruiker kan hiervan afwijken en een motivering aangeven. Het is van belang dat gemeenten, en de voor hen werkende taxateurs, de kengetallen en parameters via het proces Permanente Marktanalyse (PMA) controleren en nader onderbouwen met lokale en/of regionale transactieprijzen van soortgelijke nietwoningen. De kengetallen en parameters hebben vooral betrekking op het bepalen van de kapitalisatiefactor. Hiervoor zijn landelijke kengetallen bruikbaar. Voor het bepalen van de markthuurwaarde moet de gemeente zelf (mogelijk in samenwerking met andere gemeenten) een lokale of regionale marktanalyse (laten) uitvoeren. Wat betreft het bepalen van de getaxeerde huurwaarde richt deze wijzer zich alleen op de methodiek om incentives zoals huurkortingen en huurvrije perioden in de getaxeerde huurwaarde te betrekken op basis van geanalyseerde huurprijzen. Op dit moment is het nog niet mogelijk om alle gegevens (die gebruikt worden om op de in deze taxatiewijzer beschreven wijze de kapitalisatiefactor te berekenen) vast te leggen in de WOZ-administratie, of om deze gegevens uit te wisselen tussen de verschillende applicaties. Met de Waarderingskamer vindt overleg plaats over de vraag welke gegevens per getaxeerd object moeten worden vastgelegd, de definitie van deze gegevens en de wijze waarop deze gegevens uitgewisseld kunnen worden. 1.2 Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie Uitgangspunten Wet WOZ In het kader van de Wet WOZ wordt conform artikel 17, het 2 e lid, de waarde van een onroerende zaak gesteld op de waarde in het economische verkeer indien de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Eén van de methoden voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van nietwoningen is "een methode van kapitalisatie van de bruto huurwaarde" (Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken). Voor het bepalen van de bruto huurwaarde wordt aangesloten bij gerealiseerde markthuurprijzen rondom de waardepeildatum. Een belangrijke informatiebron zijn de nieuwe huurcontracten die min of meer rondom de waardepeildatum zijn afgesloten. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 6

7 Bij de taxatie van de WOZ-waarde wordt uitgegaan van de bruto huurprijs zoals deze door de huurder wordt betaald. Dit is dus de huurprijs inclusief de kosten voor beheer en exploitatie van het pand. Om de getaxeerde huurwaarde te kunnen omzetten in een waarde in het economische verkeer, wordt de getaxeerde (bruto) huurwaarde vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Voor het bepalen van de kapitalisatiefactor moetconform de Waarderingsinstructie aansluiting worden gezocht bij verkooptransacties die voldoen aan de ficties zoals genoemd in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Hierin staat dat het onbezwaarde eigendom moet kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik neemt, rekening houdend met de staat waarin de zaak zich bevindt. Een verduidelijking van de voorgaande omschrijving luidt als volgt: De levering van de onroerende zaak moet tot stand zijn gekomen tussen twee onafhankelijk van elkaar opererende partijen. Vervolgens moet de transactie bestaan uit de levering van het volle eigendom, hierbij moet gelet worden op de mate waarin bijvoorbeeld erfpacht, recht van opstal, vruchtgebruik, en dergelijke de levering hebben beïnvloed. Er moet op worden gelet of de transactie een levering betreft ten behoeve van een eigenaar, die de zaak zelf in eigen gebruik gaat nemen. Een laatste punt van belang is de datum van de levering. De juridische levering moet plaats vinden rond de betreffende waardepeildatum. Transacties die aan deze voorwaarden voldoen zijn WOZ- conform. Transacties waarvan duidelijk is aangegeven met welke van de vorenstaande aspecten is rekening gehouden en welke correctie daarvoor is toegepast, kunnen ook worden gebruikt om een kapitalisatiefactor te bepalen 1. De gerealiseerde transacties worden gedeeld door ofwel de gerealiseerde huren rondom de datum verkoop of, als deze niet beschikbaar zijn, de getaxeerde huurwaarden op de waardepeildatum. De formule is dan als volgt: Kapitalisatiefactor (Kf) = verkoopwaarde t=1 bruto jaarhuur t=1 In de praktijk blijkt het een zeldzaamheid dat transacties voldoen aan alle WOZ-ficties. Met name in de Randstad en de grote steden daarbuiten. Wel beschikbare verkoopprijzen betreffen veelal beleggingstransacties in verhuurde staat, al dan niet met de verplichting tot het betalen van erfpachtcanon. De gerealiseerde bruto aanvangsrendementen zijn dus niet direct bruikbaar voor de bepaling van een WOZ-conforme kapitalisatiefactor. Vanwege het gebrek aan WOZ-conforme transacties kan voor het onderbouwen van een kapitalisatiefactor wel aangesloten worden bij de gerealiseerde beleggingstransacties. Het standpunt in dezen is dat kopers voor eigen gebruik minimaal de uitgangspunten van een belegger zullen volgen. Om de kapitalisatiefactor te herleiden uit een beleggingsverkoop koop in verhuurde staat en deze bruikbaar te maken voor de WOZ, dient de koopsom geschoond te worden van de specifieke huurdersomstandigheden en de specifieke huurvoorwaarden (side-letters). Verder is van belang dat de betaalde jaarhuur van het verkochte pand niet in onredelijke verhouding staat tot de markthuur. Zie voor de verdere behandeling het hoofdstuk 1.3 dat ziet op de wijze waarop een beleggingstransactie moet worden omgevormd naar een waarde in het economische verkeer. In dit verband wordt met nadrukverwezen naar de Tip: Wat is de strekking van artikel 17 Wet WOZ bij de waardering van CNW S van de Waarderingskamer. 1 Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 7

8 1.3 Van beleggingstransactie naar waarde in het economische verkeer Inleiding Het is niet eenvoudig om een definitie van een beleggingstransactie te vinden waaruit valt op te maken wat precies de verschillen zijn met een WOZ-conforme transactie. Verschillen zijn er immers omdat een WOZ-conforme transactie moet voldoen aan de waarderingsficties. Hier spelen drie aspecten een rol: -Het moet gaan om een verkoop tussen twee onafhankelijke partijen (veel transacties vinden toch plaats tussen min of meer aan elkaar gelieerde partijen en/of in transacties waarbij diverse panden zijn betrokken); -Een verkoop van volledig eigendom (dus geen beperkt recht, zoals erfpacht etc.), bij voorkeur een aankoop ten behoeve van eigen gebruik (dan is ook volledig voldaan aan de fictie van leeg en onbezwaard ); -En een verkoop rond de waardepeildatum. Een beleggingstransactie voldoet niet aan deze ficties. Na lang zoeken is deze definitie gevonden in het Red Book dat door het RICS wordt gehanteerd om (vrij vertaald) een standaard van integriteit, helderheid en objectiviteit te waarborgen ten aanzien van de taxatierapportage. Bij een beleggingstransactie worden de voordelen en prestaties van het vastgoed afgezet tegen de eigen prestaties van de koper. Deze uitgangspunten kunnen voor een specifieke en bepaalde groep gegadigden afwijken van de uitgangspunten die onder algemene omstandigheden voor een vastgoed zouden gelden. Bron: Red Book RICS 6 april Algemeen Transacties op de kantorenmarkt, vooral die van de grotere kantoren, brengen bijna alleen maar beleggingstransacties met een beleggingswaarde voort. Gelet hierop bepalen deze beleggingstransacties feitelijk de markt in dit segment. Er is gewerkt aan een manier om deze beleggingstransacties via de marktanalyse bruikbaar te maken teneinde de getaxeerde WOZ-waarde te kunnen onderbouwen. Hierbij wordt enerzijds rekening gehouden met het specifieke karakter van een beleggingstransactie en anderzijds met de veronderstelling dat de waarde van een beleggingstransactie verschillend kan zijn van de marktwaarde, die wordt bepaald op het moment van taxatie. Een aantal redenen waardoor er verschillen ontstaan, kunnen bijvoorbeeld liggen in een unieke kans een bepaald vastgoed aan te kopen, een specifiek plan voor een gebouw, fiscaal voordeel of omdat een bepaald vastgoed managementtechnisch beter in een portefeuille past ten behoeve vaneen betere risicospreiding. Bij een WOZ waardebepaling wordt de waarde in het economische verkeer bepaald op het moment van de waardepeildatum. Een beleggingswaarde is de waarde dat een vastgoed voor de belegger heeft over een langere periode. Problemen en oplossing De vraag die gesteld moet worden is: Kan er een huurwaardekapitalisatie berekening worden gemaakt die inzicht geeft in de vertaling van de beleggingswaarde naar de marktwaarde? Kan deze vertaling volgens de gangbare methoden inzichtelijk worden gemaakt waarbij recht wordt gedaan aan de bekende WOZ-ficties? Het antwoord daarop is: Ja, dat kan. De gangbare praktijk geeft al aan dat indien een vertaling wordt gemaakt tussen verschillende waardebegrippen, deze moet worden uitgelegd en toegelicht. Ook de Waarderingskamer in haar tip: Welke transactie mogen worden gebruikt voor de onderlinge vergelijking? geeft aan dat hierin mogelijkheden zijn Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 8

9 Zo is het niet noodzakelijk dat de transactie voldoet aan alle ficties. Hierboven is al aangegeven dat het marktgegeven, dat door bijzondere omstandigheden tot een afwijkende waarde leidt, moet worden aangepast en gekwantificeerd. De waardeverschillen moeten voor een ieder inzichtelijk worden gemaakt, zodat duidelijk is wat de invloed ervan is geweest. Er wordt zo een vertaling gemaakt van de beleggingstransactie naar een WOZconforme transactie (dus rekening houdend met de waarderingsficties). De WOZ-conforme transactie houdt rekening met een overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom (overdrachtsfictie) en een verkrijger die de zaak direct in gebruik kan nemen (verkrijgingsfictie). Dit wordt bereikt door in de berekening van de (WOZconforme) transactie met specifieke uitgangspunten rekening te houden. Dit vertaalt zich in een berekening die rekening houdt met een geobjectiveerde markthuurwaarde, zoals beschreven in hoofdstuk 2 (2.1) van deze wijzer. Omdat beleggingstransacties in de meest voorkomende gevallen in verhuurde staat zijn verhandeld, moet rekening worden gehouden met de wettelijke bepalingen die van toepassing zijn op verhuurd vastgoed. Een eigenaar die zijn vastgoed zelf in gebruik heeft, hoeft met deze wettelijke bepalingen geen rekening te houden. De voornaamste van deze wettelijke bepalingen is de huurprijsherziening. Ten slotte moet worden aangegeven in hoeverre er rekening is gehouden met het verschil in doelstelling die er kan zijn tussen een belegger en een eigenaar/gebruiker. Het lijkt voor de hand te liggen dat de doelstelling van een eigenaar/ gebruiker het eigen gebruik is. Bij een belegger zal dit waarschijnlijk anders zijn. Deze groep zal een aankoop hebben gedaan om andere voordelen te behalen, in het algemene gedeelte van dit hoofdstuk is hier al op ingegaan. Deze voornoemde specifieke uitgangspunten leidden in het verleden vrijwel in alle gevallen tot het afkeuren van een kapitalisatiefactor verkregen uit een gerealiseerde beleggingstransactie 3. Uitwerking Bij de analyse van een beleggingstransactie moet worden aangegeven: - wat de onderliggende contracthuur is en wat de objectieve of denkbeeldige huur is; - bij een winkel of een bedrijfsvastgoed moet bovendien rekening worden gehouden met de aanpassingshuur op het moment dat de optiejaren ingaan (bij kantoren spelen de wettelijke bepaling van huurherziening niet); - de verschillen in doelstelling van de vastgoedbelegger ten opzichte van de eigenaar/gebruiker moet in het leegstandsrisico tot uitdrukking worden gebracht. (het gaat hier om het structurele risico op leegstand). De daadwerkelijke leegstaande meters op de waardepeildatum, uitgedrukt in een percentage van de totaal aanwezige meters in een bepaald gebied, kan als het "objectieve leegstandsrisico" worden gelezen. Door dit objectieve leegstandspercentage te verrekenen in de exploitatiekosten wordt niet alleen zichtbaar gemaakt dat er met de fictie leeg en direct ter beschikking rekening wordt gehouden maar ook welk percentage hiervoor is gehanteerd 4. 3 vraagbaak derde herziene druk 25 juni 2008, vraag tip; wat is de strekking van artikel 17 Wet WOZ bij de waardering van CNW s, vanaf bij het gebruik van de huurwaardekapitalisatie enz Geraadpleegde literatuur bij het onderwerp van beleggingstransactie naar waarde in het economische verkeer zijn ondermeer: taxatieleer onroerende zaken door G.N. ten Have 1992, RICS Red Book editie 6, 2010 en de Masterproof: Risico als maat voor rendement (Paul Tazalaar, 2002) Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 9

10 Deze wijze van berekenen komt overeen met paragraaf 1.2 van deze taxatiewijzer. In deze paragraaf staat beschreven dat er duidelijk moet worden aangegeven met welke aspecten rekening is gehouden en welke correctie daarvoor is toegepast. Als dit is gedaan, kan de uitkomst worden gezien als een WOZ-conforme kapitalisatiefactor. Uit deze bruikbaar gemaakte beleggingstransacties worden de netto aanvangsrendementen herleid. Vervolgens kan hiermee het risico-opslag van een transactie worden bepaald. Bij meerdere beleggingstransacties kunnen de bandbreedten voor risico-opslagen binnen een bepaald gebied worden bepaald. Op deze manier is het netto aanvangsrendementen het uitgangspunt voor het bepalen van de kapitalisatiefactor. Genoemde uitwerking doet recht aan het verschil tussen de beleggingstransactie en de waarde in het economische verkeer dat volgens de Wet Waardering onroerende zaken moet worden getaxeerd. 1.4 Stappen toepassen kapitalisatie bruto huur Toch zal het niet voor elk type courante niet-woningen en voor elke gemeente (regio) mogelijk zijn om een betrouwbare kapitalisatiefactor te berekenen uit de gerealiseerde verkoopprijzen. Daarom biedt deze taxatiewijzer - in aanvulling op de berekening van de kapitalisatiefactor uit verkoopprijzen - een alternatieve methode om de kapitalisatiefactor te berekenen. Door toepassen van beide benaderingen kan de gemeente in alle gevallen een betrouwbare kapitalisatiefactor berekenen en onderbouwen. De wijze waarop in deze taxatiewijzer de kapitalisatiefactor wordt opgebouwd, kan worden aangeduid als een zogeheten bottom-up-methode. Dat wil zeggen dat de taxateur met behulp van deze taxatiewijzer van onderaan de bruto kapitalisatiefactor opbouwt en bepaalt. Hierbij geldt het Netto Aanvangsrendement (NAR) als belangrijk uitgangspunt. Hieronder wordt in een kort stappenplan de te nemen stappen besproken. Stap 1 Stel de bruto jaarhuur vast. Corrigeer de bruto jaarhuur eventueel met kortingen in verband met incentives (huurkorting, huurvrije periode, etc.). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Deze bruto jaarhuur gecorrigeerd met incentives wordt (eventueel uitgesplitst per WOZ-deelobject) vermeld op het taxatieverslag. Verminder deze (geschatte, gecorrigeerde) bruto huur met de geschatte exploitatiekosten (onderhoud, vaste lasten, beheerkosten). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). De uitkomst hiervan is de netto jaarhuur. Stap 2 Bepaal vervolgens het percentage Netto Aanvangsrendement (NAR). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Dit NAR geeft aan welk rendement rond de waardepeildatum in de markt wordt verwacht voor investeringen in onroerend goed. Deze is opgebouwd uit een basisrente verhoogd met een risico-opslag. De risico-opslag geeft de invloed weer van de algemene risico's bij investeren in onroerend goed. De som van deze twee percentages vormt het NAR. Deel het getal 1 door dit NAR en vermenigvuldig de uitkomst weer met 100%. Bijvoorbeeld een NAR van 8% leidt tot een netto kapitalisatiefactor 12,5 (1/8 * 100). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). De uiteindelijke uitkomst is de netto kapitalisatiefactor, dus de factor waarmee de netto jaarhuur vermenigvuldigd wordt voor het bepalen van een gekapitaliseerde marktwaarde. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 10

11 Stap 3 Vermenigvuldig de berekende netto jaarhuur met de netto kapitalisatiefactor. U krijgt dan een waarde inclusief kosten koper (k.k.). De kosten koper dienen dan nog verrekend te worden door de uitkomst WOZ-waarde inclusief k.k. te delen door (1+k.k.%). U heeft nu de WOZ-waarde exclusief k.k. berekend. Dit resultaat is de uiteindelijke WOZ-waarde. Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Door hierop de bruto jaarhuur te delen heeft u de bruto kapitalisatiefactor bepaald. Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 11

12 2 De bruto huurwaarde 2.1 Getaxeerde markthuurwaarde Bij het taxeren volgens de huurwaardekapitalisatiemethode, zoals omschreven in deze taxatiewijzer, wordt de getaxeerde markthuurwaarde gekapitaliseerd met de berekende kapitalisatiefactor. Op basis van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt hierbij uitgegaan van de bruto (markt) huur. De getaxeerde bruto markthuurwaarde is het bedrag dat de huurder redelijkerwijs verschuldigd is aan de verhuurder als tegenprestatie voor het uitsluitende gebruik van het vastgoed. Hierbij moet worden uitgegaan van enerzijds de voor het soort vastgoed gebruikelijke voorwaarden en condities en anderzijds van de huurprijzen die voor soortgelijke onroerende zaken gebruikelijk worden betaald op de datum van de waardebepaling. Het gaat om de bruto-huurwaarde inclusief de vergoeding voor exploitatiekosten, zoals onderhoud, vaste lasten en beheerkosten. De feitelijke huurprijs is het bedrag dat op basis van de overeenkomst tussen huurder en verhuurder op een bepaald moment als vergoeding van gebruik van de onroerende zaak wordt betaald. De feitelijke huurprijs kan afwijken van de actuele markthuurwaarde op een bepaald moment, bijvoorbeeld, omdat de huurovereenkomst op een ander moment (dan de waardepeildatum) is gesloten. Voor het bepalen van de bruto huur moet worden aangesloten bij markthuurprijzen zoals deze rondom de waardepeildatum tot stand komen bij het sluiten van nieuwe huurcontracten. U taxeert de bruto huur daarom in beginsel door vergelijking met huurprijzen zoals deze rond de waardepeildatum worden overeengekomen voor vergelijkbare objecten. 2.2 Incentives en de invloed op de huurwaarde Incentives zijn beloningen die eigenaren geven aan huurders op het moment dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten (of een huurovereenkomst wordt verlengd). De bedoeling is nieuwe huurder aan te trekken en bestaande huurders vast te houden. Incentives uiten zich in huurvrije perioden (meest voorkomend), huurkortingen en/of bijdragen van eigenaren aan specifieke investeringen in een gebouw die door de huurder kunnen worden uitgevoerd. Er is een directe relatie tussen het drieluik: leegstand, aanbod en incentives. Naar mate de leegstand en het aanbod groter worden of hoog zijn, neemt het volume aan incentives toe. Incentives hebben ook invloed op de WOZ-waarde. Natuurlijk is deze invloed groter naar mate de omvang van de gegeven incentives groter wordt. Een huurvrije periode van een maand zal geen significante invloed hebben op de WOZ-waarde. Een huurvrije periode van twee jaar zal een zeer significante invloed hebben op de WOZ-waarde. De incentives, zoals huurvrije perioden en huurkortingen, leiden tot kasstroomverliezen. Dat betekent dat de huurder minder betaalt minder en de verhuurder minder ontvangt dan de huurprijs die formeel in het huurcontract is overeengekomen. De invloed van deze kasstroomverliezen kan op twee manieren in de berekening van de waarde tot uitdrukking worden gebracht: Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 12

13 1. korten op de bruto jaarhuurwaarde 2. incentives opnemen in de berekening van de kapitalisatiefactor Voor de WOZ-taxaties is gekozen om de eerste methode toe te passen. In deze taxatiewijzer (rekenmodel in bijlage 5) wordt wel als extra onderbouwing toegelicht, dat beide benaderingen tot dezelfde uitkomst (WOZ-waarde) leiden. Werkwijze bij berekening "korting" op de bruto jaarhuurwaarde Incentives worden, in een berekening volgens de netto contante waarde (DCF), contant gemaakt. In het rekenmodel (bijlage 5) worden de kasstromen over een tijdreeks van 10 jaar per jaar weergegeven. Aangenomen wordt dat na deze periode van 10 jaar weer de overeengekomen huurprijs wordt betaald, rekening houdend met de marktontwikkeling, etc. De uitkomst van de contant gemaakte incentives wordt gekort op de bruto jaarhuur, die gebruikt wordt bij de WOZ-taxatie. Het bedrag dat in mindering wordt gebracht op de bruto huurwaarde, die overeenkomt met de uitkomsten van de marktanalyse vindt u in het rekenmodel (bijlage 5) onder Correctie korting. De incentives worden bij deze methodiek dus niet in de kapitalisatiefactor verrekend. Incentives opnemen in berekening kapitalisatiefactor leidt tot dezelfde WOZ-waarde De tweede manier om incentives tot uitdrukking te laten komen in de WOZ-waarde is deze opnemen in de kapitalisatiefactor. Door de "huurverliezen" als gevolg van de incentives mee te nemen in de berekening van de exploitatiekosten, ontstaat een lagere kapitalisatiefactor. Deze lagere kapitalisatiefactor wordt vanzelfsprekend toegepast op een hogere huurwaarde (namelijk de bruto huurwaarde zonder korting). Net als bij de werkwijze bij berekening "korting" op de bruto jaarhuurwaarde, worden de incentives in een berekening volgens de netto contante waarde (DCF), contant gemaakt. In het rekenmodel(bijlage 5) kunnen beide berekeningen zichtbaar gemaakt worden. De berekening met verwerking van de incentives in de kapitalisatiefactor geldt als een nadere onderbouwing van de WOZ-waarde berekend op basis van "korting" op de bruto jaarhuurwaarde. In beide gevallen dient dezelfde DCF als onderbouwing van de berekening (bijlage 5). Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 13

14 3 De bruto kapitalisatiefactor 3.1 Opbouw van de bruto kapitalisatiefactor (bottom-up) De bruto kapitalisatiefactor wordt berekend vanuit het netto aanvangsrendement, de exploitatiekosten en de kosten voor koper. Het netto aanvangsrendement bestaat uit de componenten: 1 basisrente en 2 opslagrisico De exploitatielasten bestaan uit de componenten: 1. onderhoudskosten 2. vaste lasten 3. beheerskosten 4. leegstandsrisico Tenslotte is nog van belang de correctie voor kosten koper (k.k.). 3.2 Het Netto Aanvangsrendement (NAR) In beginsel wordt er voor de bepaling van het netto aanvangsrendement uitgegaan van een risicovrij rendement plus een opslag. Daarvoor dient een risicovrij rendement bepaald te worden. Deze wordt gevonden in de jongste 10-jarige staatsleningen die door o.a. De Nederlandse Bank (DNB) wordt gepubliceerd Basisrente Voor het bepalen van het risicovrije rendement wordt aangesloten bij de rendementen op staatsleningen op 1 januari van het betreffende jaar. De basisrente voor 1 januari 2011 is vastgesteld op 3.2% (Bron: DNB, jongste tienjarige staatslening) Risico-opslag op vastgoed Vastgoedbeleggingen hebben een lager risicoprofiel dan aandelen maar een hoger dan staatsleningen. Omdat de laatste als basisrendement geldt dient er nog een risicodragend rendement bepaald te worden. Dit is het extra risico en uit zich in een risico-opslag bovenop het basisrendement. De risico-opslag dekt onder andere de risico s samenhangend met de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 14

15 kans op leegstand (frictieleegstand), de instabiliteit van een type huurder, het type vastgoed, de locatie en onbekende economische risico e.d. Bij de analyse van verkooptransacties zijn de meeste elementen die bij de opbouw van de kapitalisatiefactor een rol spelen, zoals exploitatielasten, rendementen op staatsleningen en actuele huurwaarden betrekkelijk eenvoudig uit de markt te herleiden. Dit kan aan de hand van publicaties, huurovereenkomsten en andere beschikbare gegevens van de betrokken transactie. Het risico-opslag wordt bepaald door verkooptransacties te analyseren. Het opslagrisico wordt dan berekend door de basisrente af te trekken van een gerealiseerde NAR. Risico opslagen zijn voor de categorieën kantoren, winkels en bedrijven -zoals hieronder weergegeven- onder te verdelen in landelijke bandbreedtes. Uit marktanalyse blijkt dat de risico-opslagen voor de vermelde categorieën gemiddeld toenemen naarmate de kwaliteit van de locatie en van het vastgoed afnemen. Het vastgoed wordt daardoor meer risicovol om in te beleggen. Wellicht ten overvloede wordt hier nog een keer de nadruk gelegd op de invloed van specifieke locale omstandigheden. Onderstaand schema is niet meer dan een handleiding met indicatieve kengetallen. Er moet altijd locaal marktonderzoek worden gedaan om deze kengetallen te vergelijken met lokale en of regionale transactiecijfers. Tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2011 Type Kantoren Winkels Bedrijven Laag Hoog Laag Hoog Laag Hoog NAR Laag/ Hoog 7,22 11,67 4,15 6,80 8,33 12,78 Basis rendement 3,20 3,20 3,20 3,20 3,20 3,20 Risico-opslag 4,02 8,47 0,95 3,60 5,13 9,58 Tabel 1: Gemiddelde risico-opslagen per soort object Bron: Rapport DTZ Zadelhof Nedrerland compleet medio 2010 CB Richard Ellis MarketView Dutch Retail Market 3 Q Exploitatielasten Exploitatielasten zijn de structurele uitgaven voor rekening van de eigenaar. De uitgangspunten zijn weliswaar een waarde voor een eigenaar die de zaak koopt en in gebruik neemt, maar een eigenaar die voor eigen gebruik aankoopt, zal in een concurrerende markt nooit minder kunnen betalen dan een eigenaar die aankoopt voor de verhuur. Hierna volgen de kostenonderdelen die deel uitmaken van de exploitatiekosten zoals ze worden gehanteerd in de kapitalisatieberekening Onderhoudskosten (Zie de matrix onderhoudskosten) Onderhoudskosten als percentage van de herbouwwaarde Voor het bepalen van de onderhoudskosten wordt uitgegaan van de herbouwwaarde zoals in de markt wordt gehanteerd voor het oprichten van een gebouw dat overeenkomt met het te taxeren gebouw. Bronnen voor het bepalen van de herbouwwaarde zijn onder andere door de betreffende gemeente geanalyseerde marktinformatie, Reed Business, DACE prijzenboekje en Vastgoed Exploitatiewijzer. Bij de inschatting van de onderhoudskosten moet voor ogen worden gehouden dat het gaat om de instandhoudingskosten. Het gaat niet om groot onderhoud en of achterstallig onderhoud. Op het moment dat met deze kosten rekening moet worden gehouden, zal een kapitaalscorrectie worden toegepast. Zie voor de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 15

16 herbouwwaarde en onderhoudskosten de bijlage in de taxatiewijzer. In dit overzicht staan de meest voorkomende kosten vermeld. Hiervan kan worden afgeweken op het moment dat een individueel geval daarom vraagt. De onderhoudskosten worden in het rekenmodel berekend vanuit de herbouwwaarde maar om wiskundige redenen getoond als een percentage van de jaarhuur Vaste lasten (Zie de matrix vaste lasten) Verzekeringen en belastingen als percentage van de herbouwwaarde Voor het bepalen van de verzekeringspremie wordt uitgegaan van de herbouwwaarde zoals in de markt wordt gehanteerd voor het oprichten van een gebouw dat overeenkomt met het te taxeren gebouw. Bronnen voor het bepalen van de herbouwwaarde zijn onder andere de door de betreffende gemeente geanalyseerde marktinformatie, Reed Business, DACE prijzenboekje e.d. Voor het bepalen van belastingen moet naast de herbouwwaarde van het te taxeren object ook de grondwaarde worden meegenomen. Deze kan worden achterhaald door het analyseren van marktinformatie maar ook de betreffende gemeente kan worden geraadpleegd. Zij hebben informatie omtrent gronduitgifteprijzen. Ga overigens bij het berekenen van de belastingen uit van zowel het gedeelte voor de eigenaar als het gedeelte van de gebruiker. De overige locale belastingen als riool en eventueel reinigingsrechten moeten nog worden opgeteld bij de bij de post onroerende zaak belastingen. Bronnen die kunnen worden geraadpleegd voor het bepalen van rioolkosten zijn naast de betreffende gemeente de Vastgoed Exploitatiewijzer, reinigingsrechten kunnen bij de gemeente worden opgevraagd. Zie voor de herbouwwaarde en verzekeringspremie de bijlage in de taxatiewijzer. In dit overzicht staan de gemiddelde premies weergegeven binnen de bandbreedte tot 10 miljoen en vanaf 10 miljoen. Hiervan kan worden afgeweken op het moment dat een individueel geval daarom vraagt. Lokale belastingen kunnen het best bij de betreffende gemeente worden opgevraagd Kosten voor beheer Hieronder worden verstaan de vergoedingen die door professionele beheerders voor het beheren van bedrijven en kantoren in rekening worden gebracht. Voor de activiteiten die betrekking hebben op de serviceverlening (servicekosten) en verhuur worden de beheerders meestal afzonderlijk betaald. Beheervergoedingen zijn niet zonder meer in eenheidsprijzen of percentages van de huur uit te drukken, maar zijn afhankelijk van de complexiteit, het aantal verhuurbare eenheden, hoogte van de huur, bemiddeling bij verhuurcontracten, etc. De hieronder benoemde percentages zijn niet meer dan gemiddelden zoals deze door professionele beheerders worden gehanteerd en zijn exclusief BTW. Het administratieve beheer zoals dat voor beleggingspanden wordt berekend, is niet in het onderstaande overzicht opgenomen omdat dit alleen voor beleggingspanden geldt en in de Wet WOZ niet wordt uitgegaan van de beleggingswaarde. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 16

17 Kantoren voor kantoren met een hoog huurniveau 1.5% tot 2,5% van de bruto huur. voor kantoren met een laag huurniveau 1.5% tot 3% van de bruto huur. bij grote kantoorobjecten met een of meerdere huurders alleen het technische beheer afhankelijk van het huurniveau, 1% tot 1,5% van de bruto huur. Winkelpanden voor winkelstrips en winkelcentra, afhankelijk van het huurniveau, 2% tot 3.5% van de bruto huur. voor individuele winkels op de betere locaties (A en B) met veelal een hoog huurniveau, 1% tot 2.5% van de bruto huur. bij alleen technisch beheer, afhankelijk van het huurniveau, 1% tot 1,5% van de bruto huur. Bedrijfspanden voor bedrijfspanden afhankelijk van het huurniveau 2% tot 3% van de bruto huur. bij alleen technisch beheer 1 tot 1,5% van de bruto huur Bron: Vastgoed Exploitatiewijzer door de FGH vastgoedexpertise, AAM Koëter Vastgoed Beheer BV en Vastgoedmarkt Leegstandsrisico Leegstand hoort bij vastgoed. Eigenaren van commercieel vastgoed houden rekening met gemiddeld 5% frictieleegstand. Frictieleegstand is nodig om de markt goed te laten functioneren. Het uitgangspunt is een contractperiode van 10 jaar. Dit betekent dat maximaal 6 maanden leegstand als normaal kan worden beschouwd. Indien de leegstand oploopt tot minimaal 2 jaren is sprake van structurele leegstand en kan het invloed hebben op de waardebepaling. De mate van leegstand is afhankelijk van de marktsituatie op de waardepeildatum. Bij het bepalen van risico op leegstand wordt uitgegaan van de veronderstelling dat het te taxeren pand leeg wordt aangeboden op de waardepeildatum en dat alle potentiële gebruikers op dat moment een ruimtebehoefte hebben die ze onmiddellijk zullen invullen door het object in gebruik te nemen. Om een goed beeld te krijgen van de behoefte aan ruimte is de aangeboden ruimte op de waardepeildatum van een betreffende locatie een indicatie. Op het moment dat op een bepaalde locatie op de waardepeildatum nagenoeg alle gebouwen bezet zijn, zal het objectieve risico op leegstand laag zijn. Ook moet er worden gelet op locaties waar relatief veel nieuwbouw is opgeleverd. Hier kan een hoge feitelijke leegstand zijn die wordt veroorzaakt door het opleveren van (veel) nieuwbouw. In dat geval is er sprake van kort durende aanvangsleegstand. Als de verhuur van nieuw opgeleverde gebouwen erg lang op zich laat wachten, langer dan 2 jaar, kan het worden gezien als structurele leegstand. Hieronder meer over de specifieke vormen van leegstand. Leegstand kent drie belangrijke vormen: 1. Structurele leegstand is leegstand ten gevolge van markttechnische omstandigheden. Hier ligt het aanbod hoger dan de vraag of is het gebouw in kwestie moeilijk te verhuren door veroudering, minder wordende locatie, etc. 2. Van mutatieleegstand is sprake zodra de huurovereenkomst is beëindigd en er geen nieuwe huurder is gevonden die het object op hetzelfde moment in gebruik wil nemen. Is er sprake van voortdurende mutatieleegstand dan zal dat als een structureel probleem worden ervaren. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 17

18 3 Aanloopleegstand komt voor op het moment dat een gebouw wordt opgeleverd en het niet direct is verhuurd. Als deze situatie langer dan 2 jaar voortduurt, kan het als structurele leegstand wordt gezien. 3.4 Correctie kosten koper Als de WOZ-waarde via een bottom-up methode wordt bepaald dient gecorrigeerd te worden vanwege kosten koper. Dit zijn de kosten die een koper moet maken om het eigendom van de onroerende zaak te verwerven en bestaat uit overdrachtsbelasting of omzetbelasting, makelaarskosten en notariskosten Notariskosten en makelaarskosten Voor wat betreft de WOZ-waarde wordt er bij het bepalen van de kosten koper van uitgegaan dat altijd een notaris en een makelaar wordt ingeschakeld. De kosten zijn degressief en afhankelijk van de hoogte van de koopsom en dus van de WOZ-waarde Overdrachtsbelasting versus omzetbelasting Er kunnen zich twee situaties voordoen waarbij rekening dient te worden gehouden met fiscale consequenties bij aan en verkoop van onroerende zaken. Er is sprake van overdrachtsbelasting, of er is sprake van omzetbelasting (BTW). Het gaat hier uitsluitend om de belasting die betrekking heeft op het vastgoedobject. Deze houdt geen verband met de BTW-positie van de eigenaar of huurder. Immers, er wordt uitgegaan van een lege overdracht aan nieuwe eigenaren en gebruikers Overdrachtsbelasting Overdrachtsbelasting bedraagt 6% van de koopsom, of, zo die hoger ligt, van de verkoopwaarde. Overdrachtsbelasting wordt in mindering gebracht op de WOZ-waarde omdat de WOZ-waarde de verkoopwaarde representeert. Overdrachtsbelasting wordt geheven over transacties van bestaande bouwwerken Omzetbelasting (BTW) Als gevolg van het bepaalde in art. 11, eerste lid aanhef en letter a, Wet op de omzetbelasting 1968, kan een onroerende zaak, indien deze meer dan twee jaar in gebruik is, vrij van omzetbelasting worden geleverd. In dat geval wordt overdrachtsbelasting over de aankoopprijs geheven. Bij nieuwe courante niet-woningen wordt alleen omzetbelasting betaald indien er een (fictieve) transactie plaatsvindt binnen twee jaar na eerste ingebruikname. Volgens de jurisprudentie betekent dit dat in deze periode de omzetbelasting (BTW) wel een waardebepalende factor is voor de WOZ-waarde. Daarom zal de WOZ-waarde in deze periode bepaald moeten worden inclusief BTW. De waarde in het economische verkeer is de prijs die de meest biedende gegadigde bereid is te betalen bij een verkoop van de desbetreffende onroerende zaak na de beste voorbereiding en rondom de waardepeildatum. Transacties van onroerend goed zijn in beginsel vrijgesteld van de heffing van omzetbelasting. Er is daarom bij gewone transacties Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 18

19 van onroerende zaken geen sprake van omzetbelasting. Bij niet-woningen die al langer dan twee jaar in gebruik zijn, wordt daarom de waarde in het economische verkeer bepaald, uitgaande van een verkoopprijs die niet onderworpen is aan de heffing van omzetbelasting. De hiervoor bedoelde waarde is niet gelijk aan de prijs (zoals die op de markt tot stand komt) die bij belaste levering zou worden verkregen verminderd met de verschuldigde omzetbelasting. In die prijs zit namelijk ook een element van niet-aftrekbare omzetbelasting. Partijen die de omzetbelasting niet of slechts gedeeltelijk in aftrek kunnen brengen, zullen immers een extra bedrag over hebben voor het feit dat de levering bij verkoop vrij is van omzetbelasting. De te analyseren transacties vermelden de koopsommen exclusief de wettelijke transactiekosten (hierna k.k). Wanneer uitgegaan wordt van de in het Kadaster vermelde transactieprijzen, zal de uitkomst van de analyse resulteren in een gemiddelde kapitalisatiefactor k.k. Eventuele omrekeningen zijn dan overbodig. Op de regel dat transacties van onroerende zaken niet onderworpen zijn aan de heffing van omzetbelasting, bestaat één belangrijke uitzondering, namelijk de verkoop van een nieuw vervaardigde onroerende zaak (nieuwbouw-object). Deze uitzondering geldt tot uiterlijk twee jaar na de eerste ingebruikname van het gebouw. Daarna is over (volgende) transacties in beginsel geen omzetbelasting meer verschuldigd. Voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak mogen subjectieve elementen geen rol spelen. Voor de bepaling van de waarde in het economisch verkeer van een niet-woning die op de waardepeildatum minder dan twee jaar geleden in gebruik genomen is moet, net als bij nieuwbouwwoningen, uitgegaan worden van een transactieprijs inclusief de te betalen omzetbelasting. Dit geldt daarmee ook voor alle courante niet-woningen die na de waardepeildatum zijn opgeleverd. Hoewel onder omstandigheden ook transacties van onroerende zaken ouder dan twee jaar belast kunnen zijn met omzetbelasting, geldt voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ dat alleen gekeken wordt naar de tweejaarsperiode. Binnen de tweejaarsperiode wordt getaxeerd inclusief omzetbelasting en daarna wordt getaxeerd uitgaande van een transactie die niet is belast met omzetbelasting. De invloed van de omzetbelasting zal verdisconteerd zijn in de kapitalisatiefactor. Toepassing van deze kapitalisatiefactor op een huurwaarde exclusief BTW leidt dan tot een waarde die gebaseerd is op een transactie onderworpen aan overdrachtsbelasting. Wanneer bij het bepalen van de kapitalisatiefactor wordt aangesloten op verkoopgegevens onderworpen aan overdrachtsbelasting en huurgegevens exclusief BTW behoevent de uit de marktgegevens afgeleide huurwaarde en kapitalisatiefactor niet gecorrigeerd te worden met de BTW. In andere gevallen (bijvoorbeeld bij taxatie van een object in de tweejaarsperiode - of bij het gebruik maken van een verkoopprijs onderworpen aan omzetbelasting - is correctie wel nodig. Bronnen: Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ 3 e herziene druk. Hoge Raad 30 oktober 1991, nr , Belastingblad 1992, blz Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 19

20 Bijlage 1 Algemene beschrijving Bij deze taxatiewijzer hoort het rekenblad HWK-monitor. Met dit rekenblad kan de kapitalisatiefactor worden bepaald en kan worden berekend wat de invloed is van eventuele incentives op de getaxeerde huurwaarde. Het rekenblad is vernieuwd ten opzichte van de waardepeildatum 1 januari De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de vorige waardepeildatum worden hieronder kort toegelicht. wijze van berekenen invloed van de incentives op WOZ-waarde; dit kan nu op basis van maanden worden uitgedrukt. De mogelijkheid om het in kwartalen uit te drukken is vervallen. er zijn verborgen tekstvelden ingevoerd bij een aantal cellen (zie daarvoor de rode hoekjes in de betreffende cel). Deze tekstvelden verduidelijken de achterliggende berekeningen en geven extra algemene informatie. er is een algemeen opmerkingenveld gemaakt. er is een fotoveld gemaakt waarin een foto kan worden geplakt. er is een rolscherm gemaakt waarin een keuze kan worden gemaakt tussen verschillende hoofdcodes. Een andere belangrijke wijziging ten opzichte van het vorige jaar is het vereenvoudigde rekenblad, dat hier niet nader zal worden beschreven. Voor de beschrijving van dit specifieke rekenblad wordt verwezen naar het betreffende rekenblad alwaar het een en ander wordt verduidelijkt. Wijze van berekenen invloed incentives op WOZ-waarde Het rekenblad biedt twee methoden om de invloed van incentives op de WOZwaardebepaling te berekenen. De eerste methode betreft het corrigeren van de getaxeerde huur met deze incentives. Deze methodiek wordt in beginsel toegepast bij de WOZ-waardering. De methodiek berekent deze invloed op de huurwaarde zuiverder dan de benadering die vroeger (waardepeildatum 1 januari 2009 en eerder) werd toegepast. De tweede methode in het rekenblad is als nadere onderbouwing beschikbaar om aan te geven dat de werkwijze waarbij de incentives in de kapitalisatiefactor worden verrekend, leidt tot dezelfde WOZ-waarde. In de voorgaande edities (waardepeildatum 2009 en eerder) van de taxatiewijzers kapitalisatiefactor werd er van uitgegaan dat de incentives die in de markt worden gegeven, in zijn geheel op de bruto huur in mindering moesten worden gebracht, waarbij deze incentives werden verrekend met de te betalen huur. Gedurende een periode van tien jaar Bij een incentive bestaande uit 12 maanden huurvrije periode werd de periode van 12 maanden gedeeld op 120 maanden en werd er daarom 10% van de bruto huur afgetrokken. De aldus verkregen "bruto huur" werd verder gebruikt om bijvoorbeeld de exploitatiekosten te berekenen en om de netto huurwaarde te bepalen. In de nieuwe versie wordt de invloed van de incentive via de DCF-methode over een periode van 10 jaar contant gemaakt. Voor de resterende periode wordt uitgegaan van de volledige "huurprijs". Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 20