Onderzoek WOZ-taxaties grote kantoorobjecten

Transcriptie

1 WAARDERINGSKAMER NOTITIE Betreft: Onderzoek WOZ-taxaties grote kantoorobjecten Datum: 23 november 2010 Bijlage(n): - 1. Inleiding De Waarderingskamer houdt toezicht op de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Gezien het toegenomen belang van de WOZ-waarden van niet-woningen (zie het jaarverslag over 2009) richt de Waarderingskamer zich in toenemende mate op de waardering van niet-woningen. In dit kader is een thematisch onderzoek uitgevoerd naar de waardering van grote kantoorobjecten. Voor objecten als kantoren, die aangeduid kunnen worden als courante niet-woning objecten, is de taxatiewijzer kapitalisatiefactor van toepassing (met ingang van de waardepeildatum 1 januari 2010 de taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie). Daarnaast is het echter nodig dat gemeenten zelf de (huur)markt voor deze courante niet-woningen in de gemeente (en de regio) volgen en vertalen in getaxeerde markthuurwaarden, die met de kapitalisatiefactor worden doorgerekend naar een WOZ-waarde. Dit thematisch onderzoek was gericht op de manier waarop gemeenten omgaan met de waardering van grote kantoren (vaak bedrijfsverzamelgebouwen) en grote kantoorportefeuilles van beleggers. Gezien het grote financiële belang van deze categorie en daarmee ook het belang voor de verdeling van het gemeentefonds is dit onderzoek uitgevoerd. 2. Aanleiding onderzoek De afgelopen jaren zijn er met onder andere de introductie van de taxatiewijzers en TIOX (geautomatiseerde taxatiemodule voor incourante niet-woningen en agrarische objecten), meer richtlijnen en daarmee uniformiteit gekomen voor het waarderen voor de Wet WOZ van niet-woningen. Voor kantoren is er ook een taxatiewijzer, namelijk de taxatiewijzer kapitalisatiefactor. Deze taxatiewijzer betreft echter slechts één aspect van de huurwaardekapitalisatie. Voor het taxeren van de huurwaarde zal de gemeente zelf op basis van vergelijking met markthuurprijzen tot een goede taxatie moeten komen. Voor grotere kantoorobjecten, vaak gelegen op de belangrijkste kantoorlocaties van Nederland, kunnen er complicerende factoren een rol spelen bij het analyseren van deze huurwaarden, maar ook bij het bepalen van de kapitalisatiefactor op basis van transacties en/of de taxatiewijzer. Zeker wanneer een belegger meerdere (grote) panden op een kantoorlocatie of in de gemeente bezit (een significante vastgoedportefeuille in de gemeente), kan een gemeente er voor kiezen om direct in overleg met de belanghebbende te treden en bijvoorbeeld de beleggingswaarde van de portefeuille als uitgangspunt voor de taxatie te nemen met alle complicaties en onzekerheden van dien. 1

2 Bij gemeenten kan de complexiteit van grootschalige kantoorpanden en het financiële belang tot maatregelen leiden om de risico's rondom de onzekerheid over de juistheid van de waarde op te vangen. Immers de grote kantoren vormen een significant deel van de totale belastingcapaciteit van gemeente. Het belang van de WOZ-waardering van deze grootschalige kantoorpanden is ook groot voor de betrokken belanghebbenden in verband met de beperking van de afschrijving op gebouwen in het kader van de Vennootschapsbelasting. In het algemeen betreft het verhuurde panden, zodat 100% van de WOZ-waarde geldt als bodemwaarde voor de afschrijving. Het is tevens mogelijk dat er waardeverschillen ontstaan tussen identieke kantoorpanden (door bijvoorbeeld het leegstandsrisico onvoldoende te "objectiveren" of door afspraken met belanghebbenden), die in het kader van een objectieve waardebepaling voor de Wet WOZ niet te verantwoorden zijn. Deze verschillen kunnen ontstaan tussen kantoorpanden binnen één gemeente, maar ook tussen vergelijkbare panden en vergelijkbare locaties in verschillende gemeenten. 3. Doelstellingen Het onderzoek had als doel beter inzicht te krijgen in de waardering van grote kantoorobjecten voor de Wet WOZ en de ten behoeve van deze waardering uitgevoerde marktanalyse. In eerste instantie is daarom een inventarisatie gemaakt en zijn knelpunten in kaart gebracht. Bij de opzet van het onderzoek is duidelijk de wens ingebouwd dat het onderzoek het startpunt zou kunnen zijn om mogelijke verbeteringen te initiëren en meer uniformiteit te creëren voor het waarderen van dergelijke grootschalige courante nietwoning objecten. Hoe deze verbeteringen geïnitieerd kunnen worden en hoe er meer uniformiteit gecreëerd kan worden, was niet de hoofdvraag van dit onderzoek. De resultaten van dit onderzoek moeten primair laten zien of het verhogen van de uniformiteit en het verhogen van de kwaliteit van de taxaties nodig is. De gemeenten hebben in dit onderzoek wel de mogelijkheid gekregen zelf verbeterpunten en/of ideeën aan te dragen. 4. Opzet onderzoek Er is aan de hand van onderzoek van DTZ Zadelhoff (2010) en Dynamis (2010) een inschatting gemaakt van de belangrijkste kantoorlocaties in Nederland. Er is bij de selectie van kantoorlocaties voor dit onderzoek een landelijke spreiding aangehouden door afhankelijk van de grootte van een gemeente een aantal kantoorlocaties te kiezen met een maximum van drie per gemeente. De locaties zijn geselecteerd aan de hand van het totale aanbod kantoorruimte (totaal aantal vierkante meter), de hoogte van de huurprijzen per vierkante meter en het voorkomen van (grote) transacties in het afgelopen jaar. Er zijn in totaal 21 gemeenten geselecteerd voor dit onderzoek met in totaal 27 te onderzoeken kantoorlocaties. De gekozen locaties zijn volgens de aangehaalde onderzoeken de belangrijkste kantoorlocatie(s) van de gemeenten. Dit is geverifieerd bij de gemeente en indien nodig bijgesteld. 2

3 Het onderzoek richt zich primair op grote kantoorgebouwen ( single tenant en multi tenant kantoorgebouwen) op de belangrijkste kantoorlocaties met een oppervlakte vanaf circa m². Omdat op sommige locaties alleen kleinere kantoorgebouwen staan, is in die situaties gekeken naar panden vanaf m². Het onderzoek bestaat uit een kwantitatieve en kwalitatieve analyse. De kern van het kwantitatieve onderdeel van het onderzoek is hoe de gemeente bij de jaarlijkse herwaardering omgaan met de taxaties van de (grote) kantoorgebouwen en hoe deze taxaties zich verhouden enerzijds tussen gemeenten onderling en anderzijds hoe de taxaties zich verhouden tot markttransacties, vraagprijzen en marktonderzoeken. Hiervoor zijn er per kantoorlocatie gemiddeld vijf taxaties naar waardepeildatum 1 januari 2009 opgevraagd en geanalyseerd. Over de taxaties van de gemeenten zijn telkens per kantoorlocatie gemiddelden uitgerekend. Courante niet-woningen objecten laten over het algemeen een veel grotere diversiteit zien dan bijvoorbeeld woningen. Om marktgegevens en taxatiegegevens toch (enigszins) met elkaar te kunnen vergelijken zijn deze, zoals gebruikelijk bij courante niet-woningen, telkens herleid tot vergelijkbare (relatieve) eenheden zoals bijvoorbeeld prijzen per m², percentages en kapitalisatiefactoren. In marktgegevens en marktonderzoeken gebruikt men het verhuurbaar vloeroppervlak. Indien gemeenten het bruto vloeroppervlakte hebben gehanteerd zijn voor het bepalen van de prijzen per m² geen correcties toegepast. In dergelijke gevallen zouden de prijzen per m² na correctie waarschijnlijk circa 5% à 10% hoger zijn uitgevallen. De kern van het kwalitatieve onderdeel van het onderzoek is hoe de gemeente met betrekking tot de jaarlijkse herwaardering van (grote) kantoorgebouwen de werkprocessen hebben ingericht. Het kwalitatieve deel besteedt aandacht aan onderwerpen als het omgaan met beleggingstransacties, algemene opbouw marktanalyse, het ophalen en gebruiken van marktgegevens, objectafbakening, objectkenmerken, etc. 5. Bevindingen kwantitatieve analyse De taxaties van alle 21 bezochte gemeenten zijn geanalyseerd en vergeleken met elkaar en de beschikbare marktinformatie. Naast gegevens van DTZ Zadelhoff en Dynamis zijn ook PropertyNL en Funda in Business geraadpleegd. Dit hoofdstuk geeft de bevindingen weer van deze analyse, opgedeeld naar verschillende (sub)onderwerpen. De gemiddelde getaxeerde huurwaarden bij gemeenten variëren van 119 tot 274 per m² per jaar. Het verschil tussen de laagste en hoogste huurwaarde moet te onderbouwen zijn uit de markt. De huurwaarden zijn conform de Waarderingsinstructie immers vooral gebaseerd op (nieuwe) transacties in de periode direct voor en/of na de waardepeildatum, die bekend zijn bij de gemeente. In het algemeen blijkt dat de getaxeerde huurwaarden goed overeenkomen met de gerealiseerde transactiehuurprijzen rondom de waardepeildatum 1 januari 2009 en 3

4 vraaghuurprijzen. Getaxeerde huurwaarden op deze waardepeildatum zijn gelijk aan of liggen iets onder het gemiddelde markthuurniveau. Hier zijn enkele uitzonderingen op. De grafiek in figuur 5.1 vergelijkt de bandbreedtes voor het huurniveau van ultimo 2008, die DTZ Zadelhoff (2009) heeft gepubliceerd met de door de gemeenten getaxeerde huurwaarden. De bandbreedtes van DTZ hebben bijna allemaal betrekking op de voor dit onderzoek in de gemeenten geselecteerde kantoorlocatie(s). Figuur 5.1 geeft daarmee goed inzicht in hoe de bevindingen van de onderzoeksafdeling van DTZ Zadelhoff zich verhouden tot de getaxeerde huurwaarden van de onderzochte gemeenten. Omdat de correcties voor de waarderingsficties vooral zijn te verwachten in de kapitalisatiefactor, mag verwacht worden dat de getaxeerde huurwaarden overeenkomen met de bandbreedtes van DTZ. Figuur 5.1 Gemiddelde getaxeerde huurwaarde per kantoorlocatie vergeleken met huurwaarde bandbreedtes van DTZ Zadelhoff (2009) voor ultimo 2008 Enkele gemeenten zitten onder de ondergrens van de bandbreedten. Bekend is dat er in die gemeenten (en op de betreffende kantoorlocaties) forse incentives worden gegeven. De huurwaarden worden door (bijna alle) gemeenten gecorrigeerd voor incentives, terwijl DTZ Zadelhoff dat niet doet voor de door haar gepubliceerde huurcijfers. Zoals Kohnstamm (2009) ook aangeeft in een column is de vastgoedsector weinig transparant over incentives en zijn berichten over stabiele huurprijzen discutabel, omdat deze niet worden gecorrigeerd voor incentives. De gemiddelde getaxeerde kapitalisatiefactoren (figuur 5.2) variëren van 9,8 tot 13,0. Dit is een significant verschil, zeker kijkend naar de invloed van de kapitalisatiefactor op de WOZ-waarde. De vraag is of het grote verschil te verklaren is met gegevens uit de markt. WOZ-conforme transacties, waarvan zowel de huurprijs als de verkoopprijs bekend zijn, zijn er niet veel. Vaak kijkt de gemeente ook naar de historische gegevens en de 4

5 ontwikkeling om een accurate factor te kunnen vaststellen. Daarnaast kan de taxatiewijzer kapitalisatiefactor (nu huurwaardekapitalisatie taxatiewijzer) ook een hulpmiddel zijn. Bijna alle gemeenten hanteren een kapitalisatiefactor onder de ondergrens van de kapitalisatiefactor bandbreedten van DTZ (100 delen door het BAR). Bij de vergelijking van de gemeentelijke getaxeerde kapitalisatiefactor en de cijfers uit de markt is van belang dat de WOZ-waarderingsficties hierbij een rol kunnen spelen. Bij de WOZtaxaties wordt er namelijk uitgegaan van een (bruto) kapitalisatiefactor waarin al rekening is gehouden met overdrachtsbelasting en die op basis is van "kosten koper". De ficties houden in dat er bij de waardebepaling van twee veronderstellingen moet worden uitgegaan die ook wel worden aangeduid met de verzamelnaam ficties of waarderingsvoorschriften. Zij komen op het volgende neer: de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak wordt overgedragen (overdrachtsfictie); de verkrijger kan de zaak in de staat waarin deze zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik nemen (verkrijgingsfictie). Figuur 5.2 Overzicht van de gemiddelde kapitalisatiefactor per kantoorlocatie 5

6 Eventueel kunnen (grote) verschillen in de gehanteerde kapitalisatiefactor verklaard worden met verschillende parameters die (volgens de taxatiewijzer) van invloed zijn op de hoogte van de kapitalisatiefactor. Eén van de belangrijkste hierbij is het leegstandsrisico. De effectieve leegstand in gemeenten, gemeten door DTZ Zadelhoff (2010), komt in verschillende gemeenten redelijk overeen met het leegstandsrisico zoals de gemeenten dat hebben ingeschat op de onderzochte kantoorlocaties. De gemeenten zouden een geobjectiveerd gegeven als de effectieve leegstand kunnen gebruiken bij het inschatten van het leegstandsrisico voor het bepalen van de kapitalisatiefactor volgens de methodiek beschreven in de taxatiewijzer. Het blijkt uit het onderzoek dat andere parameters ook van grote invloed zijn op de hoogte van de getaxeerde kapitalisatiefactor. De invloed van de risico-opslag (het gecombineerde object- en beleggingsrisico opgeteld bij het basisrendement, bestaand uit de rente op staatsleningen d.d. 1 januari 2009) op het totale bruto aanvangsrendement (gebruikt om de kapitalisatiefactor te berekenen) is bijvoorbeeld groot. Het gaat om twee tot vier procentpunten. Dit komt overeen met een verschil in kapitalisatiefactor van 2,5 tot 4,0 punten (dus bijvoorbeeld het verschil tussen een factor 7 of een factor 11). In figuur 5.3 is te zien dat het bruto aanvangsrendement ten opzichte van de risico-opslag redelijk parallel afneemt bij de verschillende gemeenten. Er zijn enkele uitschieters waar te nemen. Het blijkt dat de uitschieters gemeenten zijn, die naast een relatief hoge risicoopslag tevens een hoog leegstandsrisico voor de kantoorlocatie hanteren. Een hoge kapitalisatiefactor blijkt dus in belangrijke mate een combinatie te zijn van het leegstandsrisico en de risico-opslag. Figuur 5.3 Gemiddelde risico-opslag per kantoorlocatie vergeleken met risico-opslag bandbreedtes van DTZ Zadelhoff (2009) 6

7 De mogelijkheid bestaat dat taxateurs bij de berekening van de kapitalisatiefactor de risico-opslag gebruiken als een stukje interpretatie-ruimte bij het taxeren. In de praktijk lijken de verschillen in ingeschatte risico-opslag tussen gemeenten vaak te verklaren en is de volgorde in grote lijnen juist. In de grafiek in figuur 5.4 is de algemene negatieve tendens van de marktontwikkeling goed te zien. Bijna alle gemeenten laten tussen de waardepeildata 1 januari 2008 en 1 januari 2009 een daling van de WOZ-waarde zien. Dat het verschil in waardeontwikkeling aanzienlijk is blijkt wel uit de cijfers: van een stijging van bijna 3% tot een daling van wel 16%. Waar de opname ontwikkeling in 2008 nog voor een groot deel positief is, is deze in 2009 bij het grootste deel van de gemeenten negatief. Er zijn enkele opvallende grote dalers. Ondanks een toename van de opname in zowel 2008 als 2009 blijft de WOZwaarde in deze gemeenten dalen. Incentives spelen hier een grote rol in. Figuur 5.4 Gemiddelde WOZ-waarde ontwikkeling per gemeentelijke kantoorlocatie 7

8 6. Conclusies kwantitatief deel onderzoek De belangrijkste conclusies van de kwantitatieve analyse staan hieronder weergegeven. Hier wordt niet ingezoomd op individuele gemeenten, maar ligt de nadruk op de algemene conclusies. De getaxeerde huurwaarden bij de onderzochte gemeenten komen in het algemeen goed overeen met marktgegevens, vraagprijzen en marktonderzoeken; De bandbreedten voor het huurprijsniveau van DTZ is een goede indicatie voor de hoogte van de huurwaarde; Kijkend naar de vraaghuurprijzen is er een negatieve tendens waar te nemen in enkele gemeenten. De WOZ-taxaties volgen deze trend; Gemeenten lijken adequaat te reageren op markttransacties (ook die vlak na 1 januari 2009) door de getaxeerde huurwaarden daarop af te stemmen; Er is moeilijk een verband tussen de kapitalisatiefactoren van de verschillende kantoorlocaties te ontdekken, ook gezien de aard van de locaties; De door gemeenten getaxeerde kapitalisatiefactor ligt in de meeste gevallen onder de ondergrens van de door DTZ gepubliceerde bandbreedte voor de kapitalisatiefactor (100 delen door het BAR); Het ingeschatte leegstandsrisico komt redelijk overeen met de daadwerkelijke leegstand binnen een gemeente; De risico-opslag is van grote invloed op de waarde, helemaal in combinatie met het leegstandsrisico. De verhoudingen tussen de risico-opslag en leegstandsrisico (ook ten opzichte van andere gemeenten) moet door de gemeenten beter in de gaten gehouden worden om een afwijkende kapitalisatiefactor te voorkomen; Er is een duidelijk verschil waar te nemen tussen de door DTZ gepubliceerde (hogere) huurprijsontwikkeling en de huurwaarden ontwikkeling van de gemeenten. Dit wordt veroorzaakt door het meenemen door gemeenten bij de taxatie van de incentives in de huurwaarde, terwijl DTZ deze incentives niet meeneemt in de gepubliceerde huurwaarde(-ontwikkeling); Er is, op enkele uitzonderingen na, een parallel waar te nemen tussen de ontwikkeling van de leegstand en de WOZ-waardeontwikkeling; De ontwikkeling van de opname in gemeenten sluit redelijk tot goed aan op de WOZ-waarde ontwikkeling. Er zijn hier ook enkele uitzonderingen. 7. Bevindingen kwalitatieve analyse De antwoorden op de gestelde vragen van alle 21 bezochte gemeenten zijn geanalyseerd en met elkaar vergeleken. De vragen hadden betrekking op de volgende (sub)onderwerpen. Invloed van de recessie op de gemeentelijke kantorenmarkt; De uitvoering van de permanente marktanalyse; Het gebruik van de taxatiewijzer kapitalisatiefactor; De afbakening bij bedrijfsverzamelgebouwen; De invloed van incentives bij de taxaties; Kwaliteitscontroles; Oppervlakte en overige objectkenmerken; 8

9 Vooroverleg en mogelijk daaruit voortvloeiende vaststellingsovereenkomsten; Bezwaar- en beroepsprocedures; Aangereikte verbeterpunten door de gemeenten. Het blijkt dat over het algemeen de werkwijze voor de waardebepaling van grote kantoorobjecten niet veel afwijkt van die van andere courante niet-woningen. Koop- en huurtransactiegegevens worden verzameld door de gemeenten en gekoppeld aan een (waarde)gebied met daarin de in het (waarde)gebied passende kantoorobjecten. Hieruit volgt meestal het algemene huur- en kapitalisatiefactor niveau, waarvan indien nodig onderbouwd wordt afgeweken aan de hand van de inschatting van de taxateur of een kwaliteitsscore. Er zijn in deze gemeenten altijd voldoende actuele huurgegevens uit de markt beschikbaar. Kooptransacties zijn er helaas veel minder. Voor het bepalen van de kapitalisatiefactor wordt vaker uitgegaan van historische gegevens of wordt de taxatiewijzer kapitalisatiefactor toegepast. De gemeenten gebruiken meestal een externe taxatieapplicatie en soms ook gewoon Excel, voor het invoeren van marktgegevens en het taxeren zelf. 8. Conclusies kwalitatief deel De belangrijkste conclusies van de kwalitatieve analyse staan hieronder weergegeven. De nadruk ligt op de algemene conclusies. Verouderd kantoorvastgoed komt door de recessie nog sneller leeg te staan dan voorheen. Dit heeft significante invloed op de WOZ-waarde. Er worden daarnaast veel meer incentives verstrekt; Gemeenten gaan zorgvuldig om met het verwerken van markttransacties, met de invloed van deze transacties op de resultaten van de marktanalyse en het bepalen van de hoogte van de getaxeerde huurwaarde en de kapitalisatiefactor aan de hand van bijvoorbeeld een kwaliteitsscore; Er zijn voor de marktanalyse over het algemeen nog voldoende huur-, maar (te) weinig kooptransacties beschikbaar; Alle gemeenten zeggen de vraag(huur)prijzen mee te nemen in hun taxatieoverwegingen; Gemeenten gebruiken vaak een uitgebreid huurinlichtingenformulier, waarin ook wordt gevraagd om incentives, kwaliteitsniveau en een type oppervlakte; De gemeenten geven aan dat er weinig WOZ-conforme transacties zijn; De gemeenten nemen incentives mee in zowel de marktanalyse als de waardebepaling; Beleggingstransacties vergen veel handmatige analyse, maar worden waar dat kan wel gebruikt voor de marktanalyse, nadat deze gecorrigeerd zijn; De taxatiewijzer kapitalisatiefactor wordt breed toegepast bij de onderbouwing van de kapitalisatiefactor bij gebrek aan transacties, bij bezwaarprocedures of als analyse/controle van de kapitalisatiefactor berekend uit transacties; Bij de afbakening van bedrijfsverzamelgebouwen zijn de huurderoverzichten van eigenaren meestal leidend. Daarnaast kijkt men in wisselende mate naar bijvoorbeeld afsluitbaarheid en afzonderlijke gebruiksmogelijkheden; 9

10 Het inmeten en controleren van de oppervlakten gebeurt niet eenduidig. Verhuurbaar vloeroppervlak en bruto vloeroppervlak worden beide in gelijke mate gebruikt door de gemeenten. De gebruiksoppervlakte wordt ondanks de komst van de BAG nog relatief weinig gebruikt. Er is een betere omrekenmodule nodig om zonder (te) grote afwijking tot de gebruiksoppervlakte te komen; De controle van de objectkenmerken (ook oppervlakte), lijkt vooral in woord goed te gebeuren. Objecten worden weinig of niet bezocht en van periodieke controle (naast de mutaties) is bij bijna geen enkele gemeente sprake; Op grote schaal vindt er vooroverleg plaats. Meestal ter voorkoming van latere bezwaren. Meestal dient het vooroverleg ook voor het verkrijgen van extra informatie. Bij slechts enkele (grote) gemeenten leidt vooroverleg tot het afsluiten van vaststellingsovereenkomsten; Het aantal bezwaren (en beroepen) valt ondanks de recessie in deze sector mee; De gemeenten hebben nuttige verbeterpunten aangedragen, waarbij de nadruk ligt op een intensiever gebruik van het WOZ-Datacenter (ook voor courante nietwoningen), hervorming van de taxatiewijzer, meer samenwerking en meer richtlijnen met betrekking tot het gebruik van beleggingstransacties in de marktanalyse. 9. Nadere toelichting werkwijze, verantwoording en bronvermelding Toelichting Totaal zijn er 21 gemeenten bezocht, met gezamenlijk circa 27 kantoorlocaties van aanzienlijke omvang en betekenis. Het gaat hier om zowel kleine, middelgrote als grote gemeenten. Dit kan gezien worden als een goede representatie van de kantoorlocaties met de grotere kantoorobjecten in Nederland. Er is bij de gemeenten telkens een steekproef van enkele taxaties op een locatie genomen. De gemiddelden van de objecten in deze steekproef zijn vergeleken met andere gemeenten en meerdere gepubliceerde marktgegevens en gepubliceerde marktanalyses (beiden niet altijd WOZ-conform). Met deze benadering is getracht om samen met de kwalitatieve analyse een objectief beeld neer te zetten van de waardebepaling van grote kantoorobjecten voor de Wet WOZ en dit in een breder perspectief te plaatsen. Bronnen DTZ Zadelhoff (2008, 2009, 2010), Nederland Compleet Dynamis (2010), Sprekende Cijfers Nijenrode e.a. (2006), Locatie, locatie, locatie Kohnstamm (2009), Transparantie op de kantorenmarkt. Vastgoedmarkt, column PropertyNL, transactiecijfers Funda, vraag(huur)prijzen 10