Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie

Transcriptie

1 Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie Waardepeildatum 1 januari 2010

2 Colofon Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2010 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2010 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 2

3 Voorwoord Voor u ligt de landelijke taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor naar waardepeildatum 1 januari Deze taxatiewijzer is in opdracht van de VNG tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht en de taxatiebedrijven GeoTax, Oranjewoud, Ortec Finance, Thorbecke, TOG Nederland en SenS Vastgoed. Het Gemeentelijk Taxatie Overleg (GTO) heeft een inhoudelijke bijdrage geleverd via de werkgroep Kapitalisatiefactor. De werkgroep heeft samen met de producent de taxatiewijzer Kapitalisatiefactor 2009 geëvalueerd en gezamenlijk een aantal verbeteringen besproken. Deze verbeteringen hebben bijgedragen aan deze taxatiewijzer. In de werkgroep Kapitalisatiefactor hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Rotterdam, Utrecht, Leeuwarden, Haarlem, Haarlemmermeer, Hilversum en Amsterdam. De taxatiewijzer is ten opzichte van vorig jaar op een aantal belangrijke onderdelen gewijzigd. Om die reden is ook de naam van de wijzer aangepast. De wijzer richt zich nu ook op enkele aspecten van het bepalen van de huurwaarde. Zo worden de exploitatiekosten die gebruikt worden bij de berekening van de kapitalisatiefactor deels berekend op basis van de getaxeerde jaarhuur (bijvoorbeeld de beheerkosten), en deels op basis van de geschatte herbouwwaarde (bijvoorbeeld de onderhoudskosten). Om redenen van een duidelijke opbouw van de taxatie worden alle exploitatiekosten vertaald naar een percentage van de jaarhuur. Voor onderhoudskosten betekent dit bijvoorbeeld dat de kosten worden berekend op de herbouwwaarde maar vertaald naar een percentage van de jaarhuurwaarde. Bovendien geeft de taxatiewijzer per type courante niet-woning een prognose van de exploitatiekosten via van te voren bepaalde taxatiekengetallen. Indien gewenst kunnen deze door de gebruiker overruled worden. Een andere belangrijke wijziging is, dat in deze taxatiewijzer ook is uitgewerkt hoe om te gaan met incentives. Incentives zijn "beloningen" die eigenaren (beleggers) geven aan huurders bij het sluiten van een huurcontract in de vorm van huurkortingen, huurvrije perioden en/of bijdrage in de inrichtingskosten. De huurkortingen en huurvrije periode werden voorheen verrekend in de jaarhuur door de huurvrije periode als percentage te verminderen op de gerealiseerde jaarhuur. Het percentage werd berekend door de totale huurvrije periode te delen over een standaardperiode van 10 jaar. In dat geval werd bijvoorbeeld voor een 2 jaar huurvrije periode, 20% gekort op de afgesproken jaarhuur. Wanneer er sprake is van hoge kortingen of lange huurvrije perioden is deze werkwijze te onnauwkeurig. Daarom is de berekeningswijze veranderd. De korting op de getaxeerde markthuurwaarde in verband met incentives wordt nu berekend door de korting of huurvrije periode contant te maken (DCF-benadering). Dit contant gemaakte effect wordt verrekend in de jaarhuur. De gebruiker kan de effecten van de incentives direct zien in de taxatie. Als extra onderbouwing van de taxatie in een situatie met incentives, is het ook mogelijk het effect van de incentives tot uitdrukking te brengen in de kapitalisatiefactor. De jaarhuur wordt dan ongewijzigd gelaten. Het effect van de incentives wordt dan meegenomen in het bruto-netto traject bij het bepalen van de kapitalisatiefactor. Beide benaderingen leiden (met een minieme afwijking) tot dezelfde uitkomst. Wij vertrouwen erop met deze nieuwe taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie weer een stap verder te hebben gezet in het verder professionaliseren van de WOZ-taxaties. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 3

4 Wijzigingen ten opzichte van de Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2009 versie 1.2 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2009 versie 1.2 Hoofdstuk Onderwerp Wijziging Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer kapitalisatiefactor Opbouw van de bruto kapitalisatiefactor Algemene aanvulling op tekst. Algemene tekstuele wijziging, het hele hoofdstuk. Bijlage 1 Rekenblad Kapitalisatiefactor Aangepast naar waardepeildatum Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 4

5 INHOUDSOPGAVE 1 Strekking van deze taxatiewijzer Algemeen Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie Stappen toepassen kapitalisatie bruto huur 7 2 De bruto huurwaarde Getaxeerde markthuurwaarde Incentives en de invloed op de huurwaarde 9 3 De bruto kapitalisatiefactor Opbouw van de bruto kapitalisatiefactor (bottom-up) Het Netto aanvangsrendement (NAR) Exploitatielasten Correctie kosten koper 15 Bijlage 1 - Algemene beschrijving Bijlage 2 - Overzicht exploitatiekosten en verzekeringspremies Bijlage 3 - Overzicht herbouwwaarden Bijlage 4 - Overzicht kosten voor de koper Bijlage 5 - Rekenblad Huurwaardekapitalisatie monitor Bijlage 6 - Verklarende woordenlijst Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 5

6 1 Strekking van deze taxatiewijzer 1.1 Algemeen De taxatiewijzer die voor u ligt, omvat een omschrijving van de methodiek, kengetallen, parameters en een rekenblad en dient als hulpmiddel om de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) te kunnen toepassen. De kengetallen en parameters zijn normgetallen. Hiervan kan door de gebruiker gemotiveerd worden afgeweken. Het is van belang dat gemeenten, en de voor hen werkende taxateurs, via het proces Permanente Marktanalyse (PMA) de kengetallen en parameters controleren en nader onderbouwen met lokale en/of regionale transactieprijzen van soortgelijke niet-woningen. De kengetallen en parameters hebben vooral betrekking op het bepalen van de kapitalisatiefactor. Hiervoor zijn landelijke kengetallen bruikbaar. Voor het bepalen van de markthuurwaarde moet de gemeente zelf (mogelijk in samenwerking met andere gemeenten) een lokale of regionale marktanalyse (laten) uitvoeren. Wat betreft het bepalen van de getaxeerde huurwaarde richt deze wijzer zich alleen op de methodiek om incentives zoals huurkortingen en huurvrije perioden te betrekken in de getaxeerde huurwaarde op basis van geanalyseerde huurprijzen. Op dit moment is het nog niet mogelijk om alle gegevens (die gebruikt worden om op de in deze taxatiewijzer beschreven wijze de kapitalisatiefactor te berekenen (onderhoudskosten, vaste lasten, beheerskosten, leegstandsrisico, risico-opslag)) vast te leggen in de WOZ-administratie, of om deze gegevens uit te wisselen tussen de verschillende applicaties. Met de Waarderingskamer vindt overleg plaats over de vraag welke gegevens per getaxeerd object moeten worden vastgelegd, de definitie van deze gegevens en de wijze waarop deze gegevens uitgewisseld kunnen worden. 1.2 Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie Uitgangspunten Wet WOZ In het kader van de Wet WOZ wordt de waarde in het economische verkeer bepaald. Eén van de methoden voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van niet-woningen is "een methode van kapitalisatie van de bruto huur" (Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken). Voor het bepalen van de bruto huur moet aangesloten worden bij markthuurprijzen zoals deze rondom de waardepeildatum tot stand komen bij het sluiten van nieuwe huurcontracten. Het taxeren van de bruto huur geschiedt daarom in beginsel door vergelijking met huurprijzen zoals deze rond de waardepeildatum voor vergelijkbare niet-woningen worden overeengekomen. Bij de taxatie van de WOZ-waarde wordt uitgegaan van de bruto huurprijs zoals deze door de huurder wordt betaald. Dit is dus de huurprijs inclusief de kosten voor beheer en exploitatie van het pand. Om de getaxeerde huurwaarde te kunnen omzetten in een waarde in het economische verkeer, wordt de getaxeerde (bruto) huurwaarde vermenigvuldig met een kapitalisatiefactor. Voor het bepalen van de kapitalisatiefactor moet volgens de Waarderingsinstructie aansluiting worden gezocht bij verkooptransacties die voldoen aan de ficties zoals genoemd in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Hierin staat dat het onbezwaarde eigendom moet kunnen worden Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 6

7 overgedragen en de verkrijger de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik neemt, rekening houdende met de staat waarin de zaak zich bevindt. Een verduidelijking van de voorgaande omschrijving luidt als volgt: De levering van de onroerende zaak moet tot stand zijn gekomen tussen twee onafhankelijk van elkaar opererende partijen. Vervolgens moet de transactie bestaan uit de levering van het volle eigendom, hierbij moet gelet worden op de mate waarin bijvoorbeeld erfpacht, recht van opstal, vruchtgebruik, en dergelijke de levering hebben beïnvloed. Er moet worden gelet op de transactie en of deze betrekking heeft op een levering ten behoeve van een eigenaar, die de zaak zelf in eigengebruik gaat nemen. Een laatste punt dat van belang is, is de datum van de levering. De juridische levering moet plaats vinden rond de betreffende waardepeildatum. Transacties die aan deze voorwaarden voldoen zijn WOZconform. Transacties waarvan duidelijk is aangegeven met welke van de vorenstaande aspecten is rekening gehouden en welke correctie daarvoor is toegepast kunnen ook worden gebruikt om een kapitalisatiefactor te bepalen. De gerealiseerde transacties worden gedeeld door ofwel de gerealiseerde huur rondom de datum verkoop of, als deze niet beschikbaar is, de getaxeerde huurwaarde op de waardepeildatum. 1 De formule is dan als volgt: Kapitalisatiefactor (Kf) = verkoopwaarde t=1 bruto jaarhuur t=1 In de praktijk blijkt het een zeldzaamheid dat transacties voldoen aan alle WOZ ficties. Met name in de Randstad en de grote steden. Wel beschikbare verkoopprijzen betreffen veelal beleggingstransacties in verhuurde staat, al dan niet met de verplichting tot het betalen van erfpachtcanon. De gerealiseerde bruto aanvangsrendementen zijn dus niet direct bruikbaar voor de bepaling van een WOZ conforme kapitalisatiefactor. Vanwege het gebrek aan WOZ-conforme transacties kan voor het onderbouwen van een kapitalisatiefactor wel aangesloten worden bij de gerealiseerde beleggingstransacties. Het standpunt in deze is dat kopers voor eigen gebruik minimaal de uitgangspunten van een belegger zullen volgen. Om de kapitalisatiefactor te herleiden uit een beleggingsverkoop koop in verhuurde staat en deze bruikbaar te maken voor de WOZ, dient de koopsom eerst geschoond te worden van de specifieke vigerende huurderomstandigheden en de specifieke huurvoorwaarden (side-letters). Verder is van belang dat de betaalde jaarhuur van het verkochte pand niet in onredelijke verhouding staat tot de markthuur. 1.3 Stappen toepassen kapitalisatie bruto huur Toch zal het niet voor elk type courante niet-woningen en voor elke gemeente (regio) mogelijk zijn om een betrouwbare kapitalisatiefactor te berekenen uit de gerealiseerde verkoopprijzen. Daarom biedt deze taxatiewijzer in aanvulling op de berekening van de kapitalisatiefactor uit verkoopprijzen een alternatieve methode om de kapitalisatie factor te berekenen. Door toepassen van beide benaderingen kan de gemeente in alle gevallen een betrouwbare kapitalisatiefactor berekenen en onderbouwen. Deze wijze waarop in deze taxatiewijzer de kapitalisatiefactor wordt opgebouwd, kan worden aangeduid als een zogeheten bottom-up- methode. Dat wil zeggen dat de taxateur met behulp van deze taxatiewijzer van onderaan de bruto kapitalisatiefactor opbouwt en bepaalt. Hierbij geldt het Netto Aanvangsrendement (NAR) als belangrijk uitgangspunt Waarderingskamer, Tip wat is de strekking van artikel 17 wet WOZ bij de waardering van CNW s Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 7

8 Hieronder wordt in een kort stappenplan de te nemen stappen besproken. Stap 1 Stel de bruto jaarhuur vast. Corrigeer de bruto jaarhuur eventueel met kortingen in verband met incentives (huurkorting, huurvrije periode, etc.). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Deze bruto jaarhuur gecorrigeerd met incentives wordt (eventueel uitgesplitst per WOZ-deelobject) vermeld op het taxatieverslag. Verminder deze (geschatte, gecorrigeerde) bruto huur met de geschatte exploitatiekosten (onderhoud, vaste lasten, beheerkosten). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). De uitkomst hiervan is de netto jaarhuur. Stap 2 Bepaal vervolgens het percentage Netto aanvangsrendement (NAR). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Dit NAR geeft aan welk rendement rond de waardepeildatum in de markt wordt verwacht voor investeringen in onroerend goed. Deze is opgebouwd uit een basisrente verhoogd met een risico-opslag. De risico-opslag geeft aan de invloed van de algemene risico's bij investeren in onroerend goed. De som van deze twee percentages vormt het NAR. Deel het getal 1 door dit NAR en vermenigvuldig de uitkomst weer met 100%. Bijvoorbeeld een NAR van 8% leidt tot een netto kapitalisatiefactor 12,5 (1/8 * 100). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). De uiteindelijke uitkomst is de netto kapitalisatiefactor, dus de factor waarmee de netto jaarhuur vermenigvuldigd wordt voor het bepalen van een gekapitaliseerde marktwaarde. Stap 3 Vermenigvuldig de berekende netto jaarhuur met de netto kapitalisatiefactor. U krijgt dan een waarde inclusief kosten koper (k.k.). De kosten koper dienen dan nog verrekend te worden door de uitkomst WOZ-waarde inclusief k.k. te delen door (1+k.k.%). U heeft nu de WOZ-waarde exclusief k.k. berekend. Dit resultaat is de uiteindelijke WOZ-waarde. Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Door hierop de bruto jaarhuur te delen heeft u de bruto kapitalisatiefactor bepaald. Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 8

9 2 De bruto huurwaarde 2.1 Getaxeerde markthuurwaarde Bij het taxeren volgens de huurwaardekapitalisatiemethode, zoals omschreven in deze taxatiewijzer, wordt de getaxeerde markthuurwaarde gekapitaliseerd met de berekende kapitalisatiefactor. Op basis van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt hierbij uitgegaan van de bruto (markt) huur. De getaxeerde bruto markthuurwaarde is het bedrag dat de huurder redelijkerwijs verschuldigd is aan de verhuurder als tegenprestatie voor het uitsluitende gebruik van het vastgoed, uitgaande van de voor het soort vastgoed gebruikelijke voorwaarden en condities en uitgaande van de huurprijzen die voor soortgelijke onroerende zaken gebruikelijk worden betaald op de datum van de waardebepaling. Het is de huurwaarde inclusief de vergoeding voor exploitatiekosten, zoals onderhoud, vaste lasten en beheerkosten. De huurprijs of feitelijke huurprijs is het bedrag dat op basis van de overeenkomst tussen huurder en verhuurder op een bepaald moment als vergoeding van gebruik van de onroerende zaak wordt betaald. De feitelijke huurprijs kan afwijken van de actuele markthuurwaarde op een bepaald moment, bijvoorbeeld, omdat de huurovereenkomst op een ander moment (dan de waardepeildatum) is gesloten. Voor het bepalen van de bruto huur moet worden aangesloten bij markthuurprijzen zoals deze rondom de waardepeildatum tot stand komen bij het sluiten van nieuwe huurcontracten. Het taxeren van de bruto huur geschiedt daarom in beginsel door vergelijking met huurprijzen zoals deze rond de waardepeildatum worden overeengekomen voor vergelijkbare niet-woningen 2.2 Incentives en de invloed op de huurwaarde Incentives zijn beloningen die eigenaren geven aan huurders op het moment dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten (of een huurovereenkomst wordt verlengd). De bedoeling is nieuwe huurder aan te trekken en bestaande huurders vast te houden. Incentives uiten zich in huurvrije perioden (meest voorkomend), huurkortingen en/of bijdragen van eigenaren aan specifieke huurderinvesteringen in een gebouw. Er is een directe relatie tussen het drieluik: leegstand, aanbod en incentives. Naar mate de leegstand en het aanbod groter worden of hoog zijn, neemt het volume aan incentives toe. Incentives hebben ook invloed op de WOZ-waarde. Natuurlijk is deze invloed groter naar mate de omvang van de gegeven incentives groter wordt. Een huurvrije periode van een maand zal geen significante invloed hebben op de WOZ-waarde. Een huurvrije periode van twee jaar zal een zeer significante invloed hebben op de WOZ-waarde. Incentives zijn een steeds vaker voorkomend en toonaangevend verschijnsel in de (inter)nationale vastgoedsector. Zeker met de economische omstandigheden, zoals rond de actuele waardepeildatum, hebben incentives een significante invloed op de huurmarkt voor courante niet-woningen De incentives, zoals huurvrije perioden en huurkortingen, leiden tot kasstroomverliezen. Dat wil zeggen de huurder betaalt minder en de verhuurder ontvangt minder dan de huurprijzen die formeel in het huurcontract zijn overeengekomen. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 9

10 De invloed van deze kasstroomverliezen kan op twee manieren in de berekening van de waarde tot uitdrukking worden gebracht: 1. korten op de bruto jaarhuurwaarde 2. incentives opnemen in de berekening van de kapitalisatiefactor Voor de WOZ-taxaties is gekozen om de eerste methode toe te passen. In deze taxatiewijzer (rekenmodel in bijlage 5) wordt wel als extra onderbouwing toegelicht, dat beide benaderingen tot dezelfde uitkomst (WOZ-waarde) leiden. Werkwijze bij berekening "korting" op de bruto jaarhuurwaarde Incentives worden, in een berekening volgens de netto contante waarde (DCF), contant gemaakt. Voor een tijdreeks van 10 jaar worden de kasstromen per jaar weergegeven. Aangenomen wordt dat na de periode van 10 jaar weer de overeengekomen huurprijs wordt betaald, rekening houdend met de marktontwikkeling, etc. De uitkomst van de contant gemaakte incentives wordt gekort op de bruto jaarhuur, die gebruikt wordt bij de WOZ-taxatie. Het bedrag dat in mindering wordt gebracht op de bruto huurwaarde, die volgens de marktanalyse in huurovereenkomsten worden genoemd, staat in het rekenblad (bijlage 5) vermeld onder Correctie korting. De incentives worden bij deze methodiek dus niet in de kapitalisatiefactor verrekend. Incentives opnemen in berekening kapitalisatiefactor leidt tot dezelfde WOZ-waarde De tweede manier om incentives tot uitdrukking te laten komen in de WOZ-waarde is opnemen in de kapitalisatiefactor. Door de "huurverliezen" als gevolg van de incentives mee te nemen in de berekening van de exploitatiekosten, ontstaat een lagere kapitalisatiefactor. Deze lagere kapitalisatiefactor wordt echter toegepast op een hogere huurwaarde (namelijk de bruto huurwaarde zonder korting). Net als bij de werkwijze bij berekening "korting" op de bruto jaarhuurwaarde, worden de incentives in een berekening volgens de netto contante waarde (DCF), contant gemaakt. In het rekenmodel in bijlage 5 kunnen beide berekeningen zichtbaar gemaakt worden. De berekening met verwerking van de incentives in de kapitalisatiefactor geldt als een nadere onderbouwing van de WOZ-waarde berekend op basis van "korting" op de bruto jaarhuurwaarde. In beide gevallen dient dezelfde DCF als onderbouwing van de berekening (zie bijlage 5). Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 10

11 3 De bruto kapitalisatiefactor 3.1 Opbouw van de bruto kapitalisatiefactor (bottom-up) De bruto kapitalisatiefactor wordt berekend vanuit het netto aanvangsrendement, de exploitatiekosten en de kosten voor koper. Het netto aanvangsrendement bestaat uit de componenten: 1 basisrente en 2 opslagrisico. De exploitatielasten bestaan uit de componenten: 1. onderhoudskosten 2. vaste lasten 3. beheerskosten 4. leegstandsrisico Tenslotte is nog van belang de correctie voor kosten koper (k.k.). 3.2 Het Netto aanvangsrendement (NAR) In beginsel wordt er voor de bepaling van het netto aanvangsrendement uitgegaan van een risicovrij rendement plus een opslag. Daarvoor dient een risicovrij rendement bepaald te worden. Deze wordt gevonden in de jongste 10-jarige staatsleningen die door o.a. De Nederlandse Bank (DNB) wordt gepubliceerd Basisrente Voor het bepalen van het risicovrije rendement wordt aangesloten bij de rendementen op staatsleningen op 1 januari van het betreffende jaar. De basisrente voor 1 januari 2010 is vastgesteld op 3.6% (Bron: DNB, jongste tienjarige staatslening) Risico-opslag op vastgoed Vastgoedbeleggingen hebben een lager risicoprofiel dan aandelen maar een hoger dan staatsleningen. Omdat de laatste als basisrendement geldt dient er nog een risicodragend rendement bepaald te worden. Dit is het extra risico en uit zich in een opslagrisico bovenop het basisrendement. Het opslagrisico dekt onder andere de kans op leegstand (frictieleegstand), de instabiliteit van een type huurder, het type vastgoed, een onbekend economische risico e.d. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 11

12 Bij de analyse van verkooptransacties zijn de meeste elementen van een opbouw van de kapitalisatiefactor, zoals exploitatielasten, rendementen op staatsleningen en actuele huurwaarden betrekkelijk eenvoudig uit de markt te herleiden. Dit kan aan de hand van publicaties, huurovereenkomsten en andere beschikbare gegevens van de betrokken transactie. Het risico-opslag wordt bepaald door verkooptransacties te analyseren. Het opslagrisico wordt dan berekend door de basisrente af te trekken van een gerealiseerde NAR. Risico opslagen zijn voor de categorieën kantoren, winkels en bedrijven -zoals hieronder weer gegeven- onder te verdelen in landelijke bandbreedtes. Uit marktanalyse blijkt dat de risicoopslagen voor de vermelde categorieën gemiddeld toenemen naarmate de kwaliteit van de locatie en van het vastgoed afnemen. Het vastgoed wordt daardoor meer risicovol om in te beleggen. Wellicht ten overvloede wordt hier nog een keer de nadruk gelegd op de specifieke locale omstandigheden die kunnen gelden. Onderstaand schema is niet meer dan een handleiding met indicatieve kengetallen. Er moet altijd locaal marktonderzoek worden gedaan om deze kengetallen te vergelijken met lokale en of regionale transactiecijfers. Tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2010 Type Kantoren Winkels Bedrijven Laag Hoog Laag Hoog Laag Hoog NAR Laag/ Hoog 6,1 9,3 4,4 6,3 7,0 9,9 Basis rendement 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 Risico-opslag 2,5 5,7 0,8 2,7 3,4 6,3 Tabel 1: Gemiddelde risico-opslagen per soort object Bron: Rapport DTZ Zadelhof Nederland compleet januari 2010 CB Richard Ellis MarketView Dutch Retail Property Market 3.3 Exploitatielasten De exploitatielasten zijn de structurele uitgaven die met een vastgoed verbonden zijn en voor rekening komen van de eigenaar. De uitgangspunten zijn weliswaar een waarde voor een eigenaar die de zaak koopt en in gebruik neemt, echter, een eigenaar die voor eigen gebruik aankoopt zal in een concurrerende markt nooit minder kunnen betalen dan een eigenaar die aankoopt voor de verhuur. Hierna volgen de kostenonderdelen die deel uitmaken van de exploitatiekosten zoals ze worden gehanteerd in de kapitalisatieberekening Onderhoudskosten (Zie de matrix onderhoudskosten) Onderhoudskosten als percentage van de herbouwwaarde Voor het bepalen van de onderhoudskosten wordt uitgegaan van de herbouwwaarde zoals in de markt worden gehanteerd voor het oprichten van een gebouw dat overeenkomt met het te taxeren gebouw. Bronnen voor het bepalen van de herbouwwaarde zijn onder andere door de betreffende gemeente geanalyseerde marktinformatie, Reed Business, DACE prijzenboekje e.d. Bij de inschatting van de onderhoudskosten moet voor ogen worden gehouden dat het gaat om de instandhoudingkosten. Het gaat niet om groot onderhoud en of achterstallig onderhoud. Op het moment dat met deze kosten rekening moet worden gehouden zal dit in de waarde tot uitdrukking worden gebracht door gebruik te maken van een kapitaalscorrectie. Zie voor de herbouwwaarde en onderhoudskosten de bijlage in de taxatiewijzer. In dit overzicht staan de meest voorkomende kosten vermeld. Hiervan kan worden afgeweken op het moment dat een individueel geval daarom vraagt. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 12

13 De onderhoudskosten worden in het rekenmodel berekend via de herbouwwaarde maar om wiskundige redenen getoond als een percentage van de jaarhuur Vaste lasten (Zie de matrix vaste lasten) Verzekeringen en belastingen als percentage van de herbouwwaarde Voor het bepalen van de verzekeringspremie wordt uitgegaan van de herbouwwaarde zoals in de markt worden gehanteerd voor het oprichten van een gebouw dat overeenkomt met het te taxeren gebouw. Bronnen voor het bepalen van de herbouwwaarde zijn onder andere de door de betreffende gemeente geanalyseerde marktinformatie, Reed Business, DACE prijzenboekje e.d. Voor het bepalen van belastingen moet naast de herbouwwaarde van het te taxeren object ook de grondwaarde worden meegenomen. Deze kan worden achterhaald door het analyseren van marktinformatie maar ook de betreffende gemeente kan worden geraadpleegd. Zij hebben informatie omtrent gronduitgifteprijzen. Ga overigens bij het berekenen van de belastingen uit van zowel het gedeelte voor de eigenaar als het gedeelte van de gebruiker. De overige locale belastingen als riool en eventueel reinigingsrechten moeten nog worden opgeteld bij de bij de post onroerende zaak belastingen. Bronnen die kunnen worden geraadpleegd voor het bepalen van rioolkosten zijn naast de betreffende gemeente de Vastgoed Exploitatiewijzer, reinigingsrechten kunnen bij de gemeente worden opgevraagd. Zie voor de herbouwwaarde en verzekeringspremie de bijlage in de taxatiewijzer. In dit overzicht staan de gemiddelde premies weergegeven binnen de bandbreedte tot 10 miljoen en vanaf 10 miljoen. Hiervan kan worden afgeweken op het moment dat een individueel geval daarom vraagt. Lokale belastingen kunnen het best bij de betreffende gemeente worden opgevraagd Kosten voor beheer Hieronder worden verstaan de vergoedingen die door professionele beheerders voor het beheren van bedrijven en kantoren in rekening worden gebracht. Voor de activiteiten die betrekking hebben op de serviceverlening (servicekosten) en verhuur worden de beheerders meestal afzonderlijk betaald. Beheervergoedingen zijn niet zonder meer in eenheidsprijzen of percentages van de huur uit te drukken, maar zijn afhankelijk van de complexiteit, het aantal verhuurbare eenheden, hoogte van de huur, bemiddeling bij verhuurcontracten, etc. De hieronder benoemde percentages zijn slechts gemiddelden zoals deze door professionele beheerders worden gehanteerd en zijn exclusief BTW. Het administratieve beheer zoals dat voor beleggingspanden wordt berekend, is niet in het onderstaande overzicht opgenomen omdat dit alleen voor beleggingspanden geldt en in de Wet WOZ niet wordt uitgegaan van de beleggingswaarde. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 13

14 Kantoren voor kantoren met een hoog huurniveau 1.5% tot 2,5% van de bruto huur. voor kantoren met een laag huurniveau 1.5% tot 3% van de bruto huur. bij grote kantoorobjecten met een of meerdere huurders alleen het technische beheer afhankelijk van het huurniveau, 1% tot 1,5% van de bruto huur. Winkelpanden voor winkelstrips en winkelcentra, afhankelijk van het huurniveau, 2% tot 3.5% van de bruto huur. voor individuele winkels op de betere locaties (A en B) met veelal een hoog huurniveau, 1% tot 2.5% van de bruto huur. bij alleen technisch beheer, afhankelijk van het huurniveau, 1% tot 1,5% van de bruto huur. Bedrijfspanden voor bedrijfspanden afhankelijk van het huurniveau 2% tot 3% van de bruto huur. bij alleen technisch beheer 1 tot 1,5% van de bruto huur Bron: Vastgoed Exploitatiewijzer door de FGH vastgoedexpertise, AAM Koëter Vastgoed Beheer BV en Vastgoedmarkt Leegstandsrisico Leegstand hoort bij vastgoed. Eigenaren van commercieel vastgoed houden rekening met gemiddeld 5% frictieleegstand. Frictieleegstand is nodig om de markt goed te laten functioneren. Het uitgangspunt is een contractperiode van 10 jaar. Dit betekent dat maximaal 6 maanden leegstand als normaal kan worden beschouwd. Indien de leegstand oploopt tot minimaal 2 jaren is sprake van structurele leegstand en kan het invloed hebben op de waardebepaling. De mate van leegstand is afhankelijk van de vigerende marktsituatie op de peildatum. Bij het bepalen van risico op leegstand wordt uitgegaan van de veronderstelling dat het te taxeren pand leeg wordt aangeboden op de waardepeildatum en dat alle potentiële gebruikers op dat moment een ruimtebehoefte hebben die ze onmiddellijk zullen invullen door het object in gebruik te nemen. Om een goed beeld te krijgen van de behoefte aan ruimte is de aangeboden ruimte op de waardepeildatum van een betreffende locatie een indicatie. Op het moment dat op een bepaalde locatie op de waardepeildatum nagenoeg alle gebouwen bezet zijn, zal het objectieve risico op leegstand laag zijn. Ook moet er worden gelet op locaties waar relatief veel nieuwbouw is opgeleverd. Hier kan een hoge feitelijke leegstand zijn die wordt veroorzaakt door het opleveren van (veel) nieuwbouw. In dat geval is er sprake van kort durende aanvangsleegstand. Als de verhuur van nieuw opgeleverde gebouwen erg lang op zich laat wachten, langer dan 2 jaar, kan het worden gezien als structurele leegstand. Hieronder meer over de specifieke vormen van leegstand. Leegstand kent drie belangrijke vormen: 1. Structurele leegstand; dit is de leegstand ten gevolge van markttechnische omstandigheden. Hier ligt het aanbod hoger dan de vraag of is het gebouw in kwestie moeilijk te verhuren door veroudering, minder wordende locatie, etc. 2. Mutatieleegstand; hiervan is sprake zodra de huurovereenkomst is beëindigd en er geen nieuwe huurder is gevonden die het object op hetzelfde moment in gebruik wil nemen. Is er sprake van voortdurende mutatieleegstand dan zal dat als een structureel probleem worden ervaren. 3 Aanloopleegstand is leegstand die voor komt op het moment dat een gebouw wordt opgeleverd en het niet direct is verhuurd. Als deze situatie langer dan 2 jaar voortduurt kan het als structurele leegstand wordt gezien. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 14

15 3.4 Correctie kosten koper Als de WOZ-waarde via een bottom-up methode wordt bepaald dient gecorrigeerd te worden vanwege kosten koper. Dit zijn de kosten die een koper moet maken om het eigendom van de onroerende zaak te verwerven en bestaat uit overdrachtsbelasting of omzetbelasting, makelaarskosten en notariskosten Notariskosten en makelaarskosten Voor wat betreft de WOZ-waarde wordt er bij het bepalen van de kosten koper van uitgegaan dat altijd een notaris en een makelaar wordt ingeschakeld. De kosten zijn degressief en afhankelijk van de hoogte van de koopsom en dus van de WOZ-waarde Overdrachtsbelasting versus omzetbelasting Er kunnen zich twee situaties voordoen waarbij rekening dient te worden gehouden met fiscale consequenties bij aan en verkoop van onroerende zaken. Er is sprake van overdrachtsbelasting, of er is sprake van omzetbelasting (BTW). Het gaat hier uitsluitend om de belasting die betrekking heeft op het vastgoedobject en houdt geen verband met de BTWpositie van de vigerende eigenaar of huurder. Immers, er wordt uitgegaan van een lege overdracht aan nieuwe eigenaren en gebruikers Overdrachtsbelasting Overdrachtsbelasting bedraagt 6% van de koopsom en dus van de verkoopwaarde. Overdrachtsbelasting wordt in mindering gebracht op de WOZ-waarde omdat de WOZ-waarde de verkoopwaarde representeert. Overdrachtsbelasting wordt geheven over transacties van bestaande bouwwerken Omzetbelasting (BTW) Als gevolg van het bepaalde in art. 11, eerste lid aanhef en letter a, Wet op de omzetbelasting 1968, kan een onroerende zaak, indien deze meer dan twee jaar in gebruik is, vrij van omzetbelasting worden geleverd. In dat geval wordt overdrachtsbelasting over de aankoopprijs geheven. Bij nieuwe courante niet-woningen wordt alleen omzetbelasting betaald indien er een (fictieve) transactie plaatsvindt binnen twee jaar na eerste ingebruikname. Volgens de jurisprudentie betekent dit dat in deze periode de omzetbelasting (BTW) wel een waardebepalende factor voor de WOZ-waarde. Daarom zal de WOZ-waarde in deze periode bepaald moeten worden inclusief BTW. In een concurrerende markt is het echter de vraag in welke mate aankopende partijen bereid zijn de BTW als extra bedrag in de verkoopprijs te vergoeden. Deze taxatiewijzer adviseert daarom in het algemeen om, ook binnen de periode van twee jaar, de kapitalisatiefactor te berekenen conform het hier gepresenteerde rekenmodel. In bijzondere gevallen, waarin de mogelijk waardeverhogende invloed van de omzetbelasting op de WOZwaarde in de eerste twee jaar na oplevering wel van belang is, bijvoorbeeld in verband met een vergelijking met de gecorrigeerde vervangingswaarde, wordt geadviseerd in overleg te treden met belanghebbenden. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 15

16 De te analyseren transacties vermelden de koopsommen exclusief de wettelijke transactiekosten (hierna k.k). Wanneer uitgegaan wordt van de in het Kadaster vermelde transactieprijzen, zal de uitkomst van de analyse resulteren in een gemiddelde kapitalisatiefactor k.k. Eventuele omrekeningen zijn dan overbodig. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 16

17 Bijlage 1 - Algemene beschrijving Bij deze taxatiewijzer hoort een rekenblad. Met dit rekenblad kan de kapitalisatiefactor worden bepaald en kan worden berekend wat de invloed is van eventuele incentives op de getaxeerde huurwaarde. Het rekenblad is vernieuwd ten opzichte van de waardepeildatum 1 januari De belangrijkste onderdelen van het rekenblad worden hieronder kort toegelicht. wijze van berekenen invloed van de incentives op WOZ-waarde; de herbouwwaarde als uitgangspunt voor kostenraming van de vaste exploitatielasten; het inzichtelijk maken van de onderhoudskosten op basis van herbouwwaarde en uitgedrukt als percentage van de jaarhuur; het inzichtelijk maken van verzekeringen en belastingen op basis van herbouwwaarde en uitgedrukt als percentage van de jaarhuur; het introduceren van de netto contante waardeberekening als rekenmethodiek voor het bepalen van de kapitalisatiefactor en de invloed van incentives op de WOZ-waarde. Wijze van berekenen invloed incentives op WOZ-waarde Het rekenblad biedt twee methoden om de invloed van incentives op de WOZ-waardebepaling te berekenen. De eerste methode betreft het corrigeren van de getaxeerde huur met deze incentives. Deze methodiek wordt in beginsel toegepast bij de WOZ-waardering. De methodiek berekent deze invloed op de huurwaarde zuiverder dan de benadering die vroeger (waardepeildatum 1 januari 2009 en eerder) werd toegepast. De tweede methode in het rekenblad is als nadere onderbouwing beschikbaar om aan te geven dat de werkwijze waarbij de incentives in de kapitalisatiefactor worden verrekend, leidt tot dezelfde WOZ-waarde. In de voorgaande edities van de taxatiewijzers kapitalisatiefactor werd er van uitgegaan dat de incentives die in de markt worden gegeven, in zijn geheel op de bruto huur in mindering moesten worden gebracht, waarbij deze incentives werden verrekend met de te betalen huur. gedurende een periode van tien jaar Bij een incentive bestaande uit 12 maanden huurvrije periode werd de periode van 12 maanden gedeeld op 120 maanden en werd er daarom 10 % van de bruto huur afgetrokken. De aldus verkregen "bruto huur" werd verder gebruikt om bijvoorbeeld de exploitatiekosten te berekenen en om de netto huurwaarde te bepalen. In de nieuwe versie wordt de invloed van de incentive via de DCF-methode over een periode van 10 jaar contant gemaakt. Voor de resterende periode wordt uitgegaan van de volledige "huurprijs". Contant maken van de gegeven incentives Door de contante waarde te bepalen van "de door de incentives gemiste kasstromen" middels een rentevoet over een tijdreeks van 10 jaar, en deze uit te drukken in een percentage van de totale kasstromen, wordt het bedrag verkregen waarmee de bruto huurwaarde moet worden verminderd. Overigens is het rekenblad (bijlage 5) zodanig ingericht dat de berekening geheel automatisch geschiedt. De gebruiker, hoeft alleen in te vullen hoeveel kwartalen er incentives (huurvrije Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 17

18 periode) worden gegeven. De gemaakte keuze wordt vervolgens direct in het rekenblad verwerkt, waardoor de uitkomsten onmiddellijk zichtbaar zijn. De herbouwwaarde als uitgangspunt voor kostenraming en uitgedrukt als percentage van de jaarhuur Vanuit de praktijk is er de wens de exploitatiekosten (bijvoorbeeld onderhoud) te baseren op de herbouwwaarde. Het praktijkvoorbeeld is de situatie waarbij voor twee identieke gebouwen met verschillende jaarhuren verschillende onderhoudskosten werden berekend, terwijl het gebouw qua onderhoudskosten gelijk is. Deze ongelijkheid wordt nu voorkomen door dezelfde herbouwwaarde als uitgangspunt te nemen. Doordat de gebruiker kan kiezen uit archetypen die zijn omschreven, krijgen gelijke gebouwen gelijke kosten om de exploitatie mee te berekenen. Wel wordt de mogelijkheid geboden om met een cijfermatige aanduiding de kwaliteit, ligging en onderhoud te benoemen waardoor de herbouwwaarde kan variëren. Het lijkt redelijk te veronderstellen dat bij een object met een mindere staat van onderhoud hogere onderhoudskosten in de taxatie moet worden meegenomen. Het inzichtelijk maken van verzekeringen op basis van herbouwwaarde en uitgedrukt als percentage van de jaarhuur Het argument om de onderhoudskosten te baseren op de herbouwwaarde geldt evenzeer voor het inschatten van de kosten voor bijvoorbeeld de opstalverzekering. Ook hier is het van belang om de kosten op een eenduidige wijze vast te stellen, waarbij gelijke gevallen gelijk worden berekend en niet worden beïnvloed door de hoogte van de individueel betaalde huur. Het introduceren van de netto contante waardeberekening Naast de berekening zoals die gebruikelijk is bij de waardebepaling van een commerciële onroerende zaak, kan in het nieuwe rekenblad meteen ook een controle worden uitgevoerd. Deze controle wordt gedaan op basis van de netto contante waarde. In deze waardeberekening met het rekenblad (bijlage 5) wordt getoond welke kasstromen er zijn binnen een tijdreeks van 10 jaar. Deze kasstromen zijn enerzijds de jaarlijkse huuropbrengst van een gebouw, anderzijds worden ook de jaarlijkse kosten als kasstromen zichtbaar, waarna er een netto kasstroom overblijft. De netto kasstroom wordt contant gemaakt met behulp van een rentevoet. De rentevoet bestaat uit het netto aanvangsrendement plus een ophoging voor te verwachten groei. De PMA van gerealiseerde verkooptransacties zal voor het bepalen van de rentevoet erg belangrijk zijn, hierdoor houdt de rentevoet aansluiting op de markt. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 18

19 Bijlage 2 - Overzicht exploitatiekosten en verzekeringspremies Algemene beschrijving van de werking van de matrix overzichten onderhoudskosten en verzekeringspremies De matrix is ingedeeld in kolommen en regels. Bij de kolom Omschrijving kan de gewenste omschrijving van het object worden gezocht. Vervolgens wordt in de kolom ernaast gezocht naar de gewenste bijzonderheid die past bij de eerder gekozen omschrijving. Uit de horizontale rij wordt berekend wat de kosten zijn van dit type gebouw. De kolom totaal is gevuld met de som van alle kosten in de horizontale rij. Hier kan van worden afgeweken als een van de betrokken kostensoorten niet van toepassing is. In dat geval kan worden gekozen voor een optelling van de specifieke kosten die voor het gebouw wel van toepassing zijn. Deze werkwijze geldt voor de gebouwtypen kantoor, winkel en bedrijven. Om de berekening van de kapitalisatiefactor zuiver te houden, worden deze kosten vervolgens uitgedrukt in een percentage van de huur. Door deze werkwijze wordt voorkomen dat voor gelijke gebouwen verschillende bedragen worden gehanteerd voor onderhoud en verzekeringen. Hiermee is getracht een veel gehoorde klacht uit het verleden op te lossen. De onderstaande onderhoudskosten zijn gebaseerd op een neutrale onderhoudssituatie. Het zijn de meest voorkomende kosten per gebouwtype, per vierkante meter bruto vloeroppervlak (BVO) van het betreffende gebouw. Op het moment dat er kosten worden gemaakt die zien op achterstallig onderhoud moeten deze in de waardering worden verwerkt als een kapitaalscorrectie en dienen die niet in de exploitatiekosten te worden opgenomen (Zie daarvoor de gecreëerde functionaliteit in het vernieuwde rekenblad). Hieronder wordt per kostencomponent getracht een meer gedetailleerde uitleg te geven over het vernieuwde rekenblad. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 19

20 Onderhoudskosten en verzekeringen Omschrijving bijzonderheden Kantoren standaard basis < 10 mio > 10 mio Grachtenpand metselwerk 4,89 0,57 0,62 0,83 1,82 8,74 0,58 0,38 Grachtenpand gestucadoord en geschilderd 6,40 0,57 0,62 0,83 1,82 10,25 0,58 0,38 monumentaal metselwerk 7,13 0,57 0,62 0,83 1,82 10,98 0,58 0,38 monumentaal gestucadoord en geschilderd 7,44 0,57 0,62 0,83 1,82 11,29 0,58 0,38 eigentijds metselwerk, houten kozijnen 6,61 0,57 0,62 0,83 1,82 10,46 0,40 0,28 eigentijds metselwerk, aluminium kozijnen 4,37 0,57 0,62 0,83 1,82 8,22 0,40 0,28 eigentijds isolatiestucwerk, houten kozijne 7,80 0,57 0,62 0,83 1,82 11,65 0,40 0,28 eigentijds isolatiestucwerk, aluminium koz 5,31 0,57 0,62 0,83 1,82 9,15 0,40 0,28 eigentijds natuursteen, houten kozijnen 6,03 0,57 0,62 0,83 1,82 9,88 0,40 0,28 eigentijds natuursteen, aluminium kozijne 3,54 0,57 0,62 0,83 1,82 7,39 0,40 0,28 eigentijds metaal 3,75 0,57 0,62 0,83 1,82 7,59 0,40 0,28 eigentijds beton 3,85 0,57 0,62 0,83 1,82 7,70 0,40 0,28 eigentijds metselwerk 2,03 0,31 0,31 0,47 0,83 3,95 0,40 0,28 middelhoog jaren ' 70 metselwerk, houten kozijnen 5,36 0,57 0,62 0,83 1,82 9,21 0,40 0,28 middelhoog jaren ' 70 metselwerk, aluminium kozijnen 2,50 0,57 0,62 0,83 1,82 6,35 0,40 0,28 middelhoog jaren ' 70 beton, houten kozijnen 5,62 0,57 0,62 0,83 1,82 9,47 0,40 0,28 middelhoog jaren ' 70 beton, aluminium kozijnen 3,59 0,57 0,62 0,83 1,82 7,44 0,40 0,28 laagbouw metselwerk 2,50 0,57 0,62 0,83 1,82 6,35 0,40 0,28 laagbouw vliesgevels 2,70 0,57 0,62 0,83 1,82 6,55 0,40 0,28 laagbouw natuursteen 2,55 0,57 0,62 0,83 1,82 6,40 0,40 0,28 laagbouw beton 3,59 0,57 0,62 0,83 1,82 7,44 0,40 0,28 laagbouw metaal 2,55 0,57 0,62 0,83 1,82 6,40 0,40 0,28 middelhoogbouw metselwerk 1,98 0,57 0,47 0,57 1,51 5,10 0,40 0,28 middelhoogbouw vliesgevels 2,18 0,42 0,47 0,57 1,51 5,15 0,40 0,28 middelhoogbouw natuursteen 2,08 0,42 0,47 0,57 1,51 5,05 0,40 0,28 middelhoogbouw beton 2,96 0,42 0,47 0,57 1,51 5,93 0,40 0,28 middelhoogbouw metaal 2,08 0,42 0,47 0,57 1,51 5,05 0,40 0,28 hoogbouw vliesgevels 2,13 0,31 0,31 0,47 0,83 4,06 0,40 0,28 hoogbouw natuursteen 1,87 0,31 0,31 0,47 0,83 3,80 0,40 0,28 hoogbouw beton 3,07 0,31 0,31 0,47 0,83 4,99 0,40 0,28 hoogbouw metaal 1,98 0,31 0,31 0,47 0,83 3,90 0,40 0,28 cv installatie mechanische ventilatie topkoeling airconditioning Totaal Verzekeringen optioneel Eenheid Bedrag p/st Hydrofoor, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs stuks 240 Tractielift, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs stuks Hydraulische lift, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs stuks Gevelonderhoud instalatie, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs stuks Bron: Vastgoed Exploitatiewijzer door FGH vastgoedexpertise, AAM Koëter Vastgoed Beheer BV en Vastgoedmarkt. Gemeente Rotterdam. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 20

21 Onderhoudskosten en verzekeringen Omschrijving bijzonderheden Winkel standaard basis < 10 mio > 10 mio individuele winkel (winkelstraat) ouder traditioneel gemetseld 4,89 1,56 0,31 0,57 0,57 2,76 0,70 0,53 individuele winkel (winkelstraat) recent traditioneel gemetseld 4,37 1,56 0,31 0,57 0,57 2,76 0,70 0,53 winkel in centrum, niet overdekt, ouder gemetseldegevel 5,88 1,56 0,31 0,57 0,57 2,76 1,13 0,80 winkel in centrum, niet overdekt, recent gemetseldegevel 5,72 1,56 0,31 0,57 0,57 2,76 1,13 0,80 winkel in centrum, overdekt, ouder gemetseldegevel 4,06 1,56 0,31 0,57 0,57 2,76 1,13 0,80 winkel in centrum, overdekt, recenter gemetseldegevel 4,53 1,56 0,31 0,57 0,57 2,76 1,13 0,80 kiosk aluminium met glasgevel 4,99 1,30 0,31 0,57 0,57 2,76 1,18 0,83 solitaire supermarkt gemetseldegevel 4,89 0,94 0,31 0,57 0,57 2,76 0,75 0,55 grootschalige detailhandelsunit metalengevelbekleding 4,16 0,94 0,31 0,57 0,57 2,76 1,13 0,80 grootschalige detailhandelsunit metalengevelbekleding 2,18 0,94 0,31 0,57 0,31 2,76 1,13 0,80 perifere grootschalige detailhandelsunit metalengevelbekleding 3,95 0,94 0,31 0,57 0,57 2,76 1,13 0,80 perifere grootschalige detailhandelsunit metalengevelbekleding 2,08 0,94 0,31 0,57 0,31 2,76 1,13 0,80 café/bar gemetseldegevel 4,16 0,88 0,31 2,70 0,57 2,76 3,25 2,75 restaurant gemetseldegevel, isolatieglas 4,16 0,88 0,31 2,70 0,57 2,76 2,13 2,13 theater/bioscoop aluminium vleizgevel 2,24 0,42 0,47 0,57 0,57 2,76 1,25 1,00 dancing/discotheek geen nadere onmschrijving 2,76 0,42 0,47 0,57 0,57 2,76 7,50 7,50 cv installatie mechanische ventilatie topkoeling sprinkler installatie Totaal Verzekeringen optioneel Eenheid Bedrag p/st Tractielift per st Hydraulische lift per st roltrap/ trap per st Bron: Vastgoed Exploitatiewijzer door FGH vastgoedexpertise, AAM Koëter Vastgoed Beheer BV en Vastgoedmarkt. Gemeente Rotterdam. Onderhoudskosten en verzekeringen Omschrijving bijzonderheden Bedrijven standaard basis < 10 mio > 10 mio kleinschalig metselwerk 4,84 0,57 0,57 0,47 2,76 9,21 1,83 1,25 kleinschalig metaal 4,37 0,57 0,57 0,47 2,76 8,74 1,83 1,25 kleinschalig metselwerk/metaal 4,37 0,57 0,57 0,47 2,76 8,74 1,83 1,25 middenschalig metselwerk 3,22 0,57 0,57 0,47 2,76 7,59 1,83 1,25 middenschalig metaal 3,49 0,57 0,57 0,47 2,76 7,85 1,83 1,25 middenschalig metselwerk/metaal 4,79 0,57 0,57 0,47 2,76 9,15 1,83 1,25 grootschalig metselwerk 3,02 0,26 0,31 0,21 2,76 6,55 1,83 1,25 grootschalig metaal 3,07 0,26 0,31 0,21 2,76 6,61 1,83 1,25 grootschalig metselwerk/metaal 3,75 0,26 0,31 0,21 2,76 7,28 1,83 1,25 klein tot grootschalig gevels en dak metaal, ongeïsol 2,81 0,57 0,57 0,47 2,76 7,18 1,83 1,25 combinatiegebouw gemetseldegevel 2,81 0,57 0,57 0,47 2,76 7,18 1,83 1,25 bedrijfsverzamelgebouw Combi metaal/ metselewerk, ge 2,91 0,57 0,57 0,47 2,76 7,28 2,63 1,88 distributiecentrum kleinschalig 3,69 0,26 0,31 0,21 2,76 7,23 1,83 1,25 distributiecentrum grootschalig 4,73 0,26 0,31 0,21 2,76 8,27 1,83 1,25 garagebedrijf geen 3,43 0,57 0,57 0,47 2,76 7,80 1,83 1,25 direct/heater indirect/heater indirect/stralingspanelen sprinkler installatie Totaal Verzekeringen Bron: Vastgoed Exploitatiewijzer door FGH vastgoedexpertise, AAM Koëter Vastgoed Beheer BV en Vastgoedmarkt. Gemeente Rotterdam. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 21

22 Bijlage 3 - Overzicht herbouwwaarden In deze bijlage vindt u de herbouwwaarde in bandbreedtes van minimaal naar maximaal. In de kolom Hoofd gebruik kan een keuze worden gemaakt naar het type vastgoed dat moet worden getaxeerd. In de kolom Archetype moet daar vervolgens een nadere omschrijving bij worden gevonden die door gebruik te maken van de kolom Materiaal gebruik nog verder kan worden verfijnd. Het eindigt bij de minimale en maximale herbouwwaarde die overigens automatisch in de berekening van het nieuwe rekenblad worden verwerkt. In het nieuwe rekenblad kunnen de onderstaande keuzes worden gemaakt. De keuze wordt specifiek gemaakt voor het te taxeren object door de toekenning van een cijfer voor kwaliteit, ligging en onderhoud van het gebouw. Bij het aanpassen van deze cijfers zal ook de herbouwwaarde worden aangepast. Herbouwwaarden Hoofd gebruik Arche type Kantoren Kantoor Grachtenpand metselwerk Kantoor Grachtenpand gestucadoord en geschilderd Kantoor monumentaal metselwerk Kantoor monumentaal gestucadoord en geschilderd Kantoor eigentijds metselwerk, houten kozijnen Kantoor eigentijds metselwerk, aluminium kozijnen Kantoor eigentijds isolatiestucwerk, houten kozijnen Kantoor eigentijds isolatiestucwerk, aluminium kozijnen Kantoor eigentijds natuursteen, houten kozijnen Kantoor eigentijds natuursteen, aluminium kozijnen Kantoor eigentijds metaal Kantoor eigentijds beton Kantoor eigentijds metselwerk Kantoor middelhoog jaren ' 70 metselwerk, houten kozijnen Kantoor middelhoog jaren ' 70 metselwerk, aluminium kozijnen Kantoor middelhoog jaren ' 70 beton, houten kozijnen Kantoor middelhoog jaren ' 70 beton, aluminium kozijnen Kantoor laagbouw metselwerk Kantoor laagbouw vliesgevels Kantoor laagbouw natuursteen Kantoor laagbouw beton Kantoor laagbouw metaal Kantoor middelhoogbouw metselwerk Kantoor middelhoogbouw vliesgevels Kantoor middelhoogbouw natuursteen Kantoor middelhoogbouw beton Kantoor middelhoogbouw metaal Kantoor hoogbouw vliesgevels Kantoor hoogbouw natuursteen Kantoor hoogbouw beton Kantoor hoogbouw metaal Materiaal gebruik herbouw Min M3 herbouw Max M3 Bron: Vastgoed Exploitatiewijzer door FGH vastgoedexpertise, AAM Koëter Vastgoed Beheer BV en Vastgoedmarkt. Gemeente Rotterdam. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Pagina 22