Real Estate Bulletin

Transcriptie

1 Real Estate Bulletin Belastingpakket 2014 Naar aanleiding van de Miljoenennota en het Belastingpakket 2014 hebben wij de belangrijkste fiscale maatregelen voor de vastgoedmarkt voor u op een rij gezet. Het gaat om maatregelen in de overdrachtsbelasting, vennootschapsbelasting en omzetbelasting. Daarnaast wordt een nieuwe verhuurderheffing geïntroduceerd. Overdrachtsbelasting Aanpassing voor belangen in onroerendezaaklichamen zonder rechtspersoonlijkheid De verkrijging van aandelen in een lichaam met een in aandelen verdeeld kapitaal is onder voorwaarden onderworpen aan heffing van overdrachtsbelasting. Het lichaam moet kwalificeren als onroerendezaaklichaam. Een lichaam kwalificeert als een onroerendezaaklichaam indien de bezittingen van het lichaam voor meer dan 50% bestaan uit onroerende zaken en tegelijkertijd voor 30% of meer uit in Nederland gelegen onroerende zaken en deze bezittingen worden gehouden met het doel om ze te exploiteren of te vervreemden. Overdrachtsbelasting is alleen verschuldigd als het belang dat wordt verkregen of uitgebreid tenminste 1/3 vertegenwoordigt van het totale belang in een dergelijk lichaam (bezien in samenhang met de belangen die zijn verkregen of uitgebreid door verbonden partijen). Onder huidig recht wordt geen onderscheid gemaakt tussen lichamen met en lichamen zonder rechtspersoonlijkheid. Dat deze regeling ook van toepassing is op lichamen zonder rechtspersoonlijkheid heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 15 oktober 2004 bevestigd. De Nederlandse overheid heeft het resultaat Contact Voor meer informatie kunt u contact opnemen met uw reguliere contactpersoon bij PwC of met Jeroen Elink Schuurman [email protected] +31 (0) pwc.nl/vastgoed

2 Real Estate Bulletin pagina 2 van dit arrest altijd verworpen, omdat men van mening is dat de verkrijging van belangen in lichamen zonder rechtspersoonlijkheid moeten worden aangemerkt als de rechtstreekse verkrijging van de (economische) eigendom van de onroerende zaken van het lichaam. In het Belastingpakket 2014 wordt een aanpassing in de Wet op belastingen van rechtsverkeer voorgesteld, op basis waarvan de huidige regeling uitsluitend nog van toepassing is op lichamen met rechtspersoonlijkheid. Tegelijkertijd wordt voor de verkrijging van rechten van deelneming in beleggingsfondsen zonder rechtspersoonlijkheid een afzonderlijke regeling geïntroduceerd. Deze nieuwe regeling dient te voorkomen dat beleggers overdrachtsbelasting verschuldigd zijn indien zij een (klein) belang verwerven in vastgoedbeleggingsfondsen zonder rechtspersoonlijkheid. Lichamen zonder rechtspersoonlijkheid / beleggingsfondsen De verkrijging van een belang in een lichaam zonder rechtspersoonlijkheid dat in Nederland gelegen onroerende zaken houdt is onderworpen aan de heffing van overdrachtsbelasting. In dat geval verkrijgt de verkrijger een rechtstreeks aandeel in de economische eigendom van de door het lichaam gehouden onroerende zaken. Op deze hoofdregel wordt een uitzondering gemaakt, indien het een verkrijging betreft van rechten van deelneming in een lichaam dat kwalificeert als een beleggingsfonds of een fonds voor collectieve belegging in effecten in de zin de Wet op het financieel toezicht. Een beleggingsfonds wordt in laatstgenoemde wet gedefinieerd als een niet in een rechtspersoon ondergebracht vermogen waarin ter collectieve belegging gevraagde of verkregen gelden of andere goederen zijn of worden opgenomen teneinde de deelnemers in de opbrengst van de beleggingen te doen delen. Een fonds voor collectieve belegging in effecten wordt gedefinieerd als een niet in een maatschappij voor collectieve belegging in effecten ondergebracht vermogen waarin ter collectieve belegging gevraagde of verkregen gelden of andere goederen zijn of worden opgenomen teneinde de deelnemers in de opbrengst van de beleggingen te doen delen. Aanvullende voorwaarde voor de uitzondering is dat de verkregen rechten van deelneming minder dan een 1/3 gedeelte in het totale belang in het fonds vertegenwoordigen (bezien in samenhang met belangen van verbonden partijen). Voornoemde uitzondering geldt ook indien een fonds rechten van deelneming inkoopt/intrekt. Hierdoor neemt immers het belang van zittende investeerders in het fonds - en daarmee ook in de onderliggende onroerende zaken - toe. In deze situaties is geen overdrachtsbelasting verschuldigd door participanten waarvan het belang beneden de grens van 1/3 blijft. Lichamen met rechtspersoonlijkheid De bestaande regeling voor verkrijging of uitbreiding van een belang in een kwalificerend onroerendezaaklichaam wordt zodanig aangepast dat de regeling voortaan alleen nog van toepassing is op rechtspersonen. Voor het overige blijft de regeling ongewijzigd; overdrachtsbelasting is slechts verschuldigd indien het lichaam (met rechtspersoonlijkheid) kwalificeert als een onroerendezaaklichaam en het belang dat wordt verkregen een belang vertegenwoordigt van ten minste 1/3. De praktische consequenties van de voorgestelde wijziging zijn: De verkrijging van een belang in een lichaam zonder rechtspersoonlijkheid wordt voortaan anders behandeld dan de verkrijging van een belang in een lichaam met rechtspersoonlijkheid. De verkrijging van een belang in een lichaam zonder rechtspersoonlijkheid is als hoofdregel onderworpen aan heffing van overdrachtsbelasting, tenzij het lichaam kwalificeert als een beleggingsfonds of een fonds voor collectieve belegging in effecten in de zin van de Wet op het financieel toezicht en het belang in het fonds kleiner is dan een 1/3 gedeelte. Om als een beleggingsfonds te worden aangemerkt is het niet van belang of het beleggingsfonds onder toezicht staat van de AFM of dat de beheerder beschikt over een vergunning uit hoofde van de Wet op het financieel toezicht.

3 Real Estate Bulletin pagina 3 In tegenstelling tot de verkijging van aandelen in rechtspersonen is bij de verkrijging van deelnemingsrechten in een beleggingsfonds de samenstelling van de bezittingen van het fonds geen criterium. Hierdoor is duidelijkheid gekomen voor vastgoedfondsen zonder rechtspersoonlijkheid waarvan de bezittingen voor minder dan 30% uit Nederlandse onroerende zaken bestaan. De voorgestelde regeling brengt ook duidelijkheid in de sitiatie van een toename van het relatieve belang in een beleggingsfonds als gevolg van de inkoop van participaties. Ook in die situaties is overdrachtsbelasting niet aan de orde voor participanten waarvan het belang beneden 1/3 gedeelte blijft. Niet-rechtspersonen die niet kunnen worden aangemerkt als een beleggingsfonds of fonds voor collectieve belegging in effecten zoals een CV waarvan de activiteiten bestaan uit de ontwikkeling en verkoop van onroerende zaken vallen niet onder de nieuwe regeling. De verkrijging van belangen in een dergelijke CV zal in beginsel onderworpen zijn aan overdrachtsbelasting, ongeacht het verkregen belang. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen lichamen naar Nederlands recht en buitenlandse rechtsvormen. Van belang hierbij is dat rechtsvormen die zelfstandig de eigendom van onroerende zaken kunnen houden zullen worden behandeld als rechtspersoon mits deze rechtsvormen naar aard en inrichting vergelijkbaar zijn met naar Nederlands recht opgerichte vennootschappen. Overgangsregeling betaalde overdrachtsbelasting bij lopende koopaanneemovereenkomsten Sinds een recent arrest van de Hoge Raad worden koopaanneemovereenkomsten aangemerkt als één, met btw belaste, levering van een nieuwe onroerende zaak als door dezelfde ondernemer eerst grond wordt geleverd én daarna nieuwbouw wordt opgeleverd. Op grond van het Belastingplan 2014 is het met ingang van 1 januari 2014 niet langer mogelijk de grond met overdrachtsbelasting te kopen en alleen de bouwkosten met btw te belasten. Er zal een overgangsregeling worden getroffen voor de heffing van reeds betaalde overdrachtsbelasting bij de overdracht van grond bij lopende bouwprojecten. Hoe deze overgangsregeling er exact zal uitzien is niet aangegeven. Vennootschapsbelasting Normaal belaste dochtermaatschappij FBI Vanaf 1 januari 2014 kan de fiscale beleggingsinstelling (FBI) die in vastgoed belegt een normaal belaste dochtermaatschappij houden. Voorwaarde is dat haar werkzaamheden voor het door de FBI verhuurde vastgoed van bijkomstige aard zijn. Te denken valt aan een vergaderservice of de exploitatie van een inpandige horecagelegenheid. De gedachte hiervan is dat de niet-beleggingsactiviteiten van de vastgoed-fbi worden gescheiden van haar beleggingsactiviteiten en zodoende op de normale wijze worden belast. Nu al kan de FBI een normaal belaste dochtermaatschappij houden die vastgoedprojecten (her)ontwikkelt voor de FBI. Omzetbelasting Integratielevering volledig afgeschaft Op 17 september 2013 heeft het kabinet, als onderdeel van het belastingplan 2014, aangekondigd dat zij de btw-integratielevering per 1 januari 2014 wil laten vervallen. Dat betekent dat er vanaf 1 januari 2014 geen integratieheffingbtw meer is verschuldigd als gevolg van de ingebruikneming van nieuwbouw voor btwvrijgestelde doeleinden. De integratielevering is tot de invoering verschuldigd als deze nieuwbouw (gedeeltelijk) voor btw-vrijgestelde prestaties gebruikt gaat worden.

4 Real Estate Bulletin pagina 4 De voorgestelde wijziging is voor u van belang indien: U nieuwbouwprojecten heeft lopen die (ook) voor btw-vrijgestelde prestaties zullen worden gebruikt De btw op kosten van een integratieheffingproject kan vanaf 1 januari 2014 niet meer worden teruggevraagd. De tot die tijd teruggevraagde btw zal op het moment van de eerste ingebruikneming van de nieuwbouw moeten worden terugbetaald. De wetswijziging heeft geen effect op nieuwbouwprojecten die voor 1 januari 2014 in gebruik genomen worden. Let op: ingebruikname van nieuwbouw rond de jaarwisseling behoeft nadere aandacht! Het kan gunstig zijn om juist wel of juist niet voor 1 januari 2014 in gebruik te nemen. Denk hierbij aan het positieve effect op uw pro rata. U overweegt om projecten stop te zetten De btw op kosten voor stopgezette integratieheffing-projecten is op grond van de huidige regels volledig aftrekbaar. Op basis van het belastingplan is dit naar onze mening niet meer mogelijk voor btw op kosten die in rekening worden gebracht vanaf 1 januari Het verdient daarom aanbeveling stopbesluiten tijdig te nemen en goed te documenteren. U overweegt om grond aan te kopen voor een nieuwbouwproject dat (ook) voor btw-vrijgestelde prestaties zal worden gebruikt Door de afschaffing van de btwintegratielevering zal het over het algemeen gunstiger worden om grond met (6%) overdrachtsbelasting aan te kopen in plaats van met (21%) btw. Om hiervan gebruik te kunnen maken, dient de grond fiscaal (nog) niet als bouwterrein te kwalificeren. Van belang hierbij is het voornemen van het kabinet om het begrip bouwterrein voor de heffing van de btw te herdefiniëren met ingang van 1 januari Effect op het pro rata De waarde van in gebruik genomen nieuwbouw zal na 1 januari 2014 niet meer worden beschouwd als btwbelaste omzet en zal als gevolg hiervan geen positieve invloed hebben op het pro rata percentage. Vanaf 1 januari 2014 blijft een positief effect van integratieleveringen op de terug te vragen btw op gemengde kosten daardoor achterwege. Berekening integratielevering Indien u voor 1 januari 2014 nog te maken krijgt met een integratielevering verdient het aanbeveling om na te (laten) gaan of de waarde waarover deze moet worden berekend, goed is vastgesteld. Overige situaties Naast bij nieuwbouw kan de integratielevering ook in andere gevallen aan de orde zijn, bijvoorbeeld bij de eigen productie van energie (WKK centrale) voor intern gebruik. Vanaf 1 januari 2014 vindt ook in deze situaties geen integratielevering meer plaats. Dit kan gevolgen hebben voor uw recht op teruggaaf, bijvoorbeeld op investeringen voor deze activiteiten. Nieuwe verhuurderheffing voor woningen in de gereguleerde sector Met ingang van 1 januari 2014 wordt er een nieuwe verhuurderheffing ingesteld op de verhuur van woningen in de gereguleerde sector: de verhuurderheffing Per die datum vervalt de huidige verhuurderheffing 2013 immers. De nieuwe verhuurderheffing ziet op de periode Verhuurders van woningen in de gereguleerde sector moeten over 2014 een heffing van 0,381% betalen over de WOZ-waarde van deze woningen. Dit percentage wordt jaarlijks verhoogd tot 0,536% in Dit komt neer op een gemiddelde heffing per woning van 541 in 2014 en 776 in Woningen in de vrije sector vallen buiten de heffing. Dat zijn woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens (in 2013: 681,02 per maand). De verhuurderheffing 2014 is van toepassing op binnenlandse en buitenlandse belastingplichtigen. De heffing vindt plaats bij de juridisch eigenaar. Zogenoemde kleine verhuurders vallen buiten deze regeling. Kleine verhuurders zijn verhuurders die maximaal 10 woningen verhuren.

5 Real Estate Bulletin pagina 5 De verhuurderheffing 2014 bevat een faciliteit om drie categorieën maatschappelijk gewenste investeringen te stimuleren. Dit betreft ten eerste de aanpak van de woningvoorraad in Rotterdam-Zuid en voorts de sloop van woningen in krimpgebieden. Deze investeringen zijn aldus regionaal beperkt. Tot slot wordt de transformatie van vastgoed met niet-woonfunctie naar woonfunctie gestimuleerd. Dergelijke investeringen zijn niet regionaal beperkt. De stimulans is vormgegeven als een vermindering van de heffingsgrondslag per woning. Deze regeling maakt onderdeel uit van de Wet maatregelen woningmarkt Daarin wordt tevens de aftrek van kosten met betrekking tot de eigen woning in de hoogste inkomstenbelastingschijf stapsgewijs ingeperkt. Hiermee probeert de regering een meer evenwichtige woningmarkt te realiseren. Ook de verhuurderheffing 2014 moet in samenhang worden gezien met de huurverhoging die mogelijk wordt om scheefwonen tegen te gaan. In zoverre roomt deze verhuurderheffing de meeropbrengst van een dergelijke huurverhoging af. Tot slot De invoering van het belastingplan 2014 is afhankelijk van de goedkeuring van de beide kamers van de Staten-Generaal. Zekerheid is er dus nog niet. Heeft u te maken met één van bovengenoemde situaties? Dan raden wij u aan om contact op te nemen met uw reguliere contactpersoon bij PwC of met Jeroen Elink Schuurman via mail [email protected] of telefonisch via Deze publicatie is uitsluitend opgesteld als algemene leidraad voor relevante kwesties en dient niet te worden geïnterpreteerd als professioneel advies. U dient niet te handelen op basis van de in deze publicatie vervatte informatie zonder nader professioneel advies te hebben ingewonnen. Er wordt geen enkele expliciete of impliciete verklaring verstrekt of garantie geboden ten aanzien van de juistheid of volledigheid van de in deze publicatie vervatte informatie, en voor zover toegestaan krachtens de wet, aanvaarden de bij deze publicatie betrokken PwC firms, medewerkers en vertegenwoordigers geen enkele aansprakelijkheid, voor de gevolgen van enige handeling dan wel omissie door hetzij uzelf hetzij enige andere persoon op basis van de in deze publicatie vervatte informatie of voor enig besluit waaraan die informatie ten grondslag ligt PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK ). In dit document wordt met PwC bedoeld PricewaterhouseCoopers, die een member firm is van PricewaterhouseCoopers International Limited. PwC is het merk waaronder member firms van PricewaterhouseCoopers International Limited (PwCIL) handelen en diensten verlenen. Samen vormen deze member firms het wereldwijde PwC-netwerk. Elke member firm in het netwerk is een afzonderlijke juridische entiteit en handelt voor eigen rekening en verantwoording en niet als vertegenwoordiger van PwCIL of enige andere member firm. PwCIL verricht zelf geen diensten voor klanten. PwCIL is niet verantwoordelijk of aansprakelijk voor het handelen of nalaten van welke van haar member firms dan ook, kan geen zeggenschap uitoefenen over hun professionele oordeel en kan hen op geen enkele manier binden.