Bibliotheek De Meierij Haalbaarheidsstudie huisvestingsopties Boxtel. ir. Steven Biesiot / ir. Dominique de Wit 15 januari 2015

Transcriptie

1 Bibliotheek De Meierij Haalbaarheidsstudie huisvestingsopties Boxtel ir. Steven Biesiot / ir. Dominique de Wit 15 januari 2015

2 INHOUD 1. Samenvatting en conclusies 2. Detailinformatie huidige locatie 3. Detailinformatie optie SintLucas 4. Detailinformatie winkelpanden binnenstad

3 SAMENVATTING EN CONCLUSIES

4 ONDERZOEKSVRAAG In beeld brengen functionele en financiële consequenties diverse (her)huisvestingsopties in Boxtel

5 OPTIES OP HOOFDLIJNEN Huidige locatie met aanpassingen SintLucas Winkel-/kantoorpand in het centrum

6 EXPLOITATIELASTEN Onderdeel Huidige gebouw* SintLucas (ideaalbeeld) Winkelpand (voorbeeld 2) Huur Afschrijvingen Onderhoud Energielasten Schoonmaak Servicekosten - Belast./Verz Beveiliging TOTAAL *Exclusief eventuele inkomsten uit onderverhuur maar ook exclusief noodzakelijke investeringen in bestaande interieur (hogere afschrijvingslasten)

7 CONCLUSIES Winkelpand op de commerciële markt aanhuren financieel meest voordelig Geeft ruimte voor herontwikkeling huidige locatie impuls voor kwaliteit binnenstad Huisvesting bij SintLucas inhoudelijk sterk maar optie wensbeeld veruit het duurst

8 OPTIE 1: HUIDIGE LOCATIE

9 HUIDIGE PAND BOXTEL

10 KENMERKEN Historisch pand met recente uitbreiding Bestemming maatschappelijk Aangewezen als beeldbepalend pand Buiten kernwinkelgebied Niet direct aan de straat Zichtbaarheid beperkt Perceel direct aan de Dommel

11 BESTEMMINGSPLAN

12 (ON)MOGELIJKHEDEN Niet geschikt voor commerciële retail Op verdieping kantoorruimte mogelijk Huidige gebruikers verhuizen naar BG Echter: veel aanbod / lage opbrengst Moeilijk huurders te vinden Pand wel bij uitstek geschikt voor wonen

13 ONDERVERHUUR 3 lokalen van ca. 56 m 2 1 lokaal van ca. 84 m 2 Ca. 252 m 2 v.v.o. in totaal Verbouwingskosten minimaal Huurwaarde ca. EUR 50 tot 60 per m 2 Beperkt door bestemming en markt Totale opbrengst ca. EUR ,- p.j.

14 ZONDER JEUGDAFDELING Aanname: 200 m 2 uit huurcontract Gemeente verantwoordelijk voor invulling Geen markt voor nog een unit Voorste gedeelte begane grond?

15 EXPLOITATIEKOSTEN Onderdeel Nu Onderverhuur +Zonder jeugd Huur Afschrijvingen Huurdersonderhoud Energielasten Schoonmaak Servicekosten Belastingen/Verz Beveiliging TOTAAL

16 HERONTWIKKELING Uitbreiding afbreken Pand in originele vorm herstellen Verbinding maken met Dommel Ruimte voor natuur past in beleid Een commerciele unit aan voorzijde Drie loftappartementen ca. 150 m2 Betrekken naastgelegen school

17 SCHETSONTWERP

18 SCHETSONTWERP

19 WAARDE O.b.v. huidige huurwaarde In theorie ca. EUR Echter huuropbrengt onzeker Nieuwe huurder(s) moeilijk/niet te vinden O.b.v. herontwikkeling Ca. EUR Optimalisatie mogelijk Ruimtelijk de beste (duurzame) oplossing

20 MOGELIJK SCENARIO Op basis van het voorgaande: Verkoop en herontwikkeling huidige locatie Elders (minder) ruimte aanhuren Op de markt / SintLucas / via gemeente Pand krijgt toekomstbestendige invulling Bibliotheek kan aanvullend besparen Geen risico t.a.v. onderhuurders

21 OPTIE 2: HUISVESTING BIJ SINTLUCAS

22 INHOUDSOPGAVE Inleiding Programma s van eisen Schetsontwerp Investeringskosten Exploitatiekosten Risico s / Aandachtspunten Vervolg / Planning

23 INLEIDING Bibliotheek: samenwerking/bezuinigingsopgave Podium Boxtel: zichtbaarheid/verbinding SintLucas: samenleving/studenten/cultuur PvE s en randvoorwaarden opgesteld Bibliotheek: vooraf toetsing haalbaarheid!

24 PROGRAMMA S VAN EISEN Bibliotheek: 450 m 2 white box concept Podium Boxtel: upgrading/podium/seating/bar SintLucas: ruimte en randvoorwaarden

25 SCHETSONTWERP

26 P L A T T E G R O N D b e s t a a n d

27 3. school scheiding 2. bibliotheek 1. podium P L A T T E G R O N D v e r d e l i n g

28 3. school 2. bibliotheek 1. podium P L A T T E G R O N D a a n t e p a s s e n g e b i e d

29 3. school Ingang school 2. bibliotheek 1. podium Ingang podium & bibliotheek P L A T T E G R O N D t o e g a n g e n

30 3. school Ingang school bibliotheek 1. podium 2 Ingang podium & bibliotheek P L A T T E G R O N D v a s t e e l e m e n t e n

31 3. school Ingang school 2. bibliotheek 1. podium Ingang podium & bibliotheek P L A T T E G R O N D i n t e r a c t i e

32 3. school Ingang school keukenvoorziening 2. bibliotheek 1. podium Ingang podium & bibliotheek P L A T T E G R O N D i n t e r a c t i e

33 3. school Ingang school keukenvoorziening 2. bibliotheek 1. podium Ingang podium & bibliotheek P L A T T E G R O N D i n t e r a c t i e

34 3. school Ingang school 2. bibliotheek 1. podium Ingang podium & bibliotheek P L A T T E G R O N D w a n d e n v e r w i j d e r e n

35 3. school Ingang school ruimte toevoegen 2. bibliotheek 1. podium Ingang podium & bibliotheek P L A T T E G R O N D r u i m t e t o e v o e g e n

36 3. school Ingang school scheiding scheiding 2. bibliotheek 567,1 m² 1. podium 477,0 m² Ingang podium & bibliotheek P L A T T E G R O N D n i e u w e t o e s t a n d

37 lopend buffet 3. school Ingang school scheiding scheiding bar 2. bibliotheek 567,1 m² 1. podium 477,0 m² Ingang podium & bibliotheek P L A T T E G R O N D b a r & l o p e n d b u f f e t

38 lopend buffet opslag 16,4 m² bar aanbouw 56,1 m² nieuwe deur bibliotheek vloer 482,0 m² opslag 12,6 m² P L A T T E G R O N D b i b l i o t h e e k

39 techniek 13,5 m² kleedruimte 26,0 m² gang 13,6 m² techniek 9,3 m² nieuwe deur? nieuwe deur podium deuren behouden? zaal 256,7 m² nieuwe deur telescopische tribune foyer 135,7 m² garderobe 22,3 m² P L A T T E G R O N D p o d i u m

40 3D-IMPRESSIE P L A T T E G R O N D B E S T A A N D

41 3D-IMPRESSIE P L A T T E G R O N D N I E U W

42 3D-IMPRESSIE Z I C H T V A N U I T F O Y E R

43 3D-IMPRESSIE Z I C H T V A N U I T B I B L I O T H E E K

44 3D-IMPRESSIE Z I C H T V A N U I T S C H O O L

45 VARIANTEN Buitenruimte niet overkappen Berging bij toiletten slopen Opslagruimte bij magazijn vergroten Buitendeur in zaal

46 INVESTERING WENSBEELD Verantwoordelijk Type kosten EUR SintLucas Bouwkundig/install Bibliotheek Inrichting Podium Inrichting TOTAAL EX. BTW TOTAAL INCL. BTW

47 VARIANTEN SCENARIO 1 SCENARIO 2 SCENARIO 3 "Absolute minimum" "Compromis" "Wensbeeld" , , , , , , , , , , , , , , ,00

48 EXPLOITATIE WENSBEELD Onderdeel Huidige situatie SintLucas wensbeeld Huur all-in Afschrijvingen Huurdersonderhoud Energielasten Schoonmaak Servicekosten - Belastingen/Verz Beveiliging TOTAAL * In het eerste jaar te verhogen met ontslagvergoeding en versnelde afschrijvingen inventaris oude pand

49 VARIANTEN Onderdeel SCENARIO 1 SCENARIO 2 SCENARIO 3 "Absolute minimum" "Compromis" "Wensbeeld" Huur ruimte all-in , , ,24 Afschrijving investeringen SintLucas , , ,59 Afschrijving investeringen bibliotheek , , ,00 Huurdersonderhoud 5.000, , ,00 Enrgielasten Schoonmaak Servicekosten Belasting/Verzekering 3.000, , ,00 Beveiliging TOTAAL EXCL. BTW , , ,83

50 VARIANT ZONDER JEUGD Onderdeel SCENARIO 2A "Compromis" zonder jeugd Huur ruimte all-in ,64 Afschrijving investeringen SintLucas ,57 Afschrijving investeringen bibliotheek ,00 Huurdersonderhoud 5.000,00 Enrgielasten Schoonmaak Servicekosten Belasting/Verzekering 3.000,00 Beveiliging TOTAAL EXCL. BTW ,21 Op basis van aanhuur van ca. 400 m2 (inclusief toedeling algemene ruimte/foyer)

51 RISICO S/AANDACHTSPUNTEN Proces Eerst gefundeerde Go/No Go beslissing Heldere afspraken over taakverdeling Afspraak over verdeling kosten Planning/beslismomenten Concept-huur-/gebruiksovereenkomst(en) Startnotitie/projectplan

52 RISICO S/AANDACHTSPUNTEN Financieel Tijdige en heldere afspraken over verdeling investeringskosten Voldoende ruim begroten / post onvoorzien

53 RISICO S/AANDACHTSPUNTEN Technisch Nadere uitwerking constructieve ingrepen Nadere uitwerking koeling zaal Precieze vormgeving tribune zaal

54 RISICO S/AANDACHTSPUNTEN Juridisch Tijdig vergunningen aanvragen Bestemmingsplan alleen onderwijs! Termijn vergunning evt. naar 26 weken

55 OPTIE 3: HUUR WINKEL-/KANTOORPAND

56 DIVERSE OPTIES

57 STATIONSSTRAAT m2 v.v.o. EUR ,- p.j.

58 STATIONSSTRAAT m2 v.v.o. EUR ,- p.j.

59 MOLENSTRAAT m2 v.v.o. EUR ,- p.j.

60 EXPLOITATIEKOSTEN Onderdeel Huur Afschrijvingen Huurdersonderhoud Energielasten Schoonmaak Servicekosten Belastingen/Verz Beveiliging TOTAAL In het eerste jaar te verhogen met versnelde afschrijvingen inventaris oude pand Afschrijvingen op basis van EUR 500,- per m2 excl. BTW investeringskosten, afschrijving in 10 jaar

61 Brickfield bv Baronielaan RC Breda Tel