Wat is de reële transformatiepotentie in bestaand bebouwd gebied? Prof. dr. ir. Marleen Hermans

Transcriptie

1 Wat is de reële transformatiepotentie in bestaand bebouwd gebied? Prof. dr. ir. Marleen Hermans

2 Wat hebben we onderzocht? De reële transformatiepotentie in bestaand bebouwd gebied Bestaand bebouwd gebied (geen wei) Transformatiepotentie gebieden (geen objecten) Reëel: behoefte, tijd, betaalbaar Betaalbaar: sluitende grondexploitatie Startpunt: Onderzoek PBL: in principe te transformeren bestaand bebouwd gebied

3 Uitkomst onderzoek PBL

4 UITKOMST PBL ONDERZOEK IN POTENTIE TE REALISEREN AANBOD AAN WONINGEN IN % VAN DE WONINGBEHOEFTE (= VRAAG) PER COROP TOT 2050: 35%-80% 35% 80% 0-25% >100%

5 UITKOMST PBL ONDERZOEK POTENTIEEL AANBOD IN AANTAL WONINGEN: Vraag Potentie Circa 35% Hoog scenario Vraag Potentie Circa 80% Laag scenario

6 Onderzoeksmethodiek PBL

7 ONDERZOEKSMETHODIEK PBL STAP 1: PIXELS IN BESTAAND BEBOUWD GEBIED ha ha ha Buiten bestaand bebouwd gebied Harde plannen voor bedrijventerreinen Omgevingsrechtelijke restricties (EHS, Schiphol, )

8 ONDERZOEKSMETHODIEK PBL STAP 2: POTENTIE IN BBG PBL 100% BRINK 100% ha ha ha ha Dominante functie is bepaald Wonen Volkstuinen en sportvelden Infrastructuur en water Ver weg van huidig wonen ha Bouwjaar opstallen Bouwjaar na 2012

9 CS Galgenwaard

10 VERVOLGONDERZOEK BRINK

11 OPZET ONDERZOEK IN 2 DELEN Deel 1: BASIS REËLE POTENTIE Deel 2: GEOPTIMALISEERDE REËLE POTENTIE 1. MENS WAAR IS BEHOEFTE AAN? 5. MENS ANDERE PROGRAMMERING 0. VERTREKPUNT ha 2. TIJD REALISTISCH VOOR 2030? 4. TUSSEN- RESULTAAT BASIS REËLE POTENTIE 6. TIJD SNELLERE PROCEDURES 8.EIND RESULTAAT GEOPTIMALISEERDE REËLE POTENTIE 3. GELD FINANCIEEL HAALBAAR 7. GELD SUBSIDIE

12 DEEL 1: OPZET ONDERZOEK 1. MENS WAAR IS BEHOEFTE AAN? 0. VERTREKPUNT ha 2. TIJD REALISTISCH VOOR 2030? 4. TUSSENRESULTAAT BASIS REËLE POTENTIE 3. GELD FINANCIEEL HAALBAAR

13 0. VERTREKPUNT: VRAAG TOT 2030 (ABF Research) PBL vraag (2050): woningen Vraag woningen Potentie van hectares in selectie: woningen

14 1. ANALYSELIJN MENS: Matching vraag en aanbod Match op COROP (40) Match op Woonmilieu (5) Match op Woningtype (2) Vraag Potentieel aanbod Match op V&A

15 2. ANALYSELIJN TIJD PBL BAG Omvang gebied dataset PBL Aantal gebruikers Hoe groter hoe langer Hoe meer hoe langer Totale doorlooptijd Vraag BAG Bebouwing Hoe meer hoe langer CBS Natuur Hoe meer hoe langer BAG Veroudering Bouwjaar Korter indien verouderd Potentieel aanbod IBIS BAG Planstatus cf IBIS Saneringsopgave functie Hoe abstracter hoe langer Langer indien sanering verwacht Voor

16 3. ANALYSELIJN GELD Grondopbrengsten Transactieprijzen op PC5 niveau Grondkosten Verwervingskosten Vraag Grondprijzen naar type per PC5 Sloop, bouwrijp, woonrijp en VTU Ondergrenzen grondprijzen Woonmilieu Saneringskosten Plankosten en rente Potentieel aanbod Grondopbrengsten woonmilieu Financieel saldo grond Grondkosten Haalbaar

17 4. TUSSENRESULTAAT: BASIS REËLE POTENTIE Combineren: Mens: 100% match Tijd: voor 2030 Geld: haalbaar Vraag Potentieel aanbod Basis reële potentie

18 TUSSENRESULTAAT: BASIS REËEL AANBOD IN DUIZENDEN WONINGEN PER COROP TOTAAL: WONINGEN

19 Scenario s

20 DEEL 2: GEOPTIMALISEERDE POTENTIE 5. MENS VERDICHTEN ANDER SEGMENT 4. TUSSENRESULTAAT BASIS REËLE POTENTIE 6. TIJD PROCEDURES VERSNELLEN 8. EINDRESULTAAT GEOPTIMALISEERDE REËLE POTENTIE 7. GELD SUBSIDIE

21 COMBINATIE SCENARIOS COMBINATIE SCENARIOS GELD GELD TIJD TIJD MENS Vraag Vraag MENS SCENARIO S STAP 5, 6 Vertrekpunt EN woningen 5 10% minder sociaal / meer koop Vertrekpunt 10% meer sociaal / minder koop 10% minder sociaal / meer koop Verdichten woonmilieu 10% meer sociaal / minder koop Procedures sneller doorlopen ( woningen) woningen ( woningen) ( woningen) ( woningen) ( woningen) (+/- 0 woningen) 6 7 Verdichten woonmilieu Gemiddelde subsidie ,- / woning (Subsidiebedrag: 1,2 miljard) Procedures sneller doorlopen Gemiddelde subsidie ,- / woning (Subsidiebedrag: 3,2 miljard) Gemiddelde subsidie ,- / woning (Subsidiebedrag: 1,2 miljard) Gemiddelde subsidie ,- / woning Subsidie (25.000) + verdichten + versnellen (Subsidiebedrag: 3,2 miljard) (Subsidiebedrag: 3,6 miljard) ( woningen) ( woningen) (+/- 0 woningen) ( woningen) ( woningen) ( woningen) ( woningen) Subsidie (25.000) + verdichten + versnellen (Subsidiebedrag: 3,6 miljard) ( woningen)

22 COMBINATIE SCENARIOS GELD TIJD Vraag MENS 8. SCENARIO S COMBINEREN Vertrekpunt woningen 10% minder sociaal / meer koop ( woningen) 5 10% meer sociaal / minder koop ( woningen) Verdichten woonmilieu ( woningen) 6 Procedures sneller doorlopen (+/- 0 woningen) 7 Gemiddelde subsidie ,- / woning (Subsidiebedrag: 1,2 miljard) Gemiddelde subsidie ,- / woning (Subsidiebedrag: 3,2 miljard) ( woningen) ( woningen) 8 Subsidie (25.000) + verdichten + versnellen (Subsidiebedrag: 3,6 miljard) ( woningen)

23 RESULTATEN STAP 4 EN STAP 8 BASIS EN GEOPTIMALISEERDE REËLE POTENTIE BASIS REËLE POTENTIE STAP 4: WONINGEN GEOPTIMALISEERDE REËLE POTENTIE STAP 8: WONINGEN

24 RESTVRAAG PER COROP VRAAG MINUS POTENTIE IN DUIZENDEN WONINGEN BASIS REËLE POTENTIE VRAAG: WONINGEN STAP 4: WONINGEN RESTVRAAG: WONINGEN GEOPTIMALISEERDE REËLE POTENTIE VRAAG: WONINGEN STAP 8: WONINGEN RESTVRAAG: WONINGEN

25 Wat is de reële transformatiepotentie in bestaand bebouwd gebied? CONCLUSIES

26 CONCLUSIES TUSSENRESULTAAT Van de ruim 1 miljoen woningen waaraan behoefte bestaat, binnen bestaand bebouwd gebied in naar woongebied te transformeren gebied met aansluitende woonmilieus bij een sluitende grondexploitatie voor 2030 zijn circa woningen te realiseren TOTAAL: WONINGEN

27 CONCLUSIES EINDRESULTAAT Indien er wordt: verdicht (35%) gesubsidieerd (gemiddeld 25k) en processen worden versneld loopt dat aantal op tot circa woningen TOTAAL: WONINGEN

28 CONCLUSIES EINDRESULTAAT RESTVRAAG Vraag is circa 1 miljoen woningen. De restvraag is daarmee tussen de (tussenresultaat) en (eindresultaat). BASIS REËLE POTENTIE VRAAG: WONINGEN POTENTIE: WONINGEN RESTVRAAG: WONINGEN GEOPTIMALISEERDE REËLE POTENTIE VRAAG: WONINGEN POTENTIE: WONINGEN RESTVRAAG: WONINGEN