XL Businesspark Twente

Transcriptie

1 XL Businesspark Twente Risicoanalyse per Openbaar Lichaam Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) Februari 2012

2 1. Inleiding Gebiedsontwikkelingen (zoals het XL Businesspark) kennen een lange looptijd. Om die reden hebben de in de grondexploitatie opgenomen ramingen, in een bepaalde mate het karakter van een voorspelling. De boekwaarde (al gemaakte kosten en opbrengsten) ligt vast, terwijl de ramingen beter of slechter kunnen uitvallen dan vooraf begroot. Door middel van een (financiële) risicoanalyse wordt de begroting in een breder perspectief geplaatst. In deze notitie wordt een toelichting gegeven op het resultaat van de risicoanalyse, die betrekking heeft op de grondexploitatiebegroting. De grondexploitatiebegroting vormt de waardering van de investeringen die in het kader van programma 1 (bouwgrondproductie) en programma 4 (haalbaarheidstudies) zijn gedaan. Allereerst wordt in hoofdstuk 2 een beknopte toelichting gegeven op het begrote resultaat. Voor een uitgebreidere toelichting wordt verwezen naar de notitie toelichting op de grondexploitatie per In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bandbreedte per begrotingspost (de meest positieve en negatieve afwijking op de begroting). Tot slot komt in hoofdstuk 4, het geactualiseerde risicoprofiel aan de orde. 2

3 2. Begroot resultaat Het geïnvesteerd vermogen (= boekwaarde) bedraagt circa 74,5 miljoen. Op eindwaarde ( ) sluit de begroting op een tekort van circa 18,2 miljoen (zie tabel 1). Het resultaat is berekend op basis van een begroting van (nominaal) 115 miljoen aan nog te realiseren kosten en 171,5 miljoen aan nog te realiseren opbrengsten (zie tabel 1, inclusief inflatie en rente). Op netto contante waarde per sluit de begroting op een tekort van 8,8 miljoen, op basis van gemiddeld 4,14% rente (zie tabel 1). Gerealiseerde en nog te realiseren kosten- en opbrengsten Uitgaven Totaal Boekwaarde Nog te maken Verwerving Sloopkosten Milieuonderzoek en sanering Ophoging kavels Bouw- en woonrijp maken Laad- en loskade Risicoreservering fasering Plankosten en VTU Afdracht aan complex BOVO Overige uitgaven Boekwaarde rente Niet verrekenbare BTW sub-totaal kosten nominaal Uitgavenstijging Rentekosten (nog) Totaal uitgaven : Inkomsten Totaal Boekwaarde Nog te maken Bedrijventerrein (droog) Bedrijventerrein (nat) Subsidie EFRO en TIPP Subsidie laad- en loskade Overige opbrengsten sub-totaal opbrengsten nominaal Inkomstenstijging Totaal inkomsten : Eindsaldo per negatief Eindsaldo op NCW per Tabel 1: gerealiseerde en nog te realiseren kosten en opbrengsten 3

4 3. Risicoanalyse per begrotingspost Alle afzonderlijke begrotingsposten zijn tegen het licht gehouden, waarbij de kansen en bedreigingen zijn beoordeeld. Dit heeft geleid tot een bandbreedte per begrotingspost, met aan de ene kant de meest optimistische afwijking van de begroting en aan de andere kant de meest pessimistische afwijking van de begroting. De bandbreedte wordt in onderstaand figuur grafisch weergegeven. Figuur 1: bandbreedte per begrotingspost 4

5 In bijlage 1 wordt een cijfermatige weergave gegeven van de bandbreedtes per begrotingspost. Uit de bandbreedtes kan het volgende worden geconcludeerd: De civieltechnische investeringen (sloop, sanering en bouw- en woonrijp maken) zijn per saldo reëel begroot. In 2011 bleven de aanbestedingsresultaten ruim onder de begroting. Om die reden is het % onvoorzien verlaagd ten opzichte van de grondexploitatie per De verwervingskosten zijn relatief hoog geraamd. Ruwe bouwgrond is voor 16,- in de begroting opgenomen, terwijl binnen de huidige economische omstandigheden wellicht een verlaging mogelijk is. Het bestuur heeft de projectdirecteur opdracht gegeven om te onderzoeken of en in hoeverre een verlaging van de prijs voor ruwe bouwgrond kan worden geëffectueerd. De uitgiftefasering (c.q. de begroting van rentekosten) is relatief optimistisch. o In de bedrijventerreinenvisie van Netwerkstad Twente wordt toegelicht dat na 2020 rekening moet worden gehouden met een lagere ruimtebehoefte (o.a. als gevolg van demografische ontwikkelingen). Het effect van deze lagere ruimtebehoefte is (nog) niet in de grondexploitatie verdisconteerd. Het Dagelijks Bestuur heeft besloten om in het tweede kwartaal van 2012 een onderzoek in te stellen naar de uitgiftefasering. Binnenkort wordt een deel (minimaal 20ha) van het bedrijventerrein aanbesteed t.b.v. het installeren van zonnepanelen. Dit deel van het bedrijventerrein zou daarmee 15 tot 20 jaar uit productie kunnen worden gehaald. De resultaten van deze aanbesteding worden meegenomen in het marktonderzoek naar de uitgiftefasering in het tweede kwartaal van o In de grondexploitatie wordt verondersteld dat het natte bedrijventerrein in de periode 2013 t/m 2016 wordt uitgegeven (jaarlijks 2,5 hectare, overeenkomstig het onderzoek van Stec). Om te komen tot uitgifte van het natte bedrijventerrein, is een forse voorinvestering nodig, terwijl op voorhand niet zeker is dat het natte bedrijventerrein wordt uitgegeven in het tempo dat wordt aangenomen. De uitgifteprijs voor bouwgrond is relatief conservatief geraamd. Geconcludeerd kan worden dat het negatief effect van vertraging (rentekosten) grotendeels in balans wordt gehouden door de aanwezige potentie tot het (gefaseerd) doorvoeren van prijsverhogingen. De mogelijkheid om prijzen te verhogen bleek onder andere uit onderzoek van de STEC groep (2010), in opdracht van de Netwerkstad gemeenten. Een wijziging van de uitgifteprijs heeft een groot effect op het begrote resultaat. De plankosten zijn relatief optimistisch begroot, in verhouding tot de plankostenscan en in relatie tot de looptijd van het project. Uitgangspunt in de begroting is dat de grondexploitatie vanaf 2018 (qua werkzaamheden) wordt ondergebracht bij één van de deelnemers ( going 5

6 concern ). Het Dagelijks Bestuur heeft besloten dat de ontwikkeling van de plankosten nauwgezet wordt gemonitoord. Indien blijkt dat het budget onvoldoende is, dan zal een verhoging van het budget en/of een eerdere going concern worden overwogen. De rentelasten op korte termijn (t/m 2014) en op middellange termijn (t/m 2020) zijn reëel begroot. De ontwikkeling van de rente op lange termijn (na 2020) is lastig te prognosticeren. Wanneer we de rente op lange termijn (4,25%) relateren aan het historisch langjarige gemiddelde (5,5%), dan lijkt de begroting relatief optimistisch. Wanneer we de rente relateren aan de recent gesloten contracten (ook voor de lange termijn), dan lijkt de rentebegroting juist pessimistisch. In 2012 wordt onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om het renterisico af te dekken, door langjarig (15-20 jaar) een lage rente vast te zetten. Door een aantal jaren overliquiditeit voor lief te nemen, kan (mogelijk) meer stabiliteit worden gecreëerd. In bijlage 2 wordt een (technische) toelichting gegeven op de uitgangspunten die bij bepaling van de bandbreedte zijn gehanteerd. 6

7 3. Risicoprofiel Het risicoprofiel van het project is, op basis van de hiervoor genoemde bandbreedtes, bepaald door middel van het uitvoeren van een risicosimulatie. Daarbij zijn willekeurige scenario s bepaald m.b.v. de Monte Carlo techniek. Door vervolgens deze scenario s te rangschikken van extreem gunstig tot extreem ongunstig, ontstaat er een risicoprofiel die weergegeven kan worden in een zogenaamde kansdichtheidgrafiek: Figuur 2: Kansdichtheidsgrafiek (risicoprofiel XL Businesspark) Uit de simulatie kan het volgende worden geconcludeerd 1 : Met 80% zekerheid kan worden gesteld dat het tekort in een bandbreedte ligt van (netto contant per ) 2,3 miljoen en 17,8 miljoen. In onderstaand schema wordt de meest optimistische en de meest pessimistische afwijking van de begroting weergegeven 2. Er is 42% kans op een gunstiger resultaat en 58% kans op een negatiever resultaat. Er is 10% kans dat het resultaat negatiever is dan 17,8 miljoen en 10% kans dat het resultaat positiever is dan 2,3 miljoen. De meest waarschijnlijke begroting (50% kans op een beter resultaat en 50% kans op een slechter resultaat) sluit op een tekort van circa 10,1 miljoen op netto contante waarde. 1 Statistisch en rekenkundig gezien zijn de uitkomsten van de risicosimulatie goed. Desondanks moet niet uit het oog verloren worden dat de betrouwbaarheid van de uitkomst bepaald wordt door de input. En deze is en blijft altijd arbitrair. Over de bandbreedtes kan immers verschillend worden gedacht. 2 Daarbij worden de 10% meest pessimistische scenario s en de 10% meest optimistische scenario s buiten beschouwing gelaten. 7

8 Aan de provincie Overijssel is voorgesteld om garant te staan voor het uitgiftetempo van het natte bedrijventerrein. Daarnaast worden er subsidiemogelijkheden onderzocht. In deze risicoanalyse is (nog) niet geanticipeerd op een positief besluit van de Provincie Overijssel, op het ingediende garantieverzoek en of in dit kader te verwerven subsidies. Het negatieve effect van een tragere uitgifte van het natte bedrijventerrein is in deze risicoanalyse betrokken. Indien de Provincie Overijssel besluit om garant te staan voor het uitgiftetempo van het natte bedrijventerrein, dan heeft dat een positief effect op het risicoprofiel. 8

9 Bijlage 1: cijfermatige weergave van de bandbreedte per begrotingspost Risico analyse XL Bussinesspark Twente kans op begroot bedrag Bandbreedte Bandbreedte gemiddeld effect voordoen positief negatief positief negatief t.o.v. de begroting INDEXERING + RENTE Kostenstijging % 100% % 22% Opbrengstenstijging % 100% % -22% Rente op korte termijn (%) % % 1% Rente op middellange termijn (%) % % 7% Rente op lange termijn (%) % % 7% Faseringsrisico 100% Sub-totaal ,3 mln 13,9 mln KOSTEN (nog te maken) Verwerving 100% % 15% Sloopkosten 100% % 10% Milieuonderzoek en sanering 100% % 10% Bouw- en woonrijp maken 100% % 10% Laad- en loskade 100% % 20% Plankosten en VTU 100% % 40% Afdracht aan complex BOVO 100% % 10% Overige uitgaven 100% % 10% Boekwaarde rente 100% 0 0% 0% Niet verrekenbare BTW 100% 0 0% 0%. 100% 0 0% 0% gewogen bandbreedte -12% 15% Sub-totaal ,9 mln 10,0 mln OPBRENGSTEN (nog te realiseren) Bedrijventerrein (droog) 100% % -9% Bedrijventerrein (nat) 100% % -10% % 0 0% 0% Subsidie EFRO en TIPP 100% 0 0% 0% Subsidie laad- en loskade 100% % 0% Overige opbrengsten 100% % -10% Bestaande objecten 100% % -30% % 0 0% 0% gewogen bandbreedte 10% -9% Sub-totaal ,8 mln 12,8 mln BOEKWAARDE Boekwaarde kosten 100% % 0% Boekwaarde opbrengsten 100% % 0% Sub-totaal ,0 mln 0,0 mln TOTAAL ,1 mln 36,7 mln Eindresultaat op NCW gekwanticeerd optimisme / pessimisme risico-neutraal eindresultaat

10 Bijlage 2: (technische) toelichting op de bandbreedtes per begrotingspost Hierna wordt een toelichting gegeven op de bandbreedtes die in de risicoanalyse zijn gehanteerd. Kosten- en opbrengstenstijging In de grondexploitatie wordt uitgegaan van 2,5% kosten- en opbrengstenstijging, vanaf In het kader van de kwantificering van risico s wordt uitgegaan van een bandbreedte van (globaal benaderd) + en 20%. Dit komt op het volgende neer: Bandbreedte inflatie Kosten Opbrengsten stijging stijging Huidige begroting 2,5% 2,5% Optimistisch scenario 2% 3% Pessimistisch scenario 3% 2% Uit de bandbreedte blijkt dat de inflatie per saldo reëel is begroot. Rentekosten Voor de begroting van rentekosten kan een onderscheid worden gemaakt tussen de korte termijn (tot 2015), middellange termijn (2015 t/m 2020) en de lange termijn (vanaf 2021). In onderstaande tabel wordt de bandbreedte weergegeven, ten opzichte van de begroting. Bandbreedte rente % kort middel lang Huidige begroting 3,58% 4,25% 4,25% Optimistisch scenario 3,40% 4,00% 4,00% Pessimistisch scenario 3,80% 4,50% 4,50 % tot 5,50% Uit de bandbreedtes blijkt dat de rentelasten op korte en middellange termijn, per saldo reëel zijn begroot. De ontwikkeling van de rente op lange termijn (na 2020) is lastig te prognosticeren. Wanneer we de rente op lange termijn (4,25%) relateren aan het historisch langjarige gemiddelde (5,5%), dan lijkt de begroting relatief optimistisch. Wanneer we de rente relateren aan de recent gesloten contracten (ook voor de lange termijn), dan lijkt de rentebegroting juist pessimistisch. In 2012 wordt onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om het renterisico af te dekken, door langjarig (15-20 jaar) een lage rente vast te zetten. Door een aantal jaren overliquiditeit voor lief te nemen, kan (mogelijk) stabiliteit worden gecreëerd. 10

11 In het kader van deze risicoanalyse is er, in overleg met de werkgroep planeconomie, voor gekozen om het (eventuele) negatief effect van een stijgende lange termijnrente, niet mee te nemen in het risicoprofiel. De reden hiervoor is dat hierdoor een te pessimistisch beeld door zou worden gegeven. Fasering droog bedrijventerrein In de grondexploitatie wordt uitgegaan van een uitgifte van jaarlijks 5,5 hectare (t/m 2016) en jaarlijks 6,0 hectare (vanaf 2017 t/m 2029) regulier (droog) bedrijventerrein. Deze fasering is, voor wat betreft de lange termijn, relatief optimistisch. In de bedrijventerreinenvisie van Netwerkstad Twente wordt toegelicht dat na 2020 rekening moet worden gehouden met een lagere ruimtebehoefte (o.a. als gevolg van demografische ontwikkelingen). Het effect van deze lagere ruimtebehoefte is (nog) niet in de grondexploitatie verdisconteerd. Het Dagelijks Bestuur heeft besloten om in het tweede kwartaal van 2012 een onderzoek in te stellen naar de uitgiftefasering. Binnenkort wordt een deel (minimaal 20ha) van het bedrijventerrein aanbesteed t.b.v. het installeren van zonnepanelen. Dit deel van het bedrijventerrein wordt daarmee 15 tot 20 jaar uit productie gehaald. De resultaten van deze aanbesteding worden meegenomen in het marktonderzoek naar de uitgiftefasering in het tweede kwartaal van Fasering nat bedrijventerrein In de toelichting op de grondexploitatie is aangegeven dat met aanleg van de laad- en loskade, de boekwaarde sterk toeneemt (voorinvestering) terwijl op voorhand niet zeker is dat het natte bedrijventerrein wordt uitgegeven in het tempo dat wordt aangenomen (jaarlijks 2,5 hectare in de periode ). Aan de provincie Overijssel is voorgesteld om garant te staan voor het uitgiftetempo. Ook worden subsidiemogelijkheden onderzocht. In deze risicoanalyse is (nog) niet geanticipeerd op een positief besluit van de Provincie Overijssel, op het ingediende garantieverzoek en/of te verwerven subsidies. Het effect van een tragere uitgifte van het natte bedrijventerrein is in deze risicoanalyse betrokken. Indien de Provincie Overijssel besluit om garant te staan voor het uitgiftetempo van het natte bedrijventerrein, dan heeft dat een positief effect op het risicoprofiel. Verwervingskosten Geconcludeerd wordt dat de verwervingskosten (in beperkte mate) conservatief zijn geraamd. Ruwe bouwgrond is voor 16,- per m2 in de begroting is opgenomen, terwijl binnen de huidige economische omstandigheden wellicht een verlaging mogelijk is. Het bestuur heeft de projectdirecteur opdracht gegeven om te onderzoeken of en in hoeverre een verlaging van de prijs voor ruwe bouwgrond kan worden geëffectueerd. In het kader van deze risicoanalyse is dit uitgedrukt in een bandbreedte van +15% en 20%. 11

12 Bouw- en woonrijp maken, sloop en sanering (inclusief laad- en loskade) Geconcludeerd wordt dat de kosten van bouw- en woonrijp maken, sloop en sanering, reëel zijn begroot. In het kader van de kwantificering van risico s wordt uitgegaan van een bandbreedte van +/- 10%. Planontwikkelingskosten De plankosten zijn relatief optimistisch begroot, in verhouding tot de plankostenscan en in relatie tot de looptijd van het project. Uitgangspunt in de begroting is dat de grondexploitatie vanaf 2018 (qua werkzaamheden) wordt ondergebracht bij één van de deelnemers ( going concern ). Het Dagelijks Bestuur heeft besloten dat de ontwikkeling van de plankosten nauwgezet wordt gemonitoord. Indien blijkt dat het budget onvoldoende is, dan zal een verhoging van het budget en/of een eerdere going concern worden overwogen. In het kader van de kwantificering van risico s is dit uitgedrukt in een bandbreedte van 0% en + 30%. Dit houdt in dat wordt geschat dat de plankosten in het gunstigste scenario overeenkomen met de huidige begroting en in het meest negatieve scenario overeenkomen met het resultaat van de plankostenscan. Grondopbrengsten De uitgifteprijs voor bouwgrond is relatief conservatief geraamd op gemiddeld 125,- per m2 uitgeefbaar terrein (vanaf 2013). Het blijkt in potentie mogelijk om de uitgifteprijs van bouwgrond te verhogen. In het kader van de kwantificering van risico s wordt er van uitgegaan dat de grondopbrengsten in het meest negatieve scenario gemiddeld 112,5 per m2 bedragen (overeenkomstig het onderzoek van DTZ Zadelhoff in 2008) en in het meest optimistische scenario 140,- per m2 (overeenkomstig het onderzoek van Stec in 2008). Uit het onderzoek in opdracht van de Netwerkstadgemeenten (2010) blijkt dat zelfs een grondprijs van 160,- per m2 mogelijk is. Te handhaven panden In de risicoanalyse is aangesloten op de inschatting van de taxatiecommissie, die hun taxatie plaatsen in een bandbreedte van + 30% en 30%. 12

13