GEVOLGEN VOOR JA/NEE ROUTING DATUM Communicatie Nee College 17 april 2018 Financieel. Juridisch Nee Agendacommissie Commissie Gemeenteraad

Transcriptie

1 Voorstel voor de gemeenteraad 1. ONDERWERP: Broekgraaf, grondexploitatie GEVRAAGDE BESLISSING: De raad van de gemeente Leerdam besluit: Vertrouwelijk Openbaar besluit Datum openbaar besluit Nee Ja De grondexploitatie Broekgraaf 2018 vast te stellen. De hierin opgenomen budgetten te verwerken in de begroting 2018 en de meerjarenbegroting via de eerste voortgangsrapportage voor Broekgraaf als geheel te ontwikkelen en het Broekgraaf 'light' scenario niet langer in stand te laten. GEVOLGEN VOOR JA/NEE ROUTING DATUM Communicatie Nee College 17 april 2018 Financieel Ja Juridisch Nee Agendacommissie Commissie Gemeenteraad SOORT RAADSVOORSTEL x Kaderstellend Informerend Meningvormend Controlerend Verordend Toetsend Meegezonden stukken: x Ter inzage De toelichting op de geactualiseerde grondexploitatie Broekgraaf 2018 is geheim en voor de raadsleden ter inzage.

2 3. INLEIDING Context De grondexploitatie Broekgraaf wordt (minimaal) één keer per jaar geactualiseerd. Thans ligt de grondexploitatie 2018 voor. De voorgaande grondexploitatie 2017 kende een tekort van circa 0.45 miljoen. Hiervoor is een verliesvoorziening getroffen. Op basis van de ontwikkelingen afgelopen jaar en de huidige inzichten is de grondexploitatie geactualiseerd naar De ontwikkeling van de nieuwe wijk Broekgraaf is in volle gang. Op diverse plekken in de wijk wordt gebouwd. Afgelopen jaar heeft de focus gelegen op de planontwikkeling van de volgende fase (4) en de resterende gronden in fase 1. De gronden in fase 4 zijn bouwrijp gemaakt en de 1e woningen in deze fase zijn in 2017 opgeleverd. In 2018 zal de bouw van een aantal ontwikkelingen in fase 4 starten. Er wordt ook verder gekeken naar de volgende fase (5). De eerste voorbelastingactiviteiten in fase 5 zijn al gestart. Kortom het is druk in Broekgraaf. Begin 2018 is gestart met de bouw van 58 woningen in fase 4 en 18 woningen in fase 2. Medio 2018 zal worden gestart met de bouw van 38 koop en huurappartementen in fase 2 (broekgraafzone) en 32 sociale huur appartementen in fase 4. Dit jaar zullen diverse woningen in verkoop worden gebracht. Ook de verkoop van vrije kavels druppelt gestaag door. De markt wordt hiermee zo breed mogelijk bediend. We zien dat de markt is verbeterd en verkoopprijzen stijgen. Nu de markt goed is wordt getracht daar optimaal gebruik van te maken door de ontwikkeling te versnellen. Aanpassingen in grondexploitatie In 2017 zijn er geen rigoureuze inhoudelijke wijzigingen doorgevoerd in het plan. In grote lijnen is het plan ongewijzigd gebleven. Het resultaat is licht verbeterd door iets hogere gronduitgiftes dan geprognosticeerd. De wijzigingen die het meeste effect hebben op de positieve bijstelling van het resultaat hebben betrekking op: 1. Het inrekenen van de fiscale optimalisatie (niet meer als kans ingerekend). 2. Het (gedeeltelijk) laten vervallen en anders labelen van de post onvoorzien. Conform de nieuwe BBV regels dient het resultaat van de grondexploitatie zo scherp en aannemelijk mogelijk te worden bepaald. Op aangeven van de accountant hebben we de twee genoemde zaken moeten aanpassen in de grondexploitatie. Dit betekent het inrekenen van een fiscaal voordeel van 0.8 mln. De post onvoorzien is niet meer als onvoorzien maar als specifieke toewijsbare kosten opgenomen in de grondexploitatie. Met deze aanpassingen verbetert het resultaat tot circa 0.55 mln. positief. Resultaat en risicoprofiel De actualisatie resulteert in een verwacht exploitatiesaldo van afgerond ,- (netto contante waarde ). Als gevolg van de verbetering van het resultaat kan de verliesvoorziening van ,- vrijvallen ten gunste van de algemene reserve grondexploitatie. Broekgraaf blijft een grondexploitatie met een hoog risicoprofiel. De gewogen risico s zijn ten opzichte van verleden jaar iets lager ingeschat op 5.0 miljoen (was 5.6 miljoen). De gewogen kansen zijn daarentegen ook lager ingeschat op 1.1 miljoen (was 2.3 miljoen). Dit komt hoofdzakelijk doordat het btw-voordeel eerst was ingerekend als kans en nu in het resultaat van de grondexploitatie is verwerkt. Het Broekgraaf Light scenario is komen te vervallen. Gelet op de huidige markt en voortgang in het plan is dit risico vervallen. De verwachting is dat Broekgraaf uiteindelijk in totale omvang gerealiseerd zal worden. Echter kan het wel zo zijn dat dit door onvoorziene omstandigheden langer zal duren en 2

3 dat de grondprijzen onder druk komen te staan. Het broekgraaf light scenario is daarom komen te vervallen en in de plaats daarvoor zijn de risico s op een langere looptijd en lagere grondopbrengsten verhoogd bijgesteld. In de bepaling van het benodigd weerstandsvermogen zijn voorzichtigheidshalve de optimalisaties van Broekgraaf buiten beschouwing gelaten. Dit betekent een noodzakelijk benodigd weerstandsvermogen van 5.0 miljoen. De weerstandscapaciteit is in de jaarrekening 2017 bepaald op 7.3 miljoen en daarmee voldoende om de risico s op te vangen. Stand reserve per : Bij: winstneming complex Molenlaan Bij: winstneming comlex Eksterlaan Bij: Vrijval uit voorziening tekort Broekgraaf Verwachte stand reserve eind In de risicoanalyse zijn ook een best case - en worst case scenario doorgerekend. Deze scenarioanalyse laat een bandbreedte zien van 7.7 miljoen ncw negatief (= worst case) tot 3.9 miljoen ncw positief (= best case). Een grondexploitatie met een hoog risicoprofiel derhalve. 4. BEOOGD EFFECT Met de vaststelling van de grondexploitatie: Kan nadere invulling en vervolg worden gegeven aan de uitvoering van de grondexploitatie Broekgraaf. Worden financiële risico s transparant en beheersbaar gemaakt. Kunnen de in de grondexploitatie opgenomen budgetten verwerkt worden in de begroting 2018 en de meerjarenbegroting. 5. ARGUMENTEN De vaststelling van de grondexploitatie Broekgraaf 2018 maakt het mogelijk nader invulling te geven aan de verdere uitvoering en voorbereiding op de volgende fase binnen het project Broekgraaf. Binnen het project Broekgraaf zijn voorinvesteringen gedaan in de vorm van grondaankopen, bouw- en woonrijp maken en planontwikkeling. Daarbij zijn onder meer bouwclaimovereenkomsten gesloten voor de realisatie van de woningen in de eerste twee fasen. Een voortvarende en positieve aanpak komt het project ten goede. 6. UITVOERING De geactualiseerde grondexploitatie 2018 dient als financiële basis voor het vervolg van Broekgraaf. Broekgraaf wordt gefaseerd uitgevoerd in vijf bouwfasen. Fase 1 en delen van fase 2 en 4 zijn in uitvoering, circa 244 bouwkavels zijn uitgegeven. In 2018 staat de uitgifte van circa 90 kavels gepland waarmee de markt over de volle breedte kan worden bediend. In 2018 wordt de planontwikkeling verder uitgewerkt om ook invulling te kunnen geven aan de productie voor 2019 en verder. De verwachte uitgaven voor 2018 bedragen 8.4 miljoen en de verwachten inkomsten bedragen circa 6.3 miljoen voor ALTERNATIEVEN Voorgesteld wordt om de herziene grondexploitatie vast te stellen en deze als basis te hanteren voor het vervolg van Broekgraaf. Alternatief is om de ontwikkeling van Broekgraaf uit te stellen, te temporiseren, of in nog verdergaande vorm zelfs te stoppen met de ontwikkeling. Er is geen 3

4 aanleiding om een dergelijk rigoureus besluit te nemen. In financieel opzicht zou dit bovendien betekenen dat de boekwaarde (ca 19.4 miljoen per ) verder zou oplopen (bij uitstel of temporisatie) of grotendeels afgeboekt zou moeten worden (bij afstel). Los daarvan zijn er contractuele afspraken met derden gemaakt over de ontwikkeling van de locatie. 8. RISICO S/KANTTEKENINGEN Het project Broekgraaf heeft een hoog risicoprofiel. Strak sturen op budget, planning en fasering blijft derhalve cruciaal. Door het opdelen van het plan in duidelijke fasen met hieraan gekoppelde voorinvesteringen en opbrengstmomenten wordt bereikt dat de grondexploitatie overzichtelijk en gefaseerd kan worden bewaakt. De nu voorziene risico s kunnen worden opgevangen door de financiële middelen die beschikbaar zijn in de algemene reserve grondexploitatie. Conform de BBV regels is de maximale duur van een grondexploitatie op 10 jaar gesteld. Hier mag gemotiveerd van afgeweken worden. De grondexploitatie Broekgraaf heeft nog een looptijd van 11 jaar, een beperkte overschrijding van die gewenste maximale termijn. Er is voor gekozen om de looptijd niet in te korten mede omdat de risico s die een langere looptijd met zich meebrengen voldoende zijn opgenomen in de risicoparagraaf en er voldoende weerstandsvermogen is opgebouwd. Dit is gelijk aan vorig jaar. 9. GEVOLGEN Na het vaststellen van de grondexploitatie Broekgraaf 2018 zal deze als financiële basis dienen voor het vervolg van Broekgraaf, uiteraard totdat de nieuwe grondexploitatie door de raad wordt vastgesteld. 10. BIJLAGE De toelichting op de grondexploitatie Broekgraaf 2018 ligt vertrouwelijk ter inzage in de afgesloten kast in de leeskamer van 20 april 2018 tot en met 17 mei Op verzoek is een mondelinge toelichting door de projectmanager en planeconoom mogelijk. 4

5 RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Leerdam, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 17 mei 2018 overwegende Dat de grondexploitatie jaarlijks geactualiseerd dient te worden. b e s l u i t: 1. De grondexploitatie Broekgraaf 2018 vast te stellen. 2. De hierin opgenomen budgetten te verwerken in de begroting 2018 en de meerjarenbegroting via de eerste voortgangsrapportage voor Broekgraaf als geheel te ontwikkelen en het Broekgraaf 'light' scenario niet langer in stand te laten. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van 17 mei 2018 de griffier, de voorzitter, 5