Herziening grondexploitaties per 1 januari 2011

Transcriptie

1 Casenummer 10G Registratienr / Herziening grondexploitaties per 1 januari 2011 Toe te passen grondslagen 3 december 2010 Sector Personeel en Financiën Afdeling Grondzaken

2

3 Inleiding Net als vorig jaar worden ook dit jaar de uitgangspunten die zullen worden toegepast bij de herziening van de grondexploitaties per 1 januari 2011, voor de te hanteren percentages voor de omslagrente, stijging van de kosten en opbrengsten op voorhand aan de Raad ter vaststelling aangeboden 1. Hieronder staan de grondslagen genoemd, waarvan toepassing wordt voorgesteld bij het opstellen van de grondexploitaties per Hierbij worden onderscheiden: Vast te stellen grondslagen; Overige grondslagen; Vast te stellen gedragslijnen. In bijlage I staat vervolgens een overzicht van de wijzigingen welke bij de herzieningen van de grondexploitaties per worden doorgevoerd, waarover reeds bestuurlijke besluitvorming heeft plaatsgevonden. Vast te stellen grondslagen Omslagrente Op 10 november 2010 heeft de raad besloten om de omslagrente, waarmee wordt gerekend in de beleidsbegroting , vast te stellen op 5,5%. In de grondexploitaties wordt eveneens gerekend met de gemeentelijke omslagrente. In enkele grondexploitaties wordt een ander rentepercentage toegepast. Dit betreffen: Hart van Zuid 1 e fase: De gehanteerde rente in de grondexploitatie van Hart van Zuid bedraagt 4,5% conform de op 24 januari 2006 door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatie; De Veldkamp: in de herziening per 1 januari 2010 is de gehanteerde rente 5,0% conform de omslagrente van de gemeente Borne. In de herziening per 1 januari 2011 kan de rente nog wijzingen; XL Businesspark Twente (RBT): De gehanteerde rente in de grondexploitatie van het XL Businesspark Twente bedraagt 3,64% voor de jaren 2010 tot en met 2014 en daarna 4,25%; Westermaat Campus: De gehanteerde rente in de grondexploitatie van Westermaat Campus bedraagt 5,1% conform de op 28 februari 2006 door de gemeenteraad vastgestelde gewijzigde geldlening. 1 Bij de behandeling van de herziening van de grondexploitaties per , op 25 juni 2007 in de commissie Bestuur, kwam aan de orde dat de raadsleden het op prijs zouden stellen wanneer de grondslagen zoals deze worden toegepast in de grondexploitaties, reserves en voorzieningen op voorhand door de gemeenteraad worden vastgesteld.

4 Indexpercentages Kostenstijging Sinds een aantal jaren hanteert de gemeente Hengelo geïndexeerde exploitatieberekeningen voor de grondexploitaties. De stijging van de kosten en opbrengsten worden apart in de berekeningen verwerkt. In de afgelopen jaren is het inflatiepercentage in Nederland relatief laag geweest. Vanaf 2001 heeft het inflatiepercentage op basis van het Prijsindexcijfer GWW (Grond-, Weg- en Waterbouw) zich als volgt ontwikkeld. (NB bij de bepaling van deze reeks is de prijsontwikkeling van het element Spoorwegen buiten beschouwing gelaten) Overzicht prijsstijgingen GWW exclusief Spoorwegen van jaar prijsstijging ,0% ,4% ,8% ,5% ,5% ,0% ,7% ,9% ,3% ,0% De gemiddelde prijsstijging in de boven weergegeven periode is 3% per jaar. Deze cijfers zijn gebaseerd op de maandindexcijfers van de maand januari van elk jaar. De laatste jaren is in de gemeentelijke grondexplotaties een gemiddeld kostenstijgingspercentage aangehouden van 3%. Gelet op de trend in voorgaande jaren was dit ook een redelijk perecentage. De economische teruggang die vorig jaar al is verwerkt in de toe te passen indexeringen, gaat nog steeds voort. Dit is ook te zien in de prijsontwikkeling in de weg- en waterbouw. In januari 2009 zijn de prijzen slechts 1,3% hoger dan januari In januari 2010 zet de prijsstabisatie door. Gelet op bovenstaande ontwikkeling lijkt het aannemelijk dat de kostenstijging op korte termijn lager zal zijn dan langjarig gemiddelde. Op basis hiervan wordt voorgesteld om voor kostenindexering voor de kortere termijn voort te gaan op de voet die in de vorige herzieningen al is toegepast en de kostenindexering voor 2011 en 2012 op 0% te stellen. Langjarig kan worden uitgegaan van een vaste verhouding tussen de rente en de inflatie. Als de rente wijzigt, wijzigt ook de gemiddelde prijsstijging. Dit geldt voor zowel de kosten als de opbrengsten in de grondexploitaties. De andere gemeenten in de Netwerkstad denken er ook over om een vaste verhouding aan te houden. Daarom wordt nu voorgesteld om voor de langere termijn de kostenindexering en de opbrengst indexering aan elkaar gelijk te stellen, en vanaf 1 januari 2013 een kostenindex toe te passen van 2% per jaar.

5 Opbrengstenstijging In de exploitatieberekeningen wordt ook een opbrengstenindexering toegepast. Bij de laatste herziening van de grondexploitaties is hiervoor langjarig 2% per jaar aangehouden. Alleen voor de woningbouw is gerekend met een indexpercentage van 0% van 2010 tot en met Gelet op de huidige economische situatie wordt voorgesteld om voor de woningbouw de gedragslijn uit de herzieningen per 1 januari 2010 voort te zetten en voor de jaren 2011 en 2012 geen opbrengstindexering toe te passen. Voor de bedrijventerreinen is in de herzieningen per 1 januari 2010 nog uitgegaan van een opbrengstindexering van 2% gedurende de gehele looptijd van de grondexploitaties. Inmiddels is de inschatting dat de ruimte op prijsindexering toe te passen op de korte termijn niet meer zo groot is als vorig jaar nog aangenomen. Daarom wordt voorgesteld voor de bedrijventerreinen aansluiting te zoeken bij de gedragslijn voor woningbouw en ook bij de bedrijventerreinen geen opbrengstindexering toe te passen voor de jaren 2011 en Conclusie Met betrekking tot de indexeringen wordt het volgende voorgesteld: 1. Bij de kostenindexering in de jaren 2011 en 2012 uit te gaan van 0% en na 2012 van 2% 2. Bij de opbrengstindexering als volgt te rekenen: 2.a. In geval van grondverkoop voor woningbouw in de jaren 2011 en 2012 uit te gaan van 0% en na 2012 van 2% 2.b. In geval van grondverkoop voor bedrijvigheid en overige grondverkopen in de jaren 2011 en 2012 uit te gaan van 0% en na 2012 van 2%. Overige grondslagen Plankosten In de herzieningen van de grondexploitaties per zullen de plankosten waar mogelijk - worden gespecificeerd naar producten (nota van uitgangspunten, stedenbouwkundig plan, bestemmingsplan en dergelijke). Dit komt overeen met de verbetervoorstellen 2.1 en 2.2 uit het onderzoek naar de plankosten van grondexploitaties en projectmatig werken bij de gemeente Hengelo who s afraid of red, yellow en blue (B&W besluit ). Aangezien er geen standaardproducten zijn, is het niet mogelijk om per product een standaard kostenraming op te nemen. Per project zal met de projectleider worden overlegd welke producten er worden gerealiseerd en wat elk product inhoudt. Op basis hiervan zal per product een kostenraming worden opgenomen in de grondexploitatie. Vanaf het moment dat er door de gemeenteraad een krediet is vastgesteld voor het realiseren van een product, zal het krediet worden opgenomen in de grondexploitatie, zodat er altijd aansluiting is met de kredietstaat, zoals opgenomen in de jaarrekening.

6 Daarnaast zal naar aanleiding van de uitkomsten van de Perspectiefnota in de herzieningen per 1 januari 2011 pas een grondexploitatie worden opengesteld als is komen vast te staan dat het project ook werkelijk doorgaat. Personeelslasten en overige kosten van het gemeentelijk apparaat die moeten worden toegerekend aan haalbaarheidsonderzoeken worden in het vervolg ten laste van de Algemene Dienst gebracht. Civiele kosten Het is van belang om in het beginstadium van een plan inzicht te verkrijgen in de orde van grootte van de benodigde investeringen in de infrastructuur en de openbare ruimte. Dit wordt gedaan door het ruimtegebruik te koppelen aan kengetallen. Tot twee jaar geleden betrof dit kengetallen per m² verharding, groen en water, waarbij geen onderscheid werd gemaakt naar verschillende kwaliteitsniveaus. In de herzieningen van de grondexploitaties per zullen in de grondexploitaties meer specifieke kengetallen gehanteerd worden. Zo zal bij de verharding een onderscheid gemaakt worden naar verschillende wegprofielen (woonstraat, buurtontsluitingsweg, ontsluitingsweg bedrijventerrein ed.), alsmede naar verschillende kwaliteitsniveaus. Dit komt overeen met het verbetervoorstel 2.1 uit het onderzoek naar de plankosten van grondexploitaties en projectmatig werken bij de gemeente Hengelo who s afraid of red, yellow en blue. Vast te stellen gedragslijnen Stelposten in reserves en voorzieningen In de aan het grondbedrijf gelieerde reserves en voorzieningen zijn veelal stelposten omgenomen. In het verleden kwam het voor dat bij de herziening van een reserves of voorziening stelposten werden gewijzigd, toegevoegd of kwamen te vervallen, zonder dat hierover expliciet een raadsbesluit ten grondslag lag. In het raadsbesluit inzake de herzieningen van de grondexploitaties per zullen dergelijke wijzigingen expliciet als beslispunt worden opgenomen. Afwaardering van gronden Conform artikel 65 van het Besluit Begroting en Verantwoording dienen niet in exploitatie genomen gronden tegen marktwaarde te worden gewaardeerd, indien de marktwaarde lager is dan de boekwaarde. Dit betekent dat voor het verschil een voorziening dient te worden getroffen. Wanneer binnen een complex een dergelijke situatie ontstaat, zal hierover een specifiek voorstel aan de gemeenteraad worden voorgelegd.

7 Resumé De gemeenteraad wordt gevraagd: a) ermee in te stemmen dat bij de herzieningen van de grondexploitaties per de volgende grondslagen worden gehanteerd: Rente: 5,5%, met uitzondering van de projecten Hart van Zuid, De Veldkamp, XL Businesspark Twente (RBT) en Westermaat Campus, waarvoor andere renteafspraken zijn gemaakt; Indexering van de kosten: 2011 en % per jaar en na % per jaar; Indexering van de grondopbrengsten: o Voor Woningbouw: 2011 en % en na % per jaar; o Voor Bedrijvigheid en overige grondopbrengsten: 2011 en % per jaar en na 2012 % per jaar. b) kennis te nemen van: De werkwijze van het ramen van de plankosten; De werkwijze van het ramen van de civiele kosten. c) ermee in te stemmen dat bij de herzieningen van de grondexploitaties de volgende gedragslijnen worden gehanteerd: Gewijzigde, nieuwe en vervallen stelposten in de aan het grondbedrijf gelieerde reserves en voorzieningen worden expliciet als beslispunt aan de gemeenteraad voorgelegd; Eventuele afwaarderingen van gronden worden specifiek aan de gemeenteraad voorgelegd.

8

9 Bijlage I Wijzigingen bij de herziening van de grondexploitaties waarover reeds bestuurlijke besluitvorming heeft plaatsgevonden

10 Bijlage I: Wijzigingen bij de herziening van de grondexploitaties waarover reeds bestuurlijke besluitvorming heeft plaatsgevonden Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste wijzigingen, welke worden doorgevoerd bij de herzieningen van de grondexploitaties per , als een gevolg van eerder genomen bestuurlijke besluiten. Verwerking van: de rekeningcijfers van de voorgaande jaren (aansluiting met de boekwaarde in de jaarrekening); de gegevens uit de staat van kredieten; gevoteerde kredieten in het lopende jaar; Aan- en verkoopbesluiten; subsidiebeschikkingen en de afwikkeling van subsidies in het lopende jaar; vastgestelde overeenkomsten in het lopende jaar; de financiële gevolgen van door de gemeenteraad vastgestelde plannen (Nota van Uitgangspunten, bestemmingsplan ed.); de gevolgen van gewijzigde wetgeving (zoals het Besluit Begroting en Verantwoording); de gevolgen van gewijzigde fiscale regelgeving (zoals het BTW-compensatiefonds). Daarnaast vindt er een actualisatie plaats van: de algemene plan- en beheerskosten waarvoor (nog) geen krediet is vastgesteld; de saneringskosten waarvoor nog geen krediet is vastgesteld; de civiele kosten waarvoor nog geen krediet is vastgesteld; de fasering; de gevolgen van een zelfrealisatie.