Notitie Grondexploitaties 2016 Commissie BBV

Transcriptie

1 1 Notitie Grondexploitaties 2016 Commissie BBV In de volgorde zoals deze ook in gehanteerd in de notitie staan hieronder de stellige uitspreken en aanbevelingen. Omdat sommige aanbevelingen samenhangen met stellige uitspraken zijn, om de leesbaarheid te vergroten, de aanbevelingen tussen de stellige uitspraken gezet. De verwijzingen naar paragraven hebben betrekking op de paragraven in de notitie Grondexploitaties Stellige uitspraak A (paragraaf 4.1) Het startpunt van bouwgrond in exploitatie is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de BIE geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie op de balans. De notitie beschrijft een grondexploitatiecomplex als volgt: een grondexploitatiecomplex is een ruimtelijk plan voorzien van een financiële vertaling met daarin in ieder geval opgenomen; - een kaart van het grondexploitatiecomplex; - beschrijving van de bouwkavels; - bestemming en toegestane bouwvolumes; - omschrijving werkzaamheden bouwrijp maken; - aanleg nutsvoorzieningen en inrichten openbaar gebied; - grondexploitatiebegroting. Deze stellige uitspraak gaat puur om het moment van vaststelling van een grondexploitatie. Doordat er dan al heel wat werk is verricht ten behoeve van de toekomstige grondexploitatie en dus al heel veel kosten zijn gemaakt is het niet vaststellen van de grondexploitatie al bijna geen optie meer. Om de raad daar toch een meer uitdrukkelijkere rol in te geven wordt de gemeenteraad geconsulteerd aan de hand van een concept grondexploitatie. Stellige uitspraak B (paragraaf 4.2) Om de risico s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal 10 jaar bedragen. Deze 10 jaar is een richtlijn, die voortschrijdend moet worden bezien en waar gemotiveerd van kan worden afgeweken. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat deze motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risico-beperkende beheersmaatregelen die zijn genomen om de onzekerheden en risico s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren. De volgende grondexploitaties hebben een langere looptijd dan 10 jaar: Castenray Veulen Vredepeel

2 2 Heide Oirlo In de nota grondbeleid 2016 is afgesproken dat in 2016 een besluit genomen wordt over de exploitaties Veulen en Vredepeel. De voorstellen daartoe worden afzonderlijk aan de gemeenteraad ter besluitvorming voorgelegd. In de notitie van de commissie BBV wordt een aantal beheersmaatregelen genoemd waarvan er maar 1 in Venray van toepassing is: voor de berekening van het eindsaldo (en het bepalen van de mogelijke verliesvoorziening) niet rekenen met een indexering op de opbrengsten die verder liggen dan 10 jaar. Deze beheersmaatregel is toegepast in de grondexploitaties Heide, Oirlo en Castenray. Aanbeveling 1(paragraaf 4.2.1) Om onduidelijkheid over budgetten te voorkomen verdient het aanbeveling om heldere afspraken met de raad te maken over de wijze waarop met afwijkingen t.o.v. de jaarschijf wordt omgegaan (bijv. in de financiële verordening). In het handboek grondexploitatie en in de nota Grondbeleid 2016 is hier een regeling voor opgenomen. Stellige uitspraak C (paragraaf 4.2.2) Jaarlijks zal een herziening van de grondexploitatiebegroting moeten plaatsvinden. Een actualisatie van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigingen met materiele financiële gevolgen, moet opnieuw door de raad worden vastgelegd. In het handboek grondexploitatie en in de nota Grondbeleid 2016 is hier een regeling voor opgenomen. Stellige uitspraak D (paragraaf 4.3) Voor de kosten die aan de BIE kunnen worden gerekend tot de vervaardigingskosten als bedoeld in art 63 3 e lid BBV, wordt aangesloten op de kostensoortenlijst zoals opgenomen in artikel van het Bro. Dit betekent dat maximaal deze kostensoorten kunnen worden toegerekend aan de BIE waarbij ten aanzien van de rente onder punt n van deze lijst alleen de rente over het vreemd vermogen mag worden toegerekend en geen rente over het eigen vermogen. Deze uitspraak houdt in dat de algemene kosten grondbedrijf niet meer toegerekend kunnen en mogen worden aan de grondexploitaties. Algemene kosten staan nl. niet genoemd in de kostensoortlijst van het Bro. Echter, omdat de meningen daarover verdeeld waren hebben wij de vraag expliciet voorgelegd aan onze accountant en aan de commissie BBV. De accountant was het eens met vorige stellingname: het mag niet meer. De grondexploitaties zijn daarop aangepast ten behoeve van de begroting Na afronding daarvan kwam het antwoord van de commissie BBV: de algemene kosten

3 3 mogen wel toegerekend worden aan de grondexploitaties. De grondexploitaties zijn daar niet op aangepast (zie raadsvoorstel). Stellige uitspraak E1 (paragraaf 4.3.1) Het deel van de kosten van bovenwijkse voorzieningen dat aan een in de toekomst te openen grondexploitatie wordt toegerekend, moet tot het moment dat de betreffende grond feitelijk in exploitatie wordt genomen, worden geactiveerd onder de betreffende categorie materiele vaste activa. Naar de aard van de bovenwijkse voorzieningen zal de betreffende activacategorie veelal de activa met maatschappelijk nut zijn. Op dit moment geen gevolgen omdat het momenteel niet aan de orde is. Aanbeveling 2 (paragraaf 4.6) De commissie adviseert om de wijze waarop met de toerekening van dergelijke bovenwijkse voorzieningen wordt omgegaan vast te leggen in de financiële verordening (of toerekenen aan de exploitatie of als materieel vast actief laten staan). Omdat dit momenteel niet aan de orde is, is het op dit moment niet nodig hier al beleid of regels voor op te stellen. Dit doen we separaat indien het wel aan de orde komt. Stellige uitspraak E2 (paragraaf 4.3.1) Het is vanaf 2016 niet meer toegestaan om toevoegingen te doen aan een voorziening voor bovenwijkse voorzieningen. Bestaande voorzieningen per ultimo 2015 mogen worden gehandhaafd en kunnen volgens planning worden afgewikkeld. Sparen voor bovenwijkse voorzieningen die na het afsluiten van een grondexploitatie zullen worden aangelegd, is nog wel mogelijk via een door de raad in te stellen bestemmingsreserve. Toevoegingen aan deze bestemmingsreserve kunnen alleen plaatsvinden via resultaatsbestemming. Per 1 januari 2016 mogen er dus geen toevoegingen vanuit de grondexploitaties aan de reserve bovenwijkse voorzieningen gedaan worden. Dit mag pas bij het afsluiten van de grondexploitatie indien er een positief resultaat is. Nu gebeurt dat wel, ook bij de grondexploitaties met een negatief resultaat. Dit betekent dat de reserve bovenwijkse voorzieningen minder gevoed wordt uit de grondexploitaties. Het totale bedrag wat na afsluiting van de positieve grondexploitatie aan de reserve bovenwijkse voorzieningen blijft hetzelfde als het bedrag wat normaliter, zonder deze nieuwe regel, zou zijn afgedragen aan de reserve, Dit bedrag is wel gemaximeerd aan het behaalde resultaat aan het einde van de looptijd. Bij de afsluiting van de gezamenlijke grondexploitaties (Brabander Aan den Heuvel en de Blakt) wordt eerst de afdracht aan de reserve gedaan alvorens de winstuitkering plaatsvindt.

4 4 Naast de bestemmingsreserve bovenwijkse voorzieningen hebben wij ook een bestemmingsreserve bijdrage ruimtelijke ontwikkeling. Ook hier geldt dat toevoegingen aan deze bestemmingsreserve alleen kunnen plaatsvinden via resultaatsbestemming. Stellige uitspraak F (paragraaf 4.3.2) Het activeren van voorbereidingskosten voor grondexploitaties als kosten van onderzoek en ontwikkeling onder de immateriële vaste activa is toegestaan onder de volgende voorwaarden: 1. de kosten moeten passen binnen de kostensoortlijst van het Bro; en 2. De kosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan onder de immateriële vaste activa. Na maximaal 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie dan wel worden afgeboekt tlv het jaarresultaat; en 3. plannen tot ontwikkeling van de grond waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt, moeten bestuurlijke instemming hebben, blijkens uit een raadsbesluit of indien gedelegeerd, een collegebesluit. Er zijn twee grondexploitaties in voorbereiding: Hulst I en Smakt. De daarop vooruitlopende kosten gaan we activeren zoals in deze uitspraak is gesteld. Stellige uitspraak G (paragraaf 4.4.) De toegestane toe te rekenen rente aan BIE moet worden gebaseerd op de daadwerkelijke te betalen rente over het vreemd vermogen. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan BIE. Het over vreemd vermogen te hanteren rentepercentage moet volgens een vaste methode worden bepaald (zie notitie). Indien de gemeente geen externe financiering heeft, dan wordt geen rente toegerekend aan BIE. De rente aan BIE wordt toegerekend over de boekwaarde van de BIE per 1 januari van het betreffende boekjaar. Dit wordt per grondexploitatiecomplex berekend. De te hanteren rente mag dus alleen nog maar over het vreemd vermogen worden berekend. Dat betekent dat in de grondexploitaties met een lager rentepercentage gerekend moet worden. De rente wordt jaarlijks over de boekwaarde per 1-1 toegerekend. Nu doen wij dit nog maandelijks. Stellige uitspraak H (paragraaf 4.5) De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde ten behoeve van het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties wordt voor alle gemeente gelijk gesteld aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone (op het moment van verschijnen van de notitie was dit max. 2%).

5 5 Tot op heden gebruikten we in de grondexploitaties het daarin gehanteerde rentepercentage als disconteringsvoet. Nu wordt de disconteringsvoet vastgelegd. Dit percentage is lager dan het rentepercentage waar nu mee gerekend wordt, dus de verliesvoorziening die hierdoor gevormd wordt, wordt relatief hoger. Stellige uitspraak I (paragraaf 4.6) De lasten en baten verband houdende met grondexploitaties worden in de exploitatie verantwoord en via een tegenboeking (onderhanden werk) naar de balans gemuteerd. Het is niet toegestaan om gelden uit eigen middelen (reserves) in mindering te brengen op de onderhanden werk positie van de bouwgronden en exploitatie. Het eerste deel van de uitspraak heeft geen gevolgen. Het tweede deel betekent dat het niet meer is toegestaan dat de verliesvoorziening rechtstreeks in de grondexploitatie wordt gestort. Dat doen we nu wel. Dat betekent dat we deze verliesvoorziening jaarlijks moeten oprenten. Aanbeveling 3(paragraaf 4.6) De commissie adviseert gemeenten om ten behoeve van de fiscale winstbepaling een grondprijzenbrief op te stellen met een vastgestelde uitgifteprijs voor zowel maatschappelijke grond als intern door te leveren grond, waar bij interne levering alleen fiscaal gezien winsten of verliezen worden gerealiseerd. In het handboek grondexploitatie is opgenomen dat we grond intern leveren tegen de boekwaarde. Indien die er niet is wordt geleverd tegen de marktwaarde. De grondprijs voor maatschappelijke grond wordt jaarlijks vastgesteld voor zover deze grond gelegen is in grondexploitaties. Is dat niet het geval dan vindt er een taxatie plaats door een externe taxateur. Stellige uitspraak J (paragraaf 4.8) De wijzigingen in de verslaggevingsregels rondom grondexploitaties voortvloeiend uit deze notitie grondexploitaties met ingangsdatum 1 januari 2016 hebben bij verwerking in 2016 geen effect op de waardering van de BIE in de jaarrekening 2015 en de vermogenspositie van gemeenten ultimo Geen bijzonderheden Stellige uitspraak K (paragraaf 5.4) De presentatie van de te verwachten resultaten in de paragraaf grondbeleid dient te gebeuren tegen nominale waarde. Wanneer bij de berekening van de voorziening voor de verliesgevende grondexploitaties een andere waarderingsgrondslag wordt gehanteerd (de contante waarde), dan moet het effect hiervan op de te verwachten resultaten voor

6 6 zowel de negatieve als de positieve grondexploitaties worden toegelicht in de paragraaf grondbeleid. Geen gevolgen. Navraag wijstuit dat de commissie BBV in deze onder nominale waarde hetzelfde verstaat als onder eindwaarde verstaan wordt. Wij presenteren al op eindwaarde. Stellige uitspraak L (paragraaf 5.5) Het treffen van een afboeking of een voorziening gebeurt bij een geprognosticeerd verlies direct ter grootte van dit volledige verlies. Als sprake is van een voorziening ingericht ter bestrijding van de (verwachte) tekorten in grondexploitaties, dan moet die worden gepresenteerd als een waardecorrectie op de post BIE. Deze wijze van verantwoording is naar analogie van de voorziening voor dubieuze debiteuren. Deze uitspraak heeft geen gevolgen voor de huidige werkwijze. Aanbeveling 4 (paragraaf 5.5) Voor het nemen van tussentijds winst wordt aanbevolen de lokale afweging tussen het voorzichtigheidsbeginsel en het realiteitsbeginsel nader uit te werken, bijvoorbeeld in de financiële verordening. In de Nota Grondbeleid 2011 is uitgebreid bekeken of de methode van winstneming wijziging behoefde. Daarbij hebben het voorzichtigheidsbeginsel en het realiteitsbeginsel een rol gespeeld. De conclusie was toen en die is in de nota Grondbeleid 2016 gehandhaafd dat de methode van winstneming niet gewijzigd hoeft te worden. Het heeft dus een plek in de nota grondbeleid die als structuurvisie is vastgesteld, en hoeft daarom niet nog eens in de financiële verordening te worden vastgelegd.