Onderwerp: Afsluiting van de grondexploitaties

Transcriptie

1 Vergadering gemeenteraad d.d. 20 december 2018 Agenda nummer 7 Portefeuillehouder: wethouder de heer J.A. Ronde Onderwerp: Afsluiting van de grondexploitaties Korte inhoud: De grondexploitaties Delfzijl-Noord, Delfzijl-West en Tjariet Spijk kunnen worden afgesloten omdat nagenoeg alle kosten gemaakt zijn en hiermee de grondtransitie voltooid is. Het vaststellen van grondexploitaties is een wettelijke bevoegdheid van de raad. Het afsluiten daarvan is niet wettelijk uitgewerkt. Omdat dit het spiegelbeeld is van het vaststellen van grondexploitaties, wordt de raad nu voorgesteld de afsluiting van de grondexploitaties vast te stellen. Verder wordt de raad voorgesteld de opgelegde geheimhouding ten aanzien van een aantal bijlagen te bekrachtigen. Delfzijl, 4 december 2018 Aan de raad Voorstel Uw raad wordt voorgesteld: 1. De grondexploitatie Delfzijl-Noord te splitsen in Kwelderland en Schrijversbuurt. 2. De werkzaamheden voor Kwelderland af te ronden en hiertoe een investeringskrediet ter hoogte van ter beschikking te stellen. 3. De grondexploitaties Delfzijl-Noord, Delfzijl-West en Tjariet Spijk af te sluiten en de kavels op te nemen in de materiële vaste activa. 4. De bijbehorende begrotingswijziging vast te stellen. 5. De geheimhouding voor de bijlagen 'Toelichting berekeningen voor de drie grondexploitaties' en 'Overzicht van de kavels en hun getaxeerde waarde', ex artikel 25, lid 2 Gemeentewet, juncto artikel 10, lid 2 onder b van de Wet Openbaarheid van bestuur te bekrachtigen. Aanleiding Omdat alle werkzaamheden grotendeels zijn afgerond en hiermee de grondtransities zijn voltooid willen we nu de grondexploitaties afsluiten en de te verkopen kavels overhevelen naar de materiële vaste activa tegen de boekwaarde van de gemaakte kosten. Met het afsluiten van de grondexploitaties vervalt ook het programma zoals was vastgelegd in de grondexploitatie er komt meer vrijheid in de programmering van de gebieden. Eén voorwaarde waaraan voldaan moet worden vanuit de BBV is, dat de getaxeerde waarde van de kavels moet liggen boven de boekwaarde, omdat anders moet worden afgewaardeerd op de waarde van de kavels. Hiertoe zijn alle kavels getaxeerd. In Delfzijl-Noord kennen we twee gebieden binnen de grondexploitatie te weten Kwelderland waar de werkzaamheden praktisch zijn afgerond en Schrijversbuurt wat alleen bouwrijp is gemaakt en wacht op nieuwe ontwikkelingen. Om de juiste boekwaarde voor Schrijversbuurt te kunnen bepalen moeten we de grondexploitatie Delfzijl-Noord splitsen in het gedeelte Kwelderland wat bijna woonrijp is en Schrijversbuurt wat nog woonrijp gemaakt moet worden.

2 Indien we deze grondexploitatie niet zouden splitsen, drukken de kosten van het woonrijp maken van Kwelderland ook op de boekwaarde voor Schrijversbuurt. De boekwaarde voor Schrijversbuurt wordt dan veel te hoog omdat hier de kosten voor het woonrijp maken nog gemaakt moeten worden en dit zou kunnen resulteren in een negatieve grondexploitatie. In Kwelderland kunnen de laatste werkzaamheden worden afgerond. Het betreft het woonrijp maken van een klein gedeelte aan wegen waaraan nog te verkopen kavels liggen en het aanbrengen van verlichting en beplanting in het gebied. Op dit moment worden er ad-hoc maatregelen genomen om de kavels te ontsluiten zoals het aanleggen van tijdelijke wegen of gedeelten van nog aan te leggen wegen wat relatief erg kostbaar is. Met het afronden van het woonrijp maken wordt het gebied ook aantrekkelijker voor potentiële kopers wat de verkoop van de te verkopen kavels kan bevorderen. Het afsluiten van de grondexploitaties heeft geen extra kosten tot gevolg, omdat het gaat om een boekhoudkundige verschuiving. Het voordeel is dat we alle grondexploitaties niet meer jaarlijks hoeven te actualiseren en de kavels beschikbaar zijn voor nieuwe ontwikkelingen passend binnen de huidige visie. Het vaststellen van grondexploitaties is een bevoegdheid van de raad. Beoogd effect: 1. Het aantrekkelijker maken van de te verkopen kavels in Kwelderland door het afronden van alle werkzaamheden in het openbaar gebied. 2. De afsluiting van de grondexploitaties waarbij alle werkzaamheden voor de transitie zijn afgerond en de rentekosten en kosten voor beheer niet verder oplopen en de grondexploitaties niet meer jaarlijks geactualiseerd en verantwoord hoeven te worden. 3. Het bepalen van de juiste boekwaarde van de gronden in de Schrijversbuurt door de splitsing van de grondexploitatie Delfzijl-Noord in Kwelderland en Schrijversbuurt zodat gestart kan worden met een nieuw programma voor de Schrijversbuurt met de juiste boekwaarde. 4. Het opnemen van de kavels in de materiële vaste activa tegen de boekwaarde zodat deze ingezet kunnen worden voor verkoop of nieuwe ontwikkelingen. Argumenten: De splitsing van de grondexploitatie Delfzijl-Noord in Kwelderland en Schrijversbuurt geeft duidelijkheid binnen het gebied. De grondtransitie voor Kwelderland is praktisch afgerond terwijl we voor de Schrijversbuurt de plannen verder ontwikkelen. Het huidige programma van de Schrijversbuurt past niet binnen het gebied en is achterhaald. De bouwrijpe grond kan ingezet worden voor nieuwe ontwikkelingen. Het splitsen van de grondexploitatie is nodig om een goede boekwaarde van de grond voor de toekomstige grondexploitatie van de Schrijversbuurt te kunnen bepalen. De transitie van Kwelderland is praktisch afgerond. Werkzaamheden vinden nog ad-hoc plaats naar rato van verkoop. Als we alles in één keer afronden, zijn deze kosten lager. Met het afronden van Kwelderland, krijgen we dan een aantrekkelijker gebied wat de verkoop van kavels bevordert. We kunnen de grondexploitaties Delfzijl-Noord, Delfzijl-West en Tjariet afsluiten omdat de grondtransities zijn afgerond. Niet verkochte kavels kunnen we overhevelen naar de materiële vaste activa en van daaruit verkopen of inzetten voor nieuwe ontwikkelingen. Het oplopen van rente-en beheerkosten stopt voor de grondexploitatie en het jaarlijks actualiseren en verantwoorden vervalt. Als er nieuwe (deel) ontwikkelingen zijn, kunnen we die in een nieuwe grondexploitatie verwerken.

3 Kanttekeningen Risico's van de afronding van de grondexploitaties Uit overleg met onze fiscaal adviseurs blijkt dat het overboeken van de kavels naar de materiële vaste activa geen fiscale gevolgen heeft voor zowel de BTW als de VPB. Door het afsluiten van de grondexploitaties en het eenmalig overhevelen van de kavels tegen de boekwaarden (art. 63 BBV) naar de vaste materiële activa vervallen de risico s van de huidige grondexploitaties. Omdat de opbrengst potentie conform de taxaties hoger is dan de boekwaarde voldoen we aan de eis van het BBV art. 65 lid 2 dat de marktwaarde hoger moet zijn dan de vervaardigingsprijs. Er is dan ook geen sprake meer van een risico tot afwaardering. Oplegging geheimhouding toelichting berekeningen voor de drie grondexploitaties en overzicht van de kavels en hun getaxeerde waarde Bij besluit van 4 december 2018 heeft ons college onder overlegging van de drie grondexploitaties en overzicht van de kavels en hun getaxeerde waarde, geheimhouding opgelegd ten aanzien van deze stukken. Deze documenten liggen voor de raadsleden ter inzage bij de griffie. Volgens artikel 25, lid 3 Gemeentewet vervalt de opgelegde geheimhouding indien de oplegging niet door de raad in zijn eerstvolgende vergadering wordt bekrachtigd. De opgelegde geheimhouding is gebaseerd op het belang genoemd in artikel 10, lid 2 onder b van de Wet Openbaarheid van Bestuur. De tekst van dit artikel luidt als volgt: Het verstrekken van informatie ingevolge deze wet blijft eveneens achterwege voor zover het belang daarvan niet opweegt tegen de volgende belangen: b. de economische of financiële belangen van de Staat, de andere publiekrechtelijke lichamen of de in artikel 1a, onder c en d, bedoelde bestuursorganen (waaronder de gemeente). Het genoemde economische of financiële belang van de gemeente geldt nog steeds. Indien uw raad niet over gaat tot bekrachtiging, zoals hiervoor reeds aangegeven, vervalt de opgelegde geheimhouding. Indien uw raad de oplegging bekrachtigt, wordt deze in acht genomen totdat het orgaan dat de verplichting heeft opgelegd (i.c. ons college) dan wel uw raad deze opheft. Financiën Het afsluiten van de grondexploitaties en overbrengen naar de materiële vaste activa betreft feitelijk alleen een balans verschuiving zonder financiële gevolgen. De doorlopende kosten vanuit de grondexploitaties lopen na het afsluiten van de grondexploitaties via de jaarlijkse exploitatie van de gemeente en worden gedekt uit de meerwaarde van de te verkopen kavels. Voor afronding van Kwelderland is een apart besluit nodig. Voor het afronden van het woonrijp maken Kwelderland (binnen de grondexploitatie Noord) vragen we een krediet ter hoogte van De dekking hiervoor wordt ruimschoots gevonden in de toekomstige verkopen van de kavels. Deze middelen waren al wel opgenomen in de grondexploitatie en hiervoor beschikbaar gesteld. Maar bij het afsluiten van de grondexploitatie worden deze kosten in de tijd naar voren gehaald. Met het oog op het activeren van deze kosten is een raadsbesluit nodig. De bijbehorende begrotingswijziging leidt niet tot een ander begrotingssaldo. Aanpak/uitvoering Na goedkeuring van uw raad wordt het stopzetten van de grondexploitaties verwerkt in de jaarrekening.

4 Bijlagen Geen Burgemeester en wethouders van Delfzijl, burgemeester (G. Beukema) secretaris (P. Leeuw) Behandeld door E. van Gilst, tel. (0596)

5 Nummer 7 De raad van de gemeente Delfzijl; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 4 december 2018; gelet op de verordening op de uitgangspunten voor het financieel beleid, alsmede voor het financieel beheer en voor de inrichting van de financiële organisatie van de gemeente Delfzijl en de nota grondbeleid gemeente Delfzijl; mede gelet op artikel 25, lid 2 Gemeentewet, juncto artikel 10, lid 2 onder b van de Wet Openbaarheid van bestuur; besluit: 1. De grondexploitatie Delfzijl-Noord te splitsen in Kwelderland en Schrijversbuurt. 2. De werkzaamheden voor Kwelderland af te ronden en hiertoe een investeringskrediet ter hoogte van ter beschikking te stellen. 3. De grondexploitaties Delfzijl-Noord, Delfzijl-West en Tjariet Spijk af te sluiten en de kavels op te nemen in de materiele vaste activa. 4. De bijbehorende begrotingswijziging vast te stellen. 5. De geheimhouding voor de bijlagen 'Toelichting berekeningen voor de drie grondexploitaties' en 'Overzicht van de kavels en hun getaxeerde waarde', ex artikel 25, lid 2 Gemeentewet, juncto artikel 10, lid 2 onder b van de Wet Openbaarheid van bestuur te bekrachtigen. Delfzijl, 20 december 2018 De raad voornoemd, voorzitter. (G. Beukema) griffier. (O. Rijkens)