Notitie GREX Voorzieningencluster

Transcriptie

1 Notitie GREX Voorzieningencluster Betreft : Grondexploitatie Voorzieningencluster Leerdam Datum : 30 mei 2018 Afgelopen periode is gewerkt aan het plan voor de invulling van het Voorzieningencluster en is een grondexploitatieberekening opgesteld. In voorliggende notitie zijn op hoofdlijnen de resultaten en uitgangspunten van de grondexploitatie benoemd. De vertrouwelijke toelichting met meer financiële detailinformatie wordt ter inzage gelegd. Het plan voor het Voorzieningencluster gaat naast de ontwikkeling van een nieuwe brede school en sportvoorzieningen uit van de ontwikkeling van: Appartementen op de school (streven is deze als sociale huurwoningen te realiseren). Grondgebonden parkwoningen. Appartementen (mogelijk deels als zorgappartementen). Belangrijk onderdeel van de grondexploitatie berekening zijn de civieltechnische kosten (bouw- en woonrijp maken). Deze kosten zijn door een extern ingenieursbureau berekend en integraal opgenomen in de grondexploitatie. Het HIOR Broekgraaf is als referentie genomen voor de inrichtingskwaliteit van de openbare ruimte. Het plan voor het Voorzieningencluster gaat uit van een integrale ontwikkeling van: Nieuwe sportvoorzieningen voor Leerdam Sport (2 voetbalvelden, een multifunctioneel sportveld en een nieuwe accommodatie). Een brede school inclusief BSO (Klimop/Kristal/Wilgenhoek). Wonen (appartementen en grondgebonden rij woningen). Een centrale parkeerzone voor het voorzieningencluster tevens de verbinding/ ontsluiting met Broekgraaf en Leerdam West. Verplaatsen van het leefgebied compensatie gebied (i.v.m. flora en fauna Broekgraaf). Hieronder is een korte samenvatting van de financiën opgenomen. De onderliggende uitgangspunten van de grondexploitatieberekening zijn opgenomen in bijlage 1. Het resultaat van de integrale ontwikkeling is berekend op een tekort van circa 0.2 mln. ncw Hiervoor zal bij vaststelling van de grondexploitatie een verliesvoorziening moeten worden getroffen. In de berekening is rekening gehouden met de dekking uit de Algemene Middelen van 2.45 mln. voor de benodigde investeringen voor de sportvoorzieningen. Tevens is rekening gehouden met een bijdrage vanuit de grondexploitatie Broekgraaf van 0.2 mln. Deze bijdrage zal bij de volgende actualisatie van de grondexploitatie Broekgraaf (jaarrekening 2018) worden verwerkt. Pagina 1 van 2

2 SALDO KOSTEN OPBRENGSTEN Financieel resumé OPBRENGSTEN TOTAAL Gronduitgifte woningbouw Gronduitgifte school en BSO Bijdrage AD Budget spelen grex fase Bijdrage grondexploitatie Broekgraaf TOTAAL KOSTEN TOTAAL Verwerving en inbreng Boekwaarde school Sloopwerkzaamheden Voorbelasten en bouwrijp maken Woonrijp maken (incl. aanleg sportvelden) Overige kosten Niet verrekenbare btw - Plankosten TOTAAL TOTAAL Opbrengsten nominaal Kosten nominaal Saldo nominaal Opbrengstenindex Kostenindex Saldo reëel Rente Saldo op eindwaarde Saldo NCW BIJLAGE: 1. Uitgangspunten grondexploitatie 2. Risicoanalyse grondexploitatie 3. Plankaart voorzieningencluster Pagina 2 van 7

3 Bijlage 1 Uitgangspunten grondexploitatieberekening Voorzieningencluster Structuur De grondexploitatie is gestructureerd in een aantal deelgebieden waarvoor een separate deelexploitatie is gemaakt: School. Sport. Wonen. Infra. Groen. Algemeen. School De investering voor de brede school (en kinderdagverblijf) maakt nadrukkelijk geen onderdeel uit van de grondexploitatie. Hiervoor is in het IHPO separaat budget gereserveerd. De investering van de school bestaat uit, grondkosten, bouw- en advieskosten en inrichtingskosten voor het schoolplein. Voor de school en kinderdagverblijf is rekening gehouden met een grondprijs conform het gemeentelijk grondprijsbeleid. De totale grondopbrengst bedraagt circa 0.45 mln. Deze grondkostencomponent dient onderdeel uit te maken van de stichtingskosten voor de school. De inrichtingskosten voor het schoolplein van de Brede School maken geen onderdeel uit van de grondexploitatie maar van het budget voor de school. Wel is rekening gehouden met de kosten voor de inrichting van de speelplaats nabij de Brede School die oorspronkelijk bedacht was naast Benang Radja in fase 4 Broekgraaf. Voor deze kosten is dekking in de GREX Broekgraaf. Rekening is gehouden met het bouw- en woonrijp maken conform de raming van Omniform. Er is geen rekening gehouden met verhuiskosten. Deze zijn voor rekening van de scholen en Leerdam Sport. Sportvoorzieningen De kosten zijn exclusief btw, uitgangspunt is dat de btw verrekend kan worden. Per 1 januari 2019 komt er naar verwachting een nieuwe regeling. Gemeenten kunnen daarbij bij sportinvesteringen een beroep doen op een specifieke uitkering (17.5%) over het bedrag inclusief btw. Aanleg één kunstgras trainingsveld. Aanleg van één natuurgras hoofdveld. Voor het deel dat over een bestaande sloot wordt gerealiseerd is rekening gehouden met kosten voor voorbelasten. Aanleg van een natuurgras trainingsveld. Dit derde veld is openbaar toegankelijk als multifunctioneel speelveld. Rekening is gehouden met de benodigde terreininrichting en parkinfrastructuur. Rekening is gehouden met een bedrag van ,- voor de nieuwbouw van de kleedruimte en accommodatie. Er is geen rekening gehouden met de kosten voor de kantine. Uitgangspunt is dat deze door Leerdam Sport zelf gefinancierd. Rekening is gehouden met een dekking (opbrengst) voor de investeringen van Leerdam Sport van 2.45 mln. vanuit de Algemene Dienst. Er is geen rekening gehouden met verhuiskosten. Wonen Rekening is gehouden met woningbouw. Ook op de huidige locatie van de Klimop. Rekening is gehouden met inbreng van de school tegen boekwaarde op datum sloop. Rekening is gehouden met sloop van de bestaande school, de tribune en het clubhuis. Pagina 3 van 7

4 Rekening is gehouden met de kosten voor het bouw- en woonrijp maken voor de gronden ten behoeve van woningbouw conform de raming van Omniform. Rekening is gehouden met: 22 sociale huur appartementen boven de school en een grondprijs conform de prestatieafspraken met Kleurrijk Wonen. Afstemming met Kleurrijk Wonen dient nog plaats te vinden. 32 rijwoningen in de groene parkzone. De grondprijzen zijn gebaseerd op de ervaringen uit Broekgraaf. 32 appartementen verdeeld over twee appartementenblokken met 16 appartementen per blok (4 lagen x 4 woningen per laag). Één gebouw zou uitgevoerd kunnen worden met zorgappartementen. Infra In het centrale middengebied komt een dubbele parkeerzone. Rekening is gehouden met het voorbelasten en bouw- en woonrijp maken van deze infrastructuur. Deze zone is aangesloten op Broekgraaf fase 2 (middels een verkeersbrug) en op Leerdam West. Groen en recreatie Rekening is gehouden met de inrichting van de groenzones, aanplant van bomen en beschoeiing langs watergangen en (eenvoudige) voetgangers bruggen. Er zijn kosten opgenomen voor het verplaatsen van de reeds aangelegde leefgebieden zone. Algemene uitgangspunten De gronden van Leerdam Sport worden om-niet ingebracht in de grondexploitatie. De overige gronden in het gebied zijn eigendom van de gemeente. Per deelcluster is rekening gehouden met faseringskosten en tijdelijk beheerskosten. Rekening is gehouden met 15% plankosten en 12.5% VAT-kosten (engineering) over de civiele investeringen. Daarnaast is rekening gehouden met 10% nader te detailleren c.q. planuitwerking over de investeringen voor bouw- en woonrijp maken. Dit zijn norm percentages. Tevens is in de civiele kostenraming rekening gehouden met een risicoschatting voor onder andere, asbest in te slopen gebouwen, bodemvervuiling en verleggen van kabels en leidingen. De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd op basis van een globale planningsinschatting. Rekening is gehouden met de volgende parameters: rente 2%, indexatie kosten 2% en indexatie opbrengsten 1.5%. Rekening is gehouden met een bijdrage vanuit de grondexploitatie Broekgraaf aan de grondexploitatie voorzieningencluster van 0.2 mln. om de toegankelijkheid en bereikbaarheid vanuit Broekgraaf te waarborgen. Pagina 4 van 7

5 Bijlage 2 risicoanalyse Het resultaat is bepaald op basis van de huidige inzichten. Er zijn een aantal concrete project gerelateerde zaken te benoemen waarvoor op dit moment een reële aanname is gedaan, maar waar gezien de projectfase nog geen volledige zekerheid over bestaat. Deze risico s zijn hieronder kort benoemd: Verwerving: De gronden in het plangebied zijn in eigendom van de gemeente en Leerdam Sport 55. Met Leerdam Sport is afgesproken dat zij de gronden om-niet overdragen aan de gemeente. Ten aanzien van de gronden onder de bestaande school de Klim Op is rekening gehouden met de boekwaarde op datum inbreng van deze gronden. Ten aanzien van het aspect verwerving is het risico hiermee op geschat. Accommodatie Leerdam Sport 55: Ten aanzien van de accommodatie is rekening gehouden met een budget van 0.7 mln. De plannen hiervoor moeten nog uitgewerkt worden. Het budget wordt als taakstelling gehanteerd. Dit kan keuzes in ontwerp, kwaliteit en ambities tot gevolg hebben. Gelet op taakstelling wordt het risico op geschat. Nadere planuitwerking: In de grondexploitatie is op realistische basis gerekend met kosten voor bouw- en woonrijp maken. Een aantal zaken moet nog nader onderzocht worden en de plannen moeten nog verder worden uitgewerkt. Het risico is geschat op 10% van directe kosten (kans 50%). Stijgende aannemersprijzen GWW: In de huidige markt zien we oplopende aannemersprijzen. In de grondexploitatie is gerekend met 2% indexering per jaar. Risico is dat de jaarlijkse stijging hoger zal zijn. Als risico is rekening gehouden met 2% extra stijging en een kans van 50%. Marktrisico grondopbrengsten: In de grondexploitatie is rekening gehouden met grondopbrengsten voor de school, sociale huurwoningen en vrije sector koopwoningen. Voor de school en sociale huurwoningen wordt het risico op de hoogte van de grondopbrengsten laag ingeschat. Deze zijn gebaseerd op interne afspraken en prestatieafspraken met Kleurrijk Wonen. Voor wat betreft het vrije sector deel zijn de grondopbrengsten sterk afhankelijk van de markt. Rekening is gehouden met 15% lagere grondopbrengsten als risico met een kans van 50%. Plankosten: de plankosten zijn gebaseerd op ervaringscijfers. Risico is dat de plankosten uiteindelijk hoger uitvallen. Rekening is gehouden met 10% hogere plankosten als risico met een kans van 50%. Rente: in de grondexploitatie is rekening gehouden met 2% rekenrente. De rente is nu nog laag, maar de kans bestaat dat de rente naar de toekomst toe gaat stijgen. Rekening is gehouden met een stijging van 3% als risico met een kans van 25%. BTW: in de berekening is er vanuit gegaan dat de btw over de sportinvesteringen kan worden verrekend. Per 1 januari 2019 komt er naar verwachting een nieuwe regeling. Gemeenten kunnen daarbij bij sportinvesteringen een beroep doen op een specifieke uitkering (17.5%) over het bedrag inclusief btw. De kans is zeer groot dat deze regeling er komt. Risico op niet verrekenbare btw wordt daarom als ingeschat. Pagina 5 van 7

6 RISICO'S De totale gewogen risico s zijn hiermee ingeschat op circa 0.6 mln. In onderstaande tabel is de opbouw hiervan gespecificeerd. GREX VOORZIENINGENCLUSTER RISICO'S RISICO effect op ncw Kans Risicobedrag Verwerving Hogere kosten accommodatie - taaktellend budget Risico nadere planuitwerking [10%] 0,34 mio 50% 0,17 mio Stijging aannemersprijzen [index +2%] 0,30 mio 50% 0,15 mio Lagere grondopbrengsten [15% van vrije sector] 0,41 mio 50% 0,20 mio Hogere plankosten [+10%] 0,10 mio 50% 0,05 mio Renterisico lange termijn [+3% ] 0,15 mio 25% 0,04 mio BTW TOTAAL 1,30 mio 0,61 mio Pagina 6 van 7

7 Bijlage 3 Plankaart voorzieningencluster Pagina 7 van 7