Grondexploitatie IGS Leek/Roden

Transcriptie

1 Grondexploitatie IGS Leek/Roden

2 Grondexploitatie IGS Leek/Roden R. Wieggers 2458 CONCEPT 29 mei 2009

3 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding Omschrijving project Omschrijving opdracht Leeswijzer Algemene uitgangspunten Parameters Verwervingskosten/ inbrengwaarden Fasering Civieltechnische kosten Opbrengsten uit gronduitgifte Ruimtegebruik Programma Kosten Opbrengsten Resultaat...10 BIJLAGEN...14 Metrum

4 1. Inleiding 1.1 Omschrijving project De gemeenten Noordenveld en Leek, de provincies Groningen en Drenthe en de Dienst Landelijk Gebied ontwikkelen samen de Intergemeentelijk Structuurvisie (IGS) Leek-Roden: een integrale visie op de ruimtelijke ontwikkeling van het gebied Leek-Roden tot het jaar 2030 op het gebied van wonen, werken, natuur, landschap en verkeer. De Intergemeentelijk Structuurvisie Leek-Roden is vanaf 2004 voorbereid. In 2007 is het voorontwerpplan gepresenteerd. Het Ontwerp Intergemeentelijke Structuurvisie Leek-Roden van Juurlink en Geluk (d.d. 24 maart 2009) ligt vanaf april 2009 tot en met 3 juni 2009 ter visie. De omvang van de opgave is uitgedrukt in een maximale hoeveelheid toe te voegen woningen van ca 5.850, waarvan ca reeds gepland. Voor de werkgelegenheid is naast revitalisering ruimte beschikbaar voor regionaal georiënteerde bedrijvigheid. Daarnaast worden er woon-werk milieus gecreëerd. 1.2 Omschrijving opdracht Metrum heeft eind december 2008 opdracht gekregen om de financiële haalbaarheid van het IGS in beeld te brengen. Het overall resultaat en de resultaten per deelplan, per thema en per gemeente dienden daarbij inzichtelijk te worden. Uitgangspunt vormde de volledige ontwikkeling van het plan zoals verwoord in het IGS. Naast het opzetten van de exploitatie heeft Metrum invulling gegeven aan het financiële hoofdstuk in het ontwerp IGS. In mei en juni 2009 zal Metrum daarnaast nog een risicoanalyse uitvoeren. Voor het opstellen van de grondexploitatieberekeningen heeft in januari 2009 allereerst een contraexpertise plaatsgevonden van alle aanwezige berekeningen. Daarnaast is ontbrekende informatie aangevuld. In februari en maart heeft in verschillende sessies met de werkgroep financiën, de projectgroep en de stuurgroep IGS een nadere detailleringslag en optimalisatie plaatsgevonden. 1.3 Leeswijzer In dit rapport wordt ingegaan op de gehanteerde uitgangspunten bij het opstellen van de grondexploitatieberekeningen. Het financieel resultaat is op 25 maart 2009 gepresenteerd aan de raad van Noordenveld en op 31 maart aan de raad van Leek. In verband met de vertrouwelijkheid van de cijfers is dit gedaan in een besloten bijeenkomst. Ook de inhoud van dit rapport is strikt vertrouwelijk. In het rapport worden sec de uitgangspunten en bijbehorende resultaten weergegeven, de ontwikkelingsstrategie is verwoordt in het financiële hoofdstuk van het ontwerp IGS. Verder is in dit rapport ook geen risicoanalyse opgenomen, deze wordt separaat uitgevoerd en gerapporteerd. In hoofdstuk 2 worden de algemene uitgangspunten beschreven, daarbij wordt per aspect ingegaan op de gehanteerde uitgangspunten in de grondexploitatie. In hoofdstuk 3 worden de totale kosten inzichtelijk gemaakt. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de opbrengsten. Hoofdstuk 5 geeft het overall resultaat per thema en per gemeente weer. In de bijlagen zijn de uitdraaien van de grondexploitatieberekeningen opgenomen. Meer detailinformatie is hierin terug te vinden. Alle bedragen in dit rapport zijn exclusief BTW. Metrum 4

5 2. Algemene uitgangspunten In dit hoofdstuk worden de algemene uitgangspunten beschreven. Dit zijn uitgangspunten die in alle deelexploitaties zijn doorgevoerd. 2.1 Parameters De volgende parameters zijn gehanteerd: Rente 5,5% Kostenstijging 2,5% Opbrengstenstijging 2% Onvoorzien 5% Plankosten 30% voor wonen, 25% overig 2.2 Verwervingskosten/ inbrengwaarden Beide gemeente hebben reeds gronden in eigendom welke deel uitmaken van het plan. Daarnaast dienen er gronden verworven te worden van derden. Uitgangspunt voor de berekening is een actief grondbeleid 1. Voor zowel de gemeentegronden als de gronden van derden zijn de volgende waarden gehanteerd: 50,-/m2 voor de functie wonen vrije kavels, aan te kopen van derden 20,-/m2 voor de functie wonen, aan te kopen van gemeenten en van derden 17,50/m2 voor de functie werken, aan te kopen van gemeenten en van derden 4,-/m2 voor de functie landschap, aan te kopen van gemeenten en van derden Naast deze directe kosten is rekening gehouden met 10% bijkomende kosten. Verder is er voor de aan te kopen structuren (landschap) rekening gehouden met 120% aan te kopen oppervlak. Voor de vrije kavels (van m2/st netto) is rekening gehouden met m2/st aan te kopen oppervlak. Aan het restgebied is geen waarde (/opbrengst) toegekend. Uitzondering op bovenstaande betreft de te herontwikkelen gebieden. Hiervoor is de WOZ waarde met 50% opslag gerekend (in verband met correctie naar marktwaarde, schadeloosstelling, e.d.). 2.3 Fasering De fasering is per deelplan doorgevoerd aan de hand van de fasering zoals opgegeven door Juurlink en Geluk. Gedetailleerde faseringen van kosten en opbrengsten zijn opgenomen in de jaarschijvenoverzichten per deelplan. 2.4 Civieltechnische kosten De prijzen zoals opgenomen in de begrotingen van de verschillende deelplannen zijn te onderscheiden in eenheidsprijzen voor de aanleg van structuren, eenheidsprijzen voor aanlegkosten binnen de te ontwikkelen vlekken (functies wonen, woon-werken en werken) en prijzen voor de te realiseren infrastructuur (OV- en hoofdinfrastructuur, water door Leek en vaart Zevenhuizen). De eenheidspijzen, hoeveelheden en totaalkosten worden weergegeven in de begrotingsbladen zoals opgenomen in bijlage 3 en 4. 1 Binnen het totale programma is wel rekening gehouden met additionele ontwikkelingen binnen de bestaande kernen. Bij die ontwikkelingen zal faciliterend worden opgetreden. Metrum 5

6 Structuren: De eenheidsprijzen voor de aanleg van structuren zijn gebaseerd op ramingen van DLG. De waarden zijn door Metrum geïndexeerd en getoetst. De volgende waarden zijn opgenomen in de grondexploitatieberekeningen: Watergangen: 14,-/m2 Laanbeplanting: 32,-/m1 Bos: 2,50/m2 Houtsingels: 20,-/m1 LV route: 100,-/m1 (8m1 breed) Bruggen: ,-/st Ontwikkelvlekken: Binnen de te ontwikkelen vlekken zijn de kosten bepaald door de eenheidsprijzen uit het Prijs- /Kwaliteithandboek van Metrum te koppelen aan het (normatieve) ruimtegebruik. De eenheidsprijzen zijn opgenomen in de begrotingsbladen per deelplan. Uitgangspunt bij de gekozen eenheidsprijzen is een gemiddelde tot hoge inrichtingskwaliteit. Hoofdinfrastructuur: De kosten voor de hoofdinfrastructuur zijn gebaseerd op ramingen van DHV. De waarden zijn door Metrum geïndexeerd. De overall prijzen zijn opgenomen in de begrotingsbladen per deelplan. De kosten zijn inclusief verwervingskosten en bijkomende kosten. 2.5 Opbrengsten uit gronduitgifte Woningbouw: De grondprijs voor de sociale huur en de sociale koop, zoals opgenomen in de grondexploitaties, zijn gebaseerd op de prijzen zoals die door de betrokken gemeenten worden gehanteerd. De waarden zijn als volgt: Sociale huur: ,- /kavel Sociale koop: ,- /kavel De grondprijs voor de vrije sector is bepaald aan de hand van een residuele doorrekening. Met de verdeling in typologieën en kavelomvangen zoals gewenst resulteert dit in een gemiddelde grondprijs van 190.-/m2. In een later planstadium dient differentiatie plaats te vinden. De residuele doorrekening, welke ter indicatie is opgesteld, is opgenomen in bijlage 2. Voor Oostwold en Zevenhuizen is een uitzondering gemaakt. Gezien de ligging van deze locaties is rekening gehouden met lagere waarden (respectievelijk 150,-/m2 en 170,-/m2). Niet-Woningbouw: De grondprijzen voor de niet-woningbouwlocaties zijn gebaseerd op de prijzen zoals die door de betrokken gemeenten zijn aangegeven. De volgende waarden zijn gehanteerd: Grondprijs bedrijven 75,-/m2 (Werken in brinkdorp en Leeksterveld) Grondprijs woon-werken 100,-/m2 (Nieuw Roden en Zevenhuizen) Grondprijs schoollocaties 30,-/m2 (Nieuw Roden en Roden Zuid) 2.6 Ruimtegebruik Structuren: Voor de structuren zijn de m1 s en m2 s uit het ontwerp van Juurlink en Geluk gehanteerd. Verder zijn de gemiddelde woningaantallen van de aangegeven bandbreedten gehanteerd. De aantallen zijn opgenomen in de woningbouwbladen zoals opgenomen in bijlage 3 en 4. Metrum 6

7 Uitgeefbaar: Naast de hoeveelheden bepalen de kavelomvangen en verdeling in typologieën het ruimtegebruik van de uit te geven gronden. De verdeling in typologieën zijn opgenomen in de woningbouwbladen zoals opgenomen in bijlage 3 en 4. De gehanteerde kavelomvangen zijn als volgt: Goedkoop 190 m2 Middelduur 345 m2 Duur 710 m2 Vrije kavels m2 WW kavels m2 Openbare ruimte: Binnen de woonvlekken is normatief gerekend teneinde de hoeveelheid in te richten openbare ruimte te kunnen bepalen. De volgende kengetallen zijn daarbij gehanteerd: Verkavelingsfactor: 1,0 (hoeveelheid profiel per m1 kavelbreedte) Standaard profiel: o Woonstraat breedte 5,50 m1 o Parkeren breedte 2,00 m1 o Fietspad breedte 0,00 m1 (fietsen op woonstraat) o Voetpad breedte 2,00 m1 o Berm breedte 2,00 m1 Totaal profiel 11,50 m1 Parkeernormen: o Sociale categorie: 1,8 o Middeldure categorie: 0,5 (voor het overige deel op eigen terrein) o Dure categorie, vrije kavels en woon-werken: 0,0 (geheel op eigen terrein) Het normatieve ruimtegebruik is opgenomen in de aanwendingsbladen zoals opgenomen in bijlage 3 en Programma Woningbouw: De hoeveelheid nieuw te ontwikkelen woningen binnen het IGS bedraagt st. Hiervan zijn er gelegen binnen de gemeentegrens van Noordenveld en binnen de gemeentegrens van Leek. Binnen dit aantal gaat het om 85 woon-werk woningen en is er rekening gehouden met 430 stuks faciliterend te ontwikkelen woningen. Voor Noordenveld is rekening gehouden met 30% sociale woningbouw, voor Leek is dit 20%. Niet-Woningbouw: De hoeveelheid nieuw te ontwikkelen bedrijfsterreinen bedraagt m2. Hiervan is m2 gelegen binnen de gemeentegrens van Noordenveld en m2 binnen de gemeentegrens van Leek. Daarnaast is rekening gehouden met 2 schoollocaties, beide met een omvang van m2 en gelegen in Noordenveld. Metrum 7

8 3. Kosten De kosten zoals opgenomen in de diverse deelexploitaties zijn een gevolg van de gehanteerde uitgangspunten zoals weergegeven in hoofdstuk 2. Het betreffen alleen investeringen in de grondexploitatie (de investeringen voor de realisatie van opstallen worden door de ontwikkelende partijen gedaan). In onderstaande tabel worden de totale investeringen op startwaarde en per gemeente weergegeven voor het totale plan: Omschrijving Investeringen LANDSCHAP Noordenveld Leek WERKEN Noordenveld Leek TRANSFORMEREN Noordenveld Leek WONEN Noordenveld Leek INFRASTRUCTUUR Noordenveld Leek ALGEMEEN TOTAAL Metrum 8

9 4. Opbrengsten Ook de opbrengsten zoals opgenomen in de diverse deelexploitaties zijn een gevolg van de gehanteerde uitgangspunten zoals weergegeven in hoofdstuk 2. Het betreffen alleen opbrengsten uit gronduitgifte. Subsidies en dekkingsbronnen zijn hierin niet meegenomen. In onderstaande tabel worden de totale opbrengsten op startwaarde en per gemeente weergegeven voor het totale plan: Omschrijving Opbrengsten LANDSCHAP Noordenveld Leek 0 WERKEN Noordenveld Leek TRANSFORMEREN Noordenveld Leek WONEN Noordenveld Leek INFRASTRUCTUUR 0 Noordenveld 0 Leek 0 ALGEMEEN 0 TOTAAL Metrum 9

10 5. Resultaat In onderstaand schema wordt het totaalresultaat weergegeven: Totaaloverzicht financieel resultaat IGS Leek/Roden Contante waarde, prijspeil 1-1-'09 Gemeente Noordenveld 20,3 7,6-8,8-3,2-2,6-1,9- Deelplan Wonen Werken TransformerenLandschapInfrastructuur Landschap 3,24- Landgoed Terheijl - Landschap 7,02- Leekstermeergebied - Landschap 0,78- Oeverontwikkeling - Landschap 1,17- Roden Oost - Landschap 0,49- Roderesch - Landschap 0,40- Wijkengebied - Wonen 4,63 Steenbergerveld - Landschap 1,99 Werken 7,58- Werken in het Brinkdorp - Werken 7,58- Transformeren 8,78- Roden Centrum/ Bitseveld - Transformeren 8,78- Wonen 20,30 Roden binnendorps - Wonen 0,48- Nietap - Wonen 1,64 Leek Terheijl - Wonen 1,20 Nieuw Roden - Wonen 10,69 Roden Zuid - Wonen 7,25 Infrastructuur 2,63- Lokale infra Roden - Infrastructuur 2,63- Gemeente Leek 14,6 11,6-12,9-4,7-29,6-44,3- Deelplan Wonen Werken TransformerenLandschapInfrastructuur Landschap 4,72- Oostwold - Landschap 3,33- Tolbertervaart West - Landschap 0,79- Zevenhuizen - Landschap 0,60- Werken 11,57- Diepswal en Oldebert - Werken 9,94- Leeksterveld - Werken 1,62- Transformeren 12,94- Campuszone Leek - Transformatie 0,17- Industriepark - Transformeren 13,12- Sportpark Leek - Transformeren 0,35 Wonen 14,57 Leek Centrum - Wonen 1,51- Leek Binnendorps - Wonen 0,41- Leek Terheijl - Wonen 0,33 Oostwold - Wonen 0,23 Tolbert - Wonen 3,58 Tolbertervaart West - Wonen 7,91 Zevenhuizen - Wonen 4,44 Infrastructuur 29,60- Lokale infra Leek - Infrastructuur 6,06- Vaart Zevenhuizen - Infrastructuur 4,83- Water in Leek - Infrastructuur 18,70- Algemeen ,4-52,4- Deelplan Wonen Werken TransformerenLandschapInfrastructuur Totaal Hoofdinfra - Infrastructuur 48,91- OV - Infrastructuur 0,71- Algemeen 2,76- Overall resultaat 34,9 19,1-21,7-8,0-84,6-98,6- Metrum 10

11 In onderstaand schema wordt aangegeven welke dekkingsmiddelen er momenteel in beeld zijn voor het resterende tekort: Totale exploitatie DEKKINGSMIDDELEN + - saldo Gemeente Noordenveld 27,40 44,63-17,23 Landschap 3,24- Landgoed Terheijl - Landschap 7,02- Leekstermeergebied - Landschap 0,78- Oeverontwikkeling - Landschap 1,17- Roden Oost - Landschap 0,49- Roderesch - Landschap 0,40- Wijkengebied - Wonen 4,63 Steenbergerveld - Landschap 1,99 Werken 7,58- Werken in het Brinkdorp - Werken 7,58- Transformeren 8,78- Roden Centrum/ Bitseveld - Transformeren 8,78- Wonen 20,30 Roden binnendorps - Wonen 0,48- Nietap - Wonen 1,64 Leek Terheijl - Wonen 1,20 Nieuw Roden - Wonen 10,69 Roden Zuid - Wonen 7,25 Infrastructuur 2,63- Lokale infra Roden - Infrastructuur 2,63- Algemeen 15,30- OV - Infrastructuur (deels) 0,35- Algemeen (deels) geen subsidie 1,49- Hoofdinfra fase 1- Infrastructuur deels* 5,50- Hoofdinfra fase 2- Infrastructuur 7,95- - Provincies (bestaande bronnen) + - saldo - Regiovisie Gemeente Leek 16,84 76,39-59,55 - Rijk (diverse huidige en toekomstige bronnen, zoals ISV, BLS, EHS, Noordanus e.a.) Landschap 4,72- - Gemeenten Oostwold - Landschap 3,33- - E.U. ( zoals: EFFRO) Tolbertervaart West - Landschap 0,79- Zevenhuizen - Landschap 0,60- Werken 11,57- Diepswal en Oldebert - Werken 9,94- Leeksterveld - Werken 1,62- Transformeren 12,94- Campuszone Leek - Transformatie 0,17- Industriepark - Transformeren 13,12- Sportpark Leek - Transformeren 0,35 Wonen 14,57 Leek Centrum - Wonen 1,51- Leek Binnendorps - Wonen 0,41- Leek Terheijl - Wonen 0,33 Oostwold - Wonen 0,23 Tolbert - Wonen 3,58 Tolbertervaart West - Wonen 7,91 Zevenhuizen - Wonen 4,44 Infrastructuur 29,60- Lokale infra Leek - Infrastructuur 6,06- Vaart Zevenhuizen - Infrastructuur 4,83- Water in Leek - Infrastructuur 18,70- Algemeen 15,30- OV - Infrastructuur (deels) 0,35- Algemeen (deels) geen subsidie 1,49- Hoofdinfra fase 1- Infrastructuur deels* 5,50- Hoofdinfra fase 2- Infrastructuur 7, saldo TOTAAL 44,24 121,02-76,78 * De overige kosten (22 mln) worden gedekt door de beide provincies. Dit schema is gepresenteerd aan de raden van beide gemeenten. Metrum 11

12 Voor het project is een consolidatie van deelprojecten gemaakt (zie bijlage 6). De cashflow horende bij het totale project ziet er als volgt uit: Cashflow 0 Investeringen Boekwaarde Opbrengsten Rente Saldo (cumulatief) Metrum 12

13 Voor het tekort is nog geen volledige dekking. Er is inzichtelijk gemaakt welke onderdelen de betrokken partijen op dit moment aangeven tenminste uit te kunnen voeren: verschillen met totale exploitatie Basisexploitatie + - saldo Gemeente Noordenveld 27,40 32,90-5,50 Landschap 0,53 Landgoed Terheijl - Landschap niet geheel verw 3,24- Leekstermeergebied - Landschap 0,78- Oeverontwikkeling - Landschap 1,17- Roden Oost - Landschap 0,49- Roderesch - Landschap 0,40- Wijkengebied - Wonen 4,63 Steenbergerveld - Landschap 1,99 Werken 7,58- Werken in het Brinkdorp - Werken 7,58- Transformeren 8,78- Roden Centrum/ Bitseveld - Transformeren 8,78- Wonen 20,30 Roden binnendorps - Wonen 0,48- Nietap - Wonen 1,64 Leek Terheijl - Wonen 1,20 Nieuw Roden - Wonen 10,69 Roden Zuid - Wonen 7,25 Infrastructuur 2,63- Lokale infra Roden - Infrastructuur 2,63- Algemeen 7,34- OV - Infrastructuur (deels) 0,35- Algemeen (deels) 1,49- Hoofdinfra fase 1- Infrastructuur deels* 5,50- Hoofdinfra fase 2- Infrastructuur nvt saldo Gemeente Leek 16,84 22,34-5,50 Landschap 1,72- Oostwold - Landschap excl bedrijven 0,33- Tolbertervaart West - Landschap 0,79- Zevenhuizen - Landschap 0,60- Werken 1,62- Diepswal en Oldebert - Werken nvt - Leeksterveld - Werken 1,62- Transformeren 3,32- Campuszone Leek - Transformatie 0,17- Industriepark - Transformeren passief 3,50- Sportpark Leek - Transformeren 0,35 Wonen 14,57 Leek Centrum - Wonen 1,51- Leek Binnendorps - Wonen 0,41- Leek Terheijl - Wonen 0,33 Oostwold - Wonen 0,23 Tolbert - Wonen 3,58 Tolbertervaart West - Wonen 7,91 Zevenhuizen - Wonen 4,44 Infrastructuur 6,06- Lokale infra Leek - Infrastructuur 6,06- Vaart Zevenhuizen - Infrastructuur nvt - Water in Leek - Infrastructuur nvt - Algemeen 7,34- OV - Infrastructuur (deels) 0,35- Algemeen (deels) 1,49- Hoofdinfra fase 1- Infrastructuur deels* 5,50- Hoofdinfra fase 2- Infrastructuur nvt saldo TOTAAL 44,24 55,24-11,00 * De overige kosten (22 mln) worden gedekt door de beide provincies. Dit schema is gepresenteerd aan de raden van beide gemeenten. Metrum 13

14 BIJLAGEN 1. Samenvattingen 2. Voorbeeld residuele berekening 3. Noordenveld Landschap - Landgoed Terheijl - Landschap - Leekstermeergebied - Landschap - Oeverontwikkeling - Landschap - Roden Oost - Landschap - Roderesch - Landschap - Steenbergerveld - Landschap Werken - Werken in het Brinkdorp - Werken Transformeren - Roden Centrum/ Bitseveld - Transformeren Wonen - Roden binnendorps - Wonen - Nietap - Wonen - Leek Terheijl Wonen (78,5% Noordenveld, 21,5% Leek) - Nieuw Roden - Wonen - Roden Zuid - Wonen - Wijkengebied - Wonen Infrastructuur - Lokale infra Roden - Infrastructuur 4. Leek Landschap - Oostwold - Landschap - Tolbertervaart West - Landschap - Zevenhuizen - Landschap Werken - Diepswal en Oldebert - Werken - Leeksterveld - Werken Transformeren - Campuszone Leek - Transformatie - Industriepark - Transformeren - Sportpark Leek - Transformeren Wonen - Leek Centrum - Wonen - Leek Binnendorps - Wonen - Oostwold - Wonen - Tolbert - Wonen - Tolbertervaart West - Wonen - Zevenhuizen - Wonen Infrastructuur - Lokale infra Leek - Infrastructuur - Vaart Zevenhuizen - Infrastructuur - Water in Leek - Infrastructuur 5. Algemeen - OV - Infrastructuur (deels) - Algemeen (deels) - Hoofdinfra fase 1- Infrastructuur - Hoofdinfra fase 2- Infrastructuur 6. Consolidatie Metrum 14