Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2017

Transcriptie

1 Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2017 Gemeente Boxtel Versie mei 2017 Team Ruimtelijke Ontwikkeling

2

3 Gemeente Boxtel Inhoud 1. Inleiding De portefeuille: samenvatting financiële resultaten... 5 Actieve projecten In goede Aarde, Boxtel Bedrijventerrein Vorst, Boxtel Princenlant, Boxtel Spoorzone, Boxtel Bijlage 1: Begrippenlijst Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2017 Pagina 3

4 Gemeente Boxtel 1. Inleiding Voor u ligt het Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie (MPG). In het MPG wordt inzicht gegeven in de grondbedrijfsactiviteiten van de actieve projecten (eigen exploitaties). Daarbij wordt een meerjarig inzicht gegeven in de ontwikkeling van de projecten, in zowel financieel economische zin als in het bijbehorende risicoprofiel. Op basis van de bestuurlijke opdrachten, een financiële analyse en een inschatting van de risico s, geeft het MPG een doorkijk vanuit het verleden naar de toekomst van de bij de Grondbedrijfsfunctie in voorbereiding en in uitvoering zijnde actieve complexen. Ten behoeve van het MPG zijn alle exploitatieberekeningen geactualiseerd. Daarbij zijn relevante ontwikkelingen en inzichten binnen de projecten, die op redactiedatum bekend zijn, verwerkt in de grondexploitaties. De gepresenteerde cijfers geven een actueel financieel beeld van de projecten. Bij de actualisering van de exploitaties is aansluiting gezocht met de jaarrekening. De exploitaties kennen een financiële peildatum per Pagina 4 Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2017

5 Gemeente Boxtel 2. De portefeuille: samenvatting financiële resultaten In dit hoofdstuk zijn de financiële resultaten van de vier actieve projecten weergegeven. Deze gegevens zijn gebaseerd op grondexploitaties en berekeningen, die in het eerste kwartaal van 2017 zijn geactualiseerd. De individuele projectbeschrijvingen zijn opgenomen in hoofdstuk 3 en dienen als onderlegger voor de informatie in dit hoofdstuk. Tabel 1 en 2 geeft een overzicht van de financiële resultaten van de actieve projecten waarvoor een grondexploitatie actief is. In beide tabellen zijn de financiële resultaten behorende bij de jaarrekening 2016 en de resultaten van de laatst vastgestelde grondexploitaties (Jaarrekening 2015) weergegeven. Hierdoor wordt de mutatie van het resultaat per grondexploitatie zichtbaar. Tabel 1 geeft een overzicht van de financiële resultaten op eindwaarde. Tabel 2 betreft overzicht van de financiële resultaten op saldo contante waarde (per ). Tabel 1: Saldi actieve projecten op eindwaarde Jaarrekening 2016 Projecten Eindwaarde Einddatum Eindwaarde Einddatum Verschil op einddatum V/N exploitatie op einddatum V/N exploitatie op einddatum V/N In goede Aarde N N V Bedrijventerrein Vorst N N V Spoorzone N N N Princenlant N N V V = voordelig saldo N = nadelig saldo Jaarrekening 2015 Verschil Tabel 2: Saldi actieve projecten op contante waarde Jaarrekening 2016 Jaarrekening 2015 Verschil Projecten Contante datum Contante datum Verschil waarde V/N waarde V/N V/N In goede Aarde N N V Bedrijventerrein Vorst N N N Spoorzone N N N Princenlant N N V TOTAAL N N N V = voordelig saldo N = nadelig saldo Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2017 Pagina 5

6 Gemeente Boxtel Actieve projecten 3.1 In goede Aarde, Boxtel Het plan In Goede Aarde wordt gerealiseerd in het zuidelijke deel van het gebied Munsel in de gemeente Boxtel. Dit gebied behoort tot het Kempenlandschap dat oorspronkelijk bestaat uit kleine boerderijen met een omwalde akker en wat hooiland. Het nieuwbouwproject In Goede Aarde omvatte in totaal ruim 400 woningen. Het merendeel van deze woningen is gerealiseerd. Voortgang Project In het plan In Goede Aarde is nog een aantal projecten en activiteiten gaande. Project De Hoeve moet nog gerealiseerd worden (11 woningen). In de Uw-locatie moeten nog 6 (koop)woningen gerealiseerd worden (één tweekapper en vier vrijstaande woningen). Deze woning worden gerealiseerd door projectontwikkelaar Helder BV. Medio 2016 is hiervoor een koop-realisatieovereenkomst gesloten. De tijdelijke ontsluiting aan de Schijndelseweg wordt de definitieve ontsluiting. Hiervoor is een definitief ontwerp opgesteld waarbij de omwonende zijn betrokken. Grondexploitatie De laatst door de raad vastgestelde grondexploitatie is van 28/29 juni Deze grondexploitatie vormt het vertrekpunt bij de actualisering van de grondexploitatie jaarrekening 2016 (prijspeil grondexploitatie ). Op basis van huidige inzichten is de grondexploitatie opnieuw inhoudelijk beoordeeld en waar nodig op onderdelen gewijzigd. De doorgevoerde wijzigingen leiden tot een wijziging van het financieel resultaat van de grondexploitatie. Het resultaat van de geactualiseerde grondexploitatie bedraagt ,- negatief op eindwaarde d.d ( ,- negatief op contante waarde d.d ). Het financiële resultaat is ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie van 28/29 juni 2016 verbeterd met ,- op eindwaarde. Onderstaand overzicht geeft een weergave van de mutaties ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie van d.d. 28/29 juni Mutaties grondexploitatie In de goede Aarde per Moment afname kavels UW (6 kavels) ,- voordelig 2. Verwerving/onteigening perceel Meulendijk ,- voordelig 3. Sloop opstal te noorden van Zonnegolven niet van toepassing 6.700,- voordelig 4. Restantbudget archeologie UW en Zonnegolven niet benodigd ,- voordelig 5. Inrichting openbaar gebied Klaverblad en centrale as (bouw -en woonrijp ,- voordelig maken) 6. Bijstelling budget planontwikkelingskosten ,- voordelig 7. Bijstelling budget VTU (voorbereiding en toezicht op de uitvoering) 3.300,- voordelig 8. Rentekosten periode 2017 t/m ,- nadelig 9. Indexatie kosten periode 2016 t/m ,- nadelig Saldo mutaties voordelig De belangrijkste doorgevoerde mutaties in de grondexploitatie hebben betrekking op de volgende elementen: Pagina 6 Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2017

7 Gemeente Boxtel 1. Residuele toetsing grondwaarde fase 3 (12 woningen) In de koopovereenkomst met ontwikkelaar Helder projectontwikkeling bv is een optie opgenomen om de gronden één jaar later af te nemen tegen betaling van een reserveringsrente. De rente bedraagt 5,0% over de koopsom. De ontwikkelaar heeft aangegeven hiervan gebruik te willen maken. Dit betekent een extra opbrengst voor de grondexploitatie (rentevergoeding). De kavels worden dan echter in het eerste kwartaal van 2018 afgenomen in plaats van het eerste kwartaal van Verwerving/onteigening perceel Meulendijk De verwerving/onteigening van het perceel van Meulendijk (Klaverblad 2) is niet van toepassing. De opgenomen budgetten voor de aankoop, overdracht en advieskosten zijn niet (meer) benodigd en derhalve uit de grondexploitatie gehaald. 3. Sloop opstal te noorden van Zonnegolven niet van toepassing De sloop van het opstal ten noorden van de Zonnegolven is reeds uitgevoerd. Het openstaande budget voor sloop incl. asbestsanering zijn uit de grondexploitatie gehaald. 4. Restantbudget archeologie UW en Zonnegolven niet benodigd Ten aanzien van archeologie zijn alle gemeentelijke gronden zijn vrijgegeven. Dit betekent dat de onderzoeken zijn afgerond en er geen archeologisch waardevolle elementen zijn gevonden. Het resterende budget in de grondexploitatie is niet benodigd en valt vrij ten gunste van het resultaat van de grondexploitatie. 5. Inrichting openbaar gebied Klaverblad en centrale as (bouw -en woonrijp maken) Voor het (resterende) aan te leggen/her in te richten openbaar gebied is een nieuwe raming opgesteld door de afdeling OR. Het betreft de aanleg/herinrichting van het Klaverblad en de centrale as incl. zijstraten. 6. Bijstelling budget planontwikkelingskosten Het openstaande budget voor planontwikkelingskosten is naar beneden bijgesteld. Enerzijds zijn in 2016 minder kosten gemaakt dan geprognosticeerd (effect ca. -/ ,-) en anderzijds zijn de planontwikkelingskosten tot afronding van het project (eind 2018) opnieuw ingeschat (effect ca. -/ ,-). 7. Bijstelling budget VTU (voorbereiding en toezicht op de uitvoering) Het budget voor VTU is opnieuw geraamd door de afdeling OR op basis van de nog uitvoeren werkzaamheden. Dit heeft geleid tot bijstelling van het resterende benodigde budget tot afronding van het project. 8. Rentekosten periode 2017 t/m 2018 Op basis van de herziene budgetten (opbrengsten en kosten) en de actualisering van de fasering is de kasstroom van de grondexploitatie gewijzigd. Met name het opschuiven in de tijd van de grondopbrengst van de Munselsehoeve en UW-kavels (geprognosticeerd ca. 1,1 mln.) leidt tot verslechtering van de (reële) kasstroom en de berekende rentekosten. 9. Indexatie kosten periode 2016 t/m 2018 Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2017 Pagina 7

8 Gemeente Boxtel De civieltechnische kosten (bouw -en woonrijp maken) voor de aanleg/herinrichting van het Klaverblad en de centrale as zijn opnieuw geraamd op prijspeil De indexatie van de oude raming over het jaar 2016 is daarmee niet meer van toepassing. Daarnaast zijn een aantal budgetten (kosten) uit de grondexploitatie gehaald (zie punt 2 t/m 4). De indexatie voor deze kosten is eveneens komen te vervallen. Pagina 8 Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2017

9 Gemeente Boxtel 3.2 Bedrijventerrein Vorst, Boxtel Het plan De locatie Bedrijventerrein Vorst is gelegen ten zuiden van de Keulsebaan, grofweg ingeklemd tussen Lennisheuvel, de Keulsebaan, Brede Heide, Korte Heide en Vorst. Het totale plan (Vorst A en B) omvat ongeveer 14 ha. aan uitgeefbare gronden bedrijventerrein. Voortgang Het bestemmingsplan voor deelplan Vorst A is in 2013 in werking getreden. Van de in totaal ca. 7 ha. In Vorst A is inmiddels 6 ha uitgegeven. Momenteel vinden gesprekken plaats met drie geïnteresseerde partijen voor de afname van de resterende 1 ha. De uitgifte van gronden in Vorst B is nog niet gestart. Voor dit deel dient nog een bestemmingsplan te worden opgesteld. Intern en met de provincie vinden overleggen plaats om tot een geschikte thematische invulling te komen voor vorst B (inzet Greentech). Grondexploitatie De laatst door de raad vastgestelde grondexploitatie is van 28/29 juni Deze grondexploitatie vormt het vertrekpunt bij de actualisering van de grondexploitatie jaarrekening 2016 (prijspeil grondexploitatie ). Op basis van huidige inzichten is de grondexploitatie opnieuw inhoudelijk beoordeeld en waar nodig op onderdelen gewijzigd. De doorgevoerde wijzigingen leiden tot een wijziging van het financieel resultaat van de grondexploitatie. Het resultaat van de geactualiseerde grondexploitatie bedraagt ,- negatief op eindwaarde d.d ( ,- negatief op contante waarde d.d ). Het financiële resultaat is ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie van 28/29 juni 2016 verbeterd met ,- op eindwaarde. Onderstaand overzicht geeft een weergave van de mutaties ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie van d.d. 28/29 juni Mutaties grondexploitatie Bedrijventerrein Vorst per Wijziging geprognosticeerde grondopbrengsten Vorst A ,- voordelig 2. Verhoging risicoreservering uitgifteprijs kavels ,- nadelig 3. Bijstelling budget planontwikkelingskosten ,- nadelig 4. Bijstelling budget VTU (voorbereiding en toezicht op de uitvoering) ,- voordelig 5. Rentekosten periode 2016 t/m ,- nadelig 6. Indexatie kosten periode 2016 t/m ,- voordelig 7. Overige mutaties 1.600,- voordelig Saldo mutaties voordelig De belangrijkste doorgevoerde mutaties in de grondexploitatie hebben betrekking op de volgende elementen: 1. Wijziging geprognosticeerde grondopbrengsten Vorst A Op basis van de recente ontwikkelingen is de uitgeefbare strook 'Rabobank' verbijzonderd. Dit leidt tot een hogere grondopbrengst in de grondexploitatie. 2. Verhoging risicoreservering uitgifteprijs kavels Ten aanzien van de gronduitgifte van Vorst B is in de grondexploitatie een risicoreservering opgenomen. Deze risicoreservering kan worden ingezet op snijverlies van uitgeefbare gronden op te vangen en om de Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2017 Pagina 9

10 Gemeente Boxtel uitgifteprijs eventueel nog naar beneden bij te stellen bij onderhandelingen. Gezien de onzekerheid van het moment van gronduitgifte, het grote oppervlak (ca. 7 ha.) aan nog uit te geven gronden en het aanwezige afzetrisico is de risicoreservering verhoogd. 3. Bijstelling budget planontwikkelingskosten Door het opstellen van een gedetailleerde plankostenraming is het budget voor planontwikkelingskosten opnieuw beoordeeld en ingeschat voor de periode 2017 t/m Dit heeft geleid tot verhoging van het budget. Dit ondanks het feit dat in 2016 minder kosten zijn gemaakt dan geprognosticeerd (effect ca ,-). De nieuwe gedetailleerde raming van de planontwikkelingskosten tot aan afronding van het project (eind 2023) leidt per saldo tot een verhoging van het budget van ca ,-. 4. Bijstelling budget VTU (voorbereiding en toezicht op de uitvoering) Door het opstellen van een gedetailleerde raming is het budget voor VTU opnieuw beoordeeld en ingeschat voor de periode 2017 t/m Dit heeft geleid tot verlaging van het budget ter hoogte van ca ,- voor de periode 2017 t/m Daarnaast zijn in 2016 minder kosten gemaakt dan geprognosticeerd (ca ,-). 5. Rentekosten periode 2016 t/m 2023 Op basis van de herziene budgetten (opbrengsten en kosten) en de fasering is de kasstroom van de grondexploitatie gewijzigd. Met name het opschuiven in de tijd van de grondopbrengst van Vorst B leidt tot verslechtering van de (reële) kasstroom en de berekende rentekosten. Daarnaast is de einddatum van de grondexploitatie met één jaar opgeschoven in de tijd. Daardoor wordt één jaar langer rente toegerekend. 6. Indexatie kosten periode 2016 t/m 2023 Het per saldo naar beneden bijstellen van de budgetten voor planontwikkelingskosten en VTU leidt tot een lagere indexatie binnen de grondexploitatie. Pagina 10 Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2017

11 Gemeente Boxtel 3.3 Princenlant, Boxtel Het plan Het project Princenlant is een woningbouwproject met woningen in het middensegment, dat al voor een groot deel in de parkachtige omgeving tussen de Hendrik Verheeslaan, de Hobbendonkseweg en de Brederodeweg is verrezen. De ontwikkeling omvat de realisatie van meerdere appartementengebouwen. Voortgang Princenlant fase 3 is in 2012 gereed gekomen. De voortgang in de volgende fasen van het project is volledig gestagneerd. De gemeente heeft een samenwerkingsovereenkomst (2003) met de projectontwikkelaar die niet in deze situatie voorziet. Hierdoor is een impasse ontstaan. In 2016 heeft de ontwikkelaar alternatieve plannen voor fase 4 aangereikt. Deze zijn door de gemeente beoordeeld vanuit de verschillende vakdisciplines. Eén van deze alternatieve plannen wordt nader onderzocht. Met betrekking tot de ontwikkeling van fase 5 wordt rekening gehouden met huisvesting van de Basisschool De Hobbendonken tot minimaal de zomer van 2020 op de huidige locatie. Grondexploitatie De laatst door de raad vastgestelde grondexploitatie is van 28/29 juni Deze grondexploitatie vormt het vertrekpunt bij de actualisering van de grondexploitatie jaarrekening 2016 (prijspeil grondexploitatie ). Op basis van huidige inzichten is de grondexploitatie opnieuw inhoudelijk beoordeeld en waar nodig op onderdelen gewijzigd. De doorgevoerde wijzigingen leiden tot een wijziging van het financieel resultaat van de grondexploitatie. Het resultaat van de geactualiseerde grondexploitatie bedraagt ,- negatief op eindwaarde d.d ( ,- negatief op contante waarde d.d ). Het financiële resultaat is ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie van 28/29 juni 2016 verbeterd met ,- op eindwaarde. Onderstaand overzicht geeft een weergave van de mutaties ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie van d.d. 28/29 juni Mutaties grondexploitatie Princenlant per Bijstelling budget planontwikkelingskosten en VTU ,- voordelig 2. Overige mutaties 9.700,- voordelig Saldo mutaties voordelig De belangrijkste doorgevoerde mutaties in de grondexploitatie hebben betrekking op de volgende elementen: 1. Bijstelling budget planontwikkelingskosten en VTU Door het opstellen van een gedetailleerde raming is het budget voor planontwikkelingskosten en VTU opnieuw beoordeeld en ingeschat voor de periode 2017 t/m Dit leidt per saldo geleid tot verlaging van het budget ter hoogte van ca ,- voor de periode 2017 t/m Doordat in 2016 minder kosten zijn gemaakt dan geprognosticeerd (ca ,-) bedraagt het totale voordeel ca ,-. 2. Overige mutaties De overige mutaties bestaan uit lagere indexatie- en rentekosten. Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2017 Pagina 11

12 Gemeente Boxtel 3.4 Spoorzone, Boxtel Het plan De herontwikkeling van de Spoorzone is een onderdeel van de plannen voor herstructurering van Ladonk. De locatie Spoorzone ligt tussen het spoortraject Eindhoven - s-hertogenbosch en de Van Salmstraat ter hoogte van het station Boxtel. Het plan omvat ongeveer 1,3 hectare uitgeefbaar bedrijventerrein. Voortgang In de huidige grondexploitatie wordt uitgegaan van een ontwikkeling waarbij de gemeente voor eigen rekening en risico s kavels uit gaat geven aan bedrijven en organisaties die zich nabij het station willen vestigen. De bodem is gesaneerd en het bestemmingsplan is onherroepelijk. Eind 2016 / begin 2017 hebben een aantal geïnteresseerde partijen zich gemeld bij de gemeente. Grondexploitatie De laatst door de raad vastgestelde grondexploitatie is van 28/29 juni Deze grondexploitatie vormt het vertrekpunt bij de actualisering van de grondexploitatie jaarrekening 2016 (prijspeil grondexploitatie ). Op basis van huidige inzichten is de grondexploitatie opnieuw inhoudelijk beoordeeld en waar nodig op onderdelen gewijzigd. De doorgevoerde wijzigingen leiden tot een wijziging van het financieel resultaat van de grondexploitatie. Het resultaat van de geactualiseerde grondexploitatie bedraagt ,- negatief op eindwaarde d.d ( ,- negatief op contante waarde d.d ). Het financiële resultaat is ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie van 28/29 juni 2016 verslechterd met ,- op eindwaarde. Onderstaand overzicht geeft een weergave van de mutaties ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie van d.d. 28/29 juni Mutaties grondexploitatie Spoorzone per Bijstelling budget planontwikkelingskosten en VTU ,- voordelig 2. Rentekosten periode 2016 t/m ,- nadelig 3. Overige mutaties 5.700,- nadelig Saldo mutaties nadelig De belangrijkste doorgevoerde mutaties in de grondexploitatie hebben betrekking op de volgende elementen: 1. Bijstelling budget planontwikkelingskosten en VTU Door het opstellen van een gedetailleerde raming is het budget voor planontwikkelingskosten en VTU opnieuw beoordeeld en ingeschat voor de periode 2017 tm Dit leidt per saldo geleid tot verhoging van het budget ter hoogte van ca ,- voor de periode 2017 t/m Echter, doordat in 2016 minder kosten zijn gemaakt dan geprognosticeerd (ca ,-) wordt er toch een voordeel behaald. 2. Rentekosten periode 2016 t/m 2019 Op basis van de geactualiseerde budgetten (opbrengsten en kosten) en de fasering is de kasstroom van de grondexploitatie gewijzigd. Dit leidt tot hogere rentekosten. Pagina 12 Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2017

13 Gemeente Boxtel Bijlage 1: Begrippenlijst Boekwaarde De boekwaarde geeft het totaalbedrag zoals deze is opgenomen in de boeken per peildatum (in dit geval ). De boekwaarde bestaat uit de feitelijk verantwoorde kosten en opbrengsten verminderd met bijdragen aan de reserves of vermeerderd met bijdragen vanuit de reserves. Startwaarde of nominale waarde De startwaarde, of nominale waarde, is een berekening van een bedrag op het prijspeil van heden (in dit geval ). Dit betreffen de prijzen in het geval dat werken op dit moment zouden worden uitgevoerd. Hierbij is dus geen rekening gehouden met toekomstige kosten- (of opbrengsten)stijging of toekomstige rentewinsten/ - verliezen (indexering). Reële of geïndexeerde waarde Dit betreft de waarde van een opbrengst of investering op het moment dat deze daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Om dit bedrag te berekenen, wordt de startwaarde (wat kost het nu) gecorrigeerd met de voorspelde kostenstijging, tot het moment van realisatie (bijvoorbeeld in 2020). Ergo: dit is het bedrag, dat in het jaar van realisatie feitelijk moet worden betaald. Voor opbrengsten wordt dezelfde methodiek gehanteerd. Rente-effecten worden buiten beschouwing gelaten. Eindwaarde Alle kosten en opbrengsten ten behoeve van een project worden bij elkaar gebracht in een exploitatieberekening. Deze berekening heeft een einddatum waarop ook het project administratief wordt afgesloten. Het saldo op deze einddatum is het zogeheten eindwaardesaldo. Dit is het bedrag dat op de datum van afsluiting daadwerkelijk moet worden verrekend. Om dit te kunnen berekenen, worden alle individuele kosten en opbrengsten naar de einddatum doorberekend en dan gesaldeerd. Hierbij wordt, naast de kostenstijging, ook de rente berekend. Contante waarde Om inzicht te krijgen wat de prestatie van projecten ten opzichte van elkaar is, moeten berekende saldi worden vergeleken. Projecten hebben echter verschillende einddata. Door de bedragen contant te maken kunnen projecten onderling vergeleken worden. Berekend wordt wat de waarde van het eindwaardesaldo is, teruggerekend naar heden ( ). Resultaat is een bedrag op contante waarde; een bedrag op het prijspeil van heden dat, onder invloed van rente, zal groeien naar het bedrag op eindwaarde. De effecten van kosten- en opbrengstenstijging zijn hierin verdisconteerd. Saldi van projecten op contante waarde zijn daarmee vergelijkbaar. Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2017 Pagina 13