XL Businesspark Twente

Transcriptie

1 XL Businesspark Twente Grondexploitatie en risicoanalyse per Openbaar Lichaam Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) 15 april 2011 Vertrouwelijk

2 Inhoudsopgave pagina 1. Inleiding 3 2. Uitgiftetempo en fasering 4 3. Actualisatie van kosten- en opbrengstenramingen en bijstelling kaders 3.1 Actualisatie van kosten- en opbrengstenramingen Bijstelling van de planinhoudelijke kaders Bijstelling van de gronduitgifteprijs Bijstelling van het begrotingsbeleid Grondexploitatie per Herziene grondexploitatie per Verschillen ten opzichte van de grondexploitatiebegroting per Positionering binnen de bestuurlijke bandbreedte Risicoanalyse per Beschrijving en kwantificering van (financiële) risico s Herziene risicoprofiel per Relatie tussen de grondexploitatie en overige programma s in de jaarrekening 20 Bijlagen 1. Overzicht van geraadpleegde bronnen 2. Kaart van het exploitatiegebied en ruimtegebruik 3. Grondexploitatie per Analyse van verschillen t.o.v Risicoanalyse per Risicobandbreedte per begrotingspost - Vertrouwelijk - 2

3 1. Inleiding Op 18 oktober 2010 heeft het dagelijks bestuur besloten tot een herijking van de grondexploitatiebegroting. Dit omdat de eerste tranche inmiddels is uitgevoerd, waardoor meer inzicht is verkregen in de nog te realiseren kosten en opbrengsten. Naar aanleiding hiervan is, per begrotingspost, de onderliggende raming geactualiseerd. In deze notitie wordt een toelichting gegeven op de geactualiseerde grondexploitatie. Daarbij wordt een verklaring gegeven van de verschillen ten opzichte van de grondexploitatie per Tevens wordt de grondexploitatie gepositioneerd binnen de bestuurlijke bandbreedte. Omdat gebiedsontwikkelingen (zoals het XL Businesspark) een lange looptijd kennen, hebben de ramingen in een bepaalde mate een voorspelgehalte. De boekwaarde (al gemaakte kosten en opbrengsten) ligt vast, terwijl de ramingen beter of slechter kunnen uitvallen dan vooraf begroot. Door middel van een (financiële) risicoanalyse wordt de grondexploitatiebegroting in een breder perspectief geplaatst. Het algemeen bestuur heeft in haar vergadering van juni 2010 om een actualisatie van het risicoprofiel verzocht, omdat in raden en staten zorgen zijn geuit met betrekking tot het uitgiftetempo. Dit onderwerp komt om die reden (in hoofdstuk 2) uitvoerig aan bod. De herziene grondexploitatie en het risicoprofiel worden in juni 2011 vastgesteld door het Algemeen Bestuur, na instemming door het Dagelijks bestuur. Gelijktijdig worden de jaarstukken (over 2010), de herziening van de begroting (2011) en de begroting voor 2012 behandeld. De nu voorliggende notitie gaat over de grondexploitatiebegroting. Deze (meerjaren)begroting blikt (ver) vooruit. De verantwoording van kosten en opbrengsten over het afgelopen jaar (in relatie tot het vastgestelde financiële kader) vindt plaats in de jaarstukken (jaarverslag en jaarrekening). In de begroting komt het (nieuwe) financiële kader voor 2011 en 2012 aan de orde. De nu voorliggende grondexploitatiebegroting is de basis voor hoofdstuk 1 van de programmabegroting (programma 1, bouwgrondproductie) en heeft enkel betrekking op de productie van bouwrijpe grond (o.a. grondverwerving en bouwrijp maken). Investeringen die het RBT doet in o.a. voorzieningen voor ondernemers (zoals beveiliging en de centrale bluswatervoorziening) maken geen onderdeel uit van de grondexploitatiebegroting, maar van het parkmanagement (programma 2). Dit wordt in hoofdstuk 6 van deze notitie nader toegelicht. - Vertrouwelijk - 3

4 2. Uitgiftetempo en fasering In raden en staten zijn zorgen geuit met betrekking tot het uitgiftetempo. Mede om die reden heeft het Algemeen Bestuur besloten tot actualisatie van het risicoprofiel. Gelet hierop wordt in deze notitie extra aandacht besteed aan het uitgiftetempo. Een grondexploitatiebegroting staat in beginsel los van het bedrijventerreinenbeleid. In beleidsnota s worden ambities geformuleerd, terwijl de begroting (mede ingegeven vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording) een zo reëel mogelijke weergave moet zijn van het te verwachten resultaat. In de afgelopen jaren is door veel gemeentelijke grondbedrijven geconstateerd dat, los van de financiële crisis, de planning die ten grondslag ligt aan de verschillende grondexploitaties (op totaalniveau) vaak niet in overeenstemming is met marktopnamecapaciteit (de capaciteit van de markt om uitgeefbare bouwgrond op te kunnen nemen). Om die reden hebben gemeenten trajecten in gang gezet die leiden tot een uitfasering van grondexploitaties. De prognose van grondopbrengsten (fasering) werd voorgaande jaren gebaseerd op een onderzoek van de Stec-groep (2008). Dit bureau kwam, op basis van historische uitgiftecijfers (trendextrapolatie), op een indicatieve vraag van 6 a 7 hectare per jaar. Inmiddels kan vastgesteld worden dat, ingegeven door de economische crisis, de uitgifte minder voorspoedig verloopt dan eerder werd gehoopt. In 2009 is 2 hectare uitgegeven en in ,5 hectare (in plaats van 11 hectare, waar in de grondexploitatie van werd uitgegaan). Bij oprichting van het RBT werd verondersteld dat jaarlijks 6 hectare wordt uitgegeven. Dit was gebaseerd op een onderzoek van Buck Consultants, in het kader van de totstandkoming van de financiële haalbaarheidsanalyse van 2004/2005. In een later stadium is dit opgehoogd naar 7 hectare, mede naar aanleiding van een onderzoek door de Stec-groep. Tijdens de vergadering van het dagelijks bestuur op is de uitgiftefasering besproken. Aanleiding was ondermeer het marktonderzoek dat Ecorys in opdracht van de Netwerkstadgemeenten heeft uitgevoerd (op basis van scenario s van het CPB), leidend tot de Visie Bedrijventerreinen Netwerkstad Twente. In de Visie Bedrijventerreinen wordt voor de periode 2011 t/m 2021 verondersteld dat (op basis van autonome groei) er een vraag is van 49 hectare. Daarnaast wordt in de visie de ambitie uitgesproken om in genoemde periode 36 ha. te verkopen aan ondernemers van buiten de Netwerkstad (regio Twente en daarbuiten). Deze ambitie is in lijn met de afspraken in de gemeenschappelijke regeling RBT. Hierin wordt verwoord (artikel 4.a lid 2) dat de provincie stimuleert dat bedrijven uit de niet-netwerkstadgemeenten met een ruimtevraag passend binnen het beoogde XL-profiel zich zullen vestigen op XL Businesspark Twente. - Vertrouwelijk - 4

5 Voor de periode voorziet de bedrijventerreinenvisie in een aanbod van in totaal 40 hectare, waarover nog nadere afspraken moeten worden gemaakt. Het Dagelijks Bestuur heeft afgesproken dat de economische ontwikkelingen gevolgd worden en dat er in de tweede helft van 2012, een marktonderzoek wordt uitgevoerd naar de fasering (marktopnamecapaciteit) en prijsoptimalisatie, specifiek gericht op het XL Businesspark. Gelet op de huidige economisch onzekere tijden wordt de grondexploitatie (vooralsnog) gebaseerd op een uitgifte van jaarlijks 6 hectare, waardoor de looptijd van het project wordt verlengd tot Het uitgiftetempo wordt daarmee weer in overeenstemming gebracht met de eerst vastgestelde grondexploitatie (2004) en (de onderkant van) de bandbreedte zoals die door STEC is geadviseerd. Voor 2011 wordt (in de begroting, voorzichtigheidshalve) alleen rekening gehouden met de uitgifte aan OVG Projectontwikkeling voor de vestiging van een groot logistiek centrum. Grafisch ziet de uitgiftefasering er als volgt uit: aantal m2 bouwgrond fasering uitgifte m2 bouwgrond woningbouw bedrijven kantoren winkel en horeca Bijzondere doeleinden Figuur 1: fasering uitgifte bouwgrond In artikel 14 van de gemeenschappelijke regeling wordt geformuleerd dat het bouwrijp maken van het bedrijventerrein wordt afgestemd op het tempo waarin de grond door het RBT kan worden uitgegeven. Om die reden wordt in de begroting aangenomen dat niet alleen gronduitgifte, maar ook civieltechnische investeringen later plaatsvinden. Het bestuur heeft bij vaststelling van het bestemmingsplan uitgesproken in beginsel bereid te zijn om alle percelen voor 2018 te verwerving. Gelet hierop wordt (in de begroting) aangenomen dat de benodigde (agrarische) percelen voor 2018 worden aangekocht. De grondexploitatie voorziet voor 2011 in de aankoop van 17,5 hectare, waardoor (in geval van aanbieding van de gronden in het kader van de wet voorkeursrecht gemeenten), de mogelijkheid ontstaat om de afspraak met de Raad van State na te komen. Het dagelijks bestuur is in beginsel terughoudend in de aankoop van gronden. - Vertrouwelijk - 5

6 Grafisch ziet de fasering van kosten en opbrengsten er als volgt uit: Fasering van kosten en opbrengsten euro 's Verwerving Sloop+ milieukosten BRM+hfd infra VTU Overig Opbrengsten bouwgrond Overige opbrengsten Figuur 2: fasering van kosten en opbrengsten Resumé Wij stellen het algemeen bestuur voor om het volgende te besluiten: De begroting van kosten en opbrengsten te baseren op een uitgiftetempo van jaarlijks 6 hectare; In de tweede helft van 2012 een marktonderzoek uit te laten voeren naar het uitgiftetempo en de mogelijkheden tot prijsoptimalisatie; - Vertrouwelijk - 6

7 3. Actualisatie van kosten- en opbrengstenramingen en bijstelling kaders Op 18 oktober 2010 is besloten tot actualisatie van de grondexploitatiebegroting. In dit hoofdstuk wordt het resultaat van de actualisatie beschreven en worden verschillen ten opzichte van eerdere ramingen verklaard. 3.1 Actualisatie van de kosten- en opbrengstenramingen Ten behoeve van de actualisatie zijn alle kosten- en opbrengstenramingen vernieuwd. De volgende activiteiten zijn hiertoe ondernomen: Alle nog te realiseren aankopen zijn getaxeerd, (grotendeels) op basis van een uitwendige opname, waarbij de taxateurs 16, - als basisprijs voor ruwe bouwgrond hanteren; De kosten van sloop zijn op basis kennis die is opgedaan in de eerste tranche, op basis van uitwendige opname per nog te slopen pand in beeld gebracht; De kosten van bodemsanering, milieuonderzoek en archeologisch onderzoek zijn, op basis van historische gegevens en kennis die is opgedaan in de eerste tranche, nauwkeuriger geraamd; Het (in potentie) uitgeefbare terrein is opnieuw ingemeten, na verwerking van inzichten uit het waterhuishoudkundige plan; De kosten van bouw- en woonrijp maken zijn opnieuw geraamd, waarbij inzichten en aanbestedingsresultaten uit de eerste tranche, in de raming zijn verwerkt; De plankosten zijn vergeleken met de Plankostenscan: een rekenmodel dat tot stand is gekomen in overleg tussen de Vereniging van de Nederlandse gemeenten en de Neprom (bond voor projectontwikkelaars) om te komen tot een reële toerekening van plankosten; De begroting over het jaar 2010 (eerste jaarschijf) is vergeleken met de daadwerkelijk gerealiseerde kosten en opbrengsten in 2010; In bijlage 1 is een lijst opgenomen met alle geraadpleegde bronnen. Uit analyse van deze bronnen kan (o.a.) het volgende worden geconcludeerd: de boekwaarde (het geïnvesteerd vermogen) is in 2010 opgelopen met een bedrag van circa 16,5 miljoen en bedraagt nu circa 70 miljoen; als gevolg van de economische recessie blijven de grondopbrengsten achter bij de prognose; wat aanleiding geeft om kritisch te kijken naar het uitgiftetempo (hoofdstuk 2); de verwervingskosten worden anno 2010 lager geschat dan voorheen, mede ingegeven door de economische recessie en gemaakte afspraken met het Waterschap; de sloop- en saneringskosten worden anno 2010 lager geschat, mede ingegeven door gunstige aanbestedingsresultaten in de eerste tranche; de kosten voor verharding/groen worden (per m2) anno 2010 lager geraamd (mede ingegeven door gunstige aanbestedingsresultaten), echter doordat het oppervlak dat - Vertrouwelijk - 7

8 aangelegd moet worden is toegenomen (als gevolg van gewijzigde inzichten met betrekking tot het waterhuishoudkundig plan), neemt de raming per saldo toe. de begroting van planontwikkelingskosten is, in verhouding tot ondermeer de plankostenscan en rekening houdend met de looptijd van het project, relatief laag. als gevolg van o.a. de economische recessie, maar ook het feit dat het project zich in pioniersfase bevindt, staat (op korte termijn) de uitgifteprijs onder druk; op langere termijn blijkt juist ruimte voor een grondprijsverhoging, gelet op onderzoeken van onder andere DTZ Zadelhoff (2009) en de Stec Groep (2008 en 2009). De mate waarin (in regionaal verband) samenwerking wordt gevonden in de acquisitie, bepaald mede de ruimte voor het kunnen doorvoeren van prijsverhogingen. 3.2 Bijstelling van de planinhoudelijke kaders Het Algemeen Bestuur kan besluiten om planinhoudelijke wijzigingen door te voeren. Een wijziging van het plan heeft een positief of negatief effect op de grondexploitatiebegroting. Ophogen uitgeefbare kavels eerste tranche Bij oprichting van het RBT werd (in de grondexploitatie) aangenomen dat uitgeefbare bedrijfskavels niet worden opgehoogd met zand. Uitgangspunt was dat het project met een gesloten grondbalans wordt gerealiseerd en dat ondernemers naar eigen wens zand aanbrengen. Het Waterschap is bereid om (schoon) zand, dat vrij komt uit de Doorbraak, omniet aan het RBT ter beschikking te stellen. Door dit zand te aanvaarden wordt een aanzienlijke bijdrage geleverd aan de duurzaamheidambitie. Omdat het zand wordt verwerkt binnen hetzelfde gebied, worden transportbewegingen geminimaliseerd. Wanneer het RBT de kavels ophoogt, leidt dit bovendien tot een kostenbesparing voor ondernemers. Dit heeft een stimulerend effect op de gronduitgifte. Hoewel het zand omniet wordt verkregen, leidt dit tot een overschrijding van de begroting. Het ophoogzand wordt door het waterschap gebracht, maar moet op de kavels worden aangebracht. Voorgesteld wordt om als uitgangspunt vast te stellen dat uitgeefbare kavels in de eerste tranche worden opgehoogd (tot een afwerkniveau van 0,5 meter min. woonrijp peil), voor zover omniet (schoon en droog) ophoogzand kan worden verkregen. Dit leidt (nominaal) tot een kostenpost van circa 1 miljoen (netto contant per ). Hierbij geldt het uitgangspunt zolang de voorraad strekt. Voor wat betreft de tweede en derde tranche wordt als uitgangspunt vastgehouden dat uitgeefbare kavels niet worden opgehoogd met zand. - Vertrouwelijk - 8

9 Bijdrage in de inrichting van groene kavels Bij oprichting van het RBT werd (in de grondexploitatie) aangenomen dat het RBT een bijdrage doet in de inrichting van kavels in de doorbraakzone. In de toelichting op de grondexploitatie per wordt het volgende geformuleerd: In de bestemming bedrijfsdoeleinden doorbraakzone is een bijdrage aan toekomstige eigenaren in de kosten voor groenvoorziening voorzien. Hiermee wordt ruimte geboden om toekomstige eigenaren te laten voldoen aan de voorwaarden in het bestemmingsplan. Voorgesteld wordt om niet langer rekening te houden het doen van bijdragen in de inrichting van groene kavels, maar bij gronduitgifte te regelen dat ondernemers het gebied inrichten conform beeldkwaliteitplan. Deze besparing van (nominaal) 0,6 miljoen leidt tot een beperkte versobering van het kwaliteitsniveau op genoemde kavels, echter doordat uitgifte plaatsvindt in erfpacht (huidige uitgiftebeleid), kan het kwaliteitsniveau wel op lange termijn worden gewaarborgd. Bedrijven opteren zelf bovendien ook steeds meer voor een goede inpassing en een duurzame uitstraling. 3.3 Bijstelling van de uitgifteprijs Doordat het uitgiftetempo wordt bijgesteld naar jaarlijks 6 hectare, wordt de looptijd van het project verlengd. Hierdoor neemt de begroting van rente, planontwikkeling en tijdelijk beheer toe. De hierdoor ontstane verslechtering kan (deels) worden gecompenseerd met een prijsverhoging per DTZ Zadelhoff heeft onderzoek gedaan naar het prijsniveau op het XL Park. DTZ constateerde dat de uitgifteprijs als gevolg van de crisis (op korte termijn) onder druk staat (een bandbreedte van 100 tot 125, - per m2 uitgeefbaar terrein) en er op lange termijn ruimte is voor het doorvoeren van prijsverhogingen. Volgens DTZ is het wenselijk dat zich een grote logistiek trekker op het terrein vestigt. Bij grootschalige gebiedsontwikkelingen, zoals het XL Businesspark, kan er vaak een pioniersfase worden onderscheiden. In de beginjaren zijn lage uitgifteprijzen noodzakelijk om de eerste ondernemingen ( trekkers ) over de streep te trekken. Stec adviseerde in 2008 tot een gefaseerde prijsverhoging tot 140, - per m2 uitgeefbaar terrein. De mate waarin prijsverhogingen kunnen worden doorgevoerd hangt af van de mogelijkheden om op regionaal niveau tot een optimalisatie van vraag/aanbod verhoudingen en een gezamenlijke acquisitie te komen. Voorgesteld wordt om in 2011 en 2012 rekening te houden met een gemiddelde uitgifteprijs van 112,50 (op basis van de door DTZ geadviseerde bandbreedte) en de prijs met ingang van te verhogen tot gemiddeld 125, -. Voorgesteld wordt om in de tweede helft van 2012 onderzoek te doen naar verdere prijsverhogingen, in lijn met het onderzoek van Stec. - Vertrouwelijk - 9

10 3.4 Bijstelling van het begrotingsbeleid Parameters kosten- en opbrengstenstijging In eerdere grondexploitatiebegrotingen werd verondersteld dat de grondopbrengsten jaarlijks met 3,0% stijgen. De in paragraaf 3.3. toegelichte verhoging van de grondprijs per is een eerste uitwerking hiervan. In 2011 en 2012 lijkt, gelet op de economische crisis, een verhoging van de uitgifteprijs niet reëel. Voorgesteld wordt daarom om in 2011 en 2012 geen rekening te houden met opbrengstenstijging en vanaf 2013 uit te gaan van een jaarlijkse prijsstijging van 2,5%. Hierbij wordt in 2018 het door Stec geadviseerde prijsniveau van 140, - bereikt. De mate waarin en de snelheid waarmee prijsverhogingen kunnen worden doorgevoerd is mede afhankelijk van de mogelijkheden om binnen de regio tot een optimalisatie van vraag/aanbod verhoudingen en een gezamenlijke acquisitie te komen. De civieltechnische kosten stegen over de afgelopen 10 jaar jaarlijks met 2,57%. Voor verwervingskosten zijn geen indexcijfers bekend. Omdat op korte termijn geen prijsstijgingen worden verwacht (de economische crisis leidt juist tot gunstige aanbestedingsresultaten) wordt voorgesteld om over 2011 en 2012 geen rekening te houden met inflatie en op lange termijn uit te gaan van 2,5%, in overeenstemming met het historisch gemiddelde. Parameters rente De grondexploitatie per werd gebaseerd op 4,25% rente op lange termijn (vanaf 2014) en 3,64% op korte termijn (t/m 2014), op basis van aangegane leningen. De werkgroep Treasury ziet op dit moment geen aanleiding tot wijziging van deze percentages. Resumé Wij stellen het Algemeen Bestuur voor om het volgende te besluiten: De volgende planinhoudelijke wijzigingen door te voeren: a. Af te zien van het doen van bijdragen in de inrichtingskosten van groene kavels b. Uitgeefbare kavels in de eerste tranche op te hogen, maar alleen indien omniet (schoon) ophoogzand kan worden verkregen uit andere projecten (zoals de doorbraak) De grondprijzen met ingang van te verhogen tot gemiddeld 125, - per m2 De parameters voor kosten- en opbrengstenstijging gelijk te schakelen op 2,5% vanaf Vertrouwelijk - 10

11 4. Grondexploitatie per In dit hoofdstuk wordt een beknopte toelichting gegeven op de geactualiseerde grondexploitatie, waarin de in het vorige hoofdstuk beschreven wijzigingen ten opzichte van eerdere grondexploitaties zijn verwerkt. 4.1 herziene grondexploitatie per De geactualiseerde grondexploitatie sluit op een tekort van 8,5 miljoen, netto contant per Dit resultaat is berekend op basis van de volgende rekenparameters: - 2,5% kostenstijging vanaf ,5% opbrengstenstijging vanaf een jaarlijkse uitgifte van gemiddeld 6 hectare - 3,64% rente tot en met ,25% rente vanaf Voor wat betreft de begroting van planontwikkelingskosten wordt het (rekentechnische) uitgangspunt gehandhaafd dat het project vanaf 2018 (qua werkzaamheden) wordt ondergebracht bij de Gemeente Almelo ( going concern ). Dit principe is in 2010, na overleg met de werkgroep planeconomie, in de grondexploitatiebegroting vertaald en heeft geleid tot een relatief lage vaststelling van de planontwikkelingskosten. In figuur 3 wordt weergegeven hoe de grondexploitatie is opgebouwd, waarbij inzicht wordt gegeven in de (opbouw van) de kostprijs van een m2 uitgeefbaar terrein. Figuur 3: (Opbouw van) de kostprijs van een m2 uitgeefbaar terrein - Vertrouwelijk - 11

12 In tabel 1 wordt de grondexploitatie vereenvoudigd weergegeven, waarbij inzicht wordt gegeven in het geïnvesteerd vermogen per en nog te maken kosten- en opbrengsten vanaf heden. De kaart waar de begroting op is gebaseerd, is als bijlage toegevoegd aan deze rapportage (bijlage 7). Voor een fasering van kosten- en opbrengsten in de tijd wordt verwezen naar bijlage 3. Tabel 1: overzicht van gerealiseerde en nog te realiseren kosten- en opbrengsten - Vertrouwelijk - 12

13 Vervolgacties De kosten voor beheer en onderhoud (inclusief te betalen OZB) in de bouwrijp fase zijn tot noch toe op basis van stelposten begroot. In artikel 4.21 van de gemeenschappelijke regeling wordt verwoord dat het Dagelijks Bestuur jaarlijks in overleg met de Gemeente Almelo een overzicht vast stelt van de te verwachte kosten voor onderhoud en beheer en van de inkomsten uit OZB. Nu de eerste ondernemers zich op het terrein hebben gevestigd en de eerste tranche bouwrijp is opgeleverd, kan dit overzicht worden vastgesteld. 4.2 Verschillen ten opzichte van de grondexploitatiebegroting per De grondexploitatie verslechterd met een bedrag van circa 6 miljoen (netto contant per ). In tabel 2 worden de verschillen ten opzichte van de grondexploitatie per cijfermatig verklaard. Tabel 2: verschillenanalyse grondexploitatie per , t.o.v. grondexploitatie per (zie bijlage 4 voor een vergroting) Deze verslechtering wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een tegenvallende gronduitgifte en het noodzakelijkerwijs moeten bijstellen van het uitgiftetempo (zie hoofdstuk 2). Hierdoor nemen de rentekosten met een bedrag van 18,6 miljoen toe. Omdat de looptijd van het project wordt verlengd, heeft uitfasering ook effecten op de kosten van planontwikkeling, tijdelijk beheer en OZB (over bouwrijpe kavels). - Vertrouwelijk - 13

14 4.3 Positionering grondexploitatie binnen de bestuurlijke bandbreedte In de gemeenschappelijke regeling hebben de deelnemers van het openbaar lichaam vastgelegd hoe het financiële resultaat wordt verdeeld (artikel 22). Conform de hierbij vastgestelde verdeelsleutel (de steden en de provincie voor ieders 23% en Borne voor 8%) staan deelnemers (minimaal) borg voor het (destijds) netto contant berekende tekort ( 1,3 miljoen per ) en de (in 2004) berekende risico s, ter hoogte van +/- 9 miljoen. Het betreft een bestuurlijke bandbreedte. Bij overschrijding van bandbreedte (tekort + risico s) wordt het tekort (logischerwijs) op dezelfde wijze over de deelnemende gemeenten en de provincie verdeeld. In onderstaande tabel (tabel 3) wordt het per berekende tekort per deelnemer weergegeven: Resultaat (NCW per ) Deelnemer Aandeel Tekort Gemeente Almelo 23% Gemeente Borne 8% Gemeente Enschede 23% Gemeente Hengelo 23% Provincie Overijssel 23% Tabel 3: Resultaat per deelnemer (netto contant per ) In figuur 4 wordt, ten behoeve van de vergelijkbaarheid, de bestuurlijke bandbreedte (tekort + risico s) opgehoogd naar het huidige prijsniveau (op basis van 5% rente). Andersom kan het op dit moment berekende tekort ook worden teruggerekend naar Hierdoor wordt duidelijk in hoeverre het per berekende resultaat zich verhoudt tot de per vastgestelde bestuurlijke bandbreedte. Figuur 4: vergelijking tekort met bestuurlijke bandbreedte Resumé Wij stellen het algemeen bestuur voor om het volgende te besluiten: De geactualiseerde grondexploitatie per vast te stellen; - Vertrouwelijk - 14

15 5. Risicoanalyse Omdat gebiedsontwikkelingen (zoals het XL Businesspark) een lange looptijd kennen, hebben de ramingen in een bepaalde mate een voorspelgehalte. De boekwaarde (al gemaakte kosten en opbrengsten) ligt vast, terwijl de ramingen beter of slechter kunnen uitvallen dan vooraf begroot. Door middel van een (financiële) risicoanalyse wordt de grondexploitatiebegroting in een breder perspectief geplaatst. De risicoanalyse vormt de basis voor het kwantificeren van het neerwaarts risico. 5.1 Beschrijving en kwantificering van (financiële) risico s Een grondexploitatie bestaat uit vele afzonderlijke gebeurtenissen met al of niet een financieel gevolg. Bijvoorbeeld verwervingskosten, saneringskosten en grondopbrengsten. Elke gebeurtenis is tegen het licht gehouden waarbij bepaald is hoe hoog de kans is dat de gebeurtenis zich voordoet en wat het financiële gevolg is, als deze gebeurtenis zich voordoet. Bij alle begrotingsposten is het 100% zeker dat kosten optreden en opbrengsten worden gerealiseerd. De bandbreedte (het financiële gevolg) is per begrotingspost verschillend. In deze paragraaf wordt per begrotingspost de bandbreedte geformuleerd tussen het meest negatieve scenario en het meest positieve scenario. Daarbij worden maatregelen geformuleerd om risico s te beheersen. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in: 1. gevoeligheidsrisico 2. ramingsrisico 3. onvoorziene gebeurtenissen Ad. 1: Gevoeligheidsrisico Er is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd om inzicht te verkrijgen in de gevolgen van wijziging van de gehanteerde rekenparameters (kosten- en opbrengstenstijging en rente). Kosten- en opbrengstenstijging In het kader van de kwantificering van risico s wordt uitgegaan van een bandbreedte van + en 20%. Dit houdt in dat in het meest gunstige scenario de kosten- en opbrengsten met 3% stijgen en in het meest negatieve scenario met 2%. Rentekosten / faseringsrisico Voor de begroting van rentekosten wordt een onderscheid gemaakt tussen korte termijn (tot 2015) en lange termijn (vanaf 2015). Voor de korte termijn wordt verondersteld dat in het meest gunstige scenario de gemiddelde rente 3,2% bedraagt en in het meest negatieve scenario 3,8%. Over 2010 werd gemiddeld 3,58% rente betaald. - Vertrouwelijk - 15

16 Voor de lange termijn wordt verondersteld dat in het meest gunstige scenario geleend kan worden tegen 4,0% en in het meest negatieve scenario tegen 5,0%. Beheersmaatregel: - De renteontwikkeling monitoren en tijdig (voor stijging van de rente) nieuwe leningen aangaan; (korte termijn rente) Faseringsrisico De grondexploitatie is gebaseerd op een gronduitgifte van gemiddeld jaarlijks 6 hectare. Verondersteld wordt dat in het meest negatieve scenario jaarlijks 5 hectare wordt uitgegeven en in het meest positieve scenario 7 hectare. Ad. 2 Ramingsrisico Verwervingskosten De verwervingskosten zijn begroot op 19,0 miljoen (o.b.v. geveltaxaties). In het kader van de kwantificering van risico s wordt rekening gehouden met een bandbreedte van +20% en -20%, wat betekent dat geschat wordt dat de verwervingskosten in het gunstigste geval 15,2 miljoen bedragen en het meest negatieve scenario 22,8 miljoen. Beheersmaatregel: - niet aankopen bij een te hoge vraagprijs en (bijvoorbeeld) een onteigeningsprocedure starten Sloop en sanering De sloop- en saneringskosten zijn geraamd op basis van uitwendige opname, waarbij rekening wordt gehouden met 10% vanwege onvoorziene kosten. In zijn totaliteit is 1,5 miljoen begroot voor sloop en sanering. In het kader van de kwantificering van risico s wordt verondersteld dat de kosten van sloop en sanering minimaal 1,4 miljoen en maximaal 1,7 miljoen bedragen (+/- 10%). Bouw- en woonrijp maken Voor bouw- en woonrijp maken is een bedrag van 25,6 miljoen begroot. In het kader van de kwantificering van risico s wordt geschat dat de kosten minimaal 23 miljoen en maximaal 28,1 miljoen bedragen (+/- 10%) - Vertrouwelijk - 16

17 Beheersmaatregel: - het doorvoeren van planinhoudelijke wijzigingen en/of versoberingen m.b.t. de kwaliteit van de aan te leggen werken; Planontwikkelingskosten In het kader van de kwantificering van risico s wordt geschat dat de plankosten in het meest gunstige geval 7,8 miljoen bedragen (huidige begroting) en in het meest negatieve scenario 10,2 miljoen (- 0% en + 30%). Dit betekent dat de plankostenraming relatief optimistisch is, in verhouding tot de plankostenscan en rekening houdend met de looptijd van het project. Overige afdrachten Voor overige afdrachten (tijdelijk beheer, energienet, enz.) is een bedrag van 3,9 miljoen begroot. In het kader van de kwantificering van risico s wordt geschat dat de kosten minimaal 3,5 miljoen bedragen en maximaal 4,3 miljoen (+/- 10%). Voor de afdracht aan het fonds Bovo is een vergelijkbare bandbreedte aangehouden, in verband houden met mogelijke fluctuaties van het uitgeefbaar terrein (waar de afdracht aan het fonds op is gebaseerd). Grondopbrengsten In het kader van de kwantificering van risico s wordt verondersteld dat de nog te verkopen kavels minimaal 135 miljoen opleveren (op basis van 112,50 per kavel) en in het meest gunstige scenario (op basis van 140, - per kavel) 157,5 miljoen. Beheersmaatregel: - Vertraging accepteren, indien geen overeenstemming wordt bereikt over de verkoopprijs van gronden; Te handhaven panden Inschatting van de taxateurs is dat de te handhaven panden minimaal 1,4 miljoen opleveren en maximaal 2,3 miljoen. In de grondexploitatiebegroting wordt, gelet op de onzekerheid ten aanzien van de toekomstige bestemming, voorzichtigheidshalve uitgegaan van de onderkant van de bandbreedte. Beheersmaatregel: - Vertraging accepteren, indien geen overeenstemming wordt bereikt over de verkoopprijs; - Vertrouwelijk - 17

18 Ad. 3 Onvoorziene gebeurtenissen Voor wat betreft de begroting van verwervingskosten wordt aangenomen dat het RBT er in zal slagen om alle gronden te verwerven. Een beroep op zelfrealisatie (bijvoorbeeld door Bastaro B.V. of Timmerhuis) heeft een negatief effect op de grondexploitatie. Hoewel zelfrealisatie een positief effect heeft op de begrote verwervingskosten, worden ook grondopbrengsten gemist (terwijl de mogelijkheden op het verhaal van de kosten van aanleg van publieke voorzieningen beperkt zijn). Schatting is dat er 25% kans is dat dit risico zich voordoet en dat dit een negatief effect heeft van 2,0 tot 4,0 miljoen. In de begroting wordt (gelet op de gemaakte afspraken met het Waterschap) verondersteld dat de (rest)gronden die het Waterschap verwerft in het kader van de realisatie van de natte doorbraak door het RBT kunnen worden overgenomen. Indien het Waterschap, door een gewijzigd rijksbeleid, de grondverwerving moet beëindigen, dan heeft dat een negatief effect op de grondexploitatie. Dit omdat het RBT zich dan niet kan beperken tot verwerving van sec de gronden die liggen binnen de grens van het exploitatiegebied. Schatting is dat er 25% kans is dat dit risico zich voordoet en dat dit een negatief effect heeft van 1,0 tot 1,5 miljoen. In bijlage 6 wordt de risicobandbreedte per begrotingspost weergegeven. - Vertrouwelijk - 18

19 5.2 Herziene risicoprofiel per Het risicoprofiel van het project is, op basis van de hiervoor bepaalde bandbreedtes, bepaald door middel van het uitvoeren van een risicosimulatie. Daarbij worden willekeurige scenario s bepaald m.b.v. de Monte Carlo techniek. Door vervolgens deze scenario s te rangschikken van extreem gunstig tot extreem ongunstig ontstaat er een risicoprofiel die weergegeven kan worden in een zogenaamde kansdichtheidsgrafiek (zie figuur 6). Figuur 5: Kansdichtheidsgrafiek (risicoprofiel XL Businesspark) Het bij de grondexploitatie behorende risicoprofiel (op basis van 80% zekerheid 1 ) is + 8,3 miljoen en 8,7 miljoen. Dit betekent dat de begroting in het meest gunstige scenario 8,3 miljoen positiever uitvalt (een nagenoeg neutraal resultaat) en in het meest negatieve scenario 8,7 miljoen negatiever. Uit de simulatie blijkt dat er 49% kans is op een gunstiger financieel resultaat en 51% kans op een slechter financieel resultaat. Risiconeutraal (50% kans op een gunstiger resultaat en 50% kans op een slechter resultaat) sluit de begroting op 8,7 miljoen. Het uitgiftetempo (rentekosten) vormt het belangrijkste risico. Dit risico wordt grotendeels in balans gehouden door de aanwezige potentie tot het (gefaseerd) doorvoeren van prijsverhogingen. De mogelijkheid om prijzen te verhogen bleek uit een onderzoek van DTZ Zadelhoff en een onderzoek van de STEC groep. Een verdere afstemming van vraag en aanbodverhoudingen en gezamenlijke regionale acquisitie is van cruciaal belang om prijsverhogingen te kunnen effectueren. Resumé Wij stellen het algemeen bestuur voor om het volgende te besluiten: Kennis te nemen van de uitgevoerde risicoanalyse Het geactualiseerde risicoprofiel vast te stellen 1 Hierbij worden, zoals gebruikelijk bij risicoanalyses, de meest extreme scenario s (waarbij alles tegenvalt of alles meevalt) buiten beschouwing gelaten. - Vertrouwelijk - 19

20 7. Relatie tussen de grondexploitatie en overige programma s in de jaarrekening De grondexploitatiebegroting heeft betrekking op de productie van bouwrijpe grond (o.a. grondverwerving en bouwrijp maken) en de uitgifte van bedrijfskavels en is de waarderingsgrondslag voor programma 1 (bouwgrondproductie). Het RBT verricht, naast de productie van bouwrijpe grond, een aantal andere activiteiten (programma s). Parkmanagement (programma 2) Het Dagelijks Bestuur heeft op 31 oktober 2006 besloten tot oprichting van een coöperatief parkmanagement. Vervolgens is op 28 oktober 2008 besloten tot oprichting van de parkmanagement organisatie: Coöperatieve Vereniging Parkmanagement. Deze vereniging zal de volgende diensten c.q. voorzieningen aanbieden: - de beveiliging van het XL Businesspark Twente; - een bewegwijzeringsysteem; - het beheer en onderhoud van (bouwrijp opgeleverde) wegen, riolering, waterlopen en groenvoorzieningen; - een gezamenlijk afvalmanagement; - een centrale bluswatervoorziening; - een glasvezelnet De kosten van aanleg (en tijdelijk beheer) van genoemde voorzieningen worden door het RBT voorgefinancierd. Per gaat het om een bedrag van , -. Deze kosten hebben geen betrekking op de productie van bouwgrond en maken derhalve geen onderdeel uit van de grondexploitatie. De investering wordt, na overdracht van de voorzieningen, door de parkmanagement organisatie gedekt. Ter dekking van de investeringskosten brengt het RBT, bij grondverkoop, een eenmalige bijdrage in rekening per m2 uitgeefbaar terrein (circa 5,- per m2). Ondernemers worden via het erfpacht (landlease) verplicht lid van de Coöperatieve Vereniging Parkmanagement. Deze organisatie zal zich bezig houden met de instandhouding van de hiervoor genoemde voorzieningen en onderhoud en beheer van de openbare ruimte (na bouwrijpe oplevering). Dekking van de kosten vindt plaats uit de jaarlijks door ondernemers te betalen bijdrage ( contributie ) naar rato van oppervlak en de conform artikel 21 van de gemeenschappelijke regeling door de Gemeente Almelo af te dragen OZB-inkomsten. Zowel de eenmalige bijdrage als de contributie is berekend op basis van een financiële verkenning. In 2011 wordt deze berekening nader uitgewerkt en ter vaststelling aangeboden aan het Algemeen Bestuur. - Vertrouwelijk - 20

21 Erfpachtorganisatie (programma 3) Alle kavels op het XL Businesspark worden in erfpacht (landlease) uitgegeven. Daarmee wordt op lange termijn de deelname aan de Coöperatieve Vereniging Parkmanagement gegarandeerd. Ondernemers kunnen er daarbij voor kiezen om jaarlijks een canon te betalen of de erfpachtcanon in één keer af kopen voor een periode van 50 jaar. Tot op heden hebben alle klanten gekozen voor afkoop van de canon. Indien ondernemers kiezen voor betaling van een jaarlijkse canon, dan zal er een zogenaamd erfpachtbedrijf worden opgericht. Tot is hierin een bedrag van , - geïnvesteerd in ondermeer contractvorming. Dit bedrag wordt, na uitgifte in erfpacht, gedekt uit de rente/risico opslag op de jaarlijks te betalen erfpachtcanon. Haalbaarheidsonderzoeken (programma 4) In de grondexploitatie werd en wordt geen rekening gehouden met de (eventuele) realisatie van de laad- en loskade (en de in dit kader te ontvangen subsidies). Wel is rekening gehouden met een (nominale) bijdrage van , - (in de periode 2012 tot 2014) aan het havenproject. De laad- en loskade wordt boekhoudkundig beschouwd als haalbaarheidstudie. Indien de genoemde bijdrage wordt geschrapt, dan heeft dat een positief effect op de grondexploitatie van , - (netto contant per ), rekening houdend met een afwaardering van de gerealiseerde plankosten tot ( , -). Indien besloten wordt tot het niet realiseren van de laad- en losfaciliteit, dan komt de door het Ministerie van Infrastructuur en Milieu toegekende subsidie (ad. 4,5 miljoen) te vervallen, omdat dan niet langer in cofinanciering kan worden voorzien. Het dagelijks bestuur heeft tijdens haar vergadering op 18 oktober 2010 aangegeven dat de realisatie van een laad- en losfaciliteit niet mag leiden tot een deficit in de grondexploitatie. Omdat bleek dat bij de aanleg van twee ligplaatsen onvoldoende cofinanciering aanwezig is, is besloten om onderzoek te doen naar de mogelijkheid om één ligplaats te realiseren. Daarbij is vastgesteld dat pas tot nadere uitwerking wordt overgegaan nadat zekerheid is verkregen over het toerekeningpercentage (subsidieverstrekker) waarbij geen nadelig saldo zal ontstaan in de grondexploitatie. - Vertrouwelijk - 21

22 Bijlage 1: overzicht van geraadpleegde bronnen A. Geraadpleegde bronnen Roes-Groenlo B.V. i.o.m. Gemeente Almelo, taxaties nog aan te kopen percelen en objecten, 2010 Gemeente Almelo, Team Vastgoed, raming van sloopkosten, Gemeente Almelo, team BMCH, raming van onderzoek en saneringskosten Intergemeentelijk Ingenieursbureau, Begroting Definitief Ontwerp Tranche 1, Intergemeentelijk Ingenieursbureau, Raming kosten civieltechnische werkzaamheden exclusief kade, Intergemeentelijk Ingenieursbureau, Kostenraming rioolpersleiding XL Businesspark Twente t/m RWZI de Sumpel, 5 december 2008 Essent Netwerk B.V., Bijdrage regeling industrieterrein XL Businesspark, 25 januari 2008 Cogas Energie, voorzieningen XL Businesspark Twente, fase 1, april 2008 Ministerie van VROM, Rekenmodel plankostenscan, november 2010 Gemeente Almelo, team Geo-informatie, Inventarisatie van gronden en eigendommen buiten de projectgrens, d.d. 8 november 2010 Roes Groenlo B.V., indicatie van de verkoopwaarde van te handhaven cultuurhistorische objecten; DTZ Zadelhoff, Grondwaardebepaling 1 e tranche, september 2009 Stec Groep B.V., Advies grondprijzen XL Businesspark, oktober 2008 Stec Groep B.V., Marktscan bedrijventerreinen en grondprijzen netwerkstad, september 2009 Ecorys Nederland B.V., Bedrijventerreinenanalyse Netwerkstad regio Twente SAB, Uitwerkingsplan Regionaal bedrijventerrein Twente (RBT), 1 e tranche, 29 juli 2008 Gemeente Almelo, bestemmingsplan Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT), 11 juli 2006 Regionaal Bedrijventerrein Twente, stuurgroep RBT, eindrapport haalbaarheid regionaal bedrijventerrein Twente Balans en Winst en Verliesrekening per Werkgroep Treasury, van Edo van Bree d.d B. Kaartmateriaal De begroting is gebaseerd op de volgende kaarten: Verwervingskaart d.d Sloopkaart d.d Civieltechnische uitvoeringskaart, tranche 1, versie d.d Civieltechnische uitvoeringskaart, tranche 2/3, versie d.d Kavelindeling tranche 1, d.d (oppervlak) en (zonering) Kavelindeling tranche 2 + 3, d.d Vertrouwelijk - 22

23 Bijlage 2: Kaart van het exploitatiegebied en ruimtegebruik

24 Bijlage 3: Grondexploitatie XL Businesspark per (verkortte weergave t/m 2020) - Vertrouwelijk - 24

25 Bijlage 4: Analyse van verschillen ten opzichte van

26 Bijlage 5: risicoanalyse XL Businesspark per

27 Bijlage 6: risicobandbreedte per begrotingspost Risicobandbreedte per begrotingspost Kostenstijging % Opbrengstenstijging % Rente op korte termijn (%) Rente op lange termijn (%) Faseringsrisico Verwerving Sloopkosten M ilieuonderzoek en sanering Bouw- en woonrijp maken Plankosten en VTU Afdracht aan complex BOVO Overige afdrachten L+B (incl. boekwaarde rente) Niet verrekenbare BTW. Woningbouw Bedrijven Kantoren Winkels / horeca Bijzondere doeleinden. Verkoop gronden buiten exploitatiegebied Verkoop van te handhaven objecten. Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten Zelfrealisatie door (potentiele) ontwikkelaars Beeindiging project "de natte doorbraak".. positieve afw ijking negatieve afw ijking