Inhoud. 1. Beschrijving locatie 2. Haalbaarheidsonderzoek 3. Scenario s 4. Advies

Transcriptie

1 Raad 24 juni 2014

2 Inhoud 1. Beschrijving locatie 2. Haalbaarheidsonderzoek 3. Scenario s 4. Advies

3 1. Locatie

4 Eigendomskaart Gemeente: 42% (excl.circa 7.500m² openbare ruimte) AM / Lindengroep: 25% Overige eigenaren: 33%

5 Huidige situatie

6 Huidige situatie Toenemende leegstand Toenemende verloedering Toenemend vandalisme Negatieve waardeontwikkeling Overwegend braakliggend terrein

7 Kansen van het gebied

8 Gemeentelijk beleid als uitgangspunt Structuurvisie Purmerend : Cluster 6, Purmerweg: Transformeren naar wonen Bijzonder woonmilieu Recreatieve voorzieningen Openbaarheid oevers Woonvisie Diversiteit woningen Diversiteit woonmilieu Consument gericht bouwen

9 Intentieovereenkomst d.d. 06 juni 2013 Doel: onderbouwen van de globale haalbaarheid: Marktonderzoek Nauwkeurige raming kosten grondexploitatie Bepalen planologisch proces en strategie Stedenbouwkundige vertaling Beoogd en gewenst resultaat: Een haalbare ontwikkelingsvisie voor het bedrijventerrein

10 2. Resultaten haalbaarheidsonderzoek Onderzoeken van de markt: Lancering website Enquêtes: ca. 417 belangstellenden

11 Conclusies uit marktonderzoek Locatie wordt gewaardeerd (water/centrum/groen) Traditionele architectuur / individuele uitstraling Interesse vanuit verschillende doelgroepen: Goedkope grondgebonden woningen Doorstromers (tweekappers, vrijstaand, dijkwoningen) Vergt dus gedifferentieerd woningaanbod Scherpe prijs-kwaliteit verhouding Aan dijk interesse in bijzonder woningtype

12 Verkavelingsstudie nav marktonderzoek

13 Kenmerken van verkaveling Van west naar oost duurder programma/inspelend op markt Faseerbaar, rekening houdend met eigendomsgrenzen Differentiatie woningtypologie Dijkwoningen: rij-verkaveling, onderscheidend product Kwaliteit: architectuur, stedenbouwkundige opzet Groen straatbeeld Parkeren zo veel mogelijk uit het zicht

14 Programma (indicatief)

15 Referentie beelden

16

17 Conclusies haalbaarheidsonderzoek Vanuit de markt is er veel interesse in de locatie. Slechte woningmarkt omstandigheden (financierbaarheid). De locatie is een geschikte woningbouwlocatie. Sluit aan op ambitie van coalitieakkoord. Financieel is het plan integraal niet haalbaar negatief saldo.

18 Kansen: Kansen en risicos Stijging van VON-prijzen Goedkopere verwerving overige percelen Optimalisatie kosten Risico s: Stijging van de bouwkosten Vervallen ISV subsidie

19 3. Scenarioanalyse 1. Stop planontwikkeling niet acceptabel 2. Totale planontwikkeling niet acceptabel 3. Uitgestelde planontwikkeling 4. Gefaseerde ontwikkeling

20 Uitgestelde planontwikkeling Voordelen Verder investeringen relatief beperkt. Geen/nauwelijks inzet ambtelijk apparaat. Planontwikkeling voortzetten bij betere woningmarkt en daarmee financieel aantrekkelijker plan. Nadelen Verlies van ISV subsidie. Verder verloedering van het terrein. Investeringen in leefbaarheid noodzakelijk: sloop leegstaande panden, onderhoud openbare ruimte, garanderen (sociale) veiligheid. Rentelasten grond lopen door. Negatief signaal naar buitenwereld: planvorming (weer) niet verder

21 Gefaseerde planontwikkeling

22 Gefaseerde planontwikkeling fase IA / IB

23 Gefaseerde planontwikkeling programma fase IA / IB

24 Gefaseerde planontwikkeling Financieel / Optimalisatie fase IA / IB Financieel is gefaseerde plan niet haalbaar Optimalisatie: Gemeente dekt ca. 23% van het te kort (ruim passend binnen door de Raad in te stellen voorziening) Markpartij dekt ca. 59% van het te kort ISV subsidie volledig aan fase I

25 Gefaseerde planontwikkeling fase I Voordelen Start gebiedsontwikkeling: vliegwiel voor rest van ontwikkeling (poort tot gebied). Oostzijde is beter gesitueerd (beste voor het laatst bewaren). Bij succesvolle eerste fase ook meer grondopbrengst volgende fasen. Verdere verloedering/achteruitgang wordt voorkomen. Signaal richting andere eigenaren. Veilig stellen ISV-subsidie. Vliegwiel naastliggende ontwikkeling van Intermaris. Nadelen Gemeente levert in (marktpartijen ook). Geen garantie voor realisatie overige deelgebieden. Onzekere grondopbrengsten van vervolgfasen. Risico bouwrijp maken kosten.

26 Gefaseerde planontwikkeling Naastliggende ontwikkeling Intermaris Eerste schetsontwerp 28 sociale huur ca. 80 m2 GBO concept

27 Gefaseerde planontwikkeling Samenwerking fase I 1. Gemeente verkoopt grond - staatssteun - aanbestedingsrecht 2. Gemeente participeert in de grondexploitatie -staatssteun -aanbestedingsrecht 3. Gemeente participeert in grond- als vastgoedexploitatie -staatssteun -aanbestedingsrecht 4. Gemeente neemt totale regie rol / actieve grondpolitiek -staatsteun -aanbestedingsrecht

28 4. Advies - Doorgaan met een gefaseerde ontwikkeling waarbij de Gemeente participeert in de grondexploitatie Financiële consequenties: Gemeente dekt ca. 23% van het tekort. Marktpartij dekt ca. 59% van het tekort. Volledige ISV voor fase IA / IB. - Communicatie (na besluit): Met direct betrokkenen Verwachtingen kopers en omgeving managen Samen optrekken met partners

29 Vragen?