1.6 SNELHEID MAKEN MET GLOBALE EINDPLANNEN

Transcriptie

1 1.6 SNELHEID MAKEN MET GLOBALE EINDPLANNEN Mariël Gerritsen, planoloog / Commercieel directeur SAB Arnhem Tjakko Smit, directeur projecten Bouwfonds Ontwikkeling Bert Breedveld, manager grondgebiedzaken Gemeente Wageningen Willem Meuwese, kwartiermaker Oosterwold M2 Groep Gespreksleider: Marcel Bayer, hoofdredacteur ROM / docent journalistiek

2 Snelheid maken met globale eindplannen: Kortenoord Wageningen Mariël Gerritsen, commercieel directeur SAB Tjakko Smit, directeur projecten Bouwfonds Ontwikkeling regio Midden Bert Breedveld, manager grondgebiedzaken gemeente Wageningen

3 Verschillende typen bestemmingsplannen Bestemmingsplannen met directe bouwtitel: van gedetailleerd tot globaal Bestemmingsplannen met indirecte bouwtitel (onder voorwaarden) Wijzigingsbevoegdheid Uitwerkingsplicht Afwijkingsbevoegdheid

4 Voorbeeld bestemmingsplan met directe bouwtitel: gedetailleerd eindplan

5 Voorbeeld bestemmingsplan met indirecte bouwtitel: bestemmingsplan met uitwerkingsplicht Kenmerken: Bevoegdheid (plicht!) college van B&W om bestemming nader uit te werken, bv. van wonen - uit te werken naar wonen Voordeel: op nieuwe bestemming is geanticipeerd, nieuwe functie is toegekend Nadeel: pas na procedure uitwerkingsplan is sprake van een bouwtitel De nieuwe bestemming gaat gelden

6 Indirecte flexibiliteit: bestemmingsplan met wijzigingsbevoegdheid Kenmerken: Bevoegdheid college van B&W om bestemming te wijzigen in andere bestemming, bv. van agrarisch naar wonen Nadeel: pas na procedure wijzigingsplan is sprake van een bouwtitel De oude bestemming blijft gelden

7 Directe flexibiliteit: globaal eindplan Kortenoord

8 Voordelen globaal eindplan 1. Bestemmingsplan met directe bouwtitel, dus. 2. Snelheid! In circa 9 maanden een vastgesteld bestemmingsplan 3. Veel flexibiliteit bij verdere planuitwerking en bv. bij woningverkoop, zonder dat rechtzekerheid wordt geschaad

9 Voorwaarden globaal eindplan 1. Flexibiliteit mag, maar rechtszekerheid mag niet in het geding komen 2. Gronden in eigendom gemeente danwel grip via overeenkomst marktpartij(en) 3. Onderzoek toont haalbaarheid hele / maximale ontwikkeling aan 4. Duidelijke visie bepaalt randvoorwaarden toekomstige ontwikkeling

10 Bestemmingsplan Kortenoord Veel vrijheid wat betreft exacte plek woningen, type woningen en overige voorzieningen Belangrijkste randvoorwaarden uit masterplan, onderzoek en overeenkomst in bestemmingsplan vastgelegd: Minimaal 950 en maximaal woningen Woningdichtheid vastgelegd in 3 deelgebieden Woningcategorieën vastgelegd: minimaal 40% sociale huur en koop, minimaal 5% p.o. Belangrijkste groen- en waterstructuren vastgelegd Hoogte, diepte, oppervlakte bijgebouwen, afstanden etc. in regels verankerd

11 Waarom was een globaal eindplan hier mogelijk? 1. Type locatie: uitleggebied met enige afstand tot direct belanghebbenden inbreidingslocaties met kleinere afstanden tot gronden belanghebbenden vragen veelal om meer een meer gedetailleerde regeling 2. Visie is aanwezig: ambitieus masterplan vormt basis van bestemmingsplan in masterplan wordt een duidelijk te behouden / ontwikkelen landschapsstructuur geduid met daarbinnen flexibele ruimten 3. Onderzoek toont haalbaarheid (volledige) ontwikkeling aan onderzoek leidt niet tot noodzaak zaken gedetailleerd vast te leggen

12 Waarom was globaal eindplan hier mogelijk? 4. Eigendomssituatie: gemeente heeft grip op de gronden door overeenkomst met (1) grondeigenaar volledig gemeentelijk eigendom danwel contract met marktpartij(en) voor (nagenoeg) alle gronden in plangebied is voorwaarde voor globaal eindplan 5. Afspraken: naast financiële ook planinhoudelijke afspraken in privaatrechtelijke overeenkomst privaatrechtelijke overeenkomst zorgt voor aanvullende afspraken, bijvoorbeeld wat betreft woningbouwprogramma 6. Vertrouwen!

13 ligging

14

15

16

17

18 Mozaïekpark Stedenbouwkundig Plan

19

20 Waarom een globaal eindplan als bestemmingsplan lange aanlooptijd voorafgaand aan keuze ontwikkelen de partij ( ) 1876 bestuurlijke urgentie versnelling van de woningbouwproductie opgedane ervaring met vorige nieuwbouwwijk Noordwest Terughoudend met actief grondbeleid

21 Wat is er voor nodig als overheid niet alles meer zelf willen doen maar leren loslaten Weten op waarop je op wilt sturen: aan de voorkant en bij oplevering Kwalitatieve- en kwantitatieve uitgangspunten publiekrechtelijke en/ of privaatrechtelijk borgen als ontwikkelaar de gemaakte afspraken nakomen vertrouwen over en weer (dit moet groeien en kost tijd)

22 Waar geef je de ruimte Opstellen masterplan, beeldkwaliteitplan, stedenbouwkundig (deel)plan, bestemmingsplan, inrichtingsplannen woonomgeving, communicatieplan door Bouwfonds Voorbereiding en uitvoering bouw- en woonrijp maken door Bouwfonds Bouwfonds ontwikkelt risicodragend en is verantwoordelijk voor de ontwikkeling en realisatie

23 Waar geef je niet de ruimte Programmatische- en ruimtelijke kaders (PvE) ambitie, programma, woonmilieu, dichtheden, particulier opdrachtgeverschap, hoofdontsluiting, duurzaamheid, te behouden elementen, et cetera Plantoetsing en goedkeuring Planologische en juridische procedures + belangenafweging en afgifte bouwvergunningen Privaatrechtelijke (anterieure) overeenkomst Supervisor voor kwaliteitsborging architectuur en woonomgeving Keuze bureaus in samenspraak met Bouwfonds Vaststelling plannen ligt bij de gemeenteraad inclusief stedenbouwkundige uitwerking van de diverse deelplannen

24 Dank voor uw aandacht

25

26 Intergemeentelijke Structuurvisie Oosterwold

27 Vertrekpunt De ontwikkelstrategie voor Oosterwold (2012) De raadsbesluiten van Zeewolde en Almere voor een gezamenlijke structuurvisie (2012) Bestuursconvenant Oosterwold (september 2012) 27

28 Opgaven Organisch ontwikkelen Groene setting woningen, arbeidsplaatsen Batig saldo grondexploitatie 28

29 Ambities 1. Oosterwold ontwikkelt zich organisch 2. Oosterwold biedt maximale vrijheid aan initiatieven 3. Oosterwold is een continu groen landschap 4. Oosterwold heeft stadslandbouw als groene drager 5. Oosterwold is duurzaam en zelfvoorzienend 6. Oosterwold is financieel stabiel 29

30 Principes 1. Mensen maken Oosterwold 2. Vrije keuze in kavels 3. Generiek kavel met vaste ruimteverdeling 4. Specifiek kavel met specifieke ruimteverdeling 5. Vrijheid en restricties voor bebouwing 6. Meebouwen aan de infrastructuur 7. Oosterwold is groen 8. Kavels zijn verregaand zelfvoorzienend 9. Iedere kavelontwikkeling is financieel zelfvoorzienend 10. Publieke investeringen zijn volgend 30

31 Opbouw Intergemeentelijke structuurvisie Intergemeentelijke structuurvisie Deel A, Visie Deel B, Uitvoering Plan-MER 31

32 Conditiekaart 32

33 Fasering 33

34 Organisatorische principes Overheid regisseert: visie, spelregels, basisstructuren, planologische maatregelen, Initiatiefnemer zorgt voor: planvorming, duurzaam grondposities, bouwrijp maken, Realisatie, Woonrijp maken. 34

35 Als je specifieke wensen hebt kies je voor een specifiek kavel 35

36 In het bebouwbare gedeelte van de kavel is elke gewenste functie mogelijk 36

37 Je kavel kan elke gewenste afmeting hebben 37

38 Ruimtelijke juridisch kader Intergemeentelijke Structuurvisie Bouw en inrichting initiatief Omgevingsvergunning Anterieure overeenkomst Nieuw bestemmingplan Realisatie 38

39 Financiële principes Baten gaan voor de kost uit Geleidelijk investeren Kostenverhaal middels anterieure overeenkomst 39

40 40 RRAAM