Samenwerken om gebieden weer tot bloei te brengen

Transcriptie

1 Samenwerken om gebieden weer tot bloei te brengen

2 Versnipperd grondeigendom in gebiedstransformatie Ambitie: integrale gebiedsontwikkeling Eigendom en belangen zijn versnipperd Geen grootschalige actieve verwerving door gemeente Dus: organisch en geleidelijk? Hoe dan zowel kwaliteit als vaart te maken? Wordt op veel plekken veel bedacht en uitgevonden (stedelijke herverkaveling, constructen in markt) 2

3 MONOPOLY

4 MONOPOLY

5 MONOPOLY

6 Wat zou je doen, als je in je eentje de baas van dit gebied was?

7 Modellen samenwerking Model ieder voor zich Ieder doet alles op eigen kavel Kans op hoge kwaliteit is laag Model openbare ruimte Ieder ontwikkelt op eigen kavel Per kavel wordt nieuwe openbare ruimte gemaakt Openbare ruimte belangrijke drager kwaliteit 7

8 Modellen samenwerking Model herverkavelen clusters Op kavel ontwikkelen geeft lage kwaliteit of gewenste dichtheid wordt niet gehaald Herverkavelen tussen 2 of 3 partijen om logischer kavels te krijgen, meer kwaliteit en/of programma Model gezamenlijk ontwikkelbedrijf / grondbank Alle kavels in één hand (van collectief) Handelen als één eigenaar Beste plan voor gebied Complex en lastig werkbaar 8

9 Ingrediënten samenwerking In bijna elke gebiedstransformatie zijn belangrijke ingrediënten die voor integraliteit relevant zijn: 1. Wervende visie 2. Structurerende elementen 3. Optimale verkaveling - verkaveling volgt beste plan - heldere brokken met goede maat/schaal 4. Nieuwe openbare ruimte - drager kwaliteit gebied - op huidige publieke en private kavels 5. Haalbare businesscase - ontwikkelruimte / waardestijging - verdelen kosten en baten 6. Spelregels - ruimtelijk - programmatisch - financieel 7. Samen werken en vertrouwen 9

10 Ieder voor zich -> slim organiseren Soesterberg Noord Van bedrijventerrein naar woongebied Geleidelijk in drie deelgebieden Gemeente verwerft (deel) milieuhinderlijke bedrijven Per perceel kan los worden herontwikkeld, binnen het raamwerk Mits problemen milieuruimte zijn opgelost Kameleon-bestemming (Chw) Kortom: geen samenwerking, maar kaders waarbinnen ieder op zich kan ontwikkelen 10

11 Samenwerking openbare ruimte Haarlem Schalkwijk Midden Van Schalkwijk -> Schalkwoud Huidige kavelgrenzen maken goede nieuwe openbare ruimte onmogelijk Ieder ontwikkelt op eigen plot in lijn met plotregels Nieuwe buitenruimte is drager kwaliteit Wordt deels gerealiseerd op huidige private kavels Moederovereenkomst met AOK als bijlage 11

12 Samenwerking openbare ruimte succesfactoren Urgentie was met leegstand van 60% hoog Gemeente wilde fors verdichten: verdienmogelijkheid Corporaties met ca. 25% bezit zochten samenwerking Totaal 7 eigenaren, waarvan 3 grootste wilden Bestemmingswijziging is overal nodig: gemeente in positie Bij start onafhankelijke ondersteuning op proces Aantal workshops en excursies: samen enthousiast worden! 12

13 Samenwerking herverkavelen clusters Amersfoort De Hoef / station Schothorst Veel kansen voor verdichten Ieder op eigen kavel leidt tot ongewenst plan/gebied Triggers samenwerking - programma / dichtheid maken - collectief / slim parkeren - gemeente brengt openbare ruimte in voor ontwikkeling Herverkavelen in logische clusters van één of twee marktpartijen + gemeente 13

14 Samenwerking herverkavelen clusters Van leegstand en overmaat openbare ruimte en onrealistische plannen per plot naar grotere goede kavels waarop wel de beoogde verdichting kwalitatief goed kan worden ingevuld. 14

15 Samenwerking herverkavelen clusters Succesfactoren Mogelijkheden verdichten op kavels is beperkt In gebied (samenhang) wel veel kansen voor verdichten Gemeentelijke gronden (openbare ruimte) sleutel in herverkaveling Meeste partijen delen visie inhoudelijk (maar liever toch zelf) Gezamenlijk opdrachtgeverschap Coalitie van 8 partijen, kavels met 2 of 3 Maar ook: Blijvende angst voor complex en lang traject Steeds kijken of het ook op eigen kavel kan Bij gemeente angst marktconform en aanbesteding Kortom: financiële win, noodzaak en mensenwerk 15

16 Samenwerking ontwikkelbedrijf/grondbank Sturen als één eigenaar Sturen op lange termijn waarde en een sterk gebiedsconcept Van vastgoed-ontwikkeling naar waardeontwikkeling gebied Voorbeelden: - Chiswick Park - Hightech campus Nadeel: als er geen harde noodzaak is om dit te doen, is het praktisch onmogelijk om partijen (als meer dan 3) hiertoe te verleiden 16

17 Eén ontwikkelaar in de lead? Cruquius Amsterdam Gemeente met belanghebbenden -> spelregelkaart Amvest veel positie, dat uitgebreid Amvest ontwikkelt gebied nu als gebiedsontwikkeling Optie: gemeente kan overeenkomst met één ontwikkelaar aangaan en helpen bij verwerving. 17

18 18