Geschiedenis. Locatie. Verkenning starterswoningen Buitenpost locatie Van den Brug

Transcriptie

1 Verkenning starterswoningen Buitenpost locatie Van den Brug Inleiding In dit document wordt een verkenning gemaakt voor de herontwikkeling van de vrijgekomen locatie van garagebedrijf Autoland Van den Brug aan de Voorstraat in Buitenpost tot locatie voor starterswoningen. Geschiedenis In 2012 zijn op de voormalige tennisbaanlocatie in Surhuisterveen (tussen de Nije Jirden en de Vierhuisterweg) door VDM 25 starterswoningen gerealiseerd. De grond werd door de gemeente Achtkarspelen uitgegeven, de toekomstige bewoners konden kiezen uit het kopen van de grond of deze in erfpacht verkrijgen. Er was zeer veel belangstelling voor dit project en het aantal inschrijvingen overtrof ruimschoots het aantal woningen. De gemeenteraad heeft het college opgedragen te onderzoeken of in Buitenpost een soortgelijk project mogelijk is. Locatie De locatie is gesitueerd tussen de Voorstraat en de spoorwegverbinding Groningen-Leeuwarden en is op loopafstand van het station. De locatie is ha groot en was tot 2014 in gebruik bij garagebedrijf Autoland Van den Brug. De gemeente heeft de locatie is in 2006 gekocht van VDB Vastgoed met als doel deze als woningbouwlocatie te gaan ontwikkelen. Feitelijke levering heeft plaatsgevonden in 2014, na verhuizing van het bedrijf naar de nieuwe locatie aan de Ried in Buitenpost. 1

2 Randvoorwaarden Bestemmingsplan De locatie is gelegen in bestemmingsplan Buitenpost-Dorp en heeft de bestemming Bedrijf. Geluidscontour De locatie ligt tussen de spoorweg en de Voorstraat. Bij een invulling als nieuwbouwlocatie dient rekening te houden met geluidscontouren van railverkeers- en wegverkeerslawaai. Deze contouren zijn door de FUMO in beeld gebracht en hiermee is in deze verkenning rekening gehouden. Waterberging Bij het maken van een herinrichtingsplan moet in eerste instantie rekening worden gehouden met een compensatie-eis vanuit het waterschap van 10% van de toename van het verharde oppervlakte. Dit is de algemene eis die wordt gesteld door het waterschap, gedurende de planvorming wordt dit afgestemd met het waterschap. De locatie biedt mogelijkheden om extra water te creëren. Milieu Sloop en sanering De huidige bebouwing wordt gesloopt. Bij aankoop in 2006 was al bekend dat bodemsanering noodzakelijk is. Vanuit ISV-III zijn 2 subsidies toegekend voor sloop en sanering van resp en Sloop- en saneringskosten zijn voor rekening van de gemeente. Woningbouwcontingenten In het woningbouwprogramma is voor de locatie rekening gehouden met de bouw van 20 woningen. Marktsegment De raad heeft gevraagd om starterswoningen in Buitenpost. Het begrip starters is een breed gebruikte term waar geen eenduidige definitie voor bestaat. De door de gemeenteraad behandelde notitie starters op de woningmarkt biedt een voor de gemeente Achtkarspelen geldende definitie. Starters zijn volgens die definitie: Jongeren in de leeftijd van 20 tot 35 jaar: Die de stap van een huur- naar een koopwoning willen maken maar hier niet in slagen; Die voor de 1 e keer een woning kopen; Die een woning zoeken maar de gangbare huizenprijzen niet op kunnen brengen; Met een matig inkomen waardoor zij de gangbare huizenprijzen niet op kunnen brengen; maar met perspectief waardoor zij op termijn in staat zijn om een lening of andere financieringsconstructie terug te betalen / op te brengen; Die in de regio willen blijven wonen, werkzaam zijn of die na hun studie willen terugkeren (maar nu weg trekken, zich hier niet vestigen of niet terug kunnen keren omdat er onvoldoende geschikt / bereikbaar woningaanbod is). 2

3 Voorlopige schets Met het segment starters als uitgangspunt is een eerste oriënterende aanzet gedaan tot een invullingschets, uitgaande van 2/1 en 3/1-kapwoningen en 1 vrijstaande woning (bijlage 1). In totaal gaat het in deze opzet om 22 woningen. Gelet op de ruimtelijke kwaliteit zijn de kavels aan de Voorstraat groter gemaakt dan de achterliggende kavels en daarom meer geschikt als reguliere woningkavel (1 vrijstaande woning en een ruime 2/1kap) dan als starterskavel. Van de 22 kavels blijven er in deze opzet 19 kavels over voor een starterswoning/woning in het goedkopere segment. De meeste kavels vallen wat groter uit dan in Surhuisterveen. Gezien het uitgeefbare gebied zou een verkaveling tot kleinere kavels niet tot een stedenbouwkundig passende invulling leiden. Eerste exploitatieraming Op basis van deze voorlopige invullingschets is een ruwe exploitatieraming op basis van de huidige boekwaarde opgesteld. Uit deze raming (bijlage 2) blijkt dat een plan van 22 woningen op basis van de reguliere gronduitgifteprijs van 145/m 2 (excl. BTW) tot een negatief saldo van ca leidt. In deze opzet varieert de prijs van de 19 starterskavels van (126 m2) tot (308 m2) incl. BTW. Ter vergelijking: in Surhuisterveen was de gemiddelde grondprijs per kavel (182 m 2 x 145,-) incl. BTW. Als de VON prijzen van de starterswoningen in Surhuisterveen worden toegepast op deze locatie, dan zullen de totaalprijs van starterswoning incl. grond variëren vanaf ca voor een tussenwoning tot ca voor een half-vrijstaande woning. Wijze van uitgifte In Surhuisterveen hadden de gegadigden de keuze uit koop van de kavels of deze in erfpacht verkrijgen. De kavels werden door de gemeente uitgegeven en het ontwikkel- en bouwrecht van de woningen lag bij één projectontwikkelaar, in dit geval VDM. In Surhuisterveen koos meer dan de helft van de starters niet voor erfpacht, maar voor koop. Op dit moment (voorjaar 2015) zijn van de 25 woningen nog 5 in erfpacht uitgegeven. Op grond van deze ervaring ligt het niet direct voor de hand om in Buitenpost weer voor erfpacht te kiezen. Bovendien zou koop, gezien de huidige zeer lage rentestand, voor veel toekomstige eigenaren thans interessanter kunnen zijn dan erfpacht. Bovendien vraagt uitgifte in erfpacht extra begeleiding van belangstellenden en de administratieve afwikkeling van de woningen die in erfpacht zijn uitgegeven betekent meer ambtelijke inzet dan bij verkoop. Ontwikkelaar Het is goed denkbaar om in Buitenpost niet te kiezen voor één ontwikkelende partij, maar om het plan bijvoorbeeld in vier segmenten uit te geven van elk ca. 5 woningen. Op die manier maken kleinere bouwbedrijven meer kans om aan deze ontwikkeling deel te nemen. Door middel van door de gemeente vast te stellen stedenbouwkundige randvoorwaarden kan ervoor gezorgd worden dat de diverse woningen toch eenzelfde uitstraling krijgen en de wijk een samenhangend karakter krijgt. Conclusie Uit bovenstaande verkenning blijkt dat de gemeente Achtkarspelen in Buitenpost de mogelijkheid heeft om 19 starterswoningen/woningen in de goedkopere sector en 1 vrijstaande woning en 1 ruime 2/1 kapwoning te realiseren. Uitgaande van de huidige boekwaarde van deze locatie wordt de geraamde negatieve opbrengst van deze grondexploitatie geraamd op ca

4 Bijlage 1 4

5 Bijlage 2 5